Bonjour à tous
Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant. Il semble toutefois que la « bonne » méthode ne soit pas si évidente que cela choisir puisque des pratiquants de l’une comme de l’autre ont su tirer leur épingle du jeu. Pour m’aider à faire un choix et pour y voir un peu plus clair, j’ai tenté de faire une simulation des deux types de stratégies possibles, en forçant un peu le trait.
Ces simulations sont basées sur des hypothèses, parfois grossières et très discutables et correspondent grosso modo à ma situation personnelle, à savoir :
Apport dispo 100k€
Prix achat d’un appartement : 100k€ (FAI, FN, travaux éventuels etc inclus)
Rapport locatif net net avant impôt 5%
Taux d’imposition constant 30%
Capacité d’épargne mensuelle 2k€
Taux d’emprunt 3.26% (assurance comprise)
Ceci reste invariant durant toute la durée de la simulation (éminemment discutable)
J’ai envisagé deux stratégies
- Stratégie A :
J’achète les appartements cash, j’attends d’avoir remis 100k€ de coté (épargne+loyers impôts déduits) avant d’acheter le suivant.
- Stratégie B :
Je mets le mini d’apport, soit 10k€, j’emprunte le reste, soit 90k€ plus une provision pour payer les impôt sur les loyers à venir, et j’achète 10 appartements. Je dimensionne l’emprunt « au plus court » de telle sorte que la mensualité soit égale à la somme des loyers perçus, plus mon épargne mensuelle, et je me servirai du surplus emprunté pour payer les impôts, ceci est discutable.
Stratégie A, les chiffres :
T0 : j’ai 1 appartement, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7=27.5k€/an
T0+3.6 an : j’ai 2 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*2=31k€/an
T0+6.8 an : j’ai 3 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*3=34.5k€/an
T0+9.7 an : j’ai 4 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*4=38k€/an
T0+12.3 an : j’ai 5 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*5=41.5k€/an
T0+14.7 an : j’ai 6 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*6=45k€/an
T0+16.8 an : j’ai 7 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*7=48.5k€/an
T0+18.7 an : j’ai 8 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*8=52k€/an
T0+20.5 an : j’ai 9 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*9=55.5k€/an
Stratégie B, les chiffres
La difficulté de calcul vient du fait que tous les loyers encaissés ne sont pas imposables du fait de la déduction des intérêts d’emprunt, qui varient au cours du remboursement. J’ai donc, dans un premier temps, fait une simulation avec un emprunt de 900k€ à 3.26%, et une mensualité de (2+10*100*0.05/12)=6.17k€ soit 74k€/an ce qui amène à une durée de 16ans. Avec le tableau d’amortissement, j’ai calculé la part restante des loyers imposables et évalué le montant total de l’impôt sur les 16 ans qui se porte à environ 160k€. (année 1, loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts 900*0.0326=29.34k€ donc impôts (50-29.34)*0.3=6.2k€ ; année 16 loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts voir tb d’amortissement 1.8k€ donc impôts (50-1.8)*0.3=14.5k€)
J’ai ensuite refait la simulation que je présente ci-après avec un emprunt de 900+160=1060k€ (ce qui revient à emprunter en vue de payer les impôts à venir… à discuter).
Un emprunt de 1060k€ avec une mensualité de 6.17k€ à 3.26% amène à une durée de 20.5 ans.
T0 : j’ai 10 appartements, loyers 50k€, intérêts : 34.55k€, impôts : (50-34.55)*0.3=4.6k€
T0+1 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 33.3k€, impôts : (50-33.3)*0.3=5.0k€
T0+2 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-31.9)*0.3=5.4k€
……
T0+18 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 6.0k€, impôts : (50-6.0)*0.3=13.2k€
T0+19 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 3.8€, impôts : (50-3.8)*0.3=13.8k€
T0+20 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-1.5)*0.3=14.5k€
Discussion :
Le chiffrage de la stratégie B est délicat puisqu’il faut choisir une mensualité fixe. L’imposition va en augmentant, soit on l’a prévu et dimensionné la mensualité de manière à pouvoir également payer les impôts sur les années à venir, soit on ne l’a pas prévu et on devra vendre ou acheter des biens. La stratégie développée est intermédiaire : le prévisionnel d’impôts est emprunté (dans la réalité la banque le refusera probablement). Comme la durée augmente de 16 à 20.5ans, le montant des impôts passe de 160k€ prévus sur 16 ans à 180k€ réels sur 20.5 ans. Le différentiel doit pouvoir se combler en plaçant la provision empruntée sur un support rémunéré en attendant d’avoir à s’en servir.
Les effets des variations de prix de l’immobilier ne sont pas pris en compte. Ils tendent à favoriser la stratégie B en cas de hausse (probable) des prix de l’immobilier sur 20 ans
Stratégie A, j’ai payé, sur la durée, 5*0.3*(20.5+18.7+…+3.6)=5*0.3*103.1=154.6k€ d’impôts) et j’ai 9 appartements.
Stratégie B, j’ai payé sur la durée, 180k€ d’impôts et j’ai 10 appartements.
J’ai bien conscience des limites des hypothèses qui ont du être faites, taux d’impôts, prix et loyers constants notamment, n’hésitez pas à les discuter. L’idée de ce chiffrage m’est venue suite aux discussions de ce forum et je tiens à en remercier les intervenants.
Vos commentaires sont les bienvenus, des erreurs sont peut êtres présentes. Merci également pour vos propositions d’amélioration de chiffrage.
Stéphane.