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Favoris 2   [+3]    #1 29/07/2023 11h31

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La boutique des placements a publié une étude intéressante sur l’écart entre les valeurs de reconstitution et les valeurs de part de nombreuses SCPI.

On constate que parmi les SCPI où la surcote est la plus importante, beaucoup ont déjà annoncé une baisse du prix de la part (LAFFITTE PIERRE, GENEPIERRE, EDISSIMMO, RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, ACCIMMO-PIERRE…).



Fichier Excel complet

Au regard de ce tableau, le même sort pourrait toucher PATRIMMO COMMERCE,  PIERRE PLUS, FRUCTIREGIONS EUROPE, LF AVENIR SANTE, BUROBOUTIC…

Un article intéressant sur le site pierre papier pour relativiser la baisse du prix de la part des SCPI :

La SCPI est morte… vive la SCPI !

Dernière modification par Shagrath (29/07/2023 11h42)

Mots-clés : baisse, part, prix, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 29/07/2023 13h05

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Comme indiqué par Greyna dans une autre file, Accimmo Pierre a baissé de 17,07%, à comparer au potentiel de baisse de "seulement" 6,28% dans le tableau ci-dessus ! Avec les nouvelles expertises, cela peut donc beaucoup plus baisser que ce que ce tableau indique.

Perso, j’ai vendu mes parts Accimmo Pierre en janvier de cette année[*] (j’ai bien fait !). La raison principale de cette vente était le trop faible rendement de cette SCPI avec une distribution passée en dessous de 4%, ce qui me semblait indiquer une survalorisation des biens immobilier détenus par la SCPI.

[*] J’avais fait la demande fin novembre 2022, la vente n’a été effective que le 20 janvier 2023… Cela a été étonnamment long.

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#3 29/07/2023 13h12

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Fin novembre c’est vague, on peut penser que la gestion n’a pas pu confronter l’ordre avant décembre, ordre qui est passé et remboursement fait le 20 janvier, ce délai est parfaitement normal.

Il est évident que certaines SCPI AEW comme celles listées ici devraient voir leur prix de part baisser, la fusion Pierre Plus et Actipierre Europe ne fera pas monter la valeur des actifs, pour l’instant il semble que ce sont les plus grosses SCPI qui sont impactées, à voir comment s’en sortiront des Immorente, Primovie ou autres.


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#4 29/07/2023 13h21

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A noter que les scpi bancaires sont en général  assez mauvaises. Le tof assez bas et le rendement aussi sans parler de la qualité des actifs ne m’étonne pas.

Il serait intéressant de faire la distinction entre la baisse des prix de part des bancaires et des autres sociétés de gestions ( et non uniquement par thème )

J’avais vu celle d’Amundi dernièrement, une catastrophe effectivement.

Shagrath ; m.erci beaucoup pour le tableur ça permet de réactiver mes données , je regarderai cela attentivement.

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#5 29/07/2023 13h28

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Surin a écrit :

Fin novembre c’est vague, on peut penser que la gestion n’a pas pu confronter l’ordre avant décembre, ordre qui est passé et remboursement fait le 20 janvier, ce délai est parfaitement normal.

Le 25 novembre. Il y a quelques années, j’avais procédé à un remboursement de SCPI à capital fixe (Fructipierre) et cela c’est fait en moins d’un mois: ordre le 16 mai 2016 et paiement sur mon compte le 14 juin 2016, avec confrontation des ordres fin du mois de mai sur le marché secondaire.

Avec Accimmo Pierre, on est avec une SCPI à capital variable, avec compensation des retraits par les achats (à ma connaissance il n’y a pas de confrontation, mais peut-être attendent-ils quand-même la fin de mois…). En ayant contacté par téléphone le service client à l’époque, ils ont posé des difficultés car mes parts n’étaient pas dans un compte titre…

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#6 30/07/2023 09h02

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LudoN a écrit :

Comme indiqué par Greyna dans une autre file, Accimmo Pierre a baissé de 17,07%, à comparer au potentiel de baisse de "seulement" 6,28% dans le tableau ci-dessus ! Avec les nouvelles expertises, cela peut donc beaucoup plus baisser que ce que ce tableau indique.

Cela est logique puisque que l’étude se base sur les valeurs de reconstituion de fin 2022 et que les prix de l’immobilier d’entreprises ont continué de baisser sur le premier semestre 2023… L’écart entre prix de reconstitution et prix de part s’est donc encore creusé pour la majorité des SCPI…

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#7 30/07/2023 15h16

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Shagrath, le 29/07/2023 a écrit :

La boutique des placements a publié une étude intéressante sur l’écart entre les valeurs de reconstitution et les valeurs de part de nombreuses SCPI.

On constate que parmi les SCPI où la surcote est la plus importante, beaucoup ont déjà annoncé une baisse du prix de la part (LAFFITTE PIERRE, GENEPIERRE, EDISSIMMO, RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, ACCIMMO-PIERRE…).

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 8_aaaa.jpg

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Au regard de ce tableau, le même sort pourrait toucher PATRIMMO COMMERCE,  PIERRE PLUS, FRUCTIREGIONS EUROPE, LF AVENIR SANTE, BUROBOUTIC…

Un article intéressant sur le site pierre papier pour relativiser la baisse du prix de la part des SCPI :

La SCPI est morte… vive la SCPI !

L’article Pierre papier que vous citez est une tribune du co-fondateur de ramake AM, ceux-là même qui ont faire une belle percée en termes de collecte. Je serais curieux d’avoir vos avis sur le passé de ses dirigeants pour sentir si leur perf est du vent ou non, dans un contexte où les prix bougent vite. Avez-vous un avis ?
Merci

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#8 30/07/2023 15h21

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Bonjour,
J’avais fait un récapitulatif sur le sujet il y a quelques mois.


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#9 30/07/2023 17h09

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Votre tableau est très intéressant et nous sommes beaucoup à vous en remercier.
Je me demande cependant ce qu’il en serait si vous aviez fait une analyse sur 10 ans par exemple.
J’ai un sentiment, un goût amer, qui est peut être fausse par le fait que je n’ai pas fait une analyse approfondie de la question. Le voici: j’ai acheté, en pleine propriété, la plupart  de mes SCPI en 2011. Sur la recommandation d’un CGPI bien connu sur le forum a cette époque.
J’ai la nette impression que les VR n’ont guère évoluées depuis cette date ( CORUM, EFiMMO, PFO2 etc..).
Je ne suis pas certain aujourd’hui de pouvoir les vendre, le cas échéant, au prix payé à l’époque. Ce qui voudrait dire, si l’on tient compte du rendement, largement amputé de l’inflation et de l’impôt sur les gains, que je n’ai quasiment rien gagné. Je vois le bénéfice du CGPI, mais pas le mien..
Fais je fausse route? Les SCPI ne sont elles pas finalement qu’une gigantesque machine à faire de l’argent pour l’industrie immobilière? Le particulier doit il se résoudre à les garder 30 ou 40 ans pour en espérer quelque reel profit?
Merci pour votre sentiment sur la question.

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[+5]    #10 30/07/2023 18h13

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Mon sentiment est que les SCPI (en pleine propriété) sont principalement un produit pour un investisseur qui recherche un flux de revenus assez régulier (et assez lourdement imposé, comme un revenu foncier; pour les gros TMI mieux vaut passez par l’AV, ou la nu-propriété), sur du très long terme (bien plus de 10 ans), provenant de l’immobilier, sans vouloir s’impliquer directement dans la gestion (des locataires, des biens, etc.), sans rechercher des plus-values (la revente des parts est rarement un enjeux essentiel pour cet investisseur : ce sont ses héritiers qui s’en chargeront).

Ca se fait au prix de frais élevés (à mon avis, trop élevés au regard du service rendu, si je me fie aux résultats généreux par salarié des sociétés de gestion, mais les investisseurs ne semblent pas de cet avis… et transformer un capital en rente expose un peu partout aussi à des frais élevés).
On a des niveaux de frais comparables à ceux d’un gestionnaire de petits biens, alors que les SCPI gèrent plus souvent des biens valant des dizaines de M€ ou plus (l’effet d’échelle ne profite guère à l’investisseurs), et rares sont les sociétés de gestion de SCPI dont l’activité de "sourcing" permet de dénicher des pépites pouvant justifier des commissions élevées.
Les frais de souscription (certes élevées, mais pas tant que ça si on considère que c’est un investissement qui sera conservé à très long terme, et s’il y a un réel accompagnement et conseil associé dans la durée) permettent de financer des réseaux de distribution, qui ont souvent du mal à facturer (car la plupart des investisseurs sont réticents) les prestations de conseils qu’ils voudraient vendre, et donc doivent plutôt se rémunérer sur les souscriptions ou les encours gérés, ce qui favorise les profils "commerciaux" plutôt que les profils "conseillers experts".

Certains investisseurs se fourvoient, en pensant faire un investissement avec un rendement assuré ou presque (un peu comme une obligation : 5% de rendement, quand les taux d’intérêt sans risque sont au plancher ou négatifs, c’est tentant…), ou en croyant que l’immobilier ne peut que monter (le retournement en cours du marché est alors un cruel réveil), ou en prévoyant de revendre à un horizon pas assez lointain, ou en espérant des plus-values (qui sont, à très long terme, plus des exceptions que la règle, et en général compensent tout juste plus ou moins l’inflation), ou de manière générale un "profit".

@patrick, J’ignore le détail de votre situation et de vos objectifs quand vous avez investi en SCPI, pour pouvoir discuter de la pertinence de cet investissement pour vous. Mais au moins (si je me fie à la liste de SCPI que vous indiquez) vous semblez plutôt avoir investi dans les SCPI parmi le haut du panier. et évité les mauvaises/pires SCPI. J’ignore si le GCP qui vous avait conseillé vous avait alors aussi éclairé sur d’autres aspects concernant la gestion de votre patrimoine, et s’il réalise un suivi (à priori, il a été rémunéré pour tout ceci). N’oubliez pas non plus que sur votre période d’investissement, le taux sans risque net d’inflation a quasiment toujours été négatif…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 30/07/2023 18h35

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@gbl: mon investissement en PP de SCPI ne correspond heureusement qu’à une petite partie de mon patrimoine et j’ai, comme vous, beaucoup plus d’usufruits dans une SCI IS. Mon CGPI était Stéphane, désormais retraite.
Je n’ai pas l’intention de vendre, mais ma réflexion pourrait intéresser un certain nombre de membres du forum. Je ne suis pas certain que chacun soit conscient de faire ici un investissement pour 30 ans, ou plus encore pour ses héritiers..

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#12 31/07/2023 06h13

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patrick, le 30/07/2023 a écrit :

Votre tableau est très intéressant et nous sommes beaucoup à vous en remercier.
Je me demande cependant ce qu’il en serait si vous aviez fait une analyse sur 10 ans par exemple.
J’ai un sentiment, un goût amer, qui est peut être fausse par le fait que je n’ai pas fait une analyse approfondie de la question. Le voici: j’ai acheté, en pleine propriété, la plupart  de mes SCPI en 2011. Sur la recommandation d’un CGPI bien connu sur le forum a cette époque.
J’ai la nette impression que les VR n’ont guère évoluées depuis cette date ( CORUM, EFiMMO, PFO2 etc..).
Je ne suis pas certain aujourd’hui de pouvoir les vendre, le cas échéant, au prix payé à l’époque. Ce qui voudrait dire, si l’on tient compte du rendement, largement amputé de l’inflation et de l’impôt sur les gains, que je n’ai quasiment rien gagné. Je vois le bénéfice du CGPI, mais pas le mien..
Fais je fausse route? Les SCPI ne sont elles pas finalement qu’une gigantesque machine à faire de l’argent pour l’industrie immobilière? Le particulier doit il se résoudre à les garder 30 ou 40 ans pour en espérer quelque reel profit?
Merci pour votre sentiment sur la question.

Votre message est émotionnel (impression, sentiment, pas certain…), êtes-vous capable de calculer le tri/PV actuel (net) de ces SCPI en PP et est ce différent de ce que vous a expliqué le CGP ?

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#13 31/07/2023 07h49

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Je n’ai pas fait l’étude mais il est clair que les dividendes génèrent la grande majorité des gains. Je peux vous donner un exemple tiré de mon portefeuille:
PF02.
Achat: Juin 2010
Vente: Avril 2023
Gain sans dividende: +0.59% sur la période
Gain avec dividende: +63.37% sur la période

Un professionnel m’a dit qu’il faut compter sur 1% de revalorisation par an du prix des parts sur de longue période (10 ans et +).

Dernière modification par Gilles78 (31/07/2023 11h04)

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#14 31/07/2023 08h35

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Patrick a écrit :

Votre tableau est très intéressant

Merci, mais ce n’est pas "mon" tableau… J’ai juste relayé l’étude car je ne l’avais pas encore vue sur notre cher forum…
Comme souvent la valeur ajoutée provient aussi, voir surtout, des commentaires suscités (comme par exemple le message de GBL (+1)…

Patrick a écrit :

Nous sommes beaucoup à vous en remercier.

Ben 2 personnes en fait ! lol

maxicool a écrit :

Bonjour, J’avais fait un récapitulatif sur le sujet il y a quelques mois.

J’étais passé au travers ! +1 car c’est en effet un beau travail !

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#15 31/07/2023 15h58

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Gilles, vous avez amorti les frais de souscription sur la période, ce qui est déjà une bonne chose, pour une SCPI qui a moins évolué que d’autres de par un patrimoine acquis hâtivement et pas des plus qualitatifs.

A propos des "SCPI bancaires", ça ne veut pas dire grand chose et il ne faut pas généraliser.
Si vous me demandez de citer 2 des meilleures SCPI de la place, je pourrais évoquer Accès Valeur Pierre à l’évolution de prix (et valeur de réalisation) impressionante et n’ayant pas vu cette valeur s’effondrer en 2022 (-2 %, reste à voir ce que nous réserve la suite mais BNP Paribas n’a agi que pour Accimmo Pierre à ce jour). De même la SCPI Elysées Pierre a une excellente évolution sur la période, en espérant qu’elle ne baisse pas en effet comme le fait une Rivoli Avenir Patrimoine. Cette dernière reste tout de même à un prix supérieur à celui de 2015.

Les exemples de SCPI gérées par des sociétés de gestion (non "bancaires") étant décevantes ne manquent pas, je trouve que PFO2 est probablement la plus mauvaise des 3 principales gérées par Périal, Buroboutic n’a pas une excellente évolution non plus et le pire reste à craindre, quant aux SCPI AEW on les critique régulièrement mais certaines sont issues d’autres sociétés de gestion rachetées ou fusionnées donc le terme "bancaire" ne signifie plus rien. On voit que les SCPI Primonial ne font pas d’étincelles (sauf en terme de collecte …).

Ce terme ne permet pas de juger de la pertinence ou non d’un investissement.

Le tableau des valeurs de reconstitution est une excellente base pour juger de l’évolution à venir des prix de certaines SCPI, personnellement je me défais si ce n’est pas déjà fait de celles voyant leur prix de part se rapprocher des 110% de la valeur de reconstitution, je ne veux pas perdre 2 années de dividende en prix de part et ai d’autres investissements à mettre en face.


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#16 31/07/2023 21h04

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Dans la petite couronne notamment, les immeubles se vendent à la casse. Selon nos informations, Primonial essaierait de vendre à Nanterre un immeuble de bureaux à environ 30 millions d’euros pour une valeur d’actifs proche de 220 millions d’euros, tandis qu’à Asnières-sur-Seine, KKR a cédé le River Plaza, acquis en 2013 pour 150 millions d’euros, à seulement 38 millions d’euros.


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#17 31/07/2023 21h33

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Des fortunes vont se bâtir, les raiders des années 90 pourraient bien faire leur retours …..


Tout ce qui peut merder, va inévitablement merder.

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#18 31/07/2023 22h05

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Pour rappel, Epargne Pierre a fait exactement le contraire il y a quelques mois, elle a augmenté le prix de ses parts. Toutes les SCPI ne sont donc pas logées à la même enseigne…

Que pensez-vous des "jeunes" SCPI telles IROKO qui n’ont apparemment pas acheté des biens à des prix exorbitants vu leur jeune âge.

Dernière modification par Flexi (31/07/2023 22h09)

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#19 31/07/2023 22h07

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Bonjour,

J’ai une erreur en téléchargeant le fichier,
pourriez-vous le réuploader svp ?

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[+1]    #20 31/07/2023 23h23

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Vision et analyse de la situation immo (PRIMONIAL):
Détail actualité

Bien sur c’est une vision de la part d’un acteur qui est parti pris mais c’est suffisamment argumenté pour que cela semble crédible.
A chacun de se faire son idée.


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#21 31/07/2023 23h58

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Bien sûr, tous les éléments objectifs et précis sont intéressants dans une discussion. Le sujet de la "baisse des prix de part de scpi " est  très formateur, mais crispant pour les possesseurs de part de SCPI .
       Mais, l’investisseur heureux se doit avant tout de chercher à comprendre, afin de l’amener à prendre des décisions adaptées à sa propre situation, sachant que la meilleure action reste parfois la sagesse de l’inaction.
       Pour cela, rappelons qu’il reste indispensable de SURMONTER ses biais cognitifs:
De céder à la panique générale ou, à contrario, de pratiquer l’aveuglement.
De chercher l’info qui confirmera ses choix ou ses croyances.
De penser que nous contrôlons la trajectoire incertaine…

      En effet, mon ressenti reste que l’inflation, les taux détermineront en partie les classes d’actifs. Mais qui peut dire quels seront ces chiffres dans 6 mois, un ou deux ans…?
      Enfin, n’oublions pas, qu’une crise ouvre généralement des opportunités. La question resterait alors de cerner les causes des chutes ou résistances puis de déterminer l’intensité et la durée des baisses …
      Un investisseur heureux est toujours un investisseur informé !

Bien à vous!

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[+4]    #22 01/08/2023 09h50

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#23 01/08/2023 10h19

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Un titre + neutre aurait été à mon avis préférable et + juste.

On voit bien à travers le document que la majorité des scpi ont un prix de part autour de la valeur de reconstitution, essentiellement au dessus.

Je ne vais pas regarder toutes les scpi, même si j’aurais aimé que ceux qui prédisent une baisse généralisée le fassent, mais je ne le ferai que sur ma principale (je ne cite pas):
- augmentation du dividende
- augmentation de la valeur de reconstitution
- prix de la part = valeur de reconstitution

Dernière modification par JMeuret (01/08/2023 10h25)


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#24 01/08/2023 10h25

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Oblible, le 31/07/2023 a écrit :

Ouch !

Avis de tempête sur les fonds immobiliers | Les Echos

Face à la multiplication des retraits des fonds immobiliers, notamment dans les OPCI, les sociétés de gestion se voient peu à peu contraintes de céder des actifs dans un marché très difficile.

Dans la petite couronne notamment, les immeubles se vendent à la casse. Selon nos informations, Primonial essaierait de vendre à Nanterre un immeuble de bureaux à environ 30 millions d’euros pour une valeur d’actifs proche de 220 millions d’euros, tandis qu’à Asnières-sur-Seine, KKR a cédé le River Plaza, acquis en 2013 pour 150 millions d’euros, à seulement 38 millions d’euros.

Mais d’où sortent ces chiffres sur Nanterre ? Eureka a été acheté un peu plus de 100M et financé par un allemand selon cette news de l’époque. Ce qui semble cohérent pour un immeuble de 30.000m2, très mal placé certes.

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#25 01/08/2023 10h45

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La zone est sinistrée, j’avais signalé la vente par Crédit Mutuel pierre 1 début 2023 d’un immeuble de 4085 m² à Nanterre pour 5,3 M€, avant les émeutes.
Le coin est un peu glauque et avec la vacance à La défense, ça ne va pas s’améliorer.

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