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Sens interdit 1   Favoris 6   [+17]    #1 14/06/2023 15h32

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! MISE A JOUR (valeurs au 31 12 2023) !
Voir page 2 (#48)

--

Bonjour,

je me demandais comment l’épisode Covid (et ses conséquences) avait pu impacter les valeurs de reconstitutions des principales SCPI à capital variable).
J’ai donc fait un petit récapitulatif avec ces valeurs depuis 2019.

Légende pour l’évolution :
- si donnés en vert : hausse
- si donnés en rouge : baisse
- si données en gras : évolution supérieure à +-4%   

Données surlignées en fluo : prix de part > valeur de reconstitution



LIEN HR

--



LIEN HR

--



LIEN HR

--



LIEN HR

--

Quelques constats :

(1) Sans surprise, les bureaux souffrent davantage (9 SCPI surcotent sur 24 et sur 4 ans, la valeur de reconstitution est en baisse pour 14 d’entre elles).

(2) Les SCPI AEW Ciloger "brillent de tous feux" quelque soit la catégorie.

(3) Les SCPI diversifiées semblent mieux gérer cet impact.
 
Maxicool

Dernière modification par maxicool (09/06/2024 09h39)

Mots-clés : 2019-2022, covid, evolution, scpi, valeur de reconstitution


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Favoris 1   [+1]    #2 23/06/2023 17h54

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Bravo pour le travail!

Attention j’ai relevé quelques erreurs (de mémoire sur des SCPI que je possède):

--> dans le tableau des SCPI diversifiées il y a une erreur concernant la valeur de part 2022 de VENDOME REGIONS (qui n’a pas baissé) et concernant la valeur de part 2020 et 2021 de CORUM ORIGIN (l’augmentation a eu lieu en 2022).

--> dans le tableau des SCPI commerces il y a une erreur concernant la valeur de part 2020 et 2021 de NOVAPIERRE ALL 1 et 2 (l’augmentation a eu lieu en 2022).


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#3 24/06/2023 08h38

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M.erci pour les remarques.
Je mettrai à jour lorsque j’aurais les derniers chiffres (Allianz et Foncière des praticiens).


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#4 07/07/2023 10h44

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Tableau de suivi très utile maxicool
Il y a quelques SCPI qui se dirigent vers une diminution de prix de part (surlignées en jaune et proche du -10%)
C’est une mesure que les dirigeants vont probablement devoir mettre en place en espérant limiter la décollecte. Psychologiquement cela risque d’avoir l’effet inverse.

Autre mesure: mise en place d’une file d’attente. En cas de demande de retrait, le remboursement n’intervient que si il y a une collecte suffisante à mettre en face.
Je viens de découvrir cela pour une SCPI sur laquelle je viens de faire une demande de retrait après 3 années de détention. C’est une aberration de sortir après 3 ans mais les indicateurs de cette SCPI sont trop mauvais.

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#5 07/07/2023 11h33

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Bonjour,

Merci pour ce travail.

Savez vous pourquoi il peut exister des deltas importants entre valeur de reconstitution et prix d’achats ?

Par exemple sur Novapierre Allemagne 2, pourquoi est ce que le prix d’achat n’est pas tiré vers le haut ?

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[-1]    #6 07/07/2023 12h20

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corsaire00 a écrit :

En cas de demande de retrait, le remboursement n’intervient que si il y a une collecte suffisante à mettre en face. Je viens de découvrir cela […]

Je suis curieux de savoir la proportion de détenteurs de SCPI qui ne sont pas au courant que:
1) une valorisation de SCPI, ça peut baisser
2) le rachat dépend du carnet d’ordre acheteur. En cas de blocage du marché, on peut attendre potentiellement plusieurs années avant de récupérer ses fonds.

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[+1]    #7 07/07/2023 12h22

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C’est un choix de la société de gestion: l’écart entre le prix de souscrition et le prix de reconstitution ne doit pas dépasser 10 % à la hausse ou à la baisse. Certaines sociétés de gestion répliquent presque systématiquement les évolutions des valeurs de reconstitution sur le prix de souscription et d’autres préfèrent avoir une certaine marge de sécurité (ce qui n’est pas forcément idiot, surtout dans le contexte actuel).
Toujours est-il que, toutes choses égales par ailleurs, il vaut évidemment mieux investir sur une SCPI décotée de 5 % que surcotée de 5 % évidemment.


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[+1]    #8 07/07/2023 12h25

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Les tableaux ont été mis à jour avec les dernières données (Allianz…) et suitr aux remarques de Sisco2117.
Yuméria, les données pour Novapierre Allemagne étaient fausses, j’ai modifié.

Dernière modification par maxicool (07/07/2023 12h26)


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#9 07/07/2023 14h13

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Ci-dessous un rappel du mécanisme de retrait dans une SCPI à capital variable



source

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#10 07/07/2023 14h25

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Rappel malvenu car dans la pratique, ça ne se passe pas du tout ainsi.
La source laisse penser que si les retraits sont supérieurs aux souscriptions, le capital diminue automatiquement. Il n’en est rien, les demandes de retrait doivent être compensées par des souscriptions, c’est écrit partout. Tant qu’il n’y a pas de souscription, les parts se mettent en attente. Parfois ça dure quelques mois, on attend son tour puis on finit par vendre. Parfois ça dure des années.
La SCPI va commencer à réduire son capital lorsque le gérant aura daigné créer le fonds de remboursement et l’aura suffisamment alimenté (hors SCPI Fiducial). Chaque associé désirant sortir et patientant depuis plusieurs mois sera alors invité à sortir via le fonds de remboursement avec une décote par rapport à la valeur de retrait, de l’ordre de 10 %.
Ca ils ne le disent pas …

Je constate que de plus en plus de SCPI à capital variable "décotent". A savoir qu’elles se paient moins cher que la valeur de reconstitution. C’est dilutif pour les associés, ce phénomène risque de s’accentuer tant que l’ambiance sera à la méfiance sur les valeurs d’expertise. Reste à voir si des SCPI "déoctées" baisseront leur prix de part au fur et à mesure que la valeur de souscription se rapproche de la valeur de reconstitution suite à la baisse de cette derrnière.


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#11 07/07/2023 17h11

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Je constate au contraire que de moins en moins de SCPI décotent, sous l’effet de la baisse des valeurs de reconstitution. Par exemple Primopierre a toujours été légèrement légèrement décotée, et elle est désormais surcotée suite à la baisse de la valeur de reconstitution.


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#12 07/07/2023 19h59

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Dans le cas où la valeur de reconstitution baisse en effet mais on sent une prudence de certaines sociétés de gestion quand elles ajustent leur prix, exemple les SCPI à capital fixe passant en variable (AVP), à venir Capiforce, celles de Aestiam ou AEW.


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[+1]    #13 02/08/2023 10h02

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Linxea dresse un bilan identique à celui de ce topic, 2 mois après sa publication.
On ne raconte pas que des c… sur le forum ;-)


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[+1]    #14 13/09/2023 12h07

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Baisse de la valeur de reconstitution pour les SCPI La Française

- Epargne foncière

prix 835 € soit +1,80% au dessus de la VR 2023
VR fin 2022 : 901,40 € donc VR 2023 = 820 € soit - 9,03%

- LF Grand Paris

prix 310 € soit +1,70% au dessus de la VR 2023
VR fin 2022 : 330,73 € donc VR 2023 = 305 € soit -7,78%

- Selectinvest 1

prix 640 € soit = à la VR 2023
VR fin 2022 : 709,28 € donc VR 2023 = 640 € soit -9,76%

- LF Avenir Santé

prix 300 € soit +0,40% au dessus de la VR 2023
VR fin 2022 : 283,31 € donc VR 2023 = 299 €

- LF Opportunité Immo

prix 203 € soit -4,70% de la VR 2023
VR fin 2022 : 225,14 € donc VR 2023 = 213 € soit -5,39%

--

LE Europimmo était à +2.07% de la valeur de reconstitution (fin 2022).

Si les autres SCPI voient leur valeur de reconstitution baisser dans les mêmes proportions (entre -5% et -10%), il y aura beaucoup d’autres baisses de prix !

Notamment :
- Primopierre (-2,08% de la VR 2022)
- PF Grand Paris (+1,25%)
- Eurovalys (+2,36%)
- PFO2 (-3,34%)
- Corum XL (-2,67%)
- Interpierre Europe Centrale (1,57%)
- Corum Eurion (3,39%)
- Elilays (4,12%)


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#15 14/09/2023 08h01

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Bonjour,

Suite à la demande d’évaluation des valeurs d’expertises de l’AMF cet été, force est de constater que les maisons de gestion n’ont pas encore publiés les valeurs d’expertises à jour.

On ne sait donc pas la potentielle baisse à venir…

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[+1]    #16 14/09/2023 11h33

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Bonjour,

Je sors d’une réunion chez un asset manager ancien de chez Perial, il a communiqué sur le fait que Perial baisserait ses parts demain, toutes les SCPI même celles qui n’en auraient pas la nécessité.

A prendre avec des pincettes

Edit : Rumeurs confirmées ce matin :

PERIAL a écrit :

Pour les SCPI les plus exposées au bureau : 

Le prix de part de PF Grand Paris passe de 544 € à 458 €, soit une baisse de 15,8 %

Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Pour les SCPI les plus diversifiées : 

Le prix de part de PFO passe de 966 € à 880 €, soit une baisse de 8,9 %

Le prix de part de PF Hospitalité Europe passe de 200€ à 181 €, soit une baisse de 9,5 %

Dernière modification par loulou75015 (15/09/2023 10h34)


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[+2 / -1]    #17 15/09/2023 15h37

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NOUVELLES DU JOUR:


Baisse du prix de part de 4 SCPI PERIAL:

cf.message ci-avant de loulou75015
Source et détail : ici
Le prix de part de PF Grand Paris passe de 544 € à 458 €, soit une baisse de 15,8 %

Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Le prix de part de PFO passe de 966 € à 880 €, soit une baisse de 8,9 %

Le prix de part de PF Hospitalité Europe passe de 200€ à 181 €, soit une baisse de 9,5 %

Baisse du prix de part de 2 SCPI PRIMONIAL :

Source et détail : ici
Le prix de part de PATRIMMO COMMERCE passe de 197€ à 176€, soit une baisse de 10,66 %

Le prix de part de PRIMOPIERRE passe de 208€ à 180€, soit une baisse de 13,46%

Aucun changement du prix de part des SCPI PAREF GESTION:

Source et détail : ici

Il existe une page "Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?" et du coup cela fait un peu double emploi avec ici…dans le doute j’ai poste ce message dans les 2 conversations….

Dernière modification par Sisco2117 (16/09/2023 09h46)


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#18 15/09/2023 19h06

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> Sisco

vous mélangez prix de part et valeur de retrait.

Dernière modification par maxicool (15/09/2023 19h07)


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[+3]    #19 16/09/2023 06h55

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Des "dernières annonces récentes" (voir message ci-dessous), La Française est la seule SDG qui a permis de calculer la valeur de reconstitution de ses SCPI (situation en juillet 2023).
La baisse a été (pour Selectinvest1, Grand Paris et Epargne foncière) d’un peu moins que 9%.

Si l’on applique cette baisse moyenne aux autres SCPI dont le prix a baissé ces derniers jours, on peut en déduire la valeur de reconstitution en juillet 2023 et la décôte/surcôte que cela implique.
Ca donnerait ça.




EDIT : tableau modifié (pas clair à priori ! Et, effectivement, appliquer une baisse unilatérale de 9% sur la valeur de reconstitution reste une supposition "personnelle" qui peut être fausse).

--

Sinon, ce qui est quand même marquant, c’est l’ampleur de la baisse pour 3 SCPI (par rapport à leur décote / surcote fin 2022).
La baisse de leur VR a due être salée (plus importante que les -9% pris ici comme exemple) ?

- Primopierre / surcote 2,08% fin 2022 --> baisse 13,46% --> décote 2,92% en juillet 2023
- PF Grand Paris / décote 1,25% fin 2022 --> baisse 15,80% --> décote 8,63% en juillet 2023
- PFO2 / surcote 3,34% fin 2022 --> baisse 16,30% --> décote 4,98% en juillet 2023

Dernière modification par maxicool (16/09/2023 13h03)


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#20 16/09/2023 07h23

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Je ne comprends pas votre tableau Maxicool :

maxicool a écrit :

La Française est la seule SDG qui a permis de calculer la valeur de reconstitution de ses SCPI (situation en juillet 2023).

C’est faux, certains gérants la communiquent même directement, il n’y a pas à faire un calcul alambiqué pour la définir. Par exemple dans la discussion sur Rivoli Avenir Patrimoine j’ai posté la courbe d’évolution de la valeur de reconstitution et le nouveau prix de part n’est autre qu’aligné sur la valeur de reconstitution (VR) au 30 juin, aux centimes près.
Dans la discussion sur Primopierre j’écris "en raison d’une baisse de la valeur des actifs de l’ordre de 13,5 % suite à la réévaluation effectuée fin juin", Primonial ne cache en rien la nouvelle VR.
Quant à faire un tableau avec des suppositions, svp évitons (elles sont fausses) et il comporte des erreurs incohérences (Laffitte Pierre, prix Frunctirégions non mis à jour, colonnes 3 et la dernière redondantes mais différentes).
Je ne vais pas tout reprendre.

Dernière modification par Surin (16/09/2023 07h37)


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#21 16/09/2023 11h34

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Dans l’ordre concernant vos remarques :

- Je voulais parler des annonces récentes (celles d’hier)

- Le prix de la part peut très baisser de X % et la VR de Y % (pas sûr que la baisse soit exactement la même, le prix de la part reste un choix de la SDG dans les bornes +-10%)

- par définition, une supposition peut être "fausse" (je n’ai pas dit le contraire). J’ai bien dit "SI". Vous pouvez trouver cela incohérent (ou inutile), aucun souci.
La colonne rédigée en bleu ciel correspondrait à la VR de juillet 2023 SI une baisse de 9% était appliquée par les SDG.

- pour Fructirégions Europe, le prix est bien passée de 233 à 210 €

- pour Laffite Pierre, exact, j’aurais du laisser le prix à 450 € dans la colonne bleue "prix part" (qui indique le prix AVANT les baisses récentes)   

--

Si les SDG pouvaient indiquer directement les valeurs de reconstitutions de juillet 2023, ça serait beaucoup plus faciles à comprendre (et transparents), mais à priori, c’est trop demandé…

Le professoral "je ne vais pas tout rependre" est-il indispensable ? Je ne sais pas.

Dernière modification par maxicool (16/09/2023 11h39)


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#22 16/09/2023 12h03

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maxicool a écrit :

- Je voulais parler des annonces récentes (celles d’hier).

Jolie pirouette, vous parliez des annonces d’hier et en décrêtez que toutes les SCPI y compris des gérants qui ont annoncé des baisses quelques semaines avant en précisant les VR se verraient appliquer un arbitraire "-9 %". Primonial n’a dit hier (je l’ai lu).

Les conséquences qui en découlent sont illimités en commentaires, pourquoi appliquer - 9 % à une SCPI investie en Europe, en commerces, en hôtels en partie, au prétexte qu’un gérant communique sur -9 %.
Vous induisez le lecteur en erreur avec un tel tableau, désolé mais je n’en comprends pas l’objectif et les "si" ne permettent pas tout.
Oui la baisse de la VR n’est pas identique à la baisse du prix de part mais il se trouve que beaucoup de gérants ont baissé leur prix de part d’autant que la VR ou l’on alignés, ainsi ils ont gardé une certaine neutralité dans l’application du "tunnel".
De la même manière, si la valeur de réalisation baisse de x%, la valeur de reconstitution ne baissera pas dans les mêmes proportions.

maxicool a écrit :

Si les SDG pouvaient indiquer directement les valeurs de reconstitutions de juillet 2023, ça serait beaucoup plus faciles à comprendre (et transparents), mais à priori, c’est trop demandé…

Je suis d’accord, Amundi l’a fait, ça mérite de le dire, croyez-moi je n’ai aucune envie de dire du bien d’eux idem Primonial. La Française ne l’a pas fait.


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#23 16/09/2023 12h49

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Perso je comprends pas le tableau.

A quoi correspond la colonne "valeur de Reconstitution juil 2023" (avant dernière a droite) ?
Si je prends l’annonce de Périal hier matin on les les VR
Exemple pour PFGP VR=488.10€ - Or le tableau indique 501.28€ ou encore pour PFO2 dont la VR est de 166.63€ mais le tableau indique 172,60.
Et une décôte de 4.98% alors que le communiqué de Périal montre juste 1.6%

C’est pas clair pour moi, désolé

Dernière modification par eg972 (16/09/2023 12h49)


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[+1]    #24 16/09/2023 12h55

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J’ai enlevé le tableau précédent, remplacé par un autre se basant uniquement sur la baisse réelle des valeurs de reconstitution.
J’ai laissé vide celles que l’on ne connait pas, celles que les SDG n’ont pas communiquées (directement ou indirectement).

Sinon, Perial a bien communique les valeurs de reconstitution au 15.09.23 :
- Grand Paris : 488,10
- PFO : 889,94
- PFO2 : 166,63
- Hospi Europe : 182,23

J’ai mis à jour le tableau au dessus

Dernière modification par maxicool (16/09/2023 13h05)


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#25 16/09/2023 15h16

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La base de ce tableau me semble intéressante à présent, merci, je sais que c’est un travail ingrat.
Reste des ajustements, prix de Fructirégions, en bas la ligne sur la décote surcote de Primopierre, a priori inchangée car le prix de part baisse de 13,46 % alors que la valeur des actifs donne une valeur en baisse "d’environ 13,5 %" selon Primonial (vous pouvez donc en déduire la nouvelle VR, à peu de choses près).

Dernière modification par Surin (16/09/2023 15h32)


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