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#26 16/09/2023 18h38

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Surin a écrit :

La Française ne l’a pas fait.

Référez vous à ce document de la Française. Dans le tableau bleu en bas à droite de la page 3 vous avez le delta entre prix de part et valeur de reconstitution, vous pouvez donc facilement calculer la VR.

Exemple :

La Française a écrit :

EPARGNE FONCIÈRE  Prix de part au 13/09/2023 835 € positionné à 1,8% au-dessus de la valeur de reconstitution

Vous en déduisez que la VR d’Epargne Foncière est de 820€ vs 901,39€ dans le rapport annuel soit une baisse de 9%

Pour les autres SCPI, idem dans le document, dans les encadrés colorés vous avez le différentiel entre prix de part et VR, vous permettant de reconstituer facilement la VR.

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#27 16/09/2023 19h18

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Est-il possible d’ajouter Epargne Pierre et Remake Live dans la liste, qui ont toutes les deux plus de 50% en bureaux ? Ou sont-elles classées comme des SCPI diversifiées ?


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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[+2]    #28 16/09/2023 19h25

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Oui, j’ai classé ces SCPI dans les diversifiées.
Je mettrai à jour les tableaux au fil des publications, en essayant d’éviter les erreurs ;-)


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#29 16/09/2023 21h38

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Maxicool a écrit :

Je mettrai à jour les tableaux au fil des publications, en essayant d’éviter les erreurs ;-)

Il vaut mieux car des gens ont la gâchette du-1 facile pour les erreurs… :-)


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[+4 / -1]    #30 17/09/2023 11h07

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Bonjour,

voilà les tableaux à jour.

-

Pour les SCPI Primonial, le communiqué disait :
Primopierre : "Une marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire".
Patrimmo commerce : "Une marge de 9,73 % par rapport à la borne haute réglementaire".
J’ai donc pu récupérer la nouvelle valeur de reconstitution  grâce à ces indications.

--

Pour les SCPI La Française, même chose (voir message #14 de ce topic)
On sait que les frais de reconstitution sont de :
- 42,05 € pour CM Pierre 1, soit 15,70% de la valeur de reconstitution
>> Valeur de réalisation 225,74 + frais 42,05 = valeur de reconstitution 267,79
- 135,59 € pour Europimmo, soit 14,18% de la valeur de reconstitution
>> Valeur de réalisation 820,27 + frais 135,59 = valeur de reconstitution 955,96

--

Pour les SCPI Périal, la société de gestion a communiqué les valeurs de reconstitutions à jour. Pas de calcul à faire.
Le communiqué évoque la baisse de la valeur des actifs :
- pour PFO de 7,30% -> baisse réelle de la valeur de reconstitution de 9,15%
- pour Grand Paris de 8,20% -> baisse réelle de la valeur de reconstitution de 11,39%
- pour PFO2 de 9,10% -> baisse réelle de la valeur de reconstitution de 12,15%
- pour Hospitalité de 6,60% -> baisse réelle de la valeur de reconstitution de 7,15%

--

Pour les SCPI Amundi, le communiqué précise "nous avons donc pris la décision de réajuster le prix des parts de nos 3 SCPI pour les aligner sur leur valeur de reconstitution telle que validée par les conseils de surveillance des SCPI au 30/06/2023".
Les VR ont été données  sur le site Amundi Immobilier.

--

Pour les SCPI Paref, le communiqué indique "aucune baisse des actifs supérieure à -5%", en précisant
- France bureaux : -4%
- France activités : -4% > Interpierre France
- France résidentiel Paris : -2% > Novapierre Résidentiel
- France commerces : -3% > Novapierre
- Allemagne commerces : -5% > Novapierre Allemagne 1 et 2
- Pologne bureaux et activités : -2% > Interpierre Europe Centrale

J’ai donc appliqué ces baisses sur les anciennes valeurs de reconstitution :
-4% sur Interpierre France soit valeur de reconstitution à jour = 248,90 -> surcôte -0,44% 
-3% sur Novapierre soit valeur de reconstitution à jour = 474,44 -> décôte 7,26% 
-5% sur Novapierre Allemagne 1 soit valeur de reconstitution à jour 281,83 -> decôte 0,65% 
-5% sur Novapierre Allemagne 2 soit valeur de reconstitution à jour 258,48 -> surcôte -0,59% 
-2% sur Interpierre Europe Centrale soit valeur de reconstitution à jour = 1047,42 -> surcôte -0,25%   

Mais il y a un souci : le communiqué précise : "l’écart entre les valeurs de part et les valeurs de reconstitution reste compris dans une fourchette entre –5,8% et +3,2% et ne justifie donc pas une modification des valeurs de parts".
Ca ne colle pas du tout avec ce que j’obtiens !

J’ai donc calculé différemment (en prenant des frais de reconstitution de 15%, correspondant à ceux de La Française).

Exemple : Interpierre Europe Centrale
Ancienne valeur de reconstitution : 253,98 soit frais 115% = 38 € + valeur de réalisation 215,80 €
Soit 215,80 -2% = 211,48 + frais 15% (31,72)



Et là, les ratios prix de la part / valeur de reconstitution estimée sont plus proches de ceux cités dans le communiqué. Pas parfait, mais plus réaliste sans doute
Ils apparaissent en italique bleu ciel dans les tableaux ci-dessous.

--









--

Prochaine mise à jour quand les autres SDG auront communiqué  (Sofidy, etc).

Dernière modification par maxicool (17/09/2023 11h09)


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[-1]    #31 17/09/2023 12h29

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Bonjour,

Il y a quelques erreurs dans vos tableaux, certes c’est peut être de l’ordre du détail mais comme vous semblez apprécier les choses justes et bien faites, je vous les signale à toute fin utile.

Par exemple la SCPI actipierre europe n’existe plus et est à remplacer par la SCPI AEW COMMERCE EUROPE.

D’autre part, vous vous trompez dans la catégorisation de certaines SCPI, ce qui ne facilite pas leur recherche. Vous utilisez le libellé catégorie (BUREAU, COMMERCE,ect…) tel qu’il est d’usage sur "la place" (et vous avez raison autant faire les choses proprement) or vous l’utilisez mal.
Par exemple, la SCPI EPARGNE PIERRE est à classifier dans la catégorie BUREAU et non DIVERSIFIE (comme c’est le cas d’ailleurs chez les courtiers comme MEILLEURSCPI par exemple : ici).
Rappel de la définition officielle de l’ASPIM à utiliser (ici)

Il y a surement d’autres erreurs de ce type, je vous laisse voir…

Encore merci pour votre beau travail.


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#32 17/09/2023 12h42

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Sisco2117 a écrit :

Il y a surement d’autres erreurs de ce type, je vous laisse voir…

Merci de votre participation.
La communauté vous remerciera devant tant de temps passé à rendre ces tableaux meilleurs qu’ils ne le sont.
C’est vrai que s’il y a des erreurs, autant laisser les autres se "démerder" à les corriger ;-).

--

EDIT

Pour information, la société de gestion Inter-gestion "catalogue" Cristal Life en SCPI diversifiée (alors qu’elle détient 66% de commerces, et devrait donc être classée "commerces" selon l’ASPIM).



> Bref, des erreurs, tout le monde en fait (y compris vous - et moi -), et à priori même les SDG !

Que vous souhaitiez améliorer ces tableaux, aucun souci, je modifierai.
Si vous venez seulement "chercher la petite bête" et étaler votre rancoeur, aucun intérêt (sauf à vouloir entretenir une ambiance "particulière" sur ce topic).

Dernière modification par maxicool (17/09/2023 13h31)


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#33 17/09/2023 13h38

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Vous vous trompez une nouvelle fois! décidément!
errare humanum est perseverare diabolicum

La SCPI CRISTAL LIFE est une SCPI qui a moins de 3 ans et donc ce n’est pas la même règle qui s’applique…je vous avais mis le lien du petit document de l’ASPIM lisez le cela prend 1 minute et vous instruira….
"3.3. Cas des fonds ayant moins de 3 ans d’ancienneté
Pour les fonds de moins de 3 ans, la qualification de la stratégie immobilière devra
correspondre aux objectifs investissement décrits dans la documentation commerciale (DIC
PRIIPs/DICI OPCVM, note d’information, prospectus)
"

Vous semblez vouloir polémiquer alors que je vous signale cela dans un esprit constructif….

Oui des erreurs tous le monde en commet et moi le premier….et vous savez bien le souligner puisqu’à la moindre erreur vous mettez un -1 (me concernant en tout cas) donc n’inversez pas les rôles svp.

maxicool a écrit :

C’est vrai que s’il y a des erreurs, autant laisser les autres se "démerder" à les corriger ;-)

Désolé mais je n’ai pas que ça à faire, je vous ai déjà pas mal orienté sur des constats factuels…

Encore une fois arrêtez de vouloir polémiquer et de chercher la petite bête!


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#34 17/09/2023 13h45

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Désolé mais je n’ai pas que ça à faire, je vous ai déjà pas mal orienté sur des constats factuels…

Moi non plus.
Si le classement des SCPI dans ces tableaux ne conviennent pas, ne les regardez pas et passez votre chemin… MERCI.

Le plus important, est-ce le classement en bureaux / commerces / diversifiées  / … ou l’évolution des valeurs de reconstitution (merci de lire le TITRE du topic) ?

Dernière modification par maxicool (17/09/2023 13h45)


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#35 20/09/2023 18h57

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maxicool, le 17/09/2023 a écrit :

Pour les SCPI Primonial, le communiqué disait :
Primopierre : "Une marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire".
Patrimmo commerce : "Une marge de 9,73 % par rapport à la borne haute réglementaire".
J’ai donc pu récupérer la nouvelle valeur de reconstitution  grâce à ces indications.

Merci pour votre travail Maxicool. A la lecture du communiqué de Primonial, j’ai trouvé que la  formulation sur laquelle vous vous appuyez était ambiguë et ne permettait pas de retrouver avec une grande assurance la VR.

J’ai l’impression que nous n’avons pas la même interprétation. De mon point de vue, il s’agirait de la marge en % de VR par rapport à 110% de la VR.

Si on note M cette marge en % de VR et P le prix de part on aurait :

M= (1,1*VR-P)/VR
Et donc VR=P/(1,1-M)

Pour Primopierre :
VR =180/(1,1-0,1204)=183,75 €

Pour Patrimmo :
VR=176/(1,1-0,0973)=175,53 €

Dernière modification par Thortue (20/09/2023 18h57)

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#36 20/09/2023 19h42

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Merci de votre remarque. Je ne sais pas trop.

Pour Primopierre, si on prend la valeur de reconstitution que vous trouvez : 183,75 €

> La borne haute réglementaire serait à 183,75 x 1,1 = 202,125
> Primonial : "marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire"

> Le nouveau prix de la part est à 180 €
> 202,125 - 180 = 22,125

Mais 22,125 / 202,125 = 10,94% de la borne haute (et non 12,04%).
La VR exacte doit être proche de celle que vous trouvez.

-

Pour Patrimmo :
> Votre VR : 175,53
> Borne haute 175,53 x 1,1 = 193,08
> Nouveau prix 1176
> 193,08 - 176 = 17,08
> 17,08 / 193,08 = 8,84% (au lieu de 9,73%)

-

Primonial communiquerait directement les VR, ça serait plus simple !

Dernière modification par maxicool (20/09/2023 19h55)


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#37 20/09/2023 20h12

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Et moi je pense que votre VR est plus proche Maxicool :
Le prix de part surcotait de 2,08 % avant les réévaluations.
Les réévaluations ont baissé d’une valeur "proche de 13,5 %" dixit Primonial.
Le prix de part baisse de 13,46 %.
Primopierre "surcote" toujours d’environ 2,08 %, sa VR est donc proche de 176,25 € soit ce qu’a mis Maxicool dans son tableau (ancienne VR 203,76x0,865).

Edit :
"Une marge de 12,04 % par rapport à la borne haute réglementaire" :
Borne haute = 198 €, divisé par 1,1204 = 176,72 €
La VR est bien de 176 € et des pouillèmes. La baisse cumulée des dernières années est flagrante.

Dernière modification par Surin (20/09/2023 20h28)


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#38 20/09/2023 21h04

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Dit autrement : avoir une marge de 12,04% à la borne haute, je le comprenais comme avoir une valeur de part à 97,96% de la VR. Ça me semble être l’interprétation la plus logique.

Je ne comprends pas comment on peut avoir 12% de marge et une part au dessus de la VR…

Surin, le 13,5% que vous mentionnez fait référence à la baisse du prix de part dans le communiqué. Je n’ai pas vu de communication sur une baisse des valeurs d’expertise de 13,5%. Par ailleurs, la borne haute n’est pas à 198 € mais à 110% de la VR.

maxicool a écrit :

Primonial communiquerait directement les VR, ça serait plus simple !

On est d’accord. Il y a une volonté manifeste de ne pas donner l’info clairement.

Dernière modification par Thortue (20/09/2023 21h04)

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#39 20/09/2023 21h18

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Thortue a écrit :

Surin, le 13,5% que vous mentionnez fait référence à la baisse du prix de part dans le communiqué. Je n’ai pas vu de communication sur une baisse des valeurs d’expertise de 13,5%.

Primonial a évoqué par courrier à certains associés, en plus de la diminution de la valeur de part de 13,46 %, une baisse proche de 13,5 % des valeurs du patrimoine les conduisant à cette baisse de prix de part.
Je n’en dirai pas plus, pour ne pas trahir les sources.


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#40 20/09/2023 21h22

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Thortue a écrit :

On est d’accord. Il y a une volonté manifeste de ne pas donner l’info clairement.

La VR ne doit-elle pas être votée en AG avant de pouvoir être communiquée par la SDG ?

Le prix de part est de la compétence de la SDG mais il me semblait que la fixation de la VR (par un vote) était de la compétence de l’AG ?

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#41 20/09/2023 23h26

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Article L214-109 du code monétaire et financier a écrit :

La société de gestion mentionne, dans un état annexe au rapport de gestion, la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la société civile de placement immobilier ou de la société d’épargne forestière qu’ils gèrent. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine.

Ces valeurs font l’objet de résolutions soumises à l’approbation de l’assemblée générale. En cours d’exercice, et en cas de nécessité, le conseil de surveillance prévu à l’article L. 214-99 peut autoriser la modification de ces valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion.

Communiqué de Primonial a écrit :

Afin de refléter les valeurs de marché sans délai, le Conseil de surveillance de la SCPI
autorise la Société de Gestion à modifier les valeurs de réalisation et de reconstitution
en cours d’exercice et à fixer un nouveau prix en conséquence.

Les valeurs ont été validées par le CS. A noter que les statuts ne prévoient pas ce cas de figure…

Dernière modification par Thortue (20/09/2023 23h32)

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#42 22/09/2023 16h14

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Bonjour,

La VR est dans la notice en page 14
VR = 186.03

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#43 22/09/2023 18h12

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En effet, en page 14 de la note d’information (mise à jour : 15 septembre 2023), on peut lire (j’ai mis en gras ce qui nous intéresse ici) :

Les valeurs de réalisation et de reconstitution établies au 31 décembre 2021 qui ont été approuvées par les associés lors de l’Assemblée Générale Mixte du 23 juin 2022 étaient les suivantes :
  - Valeur de réalisation : 3 213 097 269,12 €, soit 183,98 € par part,
  - Valeur de reconstitution : 3 835 388 747,00 €, soit 219,61 € par part.

Celles établies au 31 décembre 2022 qui ont été approuvées par les associés lors de l’Assemblée Générale Mixte du 26 juin 2023 sont les suivantes :
  - Valeur de réalisation : 3 206 571 490,47 €, soit 171,83 € par part
  - Valeur de reconstitution : 3 802 345 170,20 €, soit 203,76 € par part
L’écart entre le prix de souscription applicable depuis le 1er avril 2017 et la valeur de reconstitution par part établie au 31 décembre 2022 était de -2,08 %.

Le 13 septembre 2023, le Conseil de Surveillance, vu le rapport motivé de la Société de Gestion relatant une baisse des valeurs d’expertises au 30 juin 2023, a autorisé la Société de Gestion à modifier les valeurs de réalisation et de reconstitution au 30 juin 2023 comme suit :
  - Valeur de réalisation : 2 964 052 325,43 €, soit 156,43 € par part
  - Valeur de reconstitution : 3 524 955 595,13 €, soit 186,03 € par part


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #44 30/09/2023 13h43

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J’ai également mis à jour le premier message de ce topic.


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[+1]    #45 30/09/2023 14h34

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Pour compléter le tableau :
Une newsletter reçue d’ Aestiam ce jour , avec pour titre "Nos prix de parts sont maintenus"
On y mentionne les décotes // valeur de reconstitution
Extrait :

Augmentation du prix de Cap’hebergimmo
Augmentation du prix de part de la SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo

Et m.erki pour le suivi smile


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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#46 30/09/2023 14h47

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Les décôtes sont par contre calculées sur les VR de fin 2022.
Faut-il conclure qu’elles n’ont pas bougé au 30.06.23 ou que leurs évolutions n’imposent pas un changement de prix ?


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#47 30/09/2023 14h55

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Plutôt la 2ème réponse :
Les performances de nos SCPI au T2 2023

Extrait a écrit :

Maintien des prix des parts grâce à une gestion prudente

Rappelons que le prix de souscription des SCPI doit être fixé dans une fourchette de + ou – 10% de la valeur de reconstitution, évaluée à partir de la valeur d’expertise des actifs.  L’ensemble des SCPI gérées par AESTIAM affichent des décotes significatives par rapport à leurs prix de reconstitution.
Au 31 décembre 2022, les prix de souscription des SCPI Aestiam Placement Pierre, Aestiam Pierre Rendement, Aestiam Cap’Hebergimmo et Pierrevenus affichaient respectivement des écarts de 6,38%, 7,45%, 7,92% et 7,41% par rapport à leurs valeurs de reconstitution.

Après actualisation des valeurs des immeubles, aucune situation de déséquilibre n’est constatée. Malgré l’anticipation d’une légère baisse de nos valeurs d’expertise à fin 2023, les valeurs de reconstitution resteront supérieures aux prix de souscription.


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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Favoris 1   [+4]    #48 09/06/2024 09h32

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ISTJ

! MISE A JOUR (valeurs au 31 12 2023) !

Légende pour l’évolution :
- si donnés en vert : hausse
- si donnés en rouge : baisse
- si données en gras : évolution supérieure à +-4%   

Données surlignées en fluo : prix de part > valeur de reconstitution
Données surlignées en orange : forte baisse (> -10%)
Données surlignées en orange ET en gras : forte baisse (> -20%)

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Remarque : ces tableaux ne prennent pas en compte les évolutions du prix de souscription en 2024.
Exemples : Amundi Génépierre de 224 à 209 € en mars 2024, Edissimo de 204 à 191 €…

Dernière modification par maxicool (10/06/2024 19h46)


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