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#1 26/02/2024 10h06

Membre (2021)
Réputation :   73  

Bonjour,

Ma SAS (détenue à 50%) possède des parts de SCPI. La société souhaiterait les vendre, mais le marché semble bloqué.

Ma question: les actionnaires peuvent-ils racheter de gré à gré la PP des parts de SCPI détenue par leur SAS? Quelles sont les règles pour la fixation du prix? Sachant que sur le marché secondaire à l’instant T, on trouve un (unique?) ordre d’achat à 470€ (430€ net vendeur), et un (unique?) ordre de vente à 600€. Peut-on justifier de vendre de gré à gré au prix acheteur le plus bas, voire à un prix plus faible encore? Fiscalement cela peut-il être retoqué? Est-il préférable de passer par un notaire ou un CGP?

J’ai fouillé ce forum à la recherche d’information sur ce sujet, à part ce fil de discussion, ainsi que celui-ci, je ne voit rien d’équivalent. Je n’ai rien trouvé d’intéressant sur internet non plus, ce qui m’étonne d’ailleurs un peu (le domaine des SCPI est gravement polluée par la pub…)

Dernière modification par Flouzamax (26/02/2024 10h06)

Mots-clés : fiscalité, imposition, sas (société par actions simplifiée), scpi (société civile de placement immobilier)

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[+2]    #2 26/02/2024 15h35

Membre (2015)
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Réputation :   51  

ENTJ

Bonjour,

Afin de se prémunir contre un acte anormal de gestion au niveau de la SAS en matière fiscale, les parts doivent être cédées pour leur valeur vénale. Comme la cession est effectuée entre la société et ses associés, la démonstration que la valeur de cession est bien la valeur vénale appartient aux associés (le caractère anormal du prix est présumé).

En matière fiscale, la valeur vénale de titres est déteminée en priorité par référence aux transactions comparables sur les titres de la même société: il vous faudrait regarder à quel prix les dernières transactions sur les parts de SCPI ont été réalisées.

En complément, il est admis de recourir à d’autres méthodes de valorisation (ex: ANR, DCF, selon ce qui est pertinent). Dans le cas d’une SCPI, la valeur de retrait est un indicateur relativement fiable de la valeur à une date donnée, et, si le marché des parts est bloqué, il me semblerait pas absurde d’appliquer une décote d’illiquidité de 10% à 20% sur le prix de la part (voir le guide d’évaluation de l’Administration fiscale).

Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, pas besoin de passer devant un notaire pour des parts de SCPI: un simple acte de cession sera suffisant après avoir vérifié que les éventuelles autorisations sociales ont bien été obtenues (ex: si vous avez un pacte d’actionnaires, il peut encadrer les cessions d’actifs). Il faut regarder les statuts de la SCPI pour voir les formalités à accomplir vis à vis de la société de gestion en cas de cession de parts de gré à gré et également prêter une attention particulière au traitement du dividende au titre du trimestre en cours lors de la vente.

L’acte de cession devra être enregistré auprès de l’Administration fiscale sous 30 jours et l’acheteur devra régler des droits d’enregistrement égaux à 5% du prix.

Je vous conseille de prendre un avocat pour rédiger l’acte de cession si vous voulez être carré (selon la complexité, il faut compter environ 1.000/1.500 euros d’honoraires à mon sens).

Dernière modification par Manarea (26/02/2024 15h58)

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#3 26/02/2024 17h24

Membre (2021)
Réputation :   73  

De ce que je lit sur le document des impôts que vous citez en référence:

Administration fiscale a écrit :

Les coefficients boursiers retenus pour valoriser des titres minoritaires ou la valeur obtenue par application de ces coefficients doivent être diminués d’une décote pour non liquidité. En effet un titre coté est parfaitement liquide, alors qu’un titre non coté ne peut pas être rendu liquide aussi rapidement. La comparaison pour être pertinente doit donc retenir une décote de l’ordre de 20 à 30 %

Ils semblent appliquer une décote de 20 à 30% pour illiquidité vs un titre (coté) liquide. Si on considère une SCPI à capital variable, avec un marché des parts fonctionnel et fluide, comme un titre "liquide", de ce que je lit on pourrait raisonnablement appliquer une décote de 20 à 30%? D’autant plus qu’il y a quand même des frais de transaction à prendre en compte également pour juger de l’intérêt financier de l’opération.

Peut-on également prendre en compte un rendement pour justifier une décote sur le prix? Par exemple un rendement de 6 à 7%? Le rendement de base de cette SCPI est particulièrement faible.

En tout cas je note de passer par un avocat pour l’opération.

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#4 26/02/2024 18h02

Membre (2015)
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Réputation :   51  

ENTJ

Si le marché des parts de la SCPI est liquide, un vendeur éclairé n’acceptera aucune décote sur la valeur de retrait s’il n’y a pas de parts en attente.

Si le marché est bloqué, quel est le bon niveau de décote acceptable pour obtenir une liquidité immédiate? De mon point de vue, cela dépend de l’ampleur du blocage du marché (parle-t-on d’un trimestre d’attente ou de plusieurs années?). Si j’étais évaluateur, je déterminerai la perte d’opportunité de ne pouvoir avoir une liquidité immédiate en placant les sommes sur un placement sans risque (nette des dividendes versés).

En toute hypothèse, dans une approche prudente, cela me semble complexe d’utiliser un pourcentage de décote supérieur à celui mentionné par l’Administration fiscale … sauf à ce que vous puissiez en justifier la raison. Natrurellement, le risque de contrôle dépend de la taille de la transaction en question (si vous cédez 10k de SCPI, le risque que vous soyez embêté sur cela est probablement limité mais ce n’est déjà pas pareil si on parle de 100k ou 1m).

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#5 27/02/2024 09h47

Membre (2021)
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Merci pour vos éclairages. Difficile de dire combien de temps va durer le blocage pour justifier la décote, je n’ai pas de boule de cristal… Mais à la vue de ce qui se passe dans le domaine des SCPI, le faible rendement et le secteur d’investissement de celle-ci (bureaux à la défense), il n’est pas interdit de penser que ça peut durer plusieurs années. Il n’est pas impossible non plus que la SCPI devra (comme d’autres) passer en capital fixe: auquel cas la valorisation sera plus simple à établir…. avec sans doute une belle décote, cette fois justifiée!

Quand au montant ce n’est pas un gros montant sans être négligeable non plus: au total environ 70 à 80k, selon la valorisation retenue.

Je note également la justification de la décote en se basant sur la plus-value d’un placement sans risque. Sur une base d’un placement sans risque à 4% pendant 5 ans d’illiquidité, on tourne autour de 22% de décote.

Pour justifier la décote, je pensait également utiliser l’argumentaire de la différence de fiscalité entre détention par la SAS et en direct. Actuellement la SCPI étant détenue par une SAS, les loyers sont imposés à l’IS, pour ensuite être potentiellement "capitalisés"; et imposés à la flat-tax, à la sortie uniquement, en cas de reversement à l’actionnaire sous forme de dividendes. Avec les parts de SCPI détenus en direct, les actionnaires sont imposés à l’IR au fil de l’eau, avec des TMI élevés. Le rendement est d’autant impacté.

Étonnant qu’il n’y a pas plus de retour d’expérience sur ce forum, personne n’a déjà été confronté à ce cas de figure?

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