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Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Remake Live à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

44% - 11
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

8% - 2
Je ne sais pas (avis neutre)

20% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

12% - 3
Non, certainement pas (avis négatif)

16% - 4
Nombre de recommandations : 25   Recommandation moyenne : 2,5/4 Avis plutôt positif

#51 28/04/2023 11h27

Membre (2020)
Réputation :   5  

Est ce que quelqu’un aurait la valeur de réalisation de cette SCPI. J’aimerai me faire une idée de la valeur du portefeuille immo qu’ils ont.

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#52 28/04/2023 11h29

Membre (2021)
Réputation :   1  

Et puis annoncer d’ores et déjà entre 6,5 % et 7,5 % de rendement pour 2023, c’est tout bon !

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#53 28/04/2023 11h40

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Gilles78 a écrit :

Est ce que quelqu’un aurait la valeur de réalisation de cette SCPI. J’aimerai me faire une idée de la valeur du portefeuille immo qu’ils ont.

Il faudra attendre le rapport annuel 2022 pour avoir l’info je pense.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

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[+1]    #54 31/05/2023 11h59

Membre (2019)
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Nous devons être plusieurs à avoir reçu, au courant du mois de mai, une communication de divers courtiers/CGP anticipant une possible hausse de la valeur de souscription de la SCPI Remake live (Patrimea et Louve Invest l’ont fait par exemple), du fait d’un écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Cet écart n’était pas très conséquent comparé à d’autres SCPI du marché (200€ contre 206.98 €, soit une différence de 3,5%), ce qui pouvait laisser supposer quelques indiscrétions de la société de gestion…

L’annonce n’est pas officielle, mais cette hausse de valeur de part semble acquise pour demain, au 1er juin, puisque si on souhaite réaliser aujourd’hui un arbitrage en AV vers cette SCPI, il est indiqué que la valeur de la part à la date de valeur (le lendemain, donc le 1er juin) est de 204 €, soit une hausse du prix de souscription de 2% (cf. capture d’écran ci-dessous réalisée à l’instant, sur l’interface de Spirica).



Les "analyses" des CGP étaient donc exactes smile

Sur le fond, on peut s’étonner d’une hausse de la valeur de souscription avec un écart si faible, mais on peut y voir plusieurs raisons :
- La SCPI étant très jeune, elle présente a priori moins de risque sur la valorisation de ses actifs puisqu’elle procède à des acquisitions depuis un an dans les nouvelles conditions de marché (même si on peut toujours surpayer…)
- En période actuelle de réajustement des prix, il est intéressant d’engranger une forte collecte pour saisir les opportunités de marché ; or une réévaluation du prix de parts dans le contexte actuel est susceptible de déclencher un signal positif (outre le très bon rendement déjà affiché), amenant un afflux de collecte donc de cash (cash d’autant plus important dans un marché où le recours à l’emprunt devient difficile)
- Conséquence du point précèdent, en prévision d’une forte collecte, il est plus "juste" pour les porteurs de parts que le prix de souscription soit au plus près de la valeur des parts, pour éviter un effet dilutif.

En ce qui me concerne, lorsque j’ai vu la communication des courtiers à ce sujet, j’ai arbitré mes parts de la SCPI Primopierre (cf. les discussions dans le topic dédié) vers cette jeune SCPI. La pénalité de 3% que je dois endurer pour avoir vendu mes parts avant le délai de 3 ans est compensée en partie par la hausse du prix de souscription de Remake Live.

Puisque j’en suis à écrire sur cette SCPI Remake live, j’en profite enfin pour signaler que j’ai demandé à un CGP bien informé sur les SCPI de demander à la société de gestion s’il était prévu de redistribuer aux porteurs de parts en assurance vie le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (comme le fait Corum dans sa propre assurance vie). Il m’a indiqué qu’il avait demandé à la société de gestion et qu’il lui avait été répondu négativement. (à mon avis c’est davantage une décision de l’assureur, mais bon la société de gestion et les assureurs sont assez liés en l’espèce, cf. la répartition du capital initial de cette SCPI)

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#55 31/05/2023 19h39

Membre (2015)
Réputation :   3  

J’ai réalisé un versement hier (30 mai) sur cette SCPI. Le tarif était de 200€ écrit sur mon versement. Malheureusement pour moi la date de valeur est au 1er juin et le tarif a été modifié a 204€ dans mon versement en cours. Il fallait je pense investir au plus tard le 28 mai pour profiter du tarif avant la hausse.

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[+1]    #56 01/06/2023 08h44

Membre (2017)
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BrisePif, le 31/05/2023 a écrit :

j’ai arbitré mes parts de la SCPI Primopierre (cf. les discussions dans le topic dédié) vers cette jeune SCPI. La pénalité de 3% que je dois endurer pour avoir vendu mes parts avant le délai de 3 ans est compensée en partie par la hausse du prix de souscription de Remake Live.

Vous avez également payé 6% de frais pour rentrer sur Primopierre. En sortant avant 3 ans vous abandonnez donc 3pts de frais de retrait anticipé et 6pts de frais d’entrée soit 9pts. Imaginons que vous soyez resté dessus 2 ans, c’est la totalité du rendement que vous avez perdue.

Tout cela pour gagner 2% d’augmentation de prix de part sur une SCPI qui a deux ans d’existence et dont vous serez peut être insatisfait dans deux ans ?

In fine, l’assureur, lui, doit être satisfait vu ce qu’il vous a pris au passage.

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[+1]    #57 01/06/2023 09h31

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

@Asn540
Vous imaginez bien que je sais les frais que j’ai payé à l’entrée.
Les frais payés sont payés. Si je souhaite sortir de Primopierre pour diverses raisons qui me sont propres (perspectives, rendement, manque de transparence, retard récurrent de paiement en AV), mieux vaut le faire dans ces conditions.
Donc je ne suis pas sorti de Primopierre "pour gagner 2% d’augmentation de prix de part", mais parce que je le souhaitais ; et effectivement les frais de sortie anticipés jusqu’alors me contraignaient un peu et j’y ai donc vu une opportunité de sortir dans de meilleures conditions.

Quant à l’assureur, je suis heureux d’avoir in fine perdu 100 € de frais de sortie anticipés (1% de 10 000 € en l’occurrence, Primopierre n’étant qu’une faible partie de mes investissements en SCPI sur AV) pour être à l’aise dans mes investissements.

Bref, après à cette digression, on peut probablement se recentrer sur Remake live. Étonnement, l’augmentation de prix de part n’est pas encore annoncée ce jour.

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#58 01/06/2023 14h54

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BrisePif, le 31/05/2023 a écrit :

Puisque j’en suis à écrire sur cette SCPI Remake live, j’en profite enfin pour signaler que j’ai demandé à un CGP bien informé sur les SCPI de demander à la société de gestion s’il était prévu de redistribuer aux porteurs de parts en assurance vie le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (comme le fait Corum dans sa propre assurance vie). Il m’a indiqué qu’il avait demandé à la société de gestion et qu’il lui avait été répondu négativement. (à mon avis c’est davantage une décision de l’assureur, mais bon la société de gestion et les assureurs sont assez liés en l’espèce, cf. la répartition du capital initial de cette SCPI)

C’est intéressant comme point en effet, et surtout légitime.
Mais j’y vois plusieurs difficultés en pratique.

Tout d’abord, le porteur juridique des parts de la SCPI est bien l’assureur vie. Conséquence, le crédit d’impôt lié à la fiscalité étrangère est pris en compte par l’assureur, une fois par an, au moment de sa déclaration IS. Si vous avez souscrit quelques UC en cours d’année, il faudrait que l’assureur réaffecte un prorata de ce crédit à votre contrat, et ce à l’échelle de plusieurs milliers (dizaines de ?) clients. Voyez l’usine à gaz. Étant précisé aussi que si vous êtes sorti avant cette perception du crédit, je ne vois pas bien comment il pourrait vous le réaffecter.

Au-delà, tous les revenus perçus par un assureurs à travers ses UC sont exonérés d’IS puisqu’ils vous redistribue les revenus. Je ne suis donc pas certain techniquement qu’il gagne quoique ce soit illégitimement. Mon avis est que ce crédit est tout simplement perdu.

Pour en discuter !

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#59 01/06/2023 15h08

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BrisePif le 1er juin 2023 à 9h31 a écrit :

Étonnement, l’augmentation de prix de part n’est pas encore annoncée ce jour.

J’ai reçu ce matin 1er juin 2023 à 7h31 un mail de Remake Asset Management indiquant :

Remake Asset Management a écrit :

Quoi de neuf chez Remake Live ?

📍 La valeur de la part augmente de +2% et s’établit à 204 € à compter du 1er juin 2023.

😍 Vous avez validé l’ensemble des résolutions proposées lors de la dernière Assemblée Générale qui s’est tenue lundi 22 mai 2023, merci à tous pour vos votes !

Retrouvez les documents mis à jour de Remake Live sur votre Espace Client en cliquant sur les liens ci-dessous.

💪 Une capitalisation qui s’élève à plus de 270 MEUR au 31 mai 2023.

🏢 Une nouvelle acquisition en Irlande  :

Un immeuble de bureau situé au cœur de Dublin
Un emplacement « prime » qui concentre les sièges de nombreuses sociétés internationales
Une surface totale de 4 953 m²
9 ans de WALB (durée résiduelle du bail)
Occupé à 100% par l’un des principaux cabinets d’avocats d’Irlande
Prix acte en main : 34 MEUR
Taux de rendement : 6,70%

Les performances exprimées ne sont pas garanties et ne sont pas nécessairement un bon indicateur de la performance future de Remake Live.

Dernière modification par Plutarque (01/06/2023 15h08)


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#60 27/07/2023 16h44

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Le bulletin trimestriel vient de sortir.
Taux de distribution prévisionnel brut 2023 : 7,00% à 7,50%.
Source : bulletin trimestriel

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#61 31/07/2023 10h17

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Un petit topo axé principalement sur l’évolution récente de Remake Live (T1 > T2 2023) qui entame sa deuxième année d’existence.

- Associés : 788 > 1529
- Capitalisation : 195 m€ > 299 m€
- Ratio dettes : 11,38% > 7,36%
- Immeubles : 20 > 25
- TOF : 100% > 100%
- TOP : 96,6% > 98,05%
- WALB : 5 ans > 9 ans
- TD prévisionnel 2023 : 6,5 à 7,5% > 7 à 7,5%
- Prix souscription = Valeur de retrait : 200 > 204
- Valeur reconstitution 206,98 > 206,98 (208,09 fin 2022)
- Part France : 40% > 33%
- Part Bureaux : 50% > 50%
- Part Commerces : 29% > 17%
- Part Logistique 12% > 17%
- Part Logements Sociaux 11M€ > 11M€
- Santé/Edu : 4% > 13%
- Rendement acquisitions (1) : 8,21%
- Rendement acquisitions T2 2023 (4) : 6,7%/ 7,15% /7,15%/ 6%

Fin 2022: Emprunt 19m€, euribor+3m, échéance mi 2026.

Les chiffres semblent cohérents avec le narratif diffusé ce WE par le DG.

Narratif

J’y suis rentré en AV en novembre/décembre/janvier, mon tri calculé brut est de 6,91%.

Dernière modification par Granite (31/07/2023 10h26)

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#62 21/09/2023 14h40

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Communication du jour de la société de gestion:

Remake Live a vu le jour dans un contexte plein de défis, secoué par une très forte hausse des taux d’intérêts qui a changé la donne des placements.

Mais comme dans toute crise, des opportunités d’investissement se présentent aussi. Ainsi, cette situation a accentué le contraste entre les SCPI, les investisseurs privilégiant les fonds immobiliers les plus récents ou dont les thématiques semblent les plus solides.
Ces SCPI récentes, dont Remake Live fait partie, sont toutes tournées vers la construction de leur portefeuille sans avoir à subir un stock qui, en se dévalorisant, affecte négativement la performance globale.

La réglementation impose de valoriser le patrimoine des SCPI une fois par an afin de définir le prix de souscription. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), consciente de la situation exceptionnelle que nous vivons actuellement, et qui ne trouve pas son origine dans des causes immobilières, rappelons-le, a demandé aux Sociétés de Gestion de vérifier l’adéquation entre le prix de souscription et la valeur du patrimoine.

C’est dans ces conditions que des évaluateurs immobiliers ont réexpertisé les patrimoines, ce qui a conduit à déprécier certaines valeurs de parts de SCPI depuis l’été. Et rappeler que l’immobilier n’est pas insensible à son environnement macroéconomique au passage.

Nous tenions à vous indiquer que Remake Live, dont tous les immeubles ont été acquis récemment, n’est pas touchée par cette vague de baisse. Par ailleurs, aucune part n’est en attente de retrait à ce jour.



Que faut-il retenir ?



De l’importance d’un fonds régulé

En exigeant un exercice de vérité sur les prix de souscription en dehors du cycle habituel des expertises de fin d’année, l’AMF montre que l’intérêt des porteurs, entrants ou sortants, est une priorité.



Quel prix de part pour Remake Live ?

Les valeurs de parts de SCPI sont calculées indirectement sur la base de la valeur d’expertises des immeubles en portefeuille. Nous avons choisi de faire expertiser l’ensemble du patrimoine afin d’avoir une vision la plus juste possible de la valeur de la SCPI.
Il ressort que la valeur de reconstitution technique au 30 juin s’établit à 203,83 € par part, à comparer à un prix de souscription de 204 €.

Le prix de souscription et la valeur du portefeuille sont donc cohérents.



Une baisse de la part est-elle envisageable lors des expertises de décembre 2023 ?

Nous pensons que la hausse des taux est davantage derrière nous que devant nous, à quelques exceptions près en Europe.
Dans la mesure où la capitalisation de Remake Live était de 120 M€ fin décembre 2022 contre 330 M€ fin septembre 2023, et que son capital continue de progresser, son exposition à des hausses des taux va en diminuant. Si les taux se stabilisent, et en l’absence d’accident sur les loyers, nous n’anticipons pas davantage d’impact au 31 décembre.



Toute l’équipe de Remake reste mobilisée pour vous délivrer la meilleure performance et reste à votre écoute.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

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#63 21/09/2023 18h45

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On sent un peu de délectation de la part de Remake Live, de voir les petits copains boire la tasse.

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[+2]    #64 17/10/2023 21h27

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Remake Live vient de faire l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 14 000 m² «  le Campus » à Massy pour un montant de 66,5 M€ droits inclus, soit 4 750€ le m²  (à comparer aux données Immostat)



Le taux de rendement net est de 6,74% ( à comparer avec le taux de rendement « Prime » en 2ème couronne au T2 2023)



Datant de 2005, l’immeuble est entièrement loué à Safran, suite au renouvellement en 2022 de son bail pour une durée ferme de 9 ans.
Je pense qu’il s’agit de l’immeuble « Campus Nord » situé au 102, av de Paris à Massy. Cet immeuble appartenait à La Française AM qui l’avait acheté en mai 2008 et réparti entre plusieurs SCPI dont 50% dans Crédit Mutuel Pierre1. Dans le RA 2022 de cette dernière, la quote-part était valorisée en valeur comptable à 34 352 126,80€ soit 68,7 M€ pour l’immeuble entier.

Une bonne affaire pour Remake ?

Dernière modification par ddazin (18/10/2023 13h11)

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[+1]    #65 18/10/2023 10h38

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6,74% à Massy.. Ça me semble au contraire complètement dans le marché actuel.
Ni + ni - : ça reste de la 2nde couronne, effectivement loué à une entreprise de qualité.
Mais bon 66,5M€ pour un gros bazar comme ça, quid des futurs travaux pour cet immeuble qui va bientôt souffler sa 20ème bougie..?
Bref.

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#66 19/10/2023 20h29

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ddazin, le 17/10/2023 a écrit :

Une bonne affaire pour Remake ?

- L’immeuble était valorisé 68,7 M€ au 31/12/2022
- Il a été acquis 66,5 M€
- Soit une "remise" de 3,2%
- Or vous nous expliquez par ailleurs que l’immobilier de bureau a corrigé de 10 à 20% entre les estimations de fin 2022 et aujourd’hui

On ne peut donc qu’en déduire que soit Remake n’a pas fait une bonne affaire soit les prix immobiliers n’ont pas corrigé autant que vous le dites, soit les deux à la fois.

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#67 19/10/2023 21h38

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Asn540 a écrit :

- Or vous nous expliquez par ailleurs que l’immobilier de bureau a corrigé de 10 à 20% entre les estimations de fin 2022 et aujourd’hui

Non. À part dire que le marché de l’investissement en Ile-de-France est en forte baisse, (en dehors des opérations effectuées par les acteurs du luxe à Paris), comme l’indique le graphique ci-dessous :



et que "le repricing est toujours en cours, et de nombreux dossiers de cession sont encore régulièrement retirés du marché, avec des prix proposés ne trouvant pas preneur dans les conditions actuelles de marché "( BNP Paribas Real Estate),
ou reprendre le commentaire de CBRE : "Si l’on commence à voir des décotes réelles de prix dans certaines transactions, celles-ci sont encore souvent insuffisantes : malgré l’effort consenti par les vendeurs, la prime de risque immobilière n’est malheureusement toujours pas reconstituée pour redonner suffisamment d’attractivité au secteur. " ,
je ne vois pas comment on pourrait affirmer aujourd’hui une correction de 10 à 20%, faute de transactions suffisantes.
Si vous faites allusion à ce message, il faut comprendre une baisse théorique, pas encore actée.

Dernière modification par ddazin (20/10/2023 11h27)

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#68 20/10/2023 09h31

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Et il y a deux détails détails à mes yeux qui peuvent expliquer la différence :
- L’immeuble était valorisé 68,7 M€ au 31/12/2022 par une société d’expertise. Il a été acquis 66,5 M€ après une expertise quelques mois plus tard d’une autre société de gestion. Ces deux expertises diffèrent donc forcément.
- Le bail a été renouvelé pour 9 ans ferme. Cela se valorise forcément.

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#69 06/11/2023 09h35

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Il serait intéressant, je pense, que les six personnes qui ont voté NON au sondage argumentent leurs avis.

Cela permettrait à tous de comprendre pour quelles raisons elles ne sont pas intéressées par cette SPCI.

La présentation d’argument en faveur du NON favoriserait la réflexion générale… Merci !

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#70 06/11/2023 10h21

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J’ai ma petite idée Bangkok tout comme pour Néo et iroko zen.
Ces scpi ont des frais structurés différemment et j’imagine que cela ne plait pas à tous… ceux qui sont habitués à recevoir un petit pactole à chaque souscription.
Ce forum peut parfois être comme le Caire, un nid d’espion smile

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#71 06/11/2023 10h39

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J’ai 2K de Remake en AV. J’en suis très satisfait, c’est mon meilleur TRI, quasiment à égalité avec mon PEA en World, mais je ne recommande pas pour autant cette SCPI à mes proches : trop jeune, beaucoup de bureaux, un nouveau modèle qui cache peut-être des problèmes à moyen/long terme.

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#72 06/11/2023 10h48

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Bangkok a écrit :

Il serait intéressant, je pense, que les six personnes qui ont voté NON au sondage argumentent leurs avis.

Cela permettrait à tous de comprendre pour quelles raisons elles ne sont pas intéressées par cette SPCI.

La présentation d’argument en faveur du NON favoriserait la réflexion générale… Merci !

exactement.
Ce serait top d’une manière générale que les avis soient argumentés (même sommairement) qu’ils soient positifs ou pas d’ailleurs.

Je cherche à placer 10 ou 15 k en parts SCPI à bon rendement (avec du cash à investir sur des projets rentables) et que ce soit Remake, Iroko ou Corum Origin. Je me renseigne donc précisément sur ces 3 SCPI.
Tous les avis sont donc très utiles je pense.

Olivier

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#73 06/11/2023 21h03

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ISTP

Pour ma part je n’investis pas dans les SCPI sans frais de souscription pour deux raisons totalement personnelles :
1/ j’investis sur du très long terme (enfin c’est ce que j’espère) et je préfère payer 10% de frais de souscription en une fois que 1% de frais de gestion en plus chaque année pendant 25 voire 40 ans (souhaitons nous une longue vie)
2/ quand on voit les réactions de cet été avec des ventes massives à la première alerte, on n’est pas très rassuré pour des SCPI dont on peut sortir assez vite sans pénalité. Certes les frais de souscription n’ont pas empêché certaines SCPI d’être bloquées mais sans ces frais je pense que cela aurait été bien pire. Sur du très long terme on sait que des situations identiques se reproduiront…

Ces deux aspects sont pour moi (et je ne les impose à personne…) éliminatoires avant même de regarder le TRI, le patrimoine, la structuration du revenu.

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#74 06/11/2023 21h57

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Vos arguments sont tout à fait valable Asn540, j’ajouterais que la distribution en AV d’une SCPI de ce type ne fait que renforcer le potentiel d’instabilité et de blocage.

De mon point de vue, l’investissement en direct en particulier est très risqué du fait justement de la grande part de détention par des institutionnels (assureurs) et de potentiels ventes massives en période difficile en lien avec des arbitrages massifs d’assurés. Parmi ces assurés, davantage (vs détenteurs d’UC d’autres SCPI) pourraient avoir tendance à s’en retirer rapidement en cas de vents contraires car les pénalités associées à un retrait sont faibles et très limitées dans le temps. Cette absence de frais de souscription a par ailleurs tendance à attirer davantage d’assurés susceptibles de faire des arbitrages d’opportunité générateurs d’instabilité.

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#75 07/11/2023 09h32

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Asn540, je suis très étonné des arguments que vous avancez.
Pourquoi ? Parce qu’aucun des deux n’est vérifié.

Sur le 2ème (le plus simple) : la durée de détention moyenne d’une scpi dépasse les 20 ans. En 20 ans, il y a eu plus d’une occasion de sortir pour aller chercher une meilleure perf.
Et rien n’empeche les porteurs de Néo (la plus ancienne des scpi sans frais de souscription) d’aller chercher plus de perf et moins de risque ailleurs puisqu’il n’y a pas de frais. Attendez… visiblement les associés ne le font pas..

Sur le 1er : ne faites vous pas l’erreur de confondre frais de gestion et frais de gestion…sur les loyers ? il n’y a évidemment pas 1% de frais de gestion d’écart entre une scpi qui prend 10% et une autre qui prend 12 ou 15%/ an… sur les loyers.
Je vous laisse faire le calcul mais suis à disposition si jamais !

Ces arguments ont été construits par les sociétés de gestion jalouses (comme pour corum en son temps) et les vendeurs de scpi qui veulent de la com.
Quand une scpi est bonne, peu importe ses frais.

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