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#76 15/02/2022 18h01

Membre (2020)
Top 50 SCPI/OPCI
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- Nouveau taux brut ASPIM
- Calculé sur la base de souscription à 205€ (revalorisation 203->205 au 01/05/21)

BT4 - 21

Le DVM est de 3.82% vraisemblablement, la différence entre les 2 taux est expliquée de façon plutôt claire.

Dernière modification par Drystan (15/02/2022 18h25)

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#77 23/02/2022 16h55

Membre (2013)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 SCPI/OPCI
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Bonjour,

Il me semble clair que dans la majorité des cas, une collecte importante en regard de la capitalisation d’une scpi a un effet positif sur sa performance à court terme. C’est à mon sens une des raisons qui explique la bonne place des jeunes/petites SCPI dans le classement de Surin.

Pourtant je regardais le rapport annuel 2020 d’Immorente et l’on peut voir que les frais d’achat ("frais de notaires" et d’agence j’imagine), sont compris entre 7 et 10% du prix du bien HD. Même en considérant le rendement brut et l’effet de levier ainsi qu’une parfaite anticipation de la collecte, j’ai du mal à voir comment 6 mois de délai de jouissance suffisent à plus que compenser ces frais ? Comment expliquer ce phénomène ?

Merci !

Dernière modification par NicolasV (23/02/2022 17h04)

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[+1]    #78 23/02/2022 21h25

Membre (2020)
Top 50 SCPI/OPCI
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L’effet de la collecte n’est pas nécessairement positif (relutif). Dans certains cas, la société de gestion rencontre des difficultés pour investir la collecte (défaut d’anticipation, variation soudaine de la collecte, qualité des biens sur le marché,…) et l’effet peut alors devenir négatif (dilutif). On parle là d’effets à court terme. Pour un associé, il peut être préférable d’avoir des investissements plus lents si les loyers futurs s’en trouvent améliorés.

Un effet positif découle du fait que l’argent versé par un nouvel associé va générer des loyers avant que ce même associé n’entre en jouissance. A l’inverse, un effet négatif découle du fait que les nouveaux associés entrent en jouissance avant que l’argent qu’ils ont versé ne soit investie. Ces effets sont d’autant plus importants que la collecte est forte et la taille de la SCPI faible.

A noter que selon les évolutions du marché, ces effets viennent se combiner à des effets plus long terme. En effet, les rendements des biens sur le marché à un instant sont différents (à qualité comparable) des rendements offerts par le passé. L’investissement de la collecte a donc progressivement un effet sur le rendement "moyen" des actifs de la SCPI.

En revanche, je ne parviens pas à comprendre le raisonnement vous amenant à faire le lien avec les frais d’acquisition. Ces frais ont bien sûr un impact négatif sur la performance (mais globalement pas plus pour les nouveaux biens que les biens passés). Le rendement acte en mains des biens acquis grâce à la collecte s’en trouve diminué mais si la collecte est investie rapidement, ces biens génèrent des loyers et l’effet relutif n’est pas remis en cause.

Dernière modification par Thortue (23/02/2022 22h24)

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#79 23/02/2022 22h06

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Oui vous faites une confusion Nicolas, les frais d’acquisition des biens qu’ils soient de 7 ou 10 ou même 15% vont impacter à court-terme la valeur du patrimoine donc de réalisation de la SCPI, mais dès le premier loyer ils rapporteront des dividendes qui ne seront pas versés aux parts non en jouissance (qui pourtant ont contribué à financer ce ou ces biens) et viendront donc augmenter artificiellement ceux des parts en jouissance.


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#80 24/02/2022 12h11

Membre (2013)
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Merci pour vos réponses.

Je suis d’accord que la collecte n’est pas nécessairement relutive, en particulier à moyen / long terme comme vous le soulignez. Cependant à court terme cela semble être actuellement le cas pour la plupart des SCPI, les sociétés de gestion étant confiantes sur leur collecte future et le crédit accessible, elles investissent en avance.

Surin a écrit :

Oui vous faites une confusion Nicolas, les frais d’acquisition des biens qu’ils soient de 7 ou 10 ou même 15% vont impacter à court-terme la valeur du patrimoine donc de réalisation de la SCPI, mais dès le premier loyer ils rapporteront des dividendes qui ne seront pas versés aux parts non en jouissance (qui pourtant ont contribué à financer ce ou ces biens) et viendront donc augmenter artificiellement ceux des parts en jouissance.

Vous avez raison sur les distributions, autant pour moi. Sur la valeur de réalisation, les frais d’achat des biens étant finalement intégrés à la valeur de reconstitution (qui sert à établir le prix de la part), je ne suis même pas certain qu’une collecte importante (par rapport à la capitalisation) vienne impacter la valeur de réalisation (à condition que le prix de la part ne soit pas fixé à un niveau inférieur à celui de la valeur de reconstitution).

Ce qui est paradoxal c’est que le prix de retrait n’inclut lui pas ces frais d’achat, donc si la valeur de reconstitution = prix de la part, alors la valeur de retrait sera nécessairement supérieure à la valeur de réalisation. Ce qui se traduit par le fait qu’un associé sortant vend sa part de SCPI plus cher que si le patrimoine équivalent étant vendu dans la SCPI !

Dernière modification par NicolasV (24/02/2022 12h14)

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[+1]    #81 24/02/2022 14h00

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Eh oui, il vaut mieux sortir à temps d’une SCPI à capital variable à savoir :
_Avant qu’elle ne se bloque car ça peut durer
_Avant qu’elle soit liquidée a priori, sauf à ce que ses actifs soient sous-évalués.

A la différence de plusieurs SCPI à capital fixe où il n’est pas bon de sortir en récupérant une valeur bien inférieure à celle de réalisation, là il faut pouvoir attendre sa liquidation (ou son passage à capital variable !).


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#82 06/03/2022 12h24

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Manit, le 01/02/2022 a écrit :

Bonjour Surin,

Voici les infos pour Novapierre Allemagne 2:
Total perçu en 2021 : 5.46 EUR par part pour un prix de la part à 250 EUR, soit 2.2%. Brillant.

Cordialement,
Manit

Dans le bulletin je trouve 7,50€ net. Quelqu’un peut-il vérifier combien il perçoit sur son compte ?


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Favoris 1    #83 17/03/2022 14h13

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Surin, le 24/02/2022 a écrit :

Eh oui, il vaut mieux sortir à temps d’une SCPI à capital variable à savoir :
_Avant qu’elle ne se bloque car ça peut durer
_Avant qu’elle soit liquidée a priori, sauf à ce que ses actifs soient sous-évalués.

A la différence de plusieurs SCPI à capital fixe où il n’est pas bon de sortir en récupérant une valeur bien inférieure à celle de réalisation, là il faut pouvoir attendre sa liquidation (ou son passage à capital variable !).

En effet !

Je pense avoir compris pourquoi un associé vend sa part de SCPI plus cher que si le patrimoine équivalent étant vendu dans la SCPI (prix de retrait > valeur de réalisation). Ou autrement dit pourquoi les ’frais de notaire’ sont "rendus" lors de la vente d’une part, alors que ces frais ont pourtant été dépensés.

En effet en capital variable le retrait d’une part dans des conditions "normales" vient toujours en compensation d’une nouvelle souscription. Et le prix de cette souscription compensatrice va inclure ces ’frais de notaire’ alors qu’elle n’entraînera pas l’achat de nouveaux biens. C’est donc neutre.

Mais ce n’est plus valable en absence de collecte nette. Si l’on veut respecter les autres associés qui ne vendent pas, et donc ne pas rembourser à un prix supérieur à la valeur du sous-jacent, il faut alors rembourser au prix de réalisation (soit 8% plus bas que le prix de retrait pour Immorente par ex). Voire même à un prix encore plus faible, s’il est est nécessaire de vendre du patrimoine. Pour éviter cette destruction de valeur, la société de gestion va préférer favoriser la collecte, en diminuant le délai de jouissance puis en réduisant le prix de la part (marge de manœuvre limitée pour les SCPI structurellement décotées).

Je me suis rendu compte que les statuts de certaines SCPI prévoient exactement ce mécanisme, d’autres sont plus évasives.

Dernière modification par NicolasV (17/03/2022 14h25)

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#84 17/04/2022 17h52

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Surin, le 06/03/2022 a écrit :

Manit, le 01/02/2022 a écrit :

Bonjour Surin,

Voici les infos pour Novapierre Allemagne 2:
Total perçu en 2021 : 5.46 EUR par part pour un prix de la part à 250 EUR, soit 2.2%. Brillant.

Cordialement,
Manit

Dans le bulletin je trouve 7,50€ net. Quelqu’un peut-il vérifier combien il perçoit sur son compte ?
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 4_naaa.jpg

Bonjour Surin,
La confusion vient du fait que j’ai indiqué les montants effectivement perçus sur l’année calendaire 2021 (montants perçus en Février, Avril, Août et Octobre). Le versement reçu en Février 2021 correspondait au T4 2020.

Si l’on regarde les versements au titre de l’année 2021, avec le versement du T4 2022 reçu en Février 2022, alors effectivement le rendement passe à 7.5 EUR soit 3%.

Désolé pour la confusion.

Cordialement,
Manit

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#85 18/09/2022 23h53

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C’est confirmé: aucun regret d’être d’avoir des parts Corum origin !

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[+2]    #86 09/12/2022 01h27

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Entretien avec les dirigeants de Primonial, Amundi immo, La Française, Perial :

Vidéo YouTube
(début à 16min)

Ce que j’ai retenu :
- bonne collecte sur 2022 (et très bonne collecte sur leurs SCI en AV). Les objectifs de TD pour 2022 seront atteints.

- accélération des arbitrages notamment sur le bureau, soit sur des actifs vacants / en périphérie, soit sur des actifs anciens avec de belles PV latentes (je pense que c’est aussi un moyen de récupérer du cash distribuable).

- valeurs d’expertises à priori en baisse de 0 à 4% sur l’année, en particulier sur le bureau en périphérie et biens avec des locataires fragiles. Stabilité sur la santé. Pas de baisse du prix des parts à prévoir en 2023 pour les SCPI de ces SDG grâce à leur liberté de fixer le prix dans le tunnel +/- 10%.

- les prêts arrivés à échéance ne sont pas renouvelés et les nouvelles acquisitions pas financées à crédit, il faut donc des rendements à l’acquisition plus élevés s’ils veulent pouvoir maintenir une distribution stable.

- à demi-mots : une inflation à 10% ne pourra pas être répercutée sur tous les locataires, donc pas vraiment d’augmentation des distributions en € attendue pour 2023 (de plus la baisse de la LTV agit dans le sens contraire).

Dernière modification par NicolasV (09/12/2022 01h35)

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#87 16/05/2024 14h04

Membre (2023)
Réputation :   2  

Je ne sais pas si c’est le meilleur fil pour poster cette information, mais BoursoBank viens de proposer 2 SCPI sans frais (gérés par Swiss Life AM et Sofidy):
SCPI : l’offensive sans frais de BoursoBank
Investir en SCPI : définition et rendement - BoursoBank (ex-Boursorama Banque)

MoneyVox a écrit :

Sofidynamic

Gestionnaire : Sofidy
Approche : diversification des secteurs et des pays européens
Prix de la part : 300 euros
Frais d’entrée : 2,40% TTC remboursés par Boursobank
Pénalité de retrait avant 8 ans : 6%
Délai de jouissance : Le premier jour du 6e mois
Commissions de gestion : 14,4% TTC
Commissions d’acquisition et vente d’immeubles : 3%
Objectif de TRI annuel : 7%

Mistral Sélection

Gestionnaire : Swiss Life AM
Approche : diversification des secteurs et des pays européens
Prix de la part : 180 euros
Frais d’entrée : 0
Pénalité de retrait avant 6 ans : 6%
Délai de jouissance : Le premier jour du 5e mois
Commissions de gestion : 16,5% TTC
Commissions d’acquisition et vente d’immeubles : 3,6%
Objectif de TRI annuel : 6,4%

PS: pas le meilleur fil du coup… Désolé 😕 , le moteur de le recherche me l’ayant sorti dans le top résultats et les autres sujets de la liste étant plus spécifiques

Dernière modification par Kery (16/05/2024 14h26)

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#88 16/05/2024 14h17

Membre (2023)
Réputation :   2  

Deux observations : Sofidy avait déjà une SCPI européenne, Sofidy Europe Invest. Que vont-ils faire ? Abandonnner les associés à leur sort dans une SCPI non liquide, concurrencée par celle-là ? Ou la fusionner dans cette SCPI, comme Paref avec ses 2 SCPI allemandes ?

Pourquoi Sofidy n’a-t-il pas tout simplement basculé en sans frais d’entrée ? A quoi sert cette verrue de 2,40% que les clients ne paient pas de toute façon ?

Stratégie complètement illisible.
Cette boite se perd, je trouve.

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#89 16/05/2024 14h31

Membre (2023)
Réputation :   2  

De se que j’ai lu dans l’article concernant le pourquoi Sodify ne fait pas une SCPI sans frais d’entrée: ils ne voulaient pas faire de sans frais compte tenu des autres qu’ils ont avec frais d’entrée.

Ils ont juste baissé les dis frais pour que BoursoBank dans leur partenariat les prenne à sa charge.

En tout cas, il est certains que la disparition de ces frais prendra du temps. Dans mon cas, j’avoue attendre de voir si ça reste un bon point (un peu perdu sur les frais d’entrée redirigée sur les frais de gestion, quid du rendement sur un temps plus long. Les SCPI sans frais étant toutes récentes pour le moment).

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#90 16/05/2024 19h05

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Kery a écrit :

BoursoBank viens de proposer 2 SCPI sans frais

Ne reste plus à BoursoBank que de proposer des crédits, chose qu’il faisaient il y a une dizaine d’année (voir témoignages au début de cette file).

Je leur ai posé la question par mail il y a 2 jours, j’attends leur réponse.

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#91 16/05/2024 20h00

Membre (2023)
Réputation :   2  

Oui… De ce que j’ai compris c’est un projet qu’ils ont également pour le futur lointain (je suppose) de proposer des crédits accolé à ces SCPI. Mais pas de façon très simple de ce que j’ai lu.

MoneyVox a écrit :

À plus long terme, Benoît Grisoni suggère une autre idée très « différenciante » : des packages « crédits + SCPI » ! « In fine, un crédit remboursé chaque trimestre par les loyers, c’est très intéressant pour un client. C’est l’effet levier, la boule de neige magique ! » Actuellement, les taux d’intérêt ne sont pas assez intéressants pour que ce soit attractif. « Mais si les choses évoluent, nous avons tous les outils pour proposer cette offre, glisse Laurent Vedeilhie. Sauf erreur de notre part, nous n’avons pas identifié de solution équivalente 100% digitale à des prix décents. »

Restera à imaginer comment concilier parcours emprunteur et investisseur, et ajouter dans l’équation l’évolution du rendement, du prix des parts, la fiscalité… Bref, un casse-tête… qui n’est pas pour tout de suite.

Dernière modification par Kery (16/05/2024 20h01)

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