Analyse des rendements des SCPI en 2020 : comparaison et perspectives
Cette discussion porte sur l'analyse des rendements des SCPI en 2020, à partir d'un tableau comparatif établi par un membre. Le tableau initial, présentant le rendement net d'impôt à l'étranger, soulève rapidement la question de la comparabilité des données. Des participants soulignent que cette méthode fausse l'interprétation des rendements, notamment en comparant des SCPI françaises à des SCPI internationales, car l'impôt étranger n'est pas pris en compte de la même manière pour toutes les SCPI. Le débat porte sur la nécessité d'un rendement net de toute fiscalité pour une meilleure comparaison.
Les participants débattent des différents indicateurs de rendement. L'utilisation du prix de part actuel versus la valeur moyenne du patrimoine (TDVM) est questionnée, ainsi que l'inclusion des revenus financiers et des plus-values dans le calcul du rendement. Des divergences apparaissent sur la meilleure approche : un rendement brut ou un rendement net, prenant en compte les particularités fiscales de chaque SCPI. Le manque d'uniformité dans la communication des sociétés de gestion (certaines communiquant des rendements bruts, d'autres nets d'impôts étrangers) est pointé du doigt, rendant la comparaison complexe.
La discussion analyse également les performances des différentes SCPI, mettant en évidence les variations significatives entre elles, et notamment l'impact de la crise Covid-19 sur certains secteurs comme le commerce. L'impact des types de biens (bureaux, commerces) sur les rendements est discuté, ainsi que l'influence du prix d'achat des parts sur le rendement perçu par les associés. La qualité du patrimoine et la régularité des distributions sont aussi des points importants soulevés, tout comme la diversification du portefeuille et la solidité financière du gérant.
Enfin, la discussion aborde les évolutions réglementaires envisagées par l'ASPIM concernant les méthodes de calcul et de communication des rendements des SCPI. Des membres expriment des réserves quant à la proposition de l'ASPIM, notamment concernant le calcul du rendement sur la base du prix de part au 1er janvier et la communication d'un rendement brut de fiscalité étrangère, soulignant le risque de manque de transparence et d'opacité pour l'investisseur.
Plusieurs membres partagent leurs données personnelles de rendement, enrichissant le débat avec des exemples concrets. La discussion se conclut par une réflexion sur la complexité de l'investissement en SCPI et la nécessité d'une analyse approfondie, au-delà des simples indicateurs de rendement, prenant en compte les aspects qualitatifs et la transparence de l'information.
Mieux Vivre annonce une révision par l’ASPIM de la méthodologie à employer par les sociétés de gestion dans leur communication des résultats de leurs SCPI
Exclu Mieux Vivre
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Hall of Fame Ca en dit long sur la question "pour qui roule l’ASPIM".
=> En décidant de commuiquer le taux de rendement sur la valeur de marché au 1er janvier de l’année de la distribution, elle met de côté l’intérêt des épargnants en créant un effet d’aubaine pour les gérants qui pourront augmenter leur prix de part n’importe quand sans que cela ne fasse baisser le taux de distribution dans leurs commmunicarions futures. C’est pire que le TDVM. Je vous parie que les gérants qui envisageraient de baisser le prix de la part le feront le plus tard possible dans l’année.
=> En entérinant la fait de communiquer sur la distribution brute de fiscalité à l’étranger, les SCPI pourront communiquer un taux de distribution sur un dividende que les associés n’auront pas l’occasion de voir sur leur compte en banque. Pour le dividende on en a déjà parlé, il y a les arguments pour et contre mais pour le reste (les PV, avec les effets de décalage), cela permet aux gérants de faire commme ils le veulent, à commencer par le n’importe quoi que Primopierre a fait en "distribuant" la partie imposable de la PV immobilière et en l’intégrant dans le taux de distribution pour les associés à l’IR.
=> Seul avantage, l’interdiction de communiquer un taux annualisé pour les SCPI créées en cours d’année. Là on voit que les gérants ont aussi protégé leurs intérêts en évitant ainsi la concurrence de petits nouveaux qui arriveraient en mettant en avant un taux trop flatteur … après l’avoir fait eux-même.
Il faut donc espérer que l’AMF ne soit pas dupe et réfléchisse un peu plus sur le travail qu’a pu faire ce groupe bien mal inspiré et intentionné.
Dans le classement de cette discussion, on parle du rendement sur la valeur de part au moment de la sortie du classement, net de fiscalité étrangère et bien sûr pas question d’annualiser les rendements, on prend la distribution de l’année divisé par le prix de part.
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Surin, je comprends vos arguments et je les valide en partie. Néanmoins je trouve que les indicateurs mentionnés sont pertinents. En fait vos remarques démontrent principalement qu’ils sont insuffisants si l’objectif est de forcer les sociétés de gestion à un maximum de transparence (et pas juste à optimiser différemment leur communication pour nous embrouiller encore et encore 
).
Je ne trouve pas qu’il fasse particulièrement sens de raisonner brut de fiscalité française mais net de fiscalité étrangère. Il faut raisonner brut ou net de toute fiscalité. Actuellement l’argument fiscal est très largement utilisé par les CGP pour vendre des SCPI investissant à l’étranger ("vous paierez moins d’impôts en France") alors que l’impôt est en fait déjà payé par la SCPI. Si le rendement est meilleur c’est aussi parce que le marché perçoit le risque dans ces pays comme étant supérieur - ce qui devrait davantage être mis en évidence.
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Je pense qu’il convient de nuancer la comparaison entre la fiscalité des SCPI investissant à l’étranger et celle des SPCI celles investissant en France :
- Le revenu net étranger n’est pas soumis aux prélèvements sociaux français (17.2 %)
- L’impôt payé sur les revenus étrangers dans le pays d’origine est proportionnel, alors qu’il est progressif en pour les revenus français. La situation varie donc d’un contribuable à l’autre en fonction de son TMI (taux moyen d’imposition) et sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) !
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (21/09/2021 14h27)
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1 #55 22/09/2021 18h15désole pas vu que que l’info date de 2 jours
EXCLU : SCPI, un changement de calcul des rendements dans les tuyaux !
mieuxvivre-votreargent a écrit :
Exit le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), place au « taux de distribution » ? Selon nos informations, à l’occasion de son dernier colloque, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a planché avec des acteurs du secteur sur une réforme de la présentation des performances pour les SCPI.
Entre autres propositions d’évolutions structurelles, parmi les principales pistes de réflexion de l’organisation professionnelle figure la suppression du controversé TDVM.
Un outil de mesure du rendement jugé complexe et surtout peu lisible par le grand public. Et ce alors que l’immense majorité des épargnants n’est pas familière du jargon de la pierre papier.
Ainsi, selon nos sources, cet indicateur serait remplacé par le concept plus court de taux de distribution. Une notion qui a le mérite d’être plus claire dans l’esprit des investisseurs.
Vers une méthode de calcul simplifiée
Au-delà du simple changement de terminologie, l’Aspim ferait évoluer la méthode de calcul de ce taux de distribution, ce qui est tout aussi important.
Pour mémoire, le TDVM est mesuré aujourd’hui de la manière suivante : dividendes bruts de toute fiscalité de l’année "n" divisés par le prix de la part moyen sur l’année :"n".
Avec le taux de distribution, c’est une version simplifiée (et plus flatteuse) de la performance qui serait retenue : dividendes bruts de fiscalité de l’année "n" sur prix de souscription au 1er janvier de l’année "n".
Prenons l’exemple d’un véhicule ayant versé un dividende de 5 euros l’an dernier, dont le prix de souscription se situait à 100 euros au 1er janvier 2020 puis à 110 euros à la fin de cette même année.
Le TDVM 2020 ferait ressortir une rentabilité de : 5 divisé par 105 (moyenne de 100 et 110 euros), soit 4,76%. Avec la nouvelle méthode, le rendement affiché passerait à 5% (5 euros divisé par 100 euros).
D’autres changements de taille sont aussi au programme. Et l’un d’entre eux, validé par le groupe de travail, pourrait changer la donne pour les SCPI nouvelles.
Un véhicule créé en cours d’année calendaire ne pourrait pas communiquer sur un taux de distribution annualisé. Il leur faudrait donc attendre l’année suivante afin de pouvoir le faire.
Par ailleurs, un indicateur supplémentaire de performance verrait le jour : le « rendement global immobilier ». Son objectif : aligner la présentation de la performance annuelle d’une SCPI sur celle d’autres placements, comme les OPCI grand public. Ce nouvel « indicateur de performance globale » serait composé de l’addition du taux de distribution et de l’évolution de la valeur de réalisation des SCPI.
Précision sur les SCPI Internationales
Si l’Aspim est bien décidée à enterrer le TDVM, de façon à démocratiser davantage le placement en SCPI, elle tient aussi à (re)préciser la façon dont doit être présenté le rendement pour les SCPI investies partiellement ou en totalité à l’international, de plus en plus nombreuses avec le lancement cet été de Sofidy Europe Invest et Sogenial Cœur d’Europe.
Fiches pratiques :
SCPI : comprendre le principe du délai de jouissance
Aujourd’hui, deux écoles existent : certaines SCPI affichent une présentation nette de fiscalité étrangère (celle retenue par la plupart), quand d’autres optent pour une communication brute de fiscalité étrangère. Cela étant entendu que ces SCPI internationales sont imposées directement, pour leurs loyers hors de France, dans le pays d’où proviennent ces revenus… contrairement aux SCPI 100% françaises qui sont fiscalement transparentes. Désormais, ces SCPI devront communiquer sur un rendement brut de fiscalité. Conséquence pratique : des véhicules investis en Europe comme Pierval Santé, Neo ou Eurovalys, qui mettaient en avant des performances nettes, pourraient remonter dans les classements.
Un prérequis : le feu vert de l’AMF
L’entrée en application de cette réforme reste bien sûr conditionnée à l’autorisation de l’Autorité des marchés financiers (AMF). « Les travaux sont toujours à l’Aspim et n’ont pas encore été envoyés au gendarme des marchés, lourdeur administrative oblige », rapporte une source proche du dossier. Difficile donc d’imaginer une entrée en vigueur effective de ces mesures avant la fin de l’année, voire avant
Dernière modification par HHub (22/09/2021 19h10)
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Surin a écrit :
Ca en dit long sur la question "pour qui roule l’ASPIM".
Le rôle de l’ASPIM est de défendre les intérêts des sociétés de gestion, ils ne s’en cachent pas.
=> En entérinant la fait de communiquer sur la distribution brute de fiscalité à l’étranger, les SCPI pourront communiquer un taux de distribution sur un dividende que les associés n’auront pas l’occasion de voir sur leur compte en banque. Pour le dividende on en a déjà parlé, il y a les arguments pour et contre mais pour le reste (les PV, avec les effets de décalage), cela permet aux gérants de faire commme ils le veulent, à commencer par le n’importe quoi que Primopierre a fait en "distribuant" la partie imposable de la PV immobilière et en l’intégrant dans le taux de distribution pour les associés à l’IR.
En tout cas il faut une règle en la matière et/ou imposer l’affichage des 2 dans les BT. En soi le choix du brut me semble avoir du sens car c’est ainsi qu’est calculée la distribution des revenus français. Le risque du brut c’est de rendre l’investissement à l’étranger "indispensable" pour toute SCPI voulant avoir une chance d’apparaître en tête des classements.
Concernant Primopierre, à ma connaissance le tdvm communiqué est global et n’est pas censé s’appliquer spécifiquement aux associés à l’IR. Mais ceux-ci étant probablement plus nombreux, il faudrait peut-être que ça soit le cas. Là aussi ce qui est important c’est d’avoir de la transparence (primopierre l’avait précisé dans son BT mais la formulation était à mon avis peu claire) et surtout une règle unique. J’espère aussi que toutes les SCPI dédommagent les associés à l’IS de l’impôt payé pour le compte des associés à l’IR.
Enfin je comprends que les SdG souhaitent pouvoir communiquer sur un taux intégrant la VPM. J’ai vu à plusieurs reprises des investisseurs oublier de prendre en compte l’évolution du prix de la scpi. D’une part cela sous(sur)-estime la performance des SCPI face aux produits "concurrents" de plus en plus nombreux comme les SCI ou OPCI, d’autre part cela a eu tendance à défavoriser les SCPI investies dans les grandes métropoles (hasard ou non c’est souvent le cas des plus grosses SCPI).
Dernière modification par NicolasV (24/09/2021 12h35)
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Hall of Fame NicolasV a écrit :
J’espère aussi que toutes les SCPI dédommagent les associés à l’IS de l’impôt payé pour le compte des associés à l’IR.
Je suppose que cette phrase concerne la fiscalité lorsqu’une SCPI cède avec une plus-value un bien immobilier situé en France (si le bien est en France en tout cas, s’il est à l’étranger ça se complique un peu, et il faudrait analyser pays par pays), et donc paie pour le compte de ses associés imposés à l’IR les 19% et 17.2% (PS) de la plus-value fiscale au trésor public.
Les associés imposés à l’IS devront ajouter le montant de la plus-value (qui figurera sur leur IFU) à leur résultat, et payer de l’IS dessus (et si la SCPI ne "dédommage" pas, ils seront de fait imposés 2 fois).
Hé bien : NON, toutes les SCPI ne reversent pas à leur associés imposés à l’IS la somme correspondant à ce qui a été payé au fisc pour les associés à l’IR.
Je ne vais pas vous faire la liste des SCPI qui le font systématiquement (et pour certaines, il y a, chaque année avec des plus-values immobilières, une résolution d’AG à ce propos), et de celles qui ne le font pas.
Mais je peut déjà indiquer que, par exemple, les SCPI de Sofidy dédommagent bien, et qu’au moins une SCPI de Ciloger ne le fait pas (et le président de son CS s’en vantait même, tout comme il se vantait que cette SCPI ne distribue jamais ses plus-value, et les accumule dans la RPV, source = réponse à des questions en AG il y a qqs années).
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Merci du retour. Je vois mal comment justifier le non dédommagement. Cela confirme le sens de mon message : certes Primopierre a peut-être eu tort de communiquer ainsi, mais au moins ils traitent leurs associés de façon équitable (sur ce point tout du moins).
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1 #59 06/12/2021 14h55Concernant les futures évolutions ASPIM de calcul du "taux de distribution" et en particulier concernant l’impôt étranger, Frédéric Puzin (Corum) a donné ce matin une Interview sur BFM Business. Je n’ai pas relevé de changement par rapport au précédent article de presse cité plus haut. Il semble cependant que ça se précise…
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2 #60 07/12/2021 09h32Ça y est, les nouvelles modalités de calcul ont été publiées par l’ASPIM.
Prise d’effet au 01/01/2022. J’ignore si l’AMF a validé ces changements.
Je l’ai trouvé via cet article qui en fait une synthèse (l’info figure aussi sur le site officiel de l’ASPIM après vérification).
En première analyse, ça confirme les évolutions identifiées sur cette file.
Le taux de distribution en plus de tenir compte des revenus bruts sera calculé sur la valeur de part au 1er janvier.
Un nouvel indicateur de rendement global immobilier est ajouté. Il cumule le nouveau taux de distribution et la variation de la valeur de réalisation. Ça peut avoir du sens mais le risque est que certains se perdent dans ce flot d’informations…
Édit : lien ASPIM avec un second document plus complet. L’ASPIM mentionne également dans son communiqué des évolutions de définition sur les taux d’occupation.
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2 1 #61 07/12/2021 23h03
Bonjour à tous,
Comme décrit dans ma présentation, j’ai pour projet d’investir à crédit dans différentes SCPI et me suis inspiré des listings de Surin (Classement 2020 sur rendement 2019 et Classement 2019 cote sur VR pour réaliser une étude préliminaire.
Je suis Français résident fiscal Suisse, ce qui signifie que je ne suis pas redevable des cotisations sociales, CSG+CRDS, et que ma tranche d’imposition est différente. En théorie, je ne percevrai plus de revenus issus d’un emploi classique dès mai 2022. Cela signifie que je ne serai imposé que sur la base des dividendes d’ETF et sur les revenus de SCPI souscrites. A priori, mon taux d’imposition moyen ne devrait pas excéder 18-20% dans le meilleur des cas (la TMI est trop compliquée à utiliser en Suisse puisqu’il existe, en fonction des cantons, des dizaines de tranches).
Dans un premier temps, j’avais sélectionné pour calcul de rentabilité sur cours, cote sur VR et étude des documents les SCPI suivantes:
- Atlantique Pierre 1
- Actipierre 1 & 2
- Capiforce Pierre
- Ufifrance Immo
- Epargne Pierre
- Pierval Santé
- Corum Origin
- Immorente
… mais je dois admettre qu’en lisant par ailleurs les files de ces SCPI (quand elles existent, ce qui est le cas pour la vaste majorité mais pas pour toutes), je ne suis plus si convaincu. Atlantique Pierre, Capiforce Pierre et UfiFrance Immo semblent raisonnablement décotées, mais seulement sur la base d’un retour à la VR, ce qui n’a rien d’évident. Immorente, Pierval Santé et Epargne Pierre semblent ne pas délivrer des rendements d’exception et souffrir de grosses collectes. Par ailleurs, entre les déboires de SdG, les SdG qui ne remboursent pas l’IR payé (je ne suis pas concerné par l’IR Français) la qualité des emplacements et les stratégies des SC souvent remises en question, je ne sais plus où donner de la tête…
Pour résumer, l’objectif de cet investissement est la constitution, en direct, d’un portefeuille modérément diversifié de SCPI en commerces et bureaux, avec un rendement permettant une opération relativement proche d’un autofinancement avec un apport d’environ 20%, à échéance 20 ans.
Tout en précisant que j’ai fait mes devoirs, fouillé les files, fait mes calculs et parcouru une bonne quantité de rapports… sauriez-vous éclairer ma lanterne en me donnant quelques pistes de SCPI qui auraient davantage vos faveurs en ce moment ? Est-ce que la liste ci-dessus vous parait complètement loufoque ? Je continue bien évidemment mon travail de recherche mais je ne dis pas non à ce que vous orientiez ma route.
Avec mes remerciements !
Amicalement,
Ursule
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1 #62 10/12/2021 08h05 Hall of Fame Ursule, le 07/12/2021 a écrit :
Est-ce que la liste ci-dessus vous parait complètement loufoque ?
Je ne suis pas du genre à orienter vers telle ou telle SCPI, du moins j’essaie car je retrouve dans une partie de votre sélection la "patte" Surin … Loin de moi l’envie d’inciter des forumeurs à acheter des SCPI à capital fixe que je posséderais avec pour finalité une augmentation du prix de la part, je n’y crois pas de toute façon, le forum n’a pas cette capacité et tant mieux.
Sélection qui n’a rien de loufoque.
J’y vois trop de commerces. Plusieurs SCPI de commerce et d’autres qui en ont pas mal (Immorente, Epargne Pierre, Corum Origin).
Mettre dans le même sac "Immorente, Pierval Santé et Epargne Pierre" au prétexte de trop de collecte me semble peut-être excessif, du moins pour Immorente.
J’insiste sur l’acpect patrimonial d’une SCPI, analysez la qualité des emplacements pour trancher entre telle ou telle.
N’hésitez pas si vous avez des questions.
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1 #63 27/12/2021 02h50Bonsoir à tous,
@Surin : Je vous remercie de votre réponse et de votre temps. Je comprends votre point de vue au sujet des conseils. Néanmoins, si d’aventure vos conseils venaient à faire varier un peu le cours de ces SCPI, mais qu’ils étaient pour autant justifiés, je n’y verrais pas d’inconvénients (et à ma connaissance, l’AMF non-plus par ailleurs) 
. En ce qui concerne la répartition commerce/bureau, vous avez raison en effet.
Mes questions/remarques :
J’ai commencé à faire le travail qui me semble pertinent pour analyser chaque SCPI, à savoir récolter les dernier rapports annuels (en général depuis 2012/2013, voire plus tôt, sauf pour les SCPI les plus jeunes) pour en tirer une trajectoire, plutôt que de regarder les deux derniers qui ne constituent qu’une photo de l’instant T. Dans ce but, j’ai souvent été contraint de contacter les sociétés de gestion, une grande partie d’entre elles ne fournissant que les derniers documents, ou un historique relativement récent des documents officiels.
Certains de mes interlocuteurs ont été courtois, efficaces et diligents, mais je dois dire que cela n’a pas été le cas de tous. Paref Gestion et Primonial font pour l’instant figure de derniers de la classe puisqu’il aura fallu insister lourdement dans le cas de la première (et toujours en attente d’une partie des informations), et que je suis toujours dans l’attente d’un historique dans le cas de la deuxième. Je suis agréablement surpris par Fiducial Gérance (malgré les documents qui n’ont pas été récupérés au sujet de Capiforce et ATP1 puisque Paref ne les a pas communiqués à Fiducial) et par Perial AM. Les meilleurs élèves étant toutefois ceux qui ont mis à disposition un historique garni à disposition sur leur site internet (Corum, Sofidy, Euryal AM).
Les critères de sélection retenus sont les suivants :
- TOF
- Résultat par part
- Dividende par part,
- RAN par part,
- Nombre d’associés,
- Prix acquéreur moyen,
- Valeur de réalisation,
- Nombre de parts en attente de vente (pour SCPI à capital fixe),
- Nombre de parts total,
- Capitalisation,
- Collecte (SCPI à capital variable).
Ces informations permettent de calculer les ratios :
- Résultat/prix acquéreur moyen (rendement réel à long terme)
- Dividende/prix acquéreur moyen (rendement immédiat)
- Taux de distribution du résultat (mesure des choix de gestion)
- Nombre de parts en attente de vente/Nombre de parts total (mesure de la liquidité)
- Prix acquéreur moyen/VR (mesure de la décote ou surcote)
Je vais également prendre les répartitions géographiques et par type d’actifs (bureaux, commerces, habitation) des derniers rapports pour pouvoir guider la pondération de mon portefeuille de SCPI.
Question 1: Voyez-vous des critères importants que j’aurais oublié de relever, ou voyez-vous des critères qui vous semblent inutiles dans cette liste ? Je précise ici que l’étude préliminaire porte sur des critères quantitatifs en premier lieu, puis une analyse plus qualitative sera faite une fois le premier élagage effectué. J’aimerais analyser 20/30 SCPI pour faire mon choix sereinement et en connaissance de cause.
Question 2 : J’ai lu plusieurs fois sur le forum, et dans plusieurs files, que le calcul du rendement ne devait pas se faire de manière identique en fonction des SCPI à cause des différents choix de communication des sociétés de gestion. Si je ne m’abuse, Corum communique par exemple sur un rendement brut de fiscalité étrangère, quand d’autres prennent une base différente. Cela rend la comparaison d’une SCPI à l’autre assez difficile au premier abord, mais il me semble comprendre (peut-être à tort), qu’il n’existe pas non plus un nombre trop élevé de méthodologies. Corrigez-moi si je me trompe, mais les sociétés considèrent soit un rendement brut de fiscalité étrangère, soit un rendement net de fiscalité étrangère et brute de prélèvements sociaux ? A une "nuance" près, mais de taille, qui réside dans la part du dividende provenant de plus-values, qui peut-être elle annoncée brute, mais distribuée nette d’imposition (ATP1 ?). Mon raisonnement est-il correct ?
J’ai pour l’instant réalisé la collecte des informations ci-dessus sur les SCPI suivante, le reste du travail étant toujours en cours (en attente de documents pour la plupart) :
- Actipierre 1
- Actipierre 2
- Atlantique Pierre 1
- Pierval Santé
- Corum Origin
- Epargne Pierre
- Immorente
N’hésitez pas si vous avez des suggestions, critiques, interrogations ou si voyez des erreurs ou inexactitudes. Je suis preneur de tout apport constructif.
Merci de votre aide !
Amicalement,
Ursule
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Bravo pour tout le travail surtout que vous remontez loin dans le temps pour les données à analyser!
Ursule a écrit :
Question 1: Voyez-vous des critères importants que j’aurais oublié de relever, ou voyez-vous des critères qui vous semblent inutiles dans cette liste ?
Dans la liste de vos critères à analyser à mon sens il manque la valeur de reconstitution et donc le ratio Prix de souscription vs valeur de reconstitution pour calculer la décote/surcote de la part acheté.
Vous le faite avec la valeur de réalisation mais il me semble que c’est avec la valeur de reconstitution.
Ursule a écrit :
Question 2 : J’ai lu plusieurs fois sur le forum, et dans plusieurs files, que le calcul du rendement ne devait pas se faire de manière identique en fonction des SCPI à cause des différents choix de communication des sociétés de gestion. Si je ne m’abuse, Corum communique par exemple sur un rendement brut de fiscalité étrangère, quand d’autres prennent une base différente. Cela rend la comparaison d’une SCPI à l’autre assez difficile au premier abord, mais il me semble comprendre (peut-être à tort), qu’il n’existe pas non plus un nombre trop élevé de méthodologies. Corrigez-moi si je me trompe, mais les sociétés considèrent soit un rendement brut de fiscalité étrangère, soit un rendement net de fiscalité étrangère et brute de prélèvements sociaux ?
Oui vous avez bien compris, suivant les SDG elles communiquent sur un TDVM brut de fiscalité étrangère (CORUM, PLACEMENT PIERRE,…) ou net de fiscalité étrangère (Novapierre ALL, IMMORENTE,….) ou encire les deux (PIERVAL SANTE,…).
Pour s’en rendre compte il suffit de prendre le dernier Bulletin trimestriel d’une année et de faire le calcul soi-même à partir des montants versés sur l’année pour une part. Pour placement pierre il y a même la distinction de faite entre le montant brut de fiscalité/le montant des impôts étrangers payés/le montant net distribué.
Quoiqu’il en soit à partir de 2022 les choses devraient être harmonisées pour toutes les SDG puisque le TDVM communiqué devra être BRUT de fiscalité étrangère.
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3 1 #65 27/12/2021 12h07 Hall of Fame Ursule a écrit :
Les critères de sélection retenus sont les suivants :
- TOF
- Résultat par part
- Dividende par part,
- RAN par part,
- Nombre d’associés,
- Prix acquéreur moyen,
- Valeur de réalisation,
- Nombre de parts en attente de vente (pour SCPI à capital fixe),
- Nombre de parts total,
- Capitalisation,
- Collecte (SCPI à capital variable).
Le critère le plus important, à mon avis, est le Résultat par part, son évolution dans le temps, et son pourcentage par rapport au prix de la part. La valeur de réalisation, comparée au prix de la part, est aussi importante.
Le moins important est, à mon avis, le RAN par part, qui ne signifie en fait pas grand chose. En effet, pour avoir une idée des réserves comptables d’une SCPI, il faudrait au minimum, en plus du RAN, tenir compte du RPV, les plus-values réalisées et non encore distribuées (et certaines SCPI ont plus d’une année de dividende en RPV). Et ces réserves comptables ne sont ni des liquidités en attente (en général c’est investi en immobilier, et assurément non lié à la situation de trésorerie), ni une garantie de stabilité des dividendes futurs (les SCPI avec les plus gros RAN sont très souvent celles qui ont le plus coupé dans leur dividendes durant la dernière crise Covid-19), mais juste la somme de ce sur quoi les associés ont déjà payé l’impôt (IR sur le résultat courant pour le RAN, impôt sur les plus valus pour le RPV) sans (encore ?) percevoir le revenu associé (qui a en fait été capitalisé dans la SCPI).
Un certain nombre des chiffres que vous appelez "critères" sont en fait surtout des "caractéristiques" de la SCPI, et permettent d’un peu mieux la connaître, sans réellement pouvoir estimer si c’est favorable ou pas. C’est le cas de Nombre d’associés, Nombre de parts total, Capitalisation, par exemple. Ca le serait du type de biens
Certains de vos chiffres ne sont pas faciles à interpréter, comme favorables ou pas pour la SCPI :
- Un TOF faible peut être un élément défavorable, signe d’un patrimoine vieillissant par exemple. Mais pour l’interpréter, il faut bien connaitre ce patrimoine, déterminer si son état est bien pris en compte dans la valeur de réalisation (qui tient compte du TOF faible, car la valeur d’expertise d’un bien non loué est très décotée). Un TOF faible peut aussi signifier un potentiel d’amélioration important…
- Une collecte importante peut être un élément d’alerte, le résultat par part pouvant être boosté artificiellement (par rapport à ce qu’il sera en régime de croisière) si les fonds sont investis rapidement (plus que le délai d’entrée en jouissance), ou d’incertitude, car le patrimoine de la SCPI en régime de croisière reste largement inconnu (car venant majoritairement de l’investissement de la collecte future), mais ça peut aussi être le signe d’une société de gestion performante, ou d’une décote actuelle.
Vous semblez déjà avoir compris que toutes les Sociétés de Gestion de SCPI ne sont pas équivalentes, et qu’elles diffèrent pas mal dans leur communication, leur réactivité, et sur bien d’autres aspects. La "qualité" de la SdG est un autre critère important de choix d’une SCPI (mieux vaux confier ses fonds à des "bons" qu’à des "médiocres"), qu’on peut difficilement mesurer avec un simple chiffre (et qui d’ailleurs peut varier dans le temps).
PS pour Sisco2117 : La valeur de reconstitution est directement liée à la valeur de réalisation, et donc prendre les 2 en compte ne me semble pas nécessaire.
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