Cap Foncières et Territoires : vos avis sur cette SCPI (Foncières et Territoires)

Les retours dans les capitales régionales européennes sont bons en général. Donc le positionnement de cette SCPI est attractif sur le papier.

En regardant le portefeuille, je constate qu’ils font beaucoup de petites transactions. Est-ce le résultat du petit actif sous gestion? Ou bien délibéré pour augmenter la rentabilité en chinant mieux?

kiwijuice a écrit :

En regardant le portefeuille, je constate qu’ils font beaucoup de petites transactions. Est-ce le résultat du petit actif sous gestion? Ou bien délibéré pour augmenter la rentabilité en chinant mieux?

Effectivement, mais je vois aussi une troisième raison probablement additionnelle aux deux autres.

Pour être le plus crédible possible, commercialement, quand on a pas beaucoup d’actifs, mieux vaut avoir le plus d’adresses possible pour faire riche, dont quelques unes prestigieuses. De nombreuses SCPI procèdent ainsi, on peut du moins l’imaginer quand on observe leur patrimoine.

Par exemple, il est notable ici que le seul actif dont la rentabilité n’est pas renseignée sont les modestes 308 m2 de bureaux sur la place Bellecour à Lyon (la transparence ne va pas jusque là !) ou que dans les dernières acquisitions, les bureaux de 393m2 sur l’ile de Nantes, bâtiment remarquable avec un prix d’architecture n’offre qu’un rendement de 6.8% brut contre 1 à 2 point de plus pour les autres acquisitions de la même période. Le prix à payer "pour que ça claque" sur la plaquette de commercialisation

OxxiGen a écrit :

Outre le fait qu’elle traduit le constat d’échec de cette curieuse stratégie, cette fusion n’a pour effet que de créer un énième véhicule qui n’est, pour l’instant, riche que de promesses incertaines face à des acteurs déjà installés et qui occupent le même créneau.

Je ne comprends pas bien le sens de votre intervention. Pouvez-vous m’éclairer ?

Si il y a échec, c’est celui du volume développé par la SCPI, pas la qualité des investissements ou le retour aux associés.
Vous réagissez un peu -me semble t-il - comme si il s’agissait de devenir actionnaire de la société de gestion et non propriétaire des actifs de la SCPI. Ne devriez vous pas vous réjouir que votre vision (SCPI nationale et plus régionale) ait été adoptée ?

Quand on devient associé, plus que la taille de la SCPI l’important c’est son retour sur investissement, la qualité des actifs, les frais de gestion, le taux d’occupation des locaux… autant d’éléments jusqu’alors satisfaisants, non ?

Je connais (et vous aussi) de très grosses sociétés de gestion qui gèrent à l’a peu près, avec de gros véhicules aux résultats très moyens (et inférieurs à ceux-là). Si elles occupent effectivement le terrain, c’est parfois plus par la force d’un réseau de distribution que par le mérite de leur gestion.

Cette SCPI est jeune et il est difficile de prévoir comment elle évoluera, ce défaut me semble plus notable que "l’échec" de sa montée en volume. J’ai raté un truc ?

NB : je ne suis pas associé de cette SCPI

Nous avons effectivement tous des parcours, des expériences et des grilles de lectures différentes.
J’ai essayé de faire une présentation factuelle d’une SCPI qui me parait intéressante à titre de diversification.

Est-ce vraiment rationnel de parler des anciennes SCPI régionales qui ne sont plus ? Parlez nous de la SCPI présentée.

OxxiGen a écrit :

J’ai trouvé bien mieux.

Je lis dans vos interventions des propos intéressants mais également beaucoup de mystères. L’évocation de 40 années d’expérience dans l’investissement en SCPI, de choix de SCPI "bien mieux" mais jamais de partage.

Dites nous !

NB : je ne vous demande pas de nous dévoiler votre portefeuille si vous ne le souhaitez pas. Mais dites nous quelles sont les SCPI équivalentes qui vous semblent meilleurs et pourquoi ?

J’en attend aussi un surplus de rémunération, sinon la diversification géographique vers des zones "secondaires" n’a pas beaucoup de sens, et ne reflète pas le risque pris.
L’amalgame est peut-être rapide, mais l’immobilier locatif ancien est globalement plus rentable dans les villes moyennes, alors j’en attends la même chose pour des SCPI qui s’aventurent sur des territoires moins "conventionnels".

Pour nuancer toutefois : la perspective de revalorisation importante du prix de la part pourrait justifier cette prise de risque.

DDtee, le 15/07/2020 a écrit :

NB : je ne vous demande pas de nous dévoiler votre portefeuille si vous ne le souhaitez pas. Mais dites nous quelles sont les SCPI équivalentes qui vous semblent meilleurs et pourquoi ?

La SCPI qui me convient le mieux est Corum Origin, et de loin. J’adhère complètement à la vision et la stratégie de la société de gestion et le couple risque / rendement (net de fiscalité) est à mon avis sans égal… jusqu’à présent. Je sais que certains n’apprécient pas cette SCPI et c’est parfaitement leur droit. Il en faut pour tous les goûts.

Plus généralement, j’essaie simplement, comme tous les intervenants de ce forum, de partager de temps en temps quelques idées et commentaires sur les sujets qui m’inspirent et je n’ai pas d’autre ambition. Si mes propos vous paraissent mystérieux, croyez bien que j’en suis désolé.
Je ne partage pas l’idée qu’un propos doive obligatoirement être jugé à l’aune de la personne qui l’a émis. Nous avons tous une expérience, une vision à faire valoir et j’aime à penser que seuls les arguments méritent d’être exposés, et non la carte de visite de l’émetteur. Si elle ne vaut pas moins, ma parole ne vaut pas davantage que celle d’un investisseur débutant. Ceci dit, puisque vous avez (mal) lu ma courte présentation, ce n’est pas la peine de me vieillir : je n’ai dit nulle part que j’avais 40 ans d’expérience dans l’investissement en SCPI. Un peu plus de trente, c’est déjà bien suffisant !

cedREIM, le 15/07/2020 a écrit :

Étrange tout de même comme position. Une SCPI qui s’interdit d’investir dans des zones secondaires, voir tertiaire, vous en attendriez un surplus de rémunération ?!?

Ce commentaire justifie pleinement la signature de mes posts…

Je reprécise donc. Choisir ex ante un univers d’investissement précis (zone géographique, secteur économique ou typologie de bâtiments) présente à mon avis un avantage et plusieurs inconvénients.

L’avantage crève les yeux : la SCPI est beaucoup plus facile à commercialiser ! Ne vous y trompez pas, vendre une SCPI à des béotiens (pas les gens qui fréquentent ce forum, donc), c’est d’abord et avant tout du story telling et rien d’autre. La plupart du temps, il suffit pour un commercialisateur de faire adhérer son client à une idée-force simpl(ist)e et ça suffit. Du genre : « La SCPI Tartempion est spécialisée dans (au choix) la logistique / la santé / l’hôtellerie / l’Allemagne, etc. Or, le secteur est porteur d’avenir / de perspectives favorables, etc. donc la conclusion s’impose d’elle-même : vous pouvez souscrire en toute confiance. » Il suffit que le client ait adhéré à l’idée pour qu’il soit convaincu de la pertinence de l’investissement et n’en demande pas davantage.

Pour ma part, j’ai la faiblesse de penser que si la spécialisation constitue un incontestable avantage marketing, c’est loin d’être une raison suffisante pour convaincre un investisseur rationnel, à objectif de performance équivalent.

Car choisir, c’est renoncer. Choisir, c’est s’enfermer délibérément dans une thématique et donc se priver de la possibilité de s’adapter à d’éventuelles évolutions de marché ou saisir des opportunités : on perd en souplesse et en liberté ce qu’on a gagné en lisibilité. C’est exactement la même chose avec les OPCVM : il existe depuis toujours des fonds diversifiés et des fonds "purs". Ces derniers sont plus lisibles, moins discrétionnaires, et ils permettent aux investisseurs de choisir très précisément la thématique qui leur convient.

Il en résulte que la responsabilité de l’allocation globale repose sur l’investisseur lui-même et n’est plus déléguée à un professionnel, et la conséquence est qu’il faut donc pouvoir/savoir arbitrer. Or, la nature humaine est ainsi faite que, spontanément, les épargnants ont souvent tendance à acheter ce qui est à la mode. Seul l’avenir dira si tous ceux qui investissent aujourd’hui dans la santé ou la logistique en raison du COVID auront ou non réalisé une bonne affaire. Ce qui est certain en revanche, c’est qu’aujourd’hui, ces thématiques attirent très facilement les investisseurs.

En résumé, ça ne me dérange nullement qu’existent des SCPI thématiques (après tout, il en faut pour tout le monde et l’essentiel est que chacun soit en accord avec ses décisions) mais ce qui me gène avec les SCPI est qu’un éventuel arbitrage coûtant entre 10 et 12 points de performance, l’épargnant ne dispose pas d’un "droit à l’erreur" indolore comme avec une SICAV qu’on arbitre en un clic de souris pour un coût modique par exemple. Dès lors, pour que je m’y intéresse, il faut que j’obtienne une rémunération supplémentaire à la hauteur du risque supplémentaire pris. C’est juste une affaire de couple risque /rendement, rien d’autre.

Du coup, quand on m’a présenté il y a quelques années des SCPI régionales ayant le profil de gros Club Deal mais sans en avoir le surcroît de rémunération (NB : un Club Deal vise généralement les 6,5 % à 7 % de rendement mais n’a pas la souplesse d’une SCPI), je n’ai pas vu l’intérêt d’y souscrire. Aujourd’hui, j’observe que la société de gestion a fait preuve de pragmatisme (avaient-ils le choix ?) en fusionnant les trois anciens véhicules, mais pour l’instant, il se trouve que je dispose d’un très vaste choix et que je ne retiens pas leur offre, voilà tout.

Pour revenir sur ce point :

DDtee a écrit :

Afin de faire monter en puissance la commercialisation de sa SCPI, la société de gestion a commencé à démarcher les assureurs et mettra en place au 3ème trimestre l’investissement programmé mensuellement.

Il semblerait que la volonté ne soit pas la mise en place d’un investissement mensuel programmé, mais trimestriel. Il semblerait également que celui-ci ne puisse se faire que par part "entière", et à la condition d’avoir souscrit à un minimum de quatre parts initialement.

Foncières & Territoires a écrit :

En effet c’est désormais possible d’investir en versements programmés dans notre SCPI Cap Foncières & Territoires, à hauteur d’une part minimum par trimestre, soit 250 €, que vous pouvez arrêtez lorsque vous le souhaitez, ce qui vous permet d’épargner avec une entière flexibilité.

Fiche explicative indiquant les modalités

DDtee, le 15/07/2020 a écrit :

Dites nous !

@DDtee,

si vous ne vouliez pas entendre la réponse, peut-être ne fallait-il pas poser la question ?

Je n’ai fait qu’exprimer - à votre demande - mon opinion. Alors oui, peut-être devrais-je m’excuser d’avoir découvert, il y a déjà plusieurs années de ça, une nouvelle société de gestion dont la stratégie correspondait très exactement à ma propre vision des choses (opportuniste, internationale, etc) depuis bien longtemps ? Peut-être devrais-je m’excuser de ne pas vivre de l’air du temps et de préférer percevoir les revenus nets de fiscalité qui figurent parmi les plus élevés du marché ? Peut-être devrais-je m’excuser d’avoir une vision de la diversification qui ne correspond pas tout à fait à la vôtre ?

Si vous pensez que c’est le cas, alors je vous prie de bien vouloir m’excuser pour tout ça.
Si vous pensez que vous avez compris des choses qui m’échappent, alors pardonnez ma naïveté et mon ignorance, mais ayez la gentillesse de ne pas vous moquer.

Pour ce qui me concerne, j’entends continuer à ne porter aucun jugement sur vous ni chercher à interpréter votre pensée. Vous avez parfaitement le droit de faire selon vos propres convictions. Elles sont comme vous : respectables.

Cordialement.

Je vous partage le BT2

BT2

Pour DDtee, j’ai le BT2 car je suis associé et qu’ils envoient le BT par mail.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (24/07/2020 21h26)

Dans un communiqué de presse [Communiqué de presse] - La SCPI Cap Foncières & Territoires dépasse son objectif de rendement de 5% Frédéric  Durand,  président  de  Foncières  &  Territoires  confirme la distribution d’un TDVM de 5,50% sur l’année 2020, tout  en maintenant  un  RAN  équivalant  à un trimestre de dividendes.

Article sur la distribution de la SCPI SCPI Cap Foncières & Territoires : rendement 2020 supérieur à 5%

La SCPI s’en sort plutôt bien avec un rendement 2020 de 5.63%. Les derniers investissements sont des bureaux ou des locaux d’activités.

Je comprends la logique de diversification internationale, de souhaiter une ouverture également à tout type d’actif, mais je ne vois pas de problème non plus à une logique régionale, d’autant que cette SCPI me semble malgré tout diversifiée au niveau de sa typologie d’actif.

Il vaut mieux parfois rester implanter dans une seule région ou plusieurs ou l’immobilier est dynamique, et avec une une grande expertise/connaissance du marché.

Je donne un  simple exemple avec une ville que je connais bien, Rennes ( Grand Ouest donc ) ou les prix flambent depuis des années, avec en plus une forte demande locative.

Acheter en province, ne signifie pas forcément que l’emplacement est moins bon, en province il y a des emplacements excellents, avec une forte demande, très recherché.

Concernant cette SCPI :

Ce n’est qu’un sentiment personnel n’étant pas expert comme vous, mais il me semble que pour le coup cette SCPI à une croissance plutôt modérée, quand je vois la capitalisation de certaines NEo SCPI en seulement 1 ou 2 ans, comparativement..

On peut aussi mettre en exergue qu’elle semble cibler des emplacements stratégiques, avec de bon locataires qui ont un avantage sectoriel et concurrentiel dans leur domaine.

La stratégie de viser des bien plus petits permet en retour d’aller sur le marché en gros ou pourraient aller des particuliers, et de viser des rentabilités plus grandes, d’autant que les prix sont plus bas que dans la capitale.

Je voulais donner un avis personnelle plutôt que venir juste poser ma question, je me demandais cependant : Sauf erreur de ma part, on observe plutôt une baisse des loyers me semble t’il sur la plupart des SCPI, notamment lié aux renégociations, ou aux acquisitions peut etre moins rentables etc , cette SCPI j’ai cru voir au contraire que les loyers semblaient plutôt monter un peu plus chaque année, sauriez vous ce qui explique cela?

Le BT3/21 https://www.foncieres-et-territoires.co … 7f49313fe1

TOF 97.69%
9065 nouvelles parts (11536 durant le T2/21)

La livraison du bâtiment pour l’école d’ingénieurs de Nancy



Les autres acquisitions ou négociations ont déjà été évoquées

AMF : associé