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#126 19/06/2018 14h32
- Kabal
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Oui mais le restant est bien versé en dividende de toute facon. A un moment, si la boule de neige grossit une partie doit sortir en remboursement du CCA mais également en dividende.
Si vous amenez 100k€ en CCA, que vous achetez un immeuble et que 10 ans après vous revendez 100k€ votre immeuble. Les 100k€ vont vous être retournés sans fiscalité mais pas les loyers perçus pendant 10 ans qu’il vous faudra bien sortir à un moment ou un autre.
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#127 19/06/2018 14h35
- MichMouch
- Membre (2017)
- Réputation : 53
Oui sans compter que les remboursements de CCA sont comme leurs noms l’indique des "remboursements" de ce que vous apportez, donc vous ne gagnez rien.
Pour le reste ce sera donc des dividendes ou une rémunération.
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#128 19/06/2018 16h34
- Crown
- Membre (2010)
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MichMouch a écrit :
sans compter que les remboursements de CCA sont comme leurs noms l’indique des "remboursements" de ce que vous apportez, donc vous ne gagnez rien.
Vous avez bien sûr raison, mais l’idée n’est pas toujours de gagner mais de pouvoir maitriser un tant soit peut la fiscalité au cours de la vie de la société en fonction de ses propres besoins.
La structuration du montage sociétaire dépend de l’objectif que l’on s’est fixé, du fait d’avoir d’autres revenus "à côté", de chercher à réduire l’imposition cause TMI élevée, de vouloir utiliser la SCI comme support de transmission, d’envisager de la démembrer ou non, du fait que la SCI achète un bien plutôt fructifère ou dont la valeur sera surtout en tant que PV à la revente, etc..
Le CCA n’est qu’un des paramètres de l’équation au même titre que les choix SCI IR, SCI IS, la dimension de l’apport en capital, la libération totale ou pas de ce capital, etc…
C’est un des paramètres mais bien évidement pas une solution "miracle".
Crown
Dernière modification par Crown (19/06/2018 16h45)
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#129 19/06/2018 17h12
- carignan99
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Sauf erreur de ma part, le CCA d’une personne physique n’a aucun impact sur la fiscalité personnelle ou sur celle de l’entreprise (mis à part les intérêts éventuellement perçus si le CCA est rémunéré).
Si vous apportez vous même des sous à titre perso, ces sommes ont déjà subi les PS et/ou l’IR. Quand on reprend ses billes, on ne paye pas les PS et/ou IR puisque ça a déjà été fait.
A moins que je ne rate quelque chose?
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#130 19/06/2018 17h42
- Crown
- Membre (2010)
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Effectivement les incidences fiscales ne sont que relatives à la rémunération du CCA.
Au niveau de la société : en cas de rémunération du compte courant d’associés et si le capital social a été totalement libéré, déductibilité des intérêts du CCA (dans la limite définie dans l’article 39.1.3. du CGI).
Au niveau de l’individu : en contre partie imposition de ces intérêts.
Crown
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#131 19/06/2018 18h11
- BenBBB
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Oui, vous avez raison en effet. En particulier Crown qui indique qu’il s’agit d’un facteur parmi d’autres.
Dans mon cas particulier, ce facteur prend du poids car en tant que non-résident la plupart des banques (toutes?) demandent un apport de 10%min+frais de notaire. Il peut donc être intéressant de pouvoir récupérer progressivement cet apport sous forme de remboursement du CCA - et non sous forme de dividendes car cela reviendrait à une double imposition comme identifié dans vos posts précédents - ce qui (si on a les liquidités au départ) permet en quelques années de revenir à une situation où peu d’argent perso reste bloqué dans la SCI.
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#132 19/06/2018 18h35
- Smad
- Membre (2014)
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Je ne me suis pas encore renseigné à 100% la dessus et du coup il faut y ajouter tout les guillemets possibles, mais mon comptable m’a parlé de la possibilité de choisir une option « flat taxe » pour imposer les dividendes « à la source » de mémoire à partir de l’année prochaine et encore une fois de mémoire la flat taxe serait de 30%.
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#133 19/06/2018 19h02
- BenBBB
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Oui, je pense qu’il s’agit du PFU ou Flattax applicable à tout dividende.
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#134 21/07/2019 18h13
- Jeejee
- Membre (2016)
- Réputation : -1
Bonjour tous le monde.
Je poste sur le forum un achat en cours avec ma conjointe :
Nous possedons une SCI (actuellement IR mais en cours de passage IS)
Mais une question se pose à nous juste avant ce passage en SCI IS
qu’est ce qui serait pour nous le plus intéréssant entre rester en SCI IR ou laisser le passage de notre SCI en IS avant la signature définitive de ce bien (que je précise sans gros travaux)
Plus grossièrement quels sont les avantages fiscaux immediats d’une SCI IS par rapport à une SCI IR sur l’achat d’un bien supplémentaire dans celle-ci.
PS: nous passerons de toutes les façons notre SCI en IS dans le futur .
Cordialement
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#135 22/07/2019 10h07
- MichMouch
- Membre (2017)
- Réputation : 53
Bonjour,
1ere question: Pourquoi le passage à l’IS est en cours si vous ne savez pas quel changements cela implique ? Qu’est ce qui vous fait changer ?
2eme question: quelle est la nature des biens loués déjà détenus par la SCI et quelle sera la nature de la nouvelle acquisition ?
Les avantages fiscaux immédiats seront les amortissements déduits et la fiscalité sur la SCI ( a 15% jusque 38120€)
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#136 22/07/2019 12h23
- GoodbyLenine
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Jeejee a écrit :
Plus grossièrement quels sont les avantages fiscaux immediats d’une SCI IS par rapport à une SCI IR sur l’achat d’un bien supplémentaire
Je vous suggère de relire tous les messages de cette discussion, depuis le 1er. Il y a peu à ajouter…
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#137 27/07/2019 12h07
- Jeejee
- Membre (2016)
- Réputation : -1
MichMouch a écrit :
Bonjour,
1ere question: Pourquoi le passage à l’IS est en cours si vous ne savez pas quel changements cela implique ? Qu’est ce qui vous fait changer ?
2eme question: quelle est la nature des biens loués déjà détenus par la SCI et quelle sera la nature de la nouvelle acquisition ?
Les avantages fiscaux immédiats seront les amortissements déduits et la fiscalité sur la SCI ( a 15% jusque 38120€)
Pour répondre à votre question :
Je connais les changements que cela implique simplement pas exactement ceux lié à l’achat de nouveaux bien dans cette SCI (qui est en faite une opportunité proche de notre autre bien à un super prix) ce qui n’était pas prévus.
Nous passons en ID pour des raisons fiscales (TMI a 30%)
La nature des biens sont toute des locations nue .
Je me demandais simplement le plus avantageux entre un achat en IS ou en IR et non l’avantage futur de l’un ou l’autre que je maîtrise plus.
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1 [+4] #138 09/08/2019 09h20
- Bernard2K
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Je mets ici quelques réflexions, pour qu’elles soient au bon endroit :
Dans cette comparaison avec calcul détaillé, il faudrait reprendre les calculs pour les adapter aux légers changements fiscaux qui ont eu lieu depuis. Si les auteurs des calculs et des graphiques ont encore le tableau excel et veulent bien s’y coller, ou si une autre personne se sent de le faire ça serait très utile pour tout le monde.
Dans une SCI IS, à long terme, on arrive forcément à un moment où vous n’aurez plus ou presque plus d’amortissements, donc à un moment on paie pas mal d’impôts malgré tout, ce qui risque de motiver à revendre ; mais on ne peut pas revendre à cause de la forte imposition sur la PV.
Quand on en est là, la seule solution pour refabriquer de l’amortissement est de faire une rénovation massive de l’immeuble ; on remet l’immeuble au goût du jour, on redonne de la valeur, et ces travaux étant amortis sur la durée de la catégorie à laquelle ils se rattachent, on refabrique de l’amortissement. Bien qu’il y ait peu de chances pour que cette rénovation soit "rentable" au point de vue strictement financier.
L’IS est sans doute favorable par rapport aux revenus fonciers à l’IR sans avantage fiscal spécifique. Mais il existe des choses encore plus intéressantes, et notamment le LMNP au réel. Je pense qu’on devrait d’abord faire du meublé pour remplir la niche fiscale LMNP au réel, c’est à dire investir jusqu’à avoir un peu moins de 23000 € de recettes annuelles, voire jusqu’à un peu moins de la moitié de son revenu.
Le LMNP au réel, c’est comme la SCI IS, avec en avantages :
- de moindres formalités (pas de statuts, pas d’AG annuelle)
- surtout, la PV du particulier si revente du bien (cela supprime donc l’énorme inconvénient de la SCI IS)
En inconvénient :
- un statut régulièrement menacé de réformes alors que celui de la fiscalité IS est sans doute plus stable.
Quand on a rempli la case LMNP au réel, ce qui a été l’occasion de s’habituer à une comptabilité d’entreprise (et à la CFE et autres joyeusetés) mais aussi à la gestion locative, il est temps de passer à la SCI IS et d’y loger des choses qui seraient normalement soumises aux revenus fonciers, telle que location nue de logements et location de locaux commerciaux ; cela présente donc l’avantage de diversifier par rapport aux premiers investissements en location meublée.
Mais avant d’opter pour l’IS, il faut encore regarder une dernière fois du côté de l’IR défiscalisé par des dispositifs comme le Cosse ancien, qui peut être hyper avantageux.
Avec l’IS, on quitte la fiscalité du particulier et ses taux jugés "confiscatoires" par certains, mais on quitte aussi ses niches fiscales telles que LMNP au réel, Cosse ancien… L’IS, c’est aussi se priver d’un certain nombre de possibilités.
Enfin, dernière réflexion : l’IS ne doit jamais être l’occasion de transiger sur la rentabilité. Or, c’est humain, on peut relâcher son effort sur la recherche d’un bien à forte rentabilité, vu que d’une part on peut se dire "certes, rentabilité un peu plus basse que l’objectif que je m’étais fixé, mais c’’est acceptable car ça reste positif grâce à l’IS", et d’autre part on aura tellement la tête dans la constitution de la SCI IS et la compréhension des spécificités du régime qu’on mettra moins d’énergie dans la recherche du bien. Le bien devient presque le spécimen dont on a besoin pour remplir la SCI, au lieu que la SCI soit juste un banal outil au service de l’investissement locatif. Je pense que pour beaucoup de gens, le choix de l’IS peut avoir un effet pervers dans le sens qu’il peut conduire à abaisser ses exigences sur la recherche de rentabilité.
C’est en tout cas mon point de vue et ma compréhension.
Dernière modification par Bernard2K (09/08/2019 10h01)
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#139 09/08/2019 13h15
- Jeejee
- Membre (2016)
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Je partage à 100% votre point de vue sur l’optimisation dans un premier temps du LMNP .
Mais celui-ci (si on le limite au 23K annuel) est très très rapidement atteint dans un FOYER Fiscal.
Je parle de mon exemple car ma conjointe étant elle même investisseuse en LMNP nous somme avec "seulement" 3 appartement à 20 700 et donc ne pouvons plus investir sous LMNP (hors revente pour rachat. (si l’on veux respecter les 23k et non les 50% du salaire)
A moins que moi et ma conjointe nous nous séparions … mais ce n’est pas l’objectif
Dernière modification par Jeejee (09/08/2019 13h15)
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#140 09/08/2019 13h35
- Timinel
- Membre (2014)
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Mais surtout pourquoi voulez vous respecter un critere de 23 k ?
je suis tout a fait en ligne avec le poste de Bernard, je vois trop de monde arrivant ici avec l’idee de la SCI IS comme solution miracle.
cela a ete la derniere strategie pour differentes raisons :
- Separation du patrimoine personnelle plus forte
- lourdeur
- imposition des PV ( et globalement le fait qu’on ne voit qu’a la fin vraiment si c’etait bien )
dans l’ordre ( mais je m’eloigne), j’ai adopté la strategie suivante
- sceller intermerdiaire ( y a pire mais on etait hors strategie disons)
- LMNP
- Deficit foncier + Cosse et conventionnement
- SCI IS .
Sans faire craiment des tiers , ca se repartit assez bien.
Quand le LMNP manque d’amortissement :
je bascule un foncier vers LMNP et un peu plus tard un LMNP vers du foncier
quand ce sera epuisé je revend en partie.
cdt
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#141 09/08/2019 13h59
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Je confirme les avis de Bernard2k et Timinel. La SCI se justifie rarement pour un particulier investisseur hormis quelques cas spécifiques :
- séparation perso/pro
- volonté de transmission
- saturations des niches fiscales type cosse, lmnp
- montage de diverses structures type sci, holding pour faire tourner le cash et/ou travailler avec des associés.
La sci is coute forcement plus cher à cause des frais supplémentaires (EC, statuts) et vous oblige à un formalisme documentaire.
Je me pose la question a chaque investissement et pour l’instant, je n’ai jamais choisi la sci pour des raisons de rentabilité.
Faire et laisser dire
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#142 09/08/2019 14h51
- Ribeiro
- Membre (2017)
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Bonjour à tous,
Je partage l’avis des derniers messages concernant les avantages/inconvénients de la SCI à l’IS.
Je lancerai d’ici quelques temps un post (ou sur ma présentation) concernant la SCI à l’IS et la SARL de famille car je suis dans une situation particulière qui "m’oblige" à ne plus avoir de nouveaux revenus fonciers ou BIC (LMNP déjà >23k€) sur ma déclaration. Donc à priori de passer par une société à l’IS opaque. Votre expertise sera la bienvenue
C’est un peu hors sujet, vous m’en excuserez mais je relève un point qui est revenu plusieurs fois, le Cosse ancien.
Après mettre documenté sur le sujet il y a quelques temps et avoir fait quelques simulations, même avec un abattement important (50 ou 70%) dans le cadre d’un loyer "social" ou "très social", les plafonds sont tellement bas qu’il était très difficile d’obtenir des opérations rentables, en tout cas sur mon secteur.
Peut-être en achetant une ruine et en se faisant financer une partie des travaux grâce au dispositif. Cricri a fait cela sur son dernier immeuble me semble-t-il mais ça n’est pas à la portée de tous.
Sans parler des risques inhérents à ce type de location, à savoir, impayés, dégradations,…
La délégation de la gestion à une agence sociale ou à une association permet à priori de bénéficier de 85% de déduction mais quand est-il si les risques exposés au-dessus se présentent ? Sont-ils gérés par l’agent/association ? Ça n’est pas vraiment clair pour moi.
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#143 09/08/2019 15h07
- Timinel
- Membre (2014)
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j’insiste encore ( je viens de l’ecrire ) mais …
dans la présentation :
Je travaille au Luxembourg dans la finance depuis quelques années. J’ai donc un salaire plutôt confortable.
et la vous parlez d’un plafond a 23k euros qui est limitant …
=> ce n’est a priori pas un critere pour vous avant la retraite.
Si vous arrivez a une solution tranchée sur la SCI vs SAS ou SARL je suis tres preneur, j’ai pris la SCI pour etre en terrain connu ( pour ma part)
cdt
Dernière modification par Timinel (09/08/2019 15h24)
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#144 09/08/2019 15h20
- QuatreFromages
- Membre (2018)
- Réputation : 11
Un bémol sur ce qui vient d’être dit concernant la plus-value à la revente du bien dans une SCI à l’IS comme principal inconvénient du montage :
L’imposition est peanuts à horizon 10 ans, 15 ans ou 20 ans si vous faites l’exercice d’actualiser honnêtement vos cashflow futur à un taux réaliste (minimum 8%).
L’argent que vous économisez chaque année par rapport à une fiscalité a l’IR jusqu’à la revente vaut beaucoup plus.
Il permet de reconstituer plus vite les fonds propres de l’opération (notamment pour réinvestir), améliore sa performance financière et diminue son risque en améliorant sa soutenabilité.
Outre les cas d’incitation fiscale type conventionnement ANAH, l’arbitrage entre fiscalité IR et IS devrait toujours se résoudre très facilement par un simple DCF.
Faites le test.
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#145 09/08/2019 15h20
- Ribeiro
- Membre (2017)
- Réputation : 82
Bonjour Timinel,
Je ne suis pas sûr de comprendre le sens de votre message mais c’est effectivement un problème pour moi.
Ça n’est pas le sujet ici mais étant travailleur Luxembourgeois je suis imposé au Lux sur mes salaires et également sur mes revenus mondiaux.
Pour pouvoir bénéficier du barème plus avantageux pour les marié/pacsé, je ne peux pas avoir plus de 10% de mes revenus qui sont de source étrangère ou maximum 13k€ de bénéfices. Hors je suis déjà à la limite.
Bref, le point pourra être discuté sur le futur post ou ma présentation pour ne pas polluer cette file.
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#146 09/08/2019 15h31
- Timinel
- Membre (2014)
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Bonjour
Quatrefromages a écrit :
L’imposition est peanuts à horizon 10 ans, 15 ans ou 20 ans si vous faites l’exercice d’actualiser honnêtement vos cashflow futur à un taux réaliste (minimum 8%).
vous pouvez detailler ?
les cash flow ne changent pas le calcul final de la PV non?
vous considerez que vous reinvestissez votre excedent de treso a 8% ?
Cdt
Timinel
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#147 09/08/2019 17h50
- Smad
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Je suis d’accord avec vous sur le principe de LMNP > SCI IS.
Maintenant ça c’est la théorie, il n’y a pas toujours la demande dans une ville pour des logements meublés.
Dans mon cas, jamais je n’aurais le taux de remplissage actuel avec tout mes lots en meublés. La sci ir me fait exploser littéralement mes impôts, le seul choix qui reste viable ( ce qui ne veut pas dire que c’est un choix subi non plus ) c’est de loin l’is.
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#148 09/04/2020 16h32
- Bernard2K
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Assez souvent, une SCI est constituée par apport d’immeuble par un associé, ou plusieurs, lors de sa constitution. Presque toujours, la SCI est initialement à l’IR.
Il peut être tentant, à un certain moment, de passer cette société à l’IS, pour pouvoir amortir les biens, ou bien pour pouvoir faire de la location meublée.
Outre les conséquences bien connues, je rapporte ici une disposition dont je viens de prendre connaissance :
Le II de l’article 809 du CGI dit que lorsque une personne morale non passible de l’IS en devient passible, cela rend exigible le rappel des droits de mutation de tous les immeubles apportés depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l’IS. Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement.
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[+1] #149 21/04/2020 10h02
- Bernard2K
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Bernard2K a écrit :
Je mets ici quelques réflexions, pour qu’elles soient au bon endroit :
Dans cette comparaison avec calcul détaillé, il faudrait reprendre les calculs pour les adapter aux légers changements fiscaux qui ont eu lieu depuis. Si les auteurs des calculs et des graphiques ont encore le tableau excel et veulent bien s’y coller, ou si une autre personne se sent de le faire ça serait très utile pour tout le monde.
Dans une SCI IS, à long terme, on arrive forcément à un moment où vous n’aurez plus ou presque plus d’amortissements, donc à un moment on paie pas mal d’impôts malgré tout, ce qui risque de motiver à revendre ; mais on ne peut pas revendre à cause de la forte imposition sur la PV.
Quand on en est là, la seule solution pour refabriquer de l’amortissement est de faire une rénovation massive de l’immeuble ; on remet l’immeuble au goût du jour, on redonne de la valeur, et ces travaux étant amortis sur la durée de la catégorie à laquelle ils se rattachent, on refabrique de l’amortissement. Bien qu’il y ait peu de chances pour que cette rénovation soit "rentable" au point de vue strictement financier.
Je reprends cette réflexion pour l’approfondir :
Supposons deux cas :
Cas A : immeuble en bon état acheté 6250 €/m² (ex : Lyon). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 5000 €/m².
Cas B : immeuble acheté 1000 €/m² (ex : Béziers). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 800 €/m².
Supposons, pour simplifier, que le comptable considère que la valeur de l’immeuble se partage en 50 % de gros oeuvre amorti sur 30 ans et 50 % de second oeuvre amorti sur 15 ans.
Au bout de 15 ans, les amortissements chutent fortement, la fiscalité décolle. Du coup, on fait des travaux de rénovation complète, pour 1000 €/m². Ces travaux sont à nouveau amortis sur 15 ans. On remarque que l’effet de ces travaux sur la valeur de l’immeuble n’est pas du tout la même :
Dans le cas A, la VNC et les amortissements restent nettement plus faibles qu’avant. VNC après travaux : 1250 € de terrain + 1250 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 3500 €. On est loin des 6250 € de l’achat. Donc, en cas de revente, on se prépare une forte imposition sur la PV.
Dans le cas B, les travaux ont fortement reboostés les amortissements, au point de dépasser la valeur vénale (VNC après travaux : 200 € de terrain + 200 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 1400 €). Or, si marché constant, la valeur vénale de l’immeuble rénové est toujours de 1000 €. Je suppose que le principe de prudence obligerait le comptable à inclure une provision pour dépréciation de 400 €/m², de façon à ce que la VNC de l’immeuble soit 1000 €/m², mais bon, peu importe.
Ma conclusion :
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix bas, plus des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, donc de garder une fiscalité douce durant la détention et une imposition douce sur la PV à la revente.
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix élevés, moins des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, ce qui veut dire davantage de fiscalité durant la détention de l’immeuble, et méga-imposition sur la PV à la revente.
D’où il se déduit : si on est dans une ville relativement bon marché (je dirais jusqu’à 2000 €/m²), la SCI IS est un bon outil, à condition de faire les travaux nécessaires pour garder l’immeuble en parfait état, ce qui permet de recharger les amortissements.
Mais, dans les villes où l’immobilier est très cher, le problème est qu’on n’arrivera pas à recharger les amortissements, et qu’on aura plutôt intérêt à rechercher d’autres dispositifs fiscaux : LMNP, LMP, Cosse ancien, Denormandie, etc.
Cela vient tout simplement du fait que, dans les villes chères, le prix d’achat initial n’a que peu de rapport avec le coût de la construction et le coût de la rénovation. Donc, une fois qu’on a amorti cette "aubaine" de prix d’achat très élevé, générant beaucoup d’amortissements, on ne les retrouve plus jamais.
Dans une ville chère, un LMNP peut revendre pour racheter un nouvel immeuble et renouveler ainsi son stock d’amortissement, mais la SCI IS se retrouve coincée avec son immeuble amorti qu’il serait très coûteux de revendre, à cause de l’impôt sur la PV qui est calculé sur la VNC.
Notez que, dans ces villes chères, puisque le prix d’achat initial est sans lien avec la valeur de la construction, le comptable devrait dire : "la valeur de l’immeuble ne vient manifestement pas du coût de la construction, donc elle vient de sa localisation, donc du terrain ; donc, sur Lyon, sur un prix d’achat de 6250 €/m² je vais compter 2000 € de valeur de l’immeuble à amortir et 4250 € de valeur de terrain, non amorti." Dans ce cas, mes réflexions ci-dessus n’auraient plus lieu d’être. Sauf que, si le comptable faisait cela, il se ferait lyncher par ses clients, qui veulent de l’amortissement ! Donc il continue d’appliquer mécaniquement 10 ou 20 % pour le terrain, ce qui conduit à surévaluer le coût de la construction, donc à produire des amortissements anormalement élevés, donc des clients qui sont contents au début mais qui pleurent au fur et à mesure que les années passent et que la fiscalité augmente, avec une "barrière" à la revente, constituée par l’impôt sur la PV, qui est un peu plus haute chaque année !
Dernière modification par Bernard2K (21/04/2020 10h19)
Les vacances sont finies, au travail !
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[+1] #150 21/04/2020 14h40
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Pour compléter ce raisonnement : en fait, les amortissements sur l’immeuble au sein d’une société à l’IS, lorsqu’ils ne correspondent pas correctement à la détérioration de la valeur du bien, reviennent à différer l’imposition sur les résultats réels (hors amortissement ne correspondant pas à une réelle perte de valeur des biens) de la société. Il faudra tôt ou tard passer à la caisse (mais si payer plus tard permet de faire "travailler" cet argent dans l’intervalle, ce qui peut être très créateur de valeur).
Celui qui croit que son immeuble détenu via une société à l’IS a pour lui exactement la même valeur que le même immeuble détenu en direct se trompe, et oubli qu’il devrait prendre en compte en permanence (= déduire) ce montant d’imposition ainsi différé.
Et si l’immeuble ne vaut ainsi pour lui (associé de la société) que 80% de sa valeur de marché (si 20% de sa valeur sera à payer au fisc le jour de sa cession), il pourrait croire que cet immeuble a un rendement (sur ces 80% de sa valeur de marché) pour lui 25% plus élevé que s’il était détenu autrement [*]. Ce n’est pas forcément le cas, car la fiscalité (IS, puis IR (PFU 30%) pour rapatrier la valeur dans le patrimoine perso, est "différente" (parfois favorable, parfois pas, selon sa situation perso).
[*] si l’immeuble, avec une valeur de marché de 1 000 000€, et une créance de 200 000€ sur les amortissement pratiqués non représentatifs de réelle perte de valeur, vaut donc réellement 800 000€ pour lui, un loyer de 100 000€, soit 10% de 1 000 000€, représente 12.5% de 800 000€, et "12.5% de rendement" c’est 25% de plus que "10% de rendement".
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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