Investissement locatif en SCI : choisir entre l'IR et l'IS ?

Il faut faire une simulation, en tenant compte de votre taux marginal d’imposition.
Mais ce qui est certain, c’est que l’option IS (à exercer dans les 3 mois de l’ouverture de l’exercice) permet de bénéficier d’un avantage en trésorerie significatif pendant toute la phase de remboursement de l’emprunt (aucune imposition personnelle dès lors qu’il n’y a pas de distribution). L’IS est relativement indolore (tant que le taux réduit est applicable aux SCI…ce qui ne peut être garanti sur la durée de l’investissement).
Lorsque l’emprunt sera remboursé, l’option IS ne sera vraisemblablement pas pénalisante malgré la double fiscalité (IS sur bénéfice imposable, IRPP sur les dividendes). Mais là encore, difficile de se projeter, la fiscalité sur les dividendes risque de s’alourdir.

Par contre à la sortie, la fiscalité est lourdre en cas d’option IS (plus-value imposable par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, après amortissements pratiqués; IS à 33.33% sur la plus-value (sauf taux réduit à hauteur de 38 120 €). Et IRPP sur le boni de liquidation. Donc le coût fiscal à la sortie est lourd. Sans option IS, la plus-value est exonérée patriellement, voire intégralement après 30 ans de détention. 

A mon avis, vu le montant du loyer et de l’investissement, il est fort probable que l’option IS soit plus intéressante, même si vous êtes imposé dans une tranche moyenne d’imposition (l’imposition dans le régime Revenus fonciers risque de s’avérer assez vite fiscalement insoutenable).

Encore une fois, il faut faire une simulation.

Oui j’avais aussi pensé la mettre à l’is lorsque les intérêts du prêt seront trop faibles.

En cas de vente je dois vendre le foncier ou les parts de la SCI ?

Il est relativement rare de vendre des parts de SCI à l’IS.
Beaucoup d’inconvénients pour l’acquéreur :

- reprise du passif et donc des risques (fiscaux) attachés à la SCI
- impossibilité de déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition des parts (sauf à faire porter l’emprunt par une autre société soumise à l’IS avec, éventuellement une intégration fiscale). Donc inutilement compliqué.

Motus a écrit :

Si vous trouvez preneur, il est plus intéressant de vendre les part de SCI car il n’y a pas de droits de mutation.

Ce n’est pas tout à fait exact. Il n’y a … pas les même droits à payer, mais il faudra enregistrer la cession auprès du trésor public, et payer des droits (5% pour la cession de parts de société à dominante immobilière) et aussi payer sur l’éventuelle plus-value de cession.

Lorsque vous optez pour l’IS, vous avez le choix entre deux solutions fiscales :

1) le régime de droit commun : la plus-value latente sur l’immeuble est imposable (plusè-values immobilières des particuliers)

Régime applicable donc uniquement si, compte tenu du nombre d’années de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale

2) régime de report des plus-values latentes (lors de la cession ultérieure du bien).
Ce régime, optionnel, implique de communiquer à l’administration fiscale un bilan d’ouverture de la SCI à la date d’effet de l’option à l’IS. Ce bilan comportera la valeur brute d’origine de la construction et les amortissements calculés depuis l’acquisition du bien (bien qu’ils n’aient jamais été déduits).

Donc, quelle que soit la date de l’option à l’IS (dès l’origine ou 1 an avant la cession du bien), la plus-value imposable sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable après amortissements calculés depuis l’origine.

Exemple : le bien est amorti sur 25 ans (immeuble industriel).
Vous vendez la 26e année, la plus-value imposable est égale au prix de vente diminué de la valeur du terrain (car la valeur nette comptable de la construction sera nulle puisque le bien sera complètement amorti). Encore quelle que soit la date de l’option à l’IS.

C’est pour cela qu’à mon avis, il vaut mieux choisir assez vite, après avoir effectué les simulations (il est inutile d’être imposé en revenus fonciers pendant 5 ans, si c’est pour opter à l’IS la 6e année).

Une question que je me pose aussi, le bâtiment est dans une Zone de Revitalisation Rurale, or dans la liste des avantages liés à cette zone il est indiqué "en cas d’investissement dans de l’immobilier d’entreprise, vous bénéficiez d’un régime d’amortissement anticipé ."

Cela peut il m’apporter quelque chose ?

En faite la sci était prévu à l’is mais le comptable a oublié d’en faire la demande, je viens de m’en apercevoir cette semaine  en recevant la Déclaration des sociétés immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Et du coup j’en ai profité pour me renseigner une deuxième fois avant de faire les démarches pour la passer à l’is.

Elle est prévue le 31/08/2013.

Dernière modification par Bob (13/05/2012 23h08)

Il suffit de remplir la déclaration 2044, avec si vous avez (au niveau du foyer fiscal) 100% des parts de la SCI, 100% des revenus et charges de la SCI, pour déterminer le revenu foncier qui s’ajoutera à vos autres revenus avant application du barème de l’IR. 

Tout se passe fiscalement comme si le bien était détenu en direct.

Bob a écrit :

Ce que je ne comprend pas c’est sur combien d’années mes 380k€ de travaux effectués en 2012 pourront être déduits des revenus.

Il faut voir avec votre comptable la répartition des charges sur plusieurs années qui vont annuler vos revenus locatifs.

Par un calcul rapide par rapport aux travaux si vous avez 380 K€ de travaux divisés par 64 K€ de revenus locatifs vous obtenez entre 5 et 6 ans de répit fiscal.

Reste à tenir compte des intérêts d’emprunt

Pour affiner le calcul , prenez vos revenus locatifs moins vos intérêts annuels  et ajouter tous les ans une partie des travaux , vous devriez aboutir facilement à 9 ou 10 ans.

Ensuite vous devrez tenir compte de la CSG actuellement à 15,5% sur les revenus locatifs plus l’impact dans votre IRPP de l’ajout de ces revenus locatifs ce qui peux vous amener à changer de tranche   

Philippe

Bob a écrit :

Donc tant que les revenus locatifs seront annulés par les charges (travaux et intérêts d’emprunt), je ne payerai ni impôts ni CSG ?

Revenu locatif - charges  - intérêts d’emprunts = revenu imposable

Le revenu imposable est de nature BIC pour les revenus des locations meublées ( formulaire 2042 C )
les déficits peuvent être imputés sur les revenus de même nature.

Le revenu imposable est de nature foncier pour les locations nues ( formulaire 2044 )
Le déficit à hauteur 10.700 par an est déductible de vos revenus personnels

Dans le cas ou le revenu locatif imposable est supérieur à zéro alors vous êtes assujetti à la CSG

Philippe

Bonjour,
Tout nouveau sur le forum je suis à la recherche d’un conseil pour une meilleure gestion fiscale d’un investissement immobilier destiné à du locatif.
J’ai acheté l’année dernière un bien immobilier de 175K€ qui me génère un revenu locatif de 16,3K€ par an.
Les intérêt d’emprunts étant environ égal à 50% des revenus locatifs (tout au moins pour les 5 premières années) j’ai opté pour une fiscalité directe sur mon IR via une 2044 simplifiée.
Ma tranche marginale d’imposition est de 30%.
La côte part de mon IR liée à la fiscalité de cet investissement est de 3K€/an (calcul simplifié ; si je considère que sur les 5 prochaines années je ne change pas de TMI, mes revenus locatifs n’augmentent pas, et que mes intérêts d’emprunts soient d’environ 50% de mes revenus locatifs).
Mon conseiller de gestion en patrimoine me conseille de passer en IS par la création d’une SCI.
Il n’a pas encore réussi à me convaincre de la pertinence de cette alternative.
Surtout je crains qu’il ne soit juste intéressé qu’à me proposer ses services de création de la SCI et ensuite de sa gestion comptable.
Auriez-vous un conseil ?

Merci