Calcul de la plus-value immobilière pour un LMNP : analyse d'une discussion
Cette discussion porte sur le calcul de la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier loué en meublé non professionnel (LMNP), avec un focus sur le traitement des amortissements. Les membres s'interrogent sur l'impact des amortissements comptables sur le calcul de la plus-value taxable lors de la cession du bien. Un point de friction important réside dans la différence entre la valeur d'achat et la valeur comptable du bien.
Un premier groupe de participants affirme que pour les LMNP, le calcul de la plus-value se base sur la valeur d'achat du bien, et non sur sa valeur comptable, conformément au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ils soulignent que l'amortissement, bien que déduit fiscalement, n'influence pas directement le calcul de la plus-value à la revente. L'absence d'impact des amortissements sur le calcul de la plus-value est présentée comme une situation actuelle, susceptible d'évoluer, même si aucun changement n'est confirmé.
Cependant, d'autres participants soulèvent des points de vigilance. Ils mettent en lumière la complexité accrue en cas de revente avant la fin de la période d'amortissement, notamment en présence de dispositifs comme Censi-Bouvard. De plus, l'impact éventuel sur les frais de notaires en fonction des déclarations faites au notaire, et sur la qualification du bien comme meublé ou non, est également débattu. L'un des points majeurs soulevés est la possible évolution de la réglementation concernant le statut des LMNP, même si les informations disponibles sont relatives à des projets de réforme et non à des modifications concrètes et imminentes.
Enfin, la discussion aborde la question du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value. Certains participants s'interrogent sur l'inclusion ou non des travaux effectués dans le calcul du prix de revient. La réponse majoritaire penche pour l'inclusion des frais d'acquisition et des travaux dans le calcul du prix de revient. Cependant, l'absence de consensus complet sur ce point souligne la nécessité d'une consultation d'un professionnel pour une situation précise.
En résumé, la discussion met en évidence le manque de clarté potentielle pour certains concernant le calcul de la plus-value immobilière LMNP, et rappelle l'importance de se tenir informé des éventuelles évolutions réglementaires.
J’ai lut sur le net des choses contradictoires sur le sujet, aussi je me tourne vers vous pour m’apporter une réponse.
Pour les LMNP qui amortissent leur bien (choix de l’imposition réelle), le calcul de la plus value se fait sur la valeur d’achat ou la valeur comptable? (dans le cas d’une société à l’IS sur la valeur comptable, ok mais dans le cas simple d’un particulier ?).
Merci pour vos éclaircissement.
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Hall of Fame Pour une vente faite actuellement, par un LMNP (= tout contribuable qui n’est pas LMP), ça se fait sur la valeur d’achat, car c’est le régime des +values des particuliers qui s’applique (éxonéré après 30 ans). Dans son livre, Le Boulc’h écrit "Tout se passe comme si le contribuable n’avait pratiqué aucun amortissement pour la détermination de son résultat comptable et fiscal". Mais ça pourrait changer un jour (Le Boulc’h parle d’une "véritable singularité")…
A noter que l’amortissement pratiqué pour les réductions d’impôt Censi-Bouvard impacte la plus-value (et ça se complique en cas de revente avant d’avoir utilisé tous les amortissements).
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Quand tu vas chez le notaire, tu ne lui dis même pas que tu as exploité le bien en meublé, tu vends comme si c’était une location nue.
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bah non.
D’un, il ne te demande pas, et de 2, les ventes de LMNP sont assimilées à des ventes de particuliers, il n’y a aucune fraude là dedans!
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ZX-6R a écrit :
Quand vous allez chez le notaire, vous le ne lui dites même pas que vous avez exploité le bien en meublé, vous vendez comme si c’était une location nue.
A condition que le futur acheteur ne souhaite pas défalquer les meubles pour baisser les frais de notaire .. Sinon , la vente du bien sera forcement une vente de bien meublé non ?
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Je confirme : aujourd’hui les amortissements n’ont pas d’impact sur la PV qui est soumise au régime des particuliers.
Mais c’est en train de changer…
Immobilier : menace sur le statut de loueur en meublé - Capital.fr
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Mais est-ce prix d’achats + travaux? Ou seulement prix d’achat?
Quand vous dites que c’est en train de changer, a quel terme pensez vous que ça aura changé?
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1 #9 18/04/2016 12h46 Hall of Fame Il est erroné d’écrire "c’est en train de changer". La rigueur demanderait plutôt d’écrire "une étude, reprise par les médias, envisage diverses pistes, dont une pourrait faire évoluer la situation".
Ce n’est pas le première fois que des réformes sont étudiées (sur le statut des loueurs en meublé). Certaines ont fini par déboucher sur une évolution du statut, tandis que d’autres (les plus nombreuses) ont été enterrées. Nul ne peux à ce jour avoir de certitude sur ce qu’il adviendra de cette étude, et encore moins quand.
Actuellement (et, à mon avis, ceci a peu de chances de changer prochainement), les règles d’imposition des plus-values immobilières, pour une personne physique, sont les mêmes, que ce bien ait été loué meublé (avec des amortissement comptabilisés, que ce soit LMNP ou LMP) ou pas. Notons que c’est aussi le cas pour les biens achetés (et "amortis") sous les régimes Périssol, De Robien, Borloo, Besson, Scellier, Pinel, Censi-Bouvard, etc.
Donc en particulier : prix de revient = prix d’achat + frais d’achat + travaux (non comptabilisés en "charges").
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Vous avez raison GoodbyLenine, il ne s’agit que d’un projet de réforme, dont le contour n’est d’ailleurs pas arrêté.
Cependant je constate que cette année, la déductibilité des frais de compta a failli y passer, et l’administration s’en est tenue à 2/3 des dépenses : le statut a déjà commencé à être raboté.
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