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Sens interdit 1    #1 09/04/2024 09h01

Membre (2021)
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INTJ

Suite à mon rdv pour l’obtention d’un crédit travaux pour la rénovation d’un bien immobilier au crédit agricole

caractéristiques du projet

- maison pierre à rénover de 40m2, déjà propriétaire
- loyer visé : 450€ ( rendement net 7,7 %), loyer minimum visé car je vais probablement tester la première année en LCD, ( zone touristique) en relation avec une Consciergerie je vise 700€ CC/mois minimum
- montant emprunté travaux 35000 €
- travaux exécutés en grosse partie par moi-même.

caractéristiques du prêt proposé par le Crédit agricole

- prêt Facilimmo
- frais de dossier 490€
- taux 3,99
- taeg 5,16
- duré 20 ans
- total intérêts  16 079 €
- montant max frais intercalaires 4248 €

Informations complémentaires

- taux d’usure du ménage 36% ( après projet )
- cash flow brut 247 €
- projet en indivision ( Conjointe )
- assurance 100% sur chaque tête 5338 € fois 2

objectif

- obtenir rente mensuel supplémentaire / cash flow
- continuer à me former sur l’organisation et les travaux manuels de rénovation

points d’amélioration

-l’assurance sera de 50% sur chaque tête, suffisant pour du locatif de plus une délégation d’assurance sera effectuée après signature définitive du prêt .
- renégociation taux si baisse des taux car les intérêts représentent presque la moitié du montant emprunté! Ça fait mal …

# quelles optimisations sont encore possible d’apporter ?
#vos avis constructifs sont les bienvenus.

Dernière modification par Oreve (13/04/2024 09h50)

Mots-clés : crédit agricole, crédit travaux, rénovation


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#2 13/04/2024 12h13

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Bonjour,

pouvez-vous en dire plus sur la maison ? Quelle surface ? Quels travaux sont nécessaires ? Quelle partie comptez-vous faire vous-même ?
Quel est le timing : quand êtes-vous propriétaire, quand obtenez-vous votre prêt, quelle durée de travaux, quand est-ce que ça sera prêt à mettre en location ?

Les intérêts sont effectivement très coûteux.
2 pistes pour les diminuer :
- de l’apport.
- un prêt plus court. En effet, 4 % sur 10 ans et 4 % sur 20 ans, ce n’est pas équivalent. Le second coûte beaucoup plus cher car la somme empruntée produit des intérêts sur une durée plus élevée.


Les vacances sont finies, au travail !

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#3 13/04/2024 14h19

Membre (2021)
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INTJ

Bonjour Bernard2K

Quelques précisions sur mon projet :

- déjà propriétaire du bien
- maison 40 m2 en pierre situé en Bretagne,
- une dépendance de 20 m2 qui pourras servir de stockage poubelle, vélo , linge et ménage si LCD.
- un emplacement qui peut servir à un parking voiture
- également je suis en pré-négociation avec le voisin pour obtenir un lopin de terre attenant à la maison/futur salon pour faire une terrasse… en attente.

Travaux à exécuter :

- tout !
- Juste point d’interrogation pour la couverture et pose de velus.
- ainsi que raccordement au tableau électrique.

* mon budget est serré, je sais mais je commence déjà à accumuler des matériaux, objectif trouver des matériaux 2 fois moins chère sur LBC par exemple, j’ai déjà une partie du  placo, isolation , laine de verre,
Également plancher chauffant électrique + TMS.
Également j’ai tout ce qu’il faut pour ferraillage dalle béton,
Également plancher étage,
je suis très bien équipé en échafaudage, outils électroportatifs, bétonnière, matériel de maçonnerie divers,…
Évacuation pvc, Per,…

Temps pour exécution des travaux :

- 2 années ( mais en réel maximum 6 mois de rénovation)
J’arrête de travailler environ 2/3 mois par année pour faire de la rénovation à partir de cette année, vu avec mon employeur.

- location prévu fin 2025.

en réponse a vos questions

- de l’apport : pas possible j’ai déjà payé le bien cash.
- diminuer la durée : possible mais cela ira à l’encontre de mon taux d’endettement ( mais peut être modulé par la suite grâce aux prêts facilimmo)

Dernière modification par Oreve (13/04/2024 16h08)


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#4 13/04/2024 15h09

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Difficile de vous conseiller si vous ne détaillez pas les 35000€ de travaux. Vous devriez définir les budgets par corps d’état, ce que vous maîtrisez,  ce que vous ne maitrisez pas.

J’estime actuellement à 400 à 500 €/m2 le coût matériaux pour la rénovation "interne" hors huisseries et toiture.

Par contre, bonne nouvelle,  le temps joue en votre faveur car je vois des artisans refaire du démarchage porte à porte. C’était une pratique qu’on ne voyait plus depuis quelques années.


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#5 13/04/2024 16h00

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lachignolecorse a écrit :

Difficile de vous conseiller si vous ne détaillez pas les 35000€ de travaux. Vous devriez définir les budgets par corps d’état, ce que vous maîtrisez,  ce que vous ne maitrisez pas.

J’estime actuellement à 400 à 500 €/m2 le coût matériaux pour la rénovation "interne" hors huisseries et toiture.

Par contre, bonne nouvelle,  le temps joue en votre faveur car je vois des artisans refaire du démarchage porte à porte. C’était une pratique qu’on ne voyait plus depuis quelques années.

Bonjour

Je n’ai peut-être pas été clair.

Je maîtrise assez bien le coûts des travaux à mon petit niveau et donc je ne les ai pas détaillé dans mon propos plus haut car l’intitulé de ma question est plutôt situé au niveau des améliorations autour de mon prêtbancaire .

#Comment optimiser celui-ci ?
#À quelle stratégie auriez-vous eu recours ?

Néanmoins je vous rejoins parfaitement sur les coûts des travaux au m2 réalisé par soi-même.

Dernière modification par Oreve (13/04/2024 16h05)


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#6 13/04/2024 16h53

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Piste d’optimisation sur le financement : s’il vous reste toujours les "42000 sur un pel et 22500 sur un livret A" qui figurent dans votre présentation, ne pas faire du tout d’emprunt et auto-financer l’opération (vous vous prêter les 35ke)

Avec les mensualités évitées, vous reconstituerez le pécule bien avant 20 ans, sachant que le prêt vous coûte vers 5% (5.16% taeg, avant renego des assurances), soit bien plus que ce que rapporte PEL ou LA, même si le coût du prêt est déductibles de votre revenu foncier ou BIC (ca vous economise au plus  5% * (30% + 17.2%), soit 2.4%, si votre TMI IR est à 30%).

Autres pistes a envisager :
   - consulter d’autres banques;
   - envisager une durée d’emprunt plus courte, si ça permet de faire diminuer le taux (pas évident actuellement), quitte à ne plus autofinancer (est-ce vraiment un bon objectif ici ?). Vous n’avez de toute manière que peu de chances d’attendre 20 ans pour finir de rembourser ce (petit) prêt..

Dernière modification par GoodbyLenine (13/04/2024 17h07)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 13/04/2024 19h28

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GoodbyLenine a écrit :

Piste d’optimisation sur le financement : s’il vous reste toujours les "42000 sur un pel et 22500 sur un livret A" qui figurent dans votre présentation, ne pas faire du tout d’emprunt et auto-financer l’opération (vous vous prêter les 35ke)

Avec les mensualités évitées, vous reconstituerez le pécule bien avant 20 ans, sachant que le prêt vous coûte vers 5% (5.16% taeg, avant renego des assurances), soit bien plus que ce que rapporte PEL ou LA, même si le coût du prêt est déductibles de votre revenu foncier ou BIC (ca vous economise au plus  5% * (30% + 17.2%), soit 2.4%, si votre TMI IR est à 30%).

Votre argumentation est pertinente, mais sur ces 64,5k, depuis que je m’intéresse vraiment à la finance ( - de 3 ans ), une partie a servi à payer cash ce bien, une autre un véhicule car la famille s’est agrandi.
Il me reste actuellement 55k.
Je garde 10k comme épargne de précaution, j’ai donc 45k sur divers supports à 10/12 % brut.

Je préfère ne plus toucher à cette épargne pour divers raisons :
- je souhaite continuer l’investissement immobilier et cela de manière régulière ( j’ai actuellement un autre petit bien, ancien garage en attende de rénovation prévu pour 2026/2027)
J’estime donc qu’il est préférable d’avoir de l’épargne pour rester « un investisseur sérieux » pour que les banques continuent de me prêter dans le futur.
- garder également cette épargne si jamais j’ai un soucis avec un locataire qui ne paie pas, ou problème de santé, perte de travail ou autre problème de la vie qui ne prévient pas au à l’avance.

J’ai peut-être un début de stratégie qui se dessine avec toutes les réponses que j’ai reçu :
- sachant que les travaux vont se faire sur 2 ans, la première année disons que je n’utilise que 20 k pour le début j’avance cette argent de ma poche, et je me ferais rembourser par le crédit l’année suivante pour la fin de travaux, 2 avantages ressortent, le premier est  pas de frais intercalaires et le second peut-être qu’une baisse de taux plus conséquente sera effective en 2025.

A méditer.


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#8 15/04/2024 08h45

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Autre piste à laquelle je n’avais pas pensé : le prêt familial !

Le week-end m’a apporté conseil ☺️

Dernière modification par Oreve (15/04/2024 08h46)


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