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#1 22/12/2023 14h22

Membre (2019)
Réputation :   2  

VOTRE PROFIL

- CDI,Marié 35 ans, TMI 30% revenu salarié couple: 125,000k net avant IR.
- Proprio RP crédit en cours depuis Mai 2019 sur 20 ans (total emprunté 314K, restant dû 264K)
- Revenue locatif annuel: 8,400 EUR (1 appartement T2 en LMNP)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Expert Comptable au Luxembourg
- Fiscales : Très bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 2 mains gauches
- Sociales : Très bonne
- Temps disponible : Flexible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement studio 32m2 RDC loi Carrez secteur gare. Vendu avec place de parking intérieur.
- Studio situé dans une copropriété de 1995, très bien entretenue avec ravalement de façade effectué en 2020.
- Travaux immédiat: Rafraichissement intérieur, cuisine à installer, sols+peintures+sanitaires.
- DPE D. (chauffage élec+double vitrage PVC+porte d’entrée blindée neuve). devis obtenu 15,000EUR

LOCALISATION DU BIEN

- Metz secteur gare
- Centre-ville
- Ville dynamique.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix demandé par les vendeurs 85,000 EUR
- Offre faite à 70,000 EUR. En négo avec proprios et agence, les vendeurs ne voulant pas descendre sous 75K;
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 500/550 EUR hors charges pour une location meublé.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%).
- Gestion direct.
- Taxe foncière: 600EUR

- Rentabilité brute : (550EUR x 12) / 85,000 x 100 = 7.8 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 EUR via la banque postale

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

Cash flow:

Revenu mensuel: 600 (Loyer + charges)
Charges mensuelles: -550 (remboursement emprunt) + -50 (taxe foncière) + -16 (PNO) = -616

Cash flow: -16EUR

Résumé:

il ne s’agit pas de l’investissement du siècle, mais il dégagerait une renta net de 5%.
Compte tenu de nos revenus et capacité d’épargne, je ne ne cours pas après le gros cash flow. il est difficile de trouver des biens à plus de 10% brut, les vendeurs ne veulent pas baisser leurs prix malgré le contexte économique de hausse des taux.

Je regarde aussi le capital remboursé tous les mois, on se focalise trop sur le cash flow, et on oublie qu’au delà du cash flow, le locataire épargne pour nous tous les mois via le remboursement du capital. Et les années passées à attendre la bonne affaire, ces des années de capitalisation perdues.

La négociation est en cours, car les proprio ne veulent pas descendre sous 75K . Problème: L’appartement n’est pas au goût du jour, pas de cuisine, tapisserie vieillissante, sol carrelage noir.. Le problème c’est que pour l’agence il n’y a pas besoin de rénover, le discours est toujours le même pour ne pas baisser le prix "tout se loue… vous verrez l’état de certains bien qu’on loue … çà ne sert à rien de faire des travaux pour faire des travaux etc..

J’explique bien que le but c’est de faire de la rénovation de standing, pour du meublé etc.. mais je dois toujours me battre pour négocier des biens car les agences ou proprio sous estime les rénovations..

Bref pour l’instant on attend.

Dernière modification par Berlin (22/12/2023 14h24)

Mots-clés : 5%, lmnp, metz, studio

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#2 23/12/2023 17h26

Membre (2019)
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Bonjour,

Autant je suis d’accord avec l’affirmation "les années passées à attendre la bonne affaire, ce sont des années de capitalisation perdues", autant il faut bien plus de rigueur dans un calcul de cash-flow.

Pour le calcul de la rentabilité brute, vous avez fait 70k + 15k de travaux, mais il faut aussi compter les frais de notaire et d’agence. Pouvez-vous nous donner le rendement brut avec ces frais ajoutés ?

Vous mettez le loyer CC dans les revenus, il faut bien sûr mettre le loyer HC.

Il faut tenir compte de la vacance de 4% dans les revenus.

Concernant les charges :
- où sont les charges de copropriété ?
- où sont les frais d’entretien ?
- où est la CFE ?
- où sont les frais comptables ?

Êtes-vous conscient que vous échapperez à la fiscalité pendant une dizaine d’années, mais qu’après il faudra la compter ?

Comme je le disais sur cet autre fil, une rentabilité brute de 10% est désormais insuffisante avec des taux d’intérêt à plus de 4%. Il va falloir maintenant chercher du 12-13%.

Dernière modification par Plutarque (23/12/2023 17h39)


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#3 23/12/2023 18h11

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@Berlin : en complément du message de Plutarque:  le statut LMNP sous sa forme actuelle est peut-être en sursis (voir cette discussion).
Si les amortissements réalisés pendant xxx années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, que deviennent vos 5% de rentabilité nette?

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#4 23/12/2023 18h41

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Il faut être beaucoup plus précis dans votre calcul de rentabilité/cash-flow.

Quel est votre objectif à moyen terme? Acheter d’autres meublés? Quelle sera votre stratégie si le statut LMNP est nettement moins intéressant ? Envisagez-vous de repasser en location nue? LMP?

Dernière modification par lachignolecorse (23/12/2023 20h04)


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#5 23/12/2023 23h42

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Plutarque a écrit :

Vous mettez le loyer CC dans les revenus, il faut bien sûr mettre le loyer HC.

Pas d’accord. On est dans une compta d’entreprise, donc revenus bruts imposables = recettes = tous revenus. Donc le loyer CC.

De même côté charges, on compte tout. Donc toutes les charges récupérables sur le locataire viennent se déduire.

Vous me direz "loyer CC dont on déduit ensuite les charges récupérables, c’est bien pareil que si on avait compté le loyer HC, non ?". Pour le calcul de cashflow, oui. Mais le niveau de recettes peut être significatif pour différentes choses, à commencer par le franchissement du seuil conduisant au LMP. C’est pourquoi il est plus logique de compter le loyer CC.


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 24/12/2023 13h47

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Vous avez bien évidemment raison, en LMNP, ce qui importe in fine, ce sont les revenus imposables, donc charges incluses.

Cependant, l’auteur de ce post a-t-il déduit les charges récupérables ? Je n’aurais pas fait cette remarque s’il les avait déduites ensuite.

En fait c’est même pire que ça, il n’a déduit dans son calcul de cash-flow ni les charges récupérables ni les charges non récupérables !

Difficile de donner un avis pertinent sur ce LMNP avec si peu de rigueur de la part de son auteur. Après, de toutes façons, avec 7% de rendement brut, la messe était déjà dite.

Dernière modification par Plutarque (24/12/2023 13h48)


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#7 24/12/2023 13h52

Membre (2019)
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Merci à tous pour vos retours.

En effet erreur de ma part je n’ai pas compté les charges de copro dans mon cash flow.
Le bien étant en RDC, les charges sont de 800E par an soit 67 EUR par mois, ce qui me fait un cash flow de -80 EUR mensuel.

je ne prend pas en compte la CFE, car je n’en paie pas sur Metz, je ne sais pas pourquoi en 4 ans je n’ai jamais eu à la payer, donc je ne l’ai pas incluse dans mon calcul.
Je n’ai pas de frais de comptable, car je fais la compta et les liasses fiscales moi même.

Les frais d’entretiens sont négligeable, je ne les considère donc pas (sur mon premier T2 en LMNP, j’en ai eu pour 400EUR sur 4ans).

Pour l’instant je vise une revente au bout de 10ans lorsque les amortissements ne permettront plus de neutraliser le résultat.

Concernant le sursis du statut LMNP, j’ai cru comprendre que l’amendement n’était pas passé dans le projet de loi de finance de 2024, donc pas de réintégration des amortissements lors de la calcul de PV pour les régimes LMNP Classique (hors tourisme) pour le moment…

Commet dit plus haut, je cherche pas à tout prix un cash flow positif, nos revenus permettant d’absorber un léger effort mensuel. Ce qui compte pour moi c’est surtout de capitaliser, et de ne pas perdre des années à chercher un bien plus de 10%.

La question, compte tenu de nos revenus et capacité d’épargne, est que faire avec les taux actuels? Beaucoup attendent le pivot des banques centrales et une baisse des taux, mais je doute que l’on retourne sur des taux à 1.10% ou même 1.40% d’ici 2025/2026. Certes les taux diminueront pas on ne retrouvera pas les taux historiquement bas des années précédentes.

Dernière modification par Berlin (24/12/2023 14h00)

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#8 24/12/2023 13h58

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Vous n’en payez pas mais ce n’est pas pour autant que vous n’en devez pas. J’ai eu un cas similaire où je ne payais la CFE que sur une partie de mes biens. Les services fiscaux s’en sont rendus compte (et moi aussi au passage) lors de la vente de mes biens et cela s’est soldé par un rattrapage…

Dernière modification par sinwave (24/12/2023 13h59)

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#9 24/12/2023 14h06

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aie aie.. La CFE étant un impôt local je me suis dit que certaines collectivités pouvaient décider de ne pas l’appliquer ou pouvaient appliquer des plafonds supérieurs.
Bon la CVAE doit disparaitre d’ici 2027, au pire si je suis dans le même cas que vous, j’aurais un rattrapage de 8ans.. soit 2,000EUR.

Dernière modification par Berlin (24/12/2023 14h10)

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#10 25/12/2023 10h33

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Berlin, le 24/12/2023 a écrit :

La question, compte tenu de nos revenus et capacité d’épargne, est que faire avec les taux actuels? Beaucoup attendent le pivot des banques centrales et une baisse des taux, mais je doute que l’on retourne sur des taux à 1.10% ou même 1.40% d’ici 2025/2026. Certes les taux diminueront pas on ne retrouvera pas les taux historiquement bas des années précédentes.

Pour les investisseurs locatifs, la réponse est simple selon moi, continuer comme avant, mais en étant encore plus exigeant sur les biens (chercher des rendements bruts à 12% minimum, ce qui va passer 99% du temps par des travaux ; un rendement brut à 10% ne suffit plus), ce qui permettra de trouver un autofinancement avec des taux à 4,5%.

Si les taux baissent, une renégociation permettra de passer en cash-flow positif, mais cela est à prendre comme un bonus, et non comme une composante essentielle du calcul.

Cette plus grande exigence sur les biens est également rendue nécessaire par le durcissement des conditions d’accès au crédit, indépendamment de la question du taux. Là où un investisseur pouvait lancer 5, 6, 7 projets sans problème dans les années 2010 tant qu’ils étaient au moins autofinancés, maintenant cela devient vite bloquant avec la règle des 35%. Donc, quitte à lancer "seulement" 2 ou 3 projets pour commencer, il faut absolument qu’ils soient de qualité.

Cela ne semble pas être le cas de celui présenté sur ce fil, à mon avis vous devriez continuer à chercher, quitte à élargir votre périmètre de recherche.

Berlin, le 24/12/2023 a écrit :

En effet erreur de ma part je n’ai pas compté les charges de copro dans mon cash flow. Le bien étant en RDC, les charges sont de 800E par an soit 67 EUR par mois, ce qui me fait un cash flow de -80 EUR mensuel.

Pour l’instant je vise une revente au bout de 10ans lorsque les amortissements ne permettront plus de neutraliser le résultat.

Sur 10 ans, vous avez donc un cash-flow négatif cumulé d’environ 10000€.

Et cela ne tient pas en compte :
- la vacance locative
- les frais d’entretien, vous en aurez tôt ou tard sur 10 ans
- les frais que vous aurez pour gérer le bien (véhicule, essence)
- le temps que vous y passerez, d’autant plus sans expert comptable (votre temps coûte de l’argent)
- la CFE que vous pourriez être amené à devoir payer
- le régime LMNP qui pourrait être modifié en votre défaveur

En supposant que vous faites un crédit sur 20 ans, au bout de 10 ans vous n’aurez remboursé que 39% du capital si on part sur un taux à 4,5%. Il en restera donc 61% à rembourser. Avec les 10000€ de cash-flow négatif cumulé, et tous les points ci-dessus dont il n’a pas été tenu compte pour arriver à ce chiffre de -10000€, que vous restera-t-il ?

De plus, si vous revendez dans 10 ans et que les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value comme on en prend le chemin, vous risquez d’avoir un petit cadeau à la sortie. Vous paierez alors une taxe conséquente, même si vous revendez le bien au prix où vous l’avez payé aujourd’hui. Et la durée de détention de 10 ans ne vous permettra pas d’avoir suffisamment d’abattement.

Dernière modification par Plutarque (25/12/2023 11h01)


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#11 25/12/2023 11h53

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Merci du retour. En effet j’ai obtenu une simulation détaillée de ma banque, qui me donne une mensualité hors assurance de 575E par mois.. Donc un taux à 4.14%.
Je vais continuer de scruter le marché local et tabler plutôt sur du T2 comme notre premier investissement, qui se loue facilement 700/750 EUR par mois en meublé (charges comprises). Reste à trouver un bien pour 65/70K EUR max. avec travaux.

Bonne fêtes de fin d’année à tous.

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#12 25/12/2023 13h36

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A mon avis, sauf à viser des secteurs très précis, vous avez tort d’exclure la location nue. Un T2 de 40m2 peut parfois mieux s’y prêter en fonction du secteur, et vous auriez un cash-flow au final pas si éloigné qu’en LMNP, pour beaucoup moins de désagréments, de temps passé et de risque d’évolution du statut.

Certains y sont opposés plus par principe qu’autre chose, car il ne voient que la fiscalité, en partant du principe qu’en LMNP "on ne paye pas d’impôts". Si je force un peu le trait, c’est un peu comme les personnes qui cherchent un Pinel pour payer moins d’impôts.

Une réflexion plus fine montre qu’en 2023, le foncier a de très sérieux avantages !

Dernière modification par Plutarque (25/12/2023 13h38)


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#13 25/12/2023 15h30

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D’un point vue de mon plan immobilier, je visais 2-3 bien en statu LMNP, car sur le secteur Metz/Nancy, la demande pour ce genre de bien est forte du fait de la présence importante d’étudiants.

je n’ai pas écarté la location nu classique, mais je visais dans ce cas des appartements type T3, avec de gros travaux pouvant générer un déficit foncier conséquent.

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