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#1 21/12/2023 12h58

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Bonjour à tous,

Pas plus tard qu’il y a deux jours sur ce forum, je faisais part de mon pessimisme sur l’avenir proche du LMNP, avec notamment la phrase : "Personnellement, je ne lancerai pas de LMNP avant d’y voir plus clair. C’est beaucoup trop risqué".

Et comme si les dieux de l’investissement locatif voulaient me tester, une opportunité assez inattendue s’est présentée à moi hier soir. Au cours des dernières années de mon parcours d’investisseur heureux, j’ai distribué ça et là des "cailloux", à savoir des invitations à me contacter si un bien intéressant pouvait m’être proposé et que les personnes entendaient parler d’une possible vente. Principalement des notaires, des particuliers ou des agents indépendants dont je sais qu’ils peuvent être de bons vecteurs off market. Un de mes cailloux a donc mordu hier soir, un particulier qui a entendu parler d’un souhait de vente dans sa résidence, un T1 de 27m² (loi Carrez) en plein centre ville d’Auxerre. Avec une entrée/cuisine à part, et une grande pièce salon/chambre. Il ne souhaite pour l’instant pas le mettre en vente sur les réseaux, donc je suis peut-être le seul acquéreur potentiel. Le prix souhaité est de 59000€.

J’ai donc mis en place ma stratégie habituelle "d’usure" du vendeur, en l’amenant à me donner un maximum d’éléments sur lesquels appuyer ma future négociation. Le bien coche à peu près toutes mes cases :
- appartement qui a du cachet
- malgré l’ancienneté de construction (plein centre-ville), on a un DPE D fait en 2023 grâce à une isolation correcte et du double-vitrage
- radiateurs électriques récents (pas de gaz !)
- copropriété de 7 lots principaux, syndic bénévole, très peu de charges de copropriété
- vendu avec tous les meubles, ni bas de gamme ni haut de gamme (possibilité donc de louer tout de suite en LMNP et de minorer les frais de notaire)
- vendu libre (possibilité donc d’inclure les frais de notaire dans l’amortissement LMNP)
- pas de travaux de copropriété à prévoir
- au niveau rafraichissement, un coup de peinture me semble suffisant
- une demande locative en meublé en plein centre ville d’Auxerre

J’estime le loyer HC à 450€ vu le secteur (470€ CC), je pars pour mes calculs de cash-flow sur un apport de 10000€ et un crédit à 4%. Je calcule que, même au prix demandé par le vendeur, le cash-flow est positif.

Alors où est le problème ? Le problème est que je ne crois pas en l’avenir du LMNP. Cela m’embête de partir sur un projet qui sera peut-être rapidement rendu caduc et que je vais devoir adapter. Après, qu’ai-je réellement à perdre si l’affaire est excellente ? Je pars sur un amortissement classique LMNP au réel, et je compte sur une baisse des taux d’ici 2 ans pour renégocier mon crédit et augmenter mon cash-flow.

Le bien est situé à 1h20 de route de chez moi, je pense donc commencer par de la gestion en direct dans un premier temps.

J’ai actuellement 3 investissements (deux locations nues, une place de stationnement, pour des loyers totaux HC de 1400€ mensuels), et malgré tout un LMNP diversifierait un peu le tout.

Alors, je me dis : pourquoi pas ? Et je tente une approche comme je les aime, je tente de glisser un prix à 50000€, soit 9000€ de moins que ce qui est demandé. Le vendeur ne dit pas non tout de suite, et me dit qu’il va y réfléchir. Et là, re-coup de bol aujourd’hui : il revient vers moi et m’indique qu’il réfléchit à accepter mon offre. Elle n’est pas formellement encore faite, mais là je suis à portée de fusil de pouvoir faire cette offre à 50000€.

Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus (disons que ce T1 pourrait se vendre 60000€ sans problème à mon avis), mais on part surtout un cash-flow positif, avec un effort quasi-nul sur les travaux d’entrée.

Comme toujours, je sais que les avis des passionnés de ce forum vont me donner des pistes de réflexion, alors je fais appel à vous ! Merci.

Mots-clés : centre-ville, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


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#2 21/12/2023 13h20

Membre (2021)
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Je ne connait pas Auxerre, mais selon Meilleurs Agents le prix au m² moyen (appartement ) est de 1632€/m², soit pour 27m²… 44000€. En quoi ce bien est une bonne affaire exactement? A-t-il des prestations qui justifie un prix supérieur à la moyenne? Et pour 2024 l’immobilier ne semble pas sur une trajectoire de revalorisation époustouflante.

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#3 21/12/2023 13h39

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
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Bonjour Flouzamax.

En effet, le prix moyen des appartements au m² indiqué par Meilleurs agents est de 1632€, et ce niveau de prix moyen est plutôt fiable selon mes observations. Cependant, une analyse plus fine permet de constater que :

(1) c’est un prix moyen sur toutes les surfaces d’appartements. Il y a une majoration à ajouter sur les T1, qui se vendent évidemment plus chers au m² que les T5. Le site Efficity, qui affine le prix au m², selon le nombre de pièces, donne 1870€/m² pour un T1 (soit 50500€ le 27m²)

(2) toujours selon Meilleurs agents, la dynamique est positive :
+22% sur 5 ans, +11% sur 2 ans, +6% sur 1 an, +1.3% sur 3 mois, +1.1% sur 1 mois.
Pour la dynamique récente, c’est à prendre avec des pincettes, mais selon Meilleurs agents, Auxerre résisterait bien à l’effondrement du marché.

(3) enfin, le plus important à mon avis, ce prix moyen au m² cache une disparité de secteurs, puisque c’est un prix moyen sur toute la ville d’Auxerre. L’appartement en question ici est dans une rue du centre-ville où est le prix au m² est dans la fourchette haute.

Attention, je ne suis pas en train de dire qu’il s’agit de l’affaire du siècle, comme je le disais : "Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus".


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#4 21/12/2023 13h46

Membre (2023)
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Avez vous une estimation du loyer par experience ou en analysant les annonces similaires?
Vos biens sont ils deja a Auxerre?
Quel taux de vacances envisagez vous?
Quel profil de locataire?
Changement de locataire tous les combien de temps?
Combien de temps pour trouver un locataire?

Est ce que votre banque vous suit?
Car la charge de travail pour la banque est la meme qu’ils mettent en place un emprunt de 40k ou un emprunt de 500k.
J’ai deja vu des banques me refuser des emprunts trop faible (<100k sur Paris).

Savez vous pourquoi le proprietaire actuel souhaite vendre?

Dernière modification par JeromeLMNP (21/12/2023 13h55)


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#5 21/12/2023 14h37

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Vous démarrez trop au quart de tour… j’ai failli réagir à votre méfiance sur le statut LMNP et finalement vous vous contredisez quelques jours plus tard…

Pouvez-vous nous détailler votre calcul de cash-flow positif? Car je n’y crois pas. Faites le calcul au bout de 10 ans en utilisant la fiscalité actuelle. Et n’oubliez pas la fiscalité (IR+PS)!

Comme vous êtes méfiant vis à vis du statut LMNP et que vous avez clairement précisé ce qui sera retenu par le gouvernement d’ici un an, quelle sera l’incidence sur votre investissement?

Vous parlez déjà de vente à court terme, ai-je mal compris?

Dernière modification par lachignolecorse (21/12/2023 14h38)


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#6 21/12/2023 16h47

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Démarrer au quart de tour peut être aussi bien une qualité qu’un défaut. Dans le cas présent, il me semble important d’être réactif, ces biens en off-market ne le restent parfois pas souvent, il faut réussir à "ferrer" le vendeur suffisamment vite pour qu’il prenne la décision de vendre (au prix négocié), sans trop se poser de questions.

Tout d’abord, je précise ne m’intéresser à cette opportunité que depuis hier matin, quand j’en ai été informé. A ce stade, la seule chose que j’ai faite est une offre orale, j’ai tâté le terrain en montrant mon intérêt pour un prix à 50000€. Au moment où j’ai tenu ces propos au vendeur, je n’avais fait aucun calcul précis de cash-flow. Je ne suis donc engagé en rien, autant formellement que moralement, et je préférais sonder la communauté du forum avant d’envisager aller plus loin, car souvent ce sont les bonnes questions qui sont posées ici. A ce stade, je n’ai pas encore décidé de faire une offre. On voit tellement souvent de personnes arriver sur ce forum à quelques jours du compromis (une fois que la décision est prise) pour qu’il soit intéressant de s’intéresser à une opportunité dès ses débuts. Bien sûr, il y a le risque d’une fausse bonne affaire, ou que quelqu’un me passe devant, mais c’est le jeu de l’immobilier.

Concernant le fait que je me contredise sur le LMNP, il y a du vrai mais cela mérite d’être nuancé. Très clairement, je suis très dubitatif sur l’avenir du LMNP, cela étant un bon investisseur doit saisir les opportunités quand elles se présentent, et c’est parfois une qualité que d’être capable de voir un peu de lumière là où par principe on ne voit que de l’obscurité. C’est la capacité à toujours se remettre en question.

Concernant le cash-flow, je n’ai jamais dit dans mes messages précédents qu’il était positif dans le cas d’une location nue (je ne l’ai pour l’instant pas calculé en location nue). Bien entendu, ce cash-flow positif que j’indique s’entend dans le régime LMNP au réel avec amortissement. Et, bien sûr, il sera intéressant, comme vous le proposez, de voir ce que devient ce cash-flow en cas de passage en location nue.

Je ne parle pas de vente à court terme, ce n’est pas du tout mon objectif, qui est au contraire de garder ce bien pendant longtemps. Lorsque je disais "Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus", je voulais dire que ce n’était pas pour la plus-value que je m’intéressais à ce bien. Autrement dit, si les amortissements du bâti venaient à être réintégrés dans le calcul de l’imposition de la PV comme je le crains fortement, non seulement je n’y serais que peu exposé sur cet investissement, mais surtout ce n’est pas l’objectif de cet investissement. C’est surtout en cela que je mets en garde les personnes intéressées par du LMNP : attention à l’imposition des PV !

Mon hypothèse principale vis-à-vis du statut du LMNP est que les amortissements sur le bâti seront maintenus (complètement, ou a minima via une clause de grand-père pour les investissements déjà commencés) et que seul le calcul de l’imposition de la PV sera modifié (en tenant éventuellement compte de tous les amortissements depuis l’achat). Une telle modification concernerait en fait assez peu cet investissement-là, dans la mesure où l’on n’est pas prêt d’être dans un marché haussier.

Vous l’avez compris, ce qui m’intéresse ici c’est le rendement et le cash-flow positif. En rendement brut, on est à 10%. Pour un logement en plein centre-ville d’une préfecture assez proche de Paris, c’est plutôt intéressant sur le papier. On est pas dans un quartier sensible ni à la campagne, mais à proximité immédiate de tous les commerces du centre-ville.

Pour répondre aux excellentes questions de Jérôme :
- j’avais déjà longuement analysé cette ville dans le passé, par les annonces de location, qui donnent une idée assez fidèle (écart-type assez faible sur les annonces de ce type en plein centre-ville)
- je n’ai aucun bien à Auxerre
- il y a quelques étudiants à Auxerre (IUT), mais le gros du public visé sera des jeunes travailleurs et des apprentis
- je pense qu’on serait sur des locataires qui changent une fois par an
- j’ai estimé une vacance de 5%, soit grosso-modo 18 jours de vacance à chaque changement de locataire une fois par an

Pour la banque, c’est en effet l’inconnu. J’ai de très bons revenus, mais le durcissement avec la règle des 35% appliquée de manière très stricte pourrait me bloquer. De toutes façons, si je fais une offre, ce sera avec condition suspensive. A noter que j’ai largement les moyens d’acheter ce bien au comptant, mais je ne le souhaite pas. Au pire, je peux jouer sur l’apport (ce que je ne souhaite pas non plus). L’argument d’une banque rechignant à prêter un petit montant est intéressant, j’en prends note.

Je ne sais pour l’instant pas exactement pourquoi le propriétaire actuel veut vendre, si ce n’est qu’il profite d’un départ très récent de locataire pour vendre vide, mais je compte bien continuer à mener mon enquête, et à vite savoir s’il y a un loup.

Je vais poster très prochainement mes calculs de cash-flow, le temps de les mettre au propre.

Dernière modification par Plutarque (21/12/2023 16h57)


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#7 21/12/2023 17h20

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Plutarque a écrit :

Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus (disons que ce T1 pourrait se vendre 60000€ sans problème à mon avis), mais on part surtout un cash-flow positif, avec un effort quasi-nul sur les travaux d’entrée.

Plutarque a écrit :

Attention, je ne suis pas en train de dire qu’il s’agit de l’affaire du siècle, comme je le disais : "Le potentiel de plus-value n’est pas extraordinaire non plus".

+20 % immédiats d’après vous, avez-vous vérifié les biens vendus dans la même résidence ou aux alentours de ce que vous convoitez ?
Personnellement j’en trouve plein à moins de 1500 € du m² dans le centre ville. Le prix augmente avec les surfaces, ce qui indique que les étudiants ne saturent pas le marché des petites surfaces.
Vous avez avec un biais qui est très fort et va à l’encontre de vos observations précédentes, le marché d’aujourd’hui invite à la prudence et absence totale de précipitation.


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#8 21/12/2023 17h30

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Voici un calcul de cash-flow en LMNP au réel :

Prix d’achat : 50000€
Frais de notaire : 4500€
Travaux pour remettre en location : 500€
Coût d’acquisition : 55000€

Apport : 10000€
Crédit : 45000€ + 400€ frais de dossier + 900€ garantie = 46300€
Mensualité : sur 20 ans à 4% = 280€ par mois
Assurance crédit : 5€ par mois

Revenus : 450€ HC, 5% de vacance = 430€ par mois

PNO : 5€ par mois
Entretien courant : 10€ par mois
Frais administratifs/comptables : 10€ par mois
Taxe foncière 360€/12 = 30€ par mois
Charges non récupérables : 10€ par mois
CFE : 237/12 = 20€ par mois

Imposition sur les 10 premières années : 0€

On arrive donc à un total revenus moins charges de : 430-5-5-10-10-30-10-20 = 340€.
On arrive donc à un cash-flow positif sur les 10 premières années 340-280 = 60€ par mois. Bien sûr, il y aura potentiellement augmentation du cash-flow en cas de baisse des taux et de renégociation.

Si l’on part maintenant du principe que les amortissements du bâti LMNP sont supprimés (ce qui, je le rappelle n’est pas mon hypothèse), et que je bascule en location nue au réel dans le pire des cas, ce qui change c’est l’imposition. Avec une TMI à 30%, on impose les revenus locatifs à 47,2%. Pour simplifier, on va faire une moyenne des intérêts payés (88€ d’intérêts par mois, bien plus au début, bien moins à la fin). On arrive à des revenus fonciers égaux à : 340-88 = 252€. Soit une imposition de 252 x 0,472 = 119€.

Ainsi, le cash-flow est de 340-280-119 = -59€. Cash-flow négatif effectivement.

Mais derrière ce cash-flow négatif (qui est une moyenne sur 20 ans) se cache une très forte disparité en fonction des années : à l’année 1, le cash-flow sera quasi à l’équilibre ; à l’année 20, le cash-flow négatif sera autour de 100€ par mois.

J’espère ne pas avoir fait d’erreur.

Dernière modification par Plutarque (21/12/2023 17h32)


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#9 22/12/2023 00h15

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Si la demande locative est présente au loyer que vous indiquez, cet appartement à l’air intéressant. Surtout si comme vous l’indiquez vous ne mettez pas toutes vos économies dedans.
Cependant je suis plus réservé quant au coût prévisionnel de 10€/mois pour les charges courantes concernant de l’ancien.
A moins que vous fassiez vous même les travaux, et encore, le coût des déplacements à une heure de chez vous majorerons forcément cette charge.
Un chauffe eau à remplacer, des plaques vitrocéramiques, un frigo,… génèrerons rapidement plus de 10€/mois de charges courantes.

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[+2]    #10 22/12/2023 02h40

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Même en lmnp, il faut tenir compte de la fiscalité.

Si vous amortissez votre bien sur 30 ans (je simplifie les calculs)., vous pourrez déduire 50000*0,9/30/12 soit 125€.

Soit une imposition (340-88-125)*0,472=60€ soit un cash-flow nul. Certes vous allez pouvoir déduire vos frais notariés mais ça ne changera pas beaucoup le résultat moyen.

Pour le calcul en foncier, il faut retirer la CFE et l’EC des charges. Je vous laisse refaire le calcul.

Donc globalement,  il n’y aura pas un gros écart entre le LMNP et la location nue. Donc l’intérêt de débuter l’activité LMNP n’est pas forcément judicieuse dans votre cas (si vous restez avec un seul bien).

La rentabilité n’est pas folle, ce n’est pas l’affaire du siècle (même avec 15% de remise). Reste à voir la cohérence avec vos autres biens et votre stratégie d’investissement (quel sera votre taux d’endettement ?).


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#11 22/12/2023 09h53

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Merci pour vos retours.

En effet, il y a une coquille dans le calcul en foncier, si on enlève la CFE et les frais comptables inclus par erreur, on arrive à un cash-flow négatif moyen de 29€ par mois.

La morale de tout ces calculs, c’est qu’il en est fini du paradigme selon lequel une rentabilité brute de 10% suffit pour avoir une bonne affaire. Avec des taux à 1% c’était le cas, à plus de 4% ça ne l’est plus.

Il est facile de trouver des biens à 10% bruts, mais il est plus rare de les trouver en DPE D, sans travaux et bien placés. Celui-là cochait ces trois cases, ce qui en faisait son intérêt.

Mais il faut se rendre à l’évidence dans mon cas, où débuter une activité LMNP n’est pas forcément pertinent. Vos remarques lachignolecorse sont empreintes du bon sens.

Je vais continuer à réfléchir avant de faire ou non une offre.


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#12 28/12/2023 19h41

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Après longue réflexion, j’ai décidé de ne pas faire d’offre sur ce bien, malgré ses 10% de rendement brut.

D’une part je dispose déjà de deux investissements en location nue et aucun en LMNP, et d’autre part je suis très circonspect quant à l’avenir du LMNP ; je vais donc continuer mes recherches d’opportunités en restant en location nue.

Merci à tous pour vos partages d’impressions sur ce bien, qui ont clairement été décisives dans ma décision de ne pas faire d’offre. Rendez-vous pour le prochain projet !


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Favoris 1   [+1]    #13 01/01/2024 19h11

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Par curiosté,  à quel prix d’achat votre cash flow serait positif (et intéressant) ? Et selon votre réponse, pourquoi ne pas faire une offre correspondante au vendeur ?


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[+1]    #14 01/01/2024 23h14

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La question est intéressante, la réponse dépend du mode d’exploitation.

En LMNP, le cash-flow est déjà positif sur les 10 premières années, et autour de l’équilibre en moyenne sur 20 ans si on compte la fiscalité après 10 ans. Un prix d’achat de 45000€ amènerait un cash-flow plus intéressant. Mais il reste les inconvénients du LMNP discutés précédemment.

En location nue, il faudrait arriver à un prix d’achat autour de 45000€ pour être à l’autofinancement. Mais le problème est que le bien, un T1 de 27m², ne se prête pas bien à la location nue.

Ainsi, je ne suis pas certain que ce soit juste une question de prix. Sauf peut-être à l’avoir à 40000€.

Dernière modification par Plutarque (01/01/2024 23h16)


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#15 02/01/2024 10h31

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Même si la niche fiscale du LMNP est rabotée, je pense qu’elle ne sera pas pire que la fiscalité classique de la location nue.
Actuellement elle présente un certain nombre d’avantages fiscaux sur le nu, et rien n’empêche de basculer de l’un à l’autre dans la vie de l’appartement. C’est un faux problème en ce qui vous concerne.
Enfin je rejoins Roupettes, et votre dernière phrase, à savoir si vous estimez que 40 000 € est le prix qui vous conviendrait, alors pourquoi ne pas le tenter ? Ca ne coûte rien d’essayer, et comme le dit la publicité: "100% des gagnants ont tenté leur chance".

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#16 02/01/2024 10h53

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Plutarque, le 01/01/2024 a écrit :

un T1 de 27m², ne se prête pas bien à la location nue.

J’ai du mal à y croire. Au cours du temps, il doit y avoir une proportion à peu près constante de gens qui ont déjà leurs meubles, et de parents disposés à payer des meubles à leurs rejetons. Vu que l’offre en en petites surfaces meublées a augmenté, du fait des dispositions fiscales avantageuses, l’offre en location nue a dû baisser. La loi de l’offre et de la demande me dit donc qu’il devrait y avoir de la demande pour des petites surfaces en location nue.


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#17 02/01/2024 12h42

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J’approuve la remarque de Bernard2K. Un studio de 27 m2 peut se louer sans problème en nu ou en meublé, du moment que l’immeuble est correct et qu’il existe une demande. En général, le LMNP est le plus rentable, surtout quand il n’y a pas, ou peu, de travaux ; le seul problème est la durée de vie du statut LMNP, actuellement dans la tourmente… Un 27 m2 loué nu change un peu moins souvent de locataire que le meublé, car souvent l’occupant ajoute des meubles à lui, et n’a pas envie de déménager trop vite.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 04/01/2024 20h04

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En effet, vous avez tous les deux raison, il n’y a rien d’impossible à le louer en location nue, j’ai parlé un peu vite. Je voulais surtout dire que, vu sa surface et son emplacement, il se prête davantage à la location meublée.

Le DPE a été fait en août 2023, donc je soupçonne que le propriétaire a déjà dans l’idée de vendre depuis 5 mois, même s’il n’a encore publié d’annonce nulle part. J’ai volontairement un peu laissé trainer la situation lors des échanges, en attendant qu’il me recontacte, ce qui n’a pas manqué. Il m’a demandé hier de confirmer mon offre à 50000€, sinon il mettrait une annonce pour le bien. Je lui ai indiqué par écrit que j’avais fait mes calculs de rentabilité, et que cela ne passerait pas pour moi avec un taux de crédit à 4/4,5%. Il n’a pas répondu à ce dernier mail, je le laisse mariner un peu, car je sens qu’il va revenir vers moi. Il sera temps de dégainer une offre à 40000€ à ce moment, car je serai en position de force. Et ça peut se finir sous les 45000€, ce qui m’amènerait à bien réfléchir. Mais à 50000€, c’est non.

Dernière modification par Plutarque (04/01/2024 20h07)


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