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#1 15/09/2023 10h00

Membre (2020)
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Bonjour,

Ma belle famille a un immeuble avec 3 appartements de 60m² sur Bordeaux et un local commercial au RDC. Il y a un coté affectif pour eux pour leurs biens et l’option de vendre tout ou une partie à quelqu’un d’extérieur n’est pas à envisager dans cette étude de cas.

L’ensemble des appartements a besoin d’une rénovation et rien n’est loué.

Mon beau père n’a pas les moyens d’effectuer l’ensemble des rénovations et du fait de son age et de sa santé ne peut prétendre à un prêt.

L’objectif est de lui racheter une partie avec ma femme. Avec l’argent qu’il récupérera il pourra effectuer les travaux sur les appartements restants. Il est fort probable qu’on arrive pas a acheter un appartement en entier d’après les prix au m² on se retrouve dans les 5500 euros/m² dans ce quartier. Même avec une décote de 25% ça reste environ 4000 euros/m² soit 250 000 euros sans les travaux.

L’objectif est de faire du LMNP donc d’après ce que j’ai vu pas de SCI.

J’aimerai savoir vers quel expert je dois me tourner pour trouver le meilleur montage?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sarl (société a responsabilité limitée)

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#2 15/09/2023 10h43

Membre (2018)
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Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

- Si vous achetez (directement ou indirectement) tout ou partie d’un appartement, l’immeuble sera automatiquement placé sous le statut de la copropriété, ce qui implique l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division, donc intervention d’un géomètre expert et d’un notaire et donc des coûts… Le seul moyen de contourner ce point est d’acheter une partie de l’immeuble entier et vous entrez dans le statut de l’indivision.

- Votre femme a t’elle des frères et sœurs ? Dans l’affirmative, votre montage peut entrainer des problèmes (soupçon de sous évaluation du bien vendu… par exemple).

- Dans le même cas, à terme la fratrie souhaitera t’elle conserver l’immeuble en indivision ?

- Quid de l’étiquette énergétique actuelle des appartements ?

- Quid de la demande locale pour le local commercial ?

A mon sens, il convient d’abord de consulter le notaire de votre père.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/09/2023 10h54)

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#3 15/09/2023 11h08

Membre (2020)
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Tout d’abord merc.i pour votre retour.

Pour le point 1 si c’est une SARL qui détient le bien dans son ensemble et qu’on à des parts en fonction de notre apport cela peut fonctionner sans être en indivision?

Ma femme est fille unique aucun problème de ce coté là.

Aucune étiquette énergétique, car les appartements qui n’ont jamais été loués depuis la mise en place de ce critère. Nous avons rendez vous avec une maitre d’oeuvre pour évaluer les travaux a effectuer pour être dans les clous sur ce point à la fin du mois.

La demande du local commercial est très faible; c’est le seul bien qui était louable en l’état mais sur 2 ans toutes les personnes qui ont pris un bail on fait faillite. C’est dans une petite rue résidentielle.

C’est notre notaire qui aura les réponses à nos questions ou un avocat fiscaliste ou autre?

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#4 15/09/2023 17h02

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Au delà des modalités, il y a lieu de considérer l’état réel de l’immeuble, ses caractéristiques techniques et le niveau de travaux nécessaires pour mise aux normes mais aussi pour être attractif en univers concurrentiel même si le marché est tendu (et aussi pour dormir tranquille).
Un seul appart redécoré avec des parties communes piteuses et des appartements voisins abandonnés à leur sort depuis des lustres, ce n’est pas obligatoirement vendeur.

Pour le reste, un bon notaire qui connaît les parties en présence est indispensable.

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#5 15/09/2023 17h22

Membre (2020)
Réputation :   14  

Nous avons rendez vous avec un maitre d’œuvre pour évaluer les travaux a la fin du mois et voir si le projet est viable. La localisation est dans le centre de Bordeaux près de 2 lignes de tram donc si les 3 appartements sont rénovés cela devrait être assez attirant. Comme indiqué le but est aussi de ne pas se laisser dégrader les biens par forcement d’être le plus rentable possible en terme de retour sur investissement.

Voici le mail que je voulais envoyer a notre notaire.

mail vers notaire a écrit :

Nous aurions besoin de votre expertise, comme vous le savez le père de XXX a un immeuble rue XXX en pleine propriété actuellement non loué car nécessitant une rénovation. Nous aimerions trouver la meilleure solution pour que nous (les enfants) apporterions l’argent nécessaire pour effectuer les travaux sur les appartements et en contrepartie avoir une proportion de l’immeuble.
Nous avons essayé de nous renseigner sur les différentes options indivision, SARL de famille, SCI mais nous avons plusieurs contraintes
-    Nous voudrions une solution sans la création d’une copropriété
-    L’un des objectifs est d’avoir des appartements en LMNP afin d’amortir le prix d’achat
-    L’objectif final n’est pas de revendre le bien mais de le transmettre
-    Ayant déjà des revenus fonciers nous aimerions profiter des travaux pour faire du déficit foncier dessus.
Il est aussi à noter que nous préférerons nous limiter au prix de la rénovation en terme d’argent apporté car nous devons à court terme envisager un crédit pour notre RP sur Paris. Nous avons un rendez-vous avec un maitre d’œuvre fin septembre pour avoir une idée du prix de la rénovation de l’immeuble.

Si vous voyez des points à rajouter a la demande vers la notaire

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[+1]    #6 15/09/2023 17h35

Membre (2018)
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Vous êtes contradictoire dans votre propos :

- le déficit foncier est lié à la location nue
- vous envisagez une location meublée, dans ce cas le résultat de l’activité LMNP s’il est négatif, sera reporté et non pas imputé sur vos revenus fonciers (location nue) ou sur vos autres revenus.

D’autre part, l’apport d’un bien à une SARL s’apparente à une cession, ce qui génère le paiement de droits de mutation et d’une taxation de la plus value si le bien est détenu depuis moins de 30 ans…

Par ailleurs, pourquoi ne voulez vous pas entrer dans une indivision, ce qui me semble être la solution la plus simple ?

La création et la gestion d’une SARL de famille génère également des coûts supplémentaires.

Je vous suggère de poser uniquement le problème à votre notaire (les 4 premières lignes) et de le laisser vous présenter les options.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/09/2023 18h21)

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#7 15/09/2023 19h27

Membre (2020)
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Ok, non j’ai rien contre l’indivision vous avez raison sur le déficit foncier il y a confusion de ma part.

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#8 15/09/2023 23h11

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"Ma belle-famille", "eux", "mon beau-père", "lui acheter". Suivant les endroits de votre message, l’immeuble appartient au début à une belle-famille au contour non défini, mais ensuite au seul beau-père.

Pour commencer par le commencement, pour acheter un immeuble, il est sage de savoir à qui on va l’acheter. Aussi, il serait utile de préciser :
- à qui appartient vraiment l’immeuble. Ne pas oublier de mentionner tout cas d’indivision, démembrement, copropriété…
- quelle est la situation maritale du beau-père et, si marié, le régime du mariage.

Question subsidiaire : votre régime de mariage.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2023 23h41)


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#9 16/09/2023 07h54

Membre (2020)
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Le bien appartient en entièreté a mon beau père qui est marié sous le régime de l’indivision.
Avec ma compagne nous sommes pacsés sous le régime de la séparation  de biens.
Ma femme est fille unique.
Nous avons deux enfants.

Le bien a été acheté début des années 90.
Des donations ont déjà été faite sur d’autres biens en nu propriété à ma conjointe et aux petits enfants depuis moins de 15 ans.

Mes beaux parents et ma conjointe sont tous les trois ok pour que je rentre au capital des biens immobiliers si j’apporte en contrepartie des liquidités.
Mon beau-père paye l’IFI et des taxes pour logement impayés.

Comme indiqué dans le 1er message ma belle famille dans son ensemble ne souhaite pas vendre a l’extérieur.

Ma femme a un l’usufruit d’un immeuble de rapport, les enfants la nue propriété qui nous apporte des revenus fonciers.nous sommes avec un TMI de 30%.
Nous ne payons pas l’IFI avec ma conjointe.

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[+1]    #10 16/09/2023 10h08

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Bonjour,

mes remarques :
- mariage en indivision, ça n’existe pas. C’est soit communauté réduite aux acquêts, soit communauté universelle (cas général ; il existe d’autres régimes mais beaucoup plus rares). Il est assez probable que le bien appartienne à la communauté de vos deux beaux-parents (et tout le monde a l’impression qu’il est au beau-père car il dit "mon immeuble"), mais il n’est pas impossible qu’il appartienne à votre beau-père seul ; une dernière possibilité est qu’il appartienne aux beaux-parents en indivision, en dehors de leur communauté (car indivision et communauté sont deux choses différentes). Juste pour le principe, il me semble que le b.a.ba, quand on veut acheter un bien, est de savoir à qui il appartient.
- vous ne connaissez pas bien ces sujets (quand on relit votre présentation, on voit qu’en 2020 vous ne connaissiez pas les termes démembrement, usufruit et nue-propriété ; et à ce jour vous ne connaissez pas les régimes maritaux). Or, si vous voulez comprendre, il faut connaître ces termes. Mais plus vous comprenez, plus la belle-famille risque de vous soupçonner d’être intéressé par leur argent. Cela dit, votre femme n’a pas de frère ou sœur, ce qui limite les possibilités de jalousie. Les finances de la belle-famille, c’est un sujet sur lequel il vaut mieux être compétent, mais sur lequel il vaut mieux se taire. Dans ce domaine, on récompense rarement le savoir et les conseils. Le meilleur conseil à donner est souvent "beau-papa, vous devriez en parler à votre notaire ; c’est un sujet à discuter avec lui, pas avec moi".
- fondamentalement, que votre beau-père laisse son patrimoine non géré, ce n’est pas votre problème. Qu’il n’ait pas l’argent pour rénover les logements, non plus. Il faut quand même prendre conscience que la façon normale de procéder, pour lui, serait de retrouver des liquidités (par exemple vendre un bien), puis rénover, puis louer. Il ne veut pas vendre un bien en dehors de la famille : ça, c’est sa lubie. Ce n’est pas rationnel. Quand on a des biens non valorisés car ils ont besoin d’être rénové, on en vend un pour avoir de quoi rénover les autres, on peut alors les mettre en location et le patrimoine redevient productif. C’est la façon logique de procéder.
Lui, il préfère payer de l’IFI sur un patrimoine improductif et qui se dégrade, au motif qu’il doit "rester dans la famille". A quoi bon garder dans la famille un patrimoine improductif et coûteux ? C’est totalement illogique, irrationnel.
Vous n’êtes pas obligé de dire amen aux lubies de votre beau-père, c’est à dire que vous n’avez pas à adopter son approche irrationnelle.
- de toute façon, votre compagne finira par hériter, donc il suffit d’attendre. Pourquoi utiliser vos économies et/ou vous endetter pour acquérir quelque chose qui reviendra de toute façon à votre compagne ? L’attitude la plus sage serait probablement de laisser les beaux-parents gérer comme ils l’entendent. Et, si à un moment ils n’arrivent plus à gérer, c’est à leur fille de s’en occuper et pas à vous. Il y a la notion naturelle que c’est aux enfants d’apporter de l’aide aux parents qui ne sont plus capables de gérer ; pas au "gendre" (qui n’est même pas un gendre puisque vous n’êtes pas mariés mais seulement pacsés).

Bon, si vous voulez quand même acheter une partie de l’immeuble pour aider votre beau-père à le rénover, voici les trois solutions principales :
- vous achetez une part d’indivision de l’immeuble.
- le beau-père (ou les beaux-parents) apportent l’immeuble dans une société et vous achetez des parts de la société.
- passage de l’immeuble en copropriété, et vous achetez un appartement.

Les deux premières solutions ont un gros inconvénient : vous vous associez à vos beaux-parents. Or, le beau-père prend déjà des décisions irrationnelles, comme de laisser pourrir un immeuble sans le rénover et sans le louer ; comme de préférer laisser pourrir un patrimoine plutôt que d’en vendre une partie pour rénover ce qui reste et le rendre ainsi productif de revenus. Ca ne va pas s’arranger avec l’âge. Est-ce une bonne idée de s’associer avec des gens dont les décisions sont irrationnelles, et qui semblent passablement butés ? C’est embêtant de s’associer avec de telles personnes en étant minoritaire et donc en n’ayant aucun pouvoir de décision.
Par exemple, vos beaux-parents ont sans doute été échaudés par des locataires mauvais payeurs ou qui ont dégradé des biens. Donc, ils se méfient profondément des locataires. Qui vous dit que, une fois les biens rénovés, ils ne vont pas saboter la remise en location par tous les moyens possibles ? Il y a de nombreux moyens et prétextes pour ne pas relouer.

La troisième solution (copropriété) a un gros avantage : vous êtes chez vous. Certes, vous dépendez des beaux-parents pour les décisions de la copropriété (rénover les parties communes par exemple), mais au moins l’appartement est à vous. Mais les beaux-parents risquent de s’insurger contre cette décision "on n’est plus chez nous", "pourquoi payer un géomètre alors qu’on peut s’en passer", etc.

Un bon notaire n’aura aucun mal à mettre en œuvre l’une de ces trois solutions. Les notaires fournissent les outils pour mettre en œuvre une idée ; mais ça ne ne dit pas si c’est une bonne idée.

Concernant la volonté de louer meublé et d’être imposé en LMNP au réel, ça n’est pas vraiment un problème :
- si copropriété, et que vous êtes pleinement propriétaire de l’appartement, vous êtes indépendant des beaux-parents. Vous faites donc votre compta LMNP (ou plutôt vous la faites faire à un expert-comptable) et vous déclarez vos BIC.
- si société, il suffit de choisir une société qui permet de ventiler des BIC au pro-rata des parts : SNC ou SARL de famille. Il suffit d’ailleurs de taper lmnp snc dans un moteur de recherche pour trouver des documents très complets et qualitatifs sur le sujet, exemple : https://www.gestion-de-patrimoine-du-ch … if-SNC.pdf
- si indivision, de même ventiler les BIC au pro-rata des parts. De toute façon, du point de vue fiscal, société translucide ou indivision, c’est pareil.

Pour autant, notez bien  que la gestion en LMNP demande à être plus rigoureux : il faut tenir une compta d’entreprise. Il faut ensuite répercuter la quote-part de ces BIC dans la déclaration fiscale de chacun des "associés". Vous le sentez bien, quand vous devrez aider vos beaux-parents à faire leur déclaration d’impôt ? Moi j’entends d’ici les remarques, du genre "tout est compliqué avec ces histoires de LMNP et BIC. Avant c’était plus simple. On n’avait vraiment pas besoin de ça ! Faudra pas s’étonner si on se prend un contrôle fiscal, avec un bidule pareil".

Au total, je redis que vous associer avec vos beaux-parents (qui s’illustrent d’ores et déjà par leur mauvaise gestion, et ça risque d’empirer par la suite), est une idée qui semble bonne (remettre en état le patrimoine pour pouvoir le louer), mais dont vous aurez sans doute l’occasion de vous mordre les doigts. Les beaux-parents semblent disposés à vous intégrer à leur façon bizarre de raisonner et de mal gérer ; mais pas vraiment disposés à changer leur façon de voir ni à vous accorder une vraie liberté sur vos décisions et actions.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 10h17)


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#11 16/09/2023 10h44

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Bonjour,
Merc.i pour toute ces explications, je vous confirme que je dis des bêtises du fait de ma non connaissance du sujet mais l’avantage c’est que je ne peux que progresser. En 2020 je ne savais pas ce que voulait dire nue propriété mais maintenant je suis nue propriétaire de 6 appartements avec mon frère et ma soeur donc j’ai quand même un petit peu progressé sur ce point.

Mes beaux parents et ma femme n’ont pas de soupsons sur le fait d’en vouloir a leur argent car tout est discuté et arbitré par eux. Si je n’apporte pas d’argent je ne récupère rien. Leur ligne directrice est leur fille puis les petits enfants.

L’immeuble appartient bien qu’à mon beau père.

Vous le direz mon bénéfice dans l’affaire ne pas hérité de problème dans quelques années, préparer la succession pour ma femme et mes enfants, faire plaisir à ma femme.

Mon beau père ne gère pas car il n’a plus l’énergie de le faire. Il sait très bien qu’il pourrait vendre 1 bien pour rénover les autres mais il ne veut pas vendre en dehors de ma femme et moi.
C’est son droit, c’est mon droit de dire que je suis d’accord.
De plus si ma mère avait des problèmes je ne dirai pas à ma femme de ne pas s’en occuper l’inverse est vrai.

Maintenant qu’on connait les données de l’équation reste la solution.

D’après vos différents retours c’est acheter une part d’indivision qui serait le plus simple et cela permettrait de choisir de faire du lnmp ou du vide.

Ma femme va quand même contacter la notaire pour voir avec elle

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#12 16/09/2023 10h49

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Relisez ma réponse SVP je viens d’ajouter la prise en compte du LMNP.


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#13 18/09/2023 08h44

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La gestion de biens des beaux parents par une pièce rapportée me semble bien complexe.
C’est toujours frustrant de voir des immeubles familiaux abandonnés ou mal gérés. Le risque de s’en mêler en y laissant des plumes (financièrement, en temps et en terme d’ego) est énorme.

La question de l’attachement familial a un immeuble n’a de sens que si cet immeuble a de vraies qualités patrimoniales : emplacement + rentabilité potentielle réelle.

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#14 18/09/2023 10h15

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Range19 a écrit :

La question de l’attachement familial a un immeuble n’a de sens que si cet immeuble a de vraies qualités patrimoniales : emplacement + rentabilité potentielle réelle.

Bien d’accord avec votre message, mais cette question, c’est au beau-père de se la poser et d’y répondre, éventuellement à sa fille si elle se soucie des affaires de ses parents, mais pas à MaturinF.

Les lubies, l’homéostasie sont d’une puissance considérable.

Maturin, ce que vous voulez faire avec cet immeuble, c’est comme de vouloir aider à ranger quelqu’un qui est atteint du syndrome de Diogène. Un proche, appelons-le "Rangeur", pense qu’il suffit d’aider un peu Diogène pour ranger et qu’ensuite il prendra de bonnes habitudes. D’autant que Diogène dit qu’il regrette d’être aussi désordonné et qu’il veut bien être aidé à ranger. Il est tellement évident à Rangeur qu’un atelier et une maison rangés sont plus agréables, plus pratiques et économisent beaucoup de temps, qu’il pense que tout le monde fonctionne forcément comme cela et qu’il n’y a besoin que d’un petit déclic pour revenir à ce fonctionnement rationnel, d’autant que Diogène est demandeur.

Laissez moi vous expliquer ce qui arrive dans ce cas : Rangeur range. Diogène empêche le rangement en criant : "ça peut servir", "ah non, pas ça !", et en défendant littéralement ses objets en s’accrochant à eux.
Du coup, décision est prise de ranger en son absence, ça tombe bien il part une semaine à la fin de l’été.
Pendant cette semaine, gros rangement par conjointe (Rangeur est en fait Rangeuse) et beau-frère de Diogène. Les choses inutiles sont jetées, des étagères sont construites, les choses utiles sont rangées sur les étagères, par thématique. Les planches des étagères sont étiquetées. Tout est prêt pour que ça soit utile, opérationnel, agréable à utiliser. Le moment difficile du rangement étant passé, le plus dur étant fait, toute personne sensée pense que ça va rester rangé.
Deux ans plus tard, on constate que Diogène a construit un gros mur de caisses, de cartons et d’objets divers devant les étagères. Donc, ce qui pourrait être utile à prendre sur les étagères est inaccessible. Donc tous ces objets, pots de peinture etc. qui ont pourtant été sélectionnés parce qu’ils étaient utiles, sont inutiles et se dégradent doucement. Diogène ne l’a pas fait consciemment pour saboter le boulot de sa femme et de son beau-frère, mais parce qu’ à chaque fois qu’il a un truc qui l’encombre, il le pose "temporairement" devant les étagères, en attendant de ranger "plus tard". Ca, c’est ce qu’il se dit en lui-même, à chaque fois qu’il ajoute un truc.
Mais en fait, pourquoi fait-il cela ? Pour retrouver son environnement bordélique qui est son état normal. Il cherche à revenir à ses réglages homéostatiques. En pratique, c’est donc du sabotage organisé, pour retrouver l’état bordélique et dégradé qui est celui qu’il a enregistré comme étant normal et rassurant.

Vous vous attaquez à quelque chose de similaire. Je peux me tromper bien sûr. Néanmoins le beau-père a déjà prouvé qu’il était capable d’arriver à un immeuble vide, dégradé, coûteux et improductif. Il a ce track record qui est bien établi et qui montre comment il fonctionne, en pratique. Si vous vous mettez en tête de remettre cet immeuble dans son état productif, votre beau-père va-t-il prouver qu’il est prêt à beaucoup de chose pour conserver son homéostasie ? Ca me semble probable en tout cas.

Une des rares façons de mettre Diogène dans une situation rangée, c’est de le mettre sous tutelle, littéralement ou presque. Quand les enfants ne gardent que les objets utiles (et jettent ou donnent donc 98 % de ce que contenait la maison), quand une aide-ménagère range et nettoie l’appartement tous les jours de la semaine, ça reste à peu près rangé. Notez quand même que, même dans ce cas, l’aide ménagère a un travail considérable. Tous les lundis matin, elle va devoir ranger à nouveau ce qu’elle a laissé parfaitement rangé vendredi. Car Diogène a passé le week-end à "ranger", à sa façon à lui. Elle va aussi devoir jeter des quignons de pain, des morceau de fromage, des insectes morts, des cailloux, des bouts de plastique, des outils cassés, des emballages vides… tout ce que garde Diogène. Avec ce travail considérable, Diogène vit enfin dans un environnement rangé, ce qui n’est sans doute pas sans lui causer une angoisse : c’est bien trop propre et rangé par rapport à ses réglages homéostatiques.

Est-ce qu’il faudra en arriver à une tutelle officielle ou de facto pour que beau-papa accepte que son immeuble redevienne productif ? Je laisse la question ouverte.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 11h45)


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#15 18/09/2023 12h05

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Je vous remerc.ie une nouvelle fois de vos conseils mais on ne peut quand même pas parler d’immeuble couteux et improductif quand on parle d’immeubles dans bordeaux acheté dans les années 90 pour une bouchée de pain qui valent des centaines de milliers d’euros maintenant. On peut certes dire que cela n’est pas optimisé et que c’est dommageable mais je pense que plusieurs d’entre nous ne serai pas contre avoir 4 immeubles dans bordeaux.

De plus tout n’est pas a jeter en terme de gestion, il en a donné un il y a 14 ans à sa fille avec 3 logements qui sont loués sans interruption et sont gérés par lui et sa femme.

Une nouvelle fois la question n’est pas de savoir si c’est une bonne ou une mauvaise idée de s’associer  avec eux, si c’est a moi ou pas de faire cela car ces décisions ont déjà été arbitrée mais de savoir qu’elle est la meilleure des façons avec les avantages et les inconvénients pour eux et pour nous.
Je vais essayer d’envoyer le mail a la notaire ce soir.

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#16 18/09/2023 15h31

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MaturinF a écrit :

Je vous remerc.ie une nouvelle fois de vos conseils mais on ne peut quand même pas parler d’immeuble couteux et improductif

Bien sûr que si, dès lors qu’on appelle un chat un chat. Tirez donc les conclusions logiques de vos propres constats :

MaturinF a écrit :

rien n’est loué(…)
Mon beau-père paye l’IFI et des taxes pour logement impayés.

En bon français, ça s’appelle un immeuble couteux et improductif.

quand on parle d’immeubles dans bordeaux acheté dans les années 90 pour une bouchée de pain qui valent des centaines de milliers d’euros maintenant.

La plus-value n’a rien à voir avec la notion d’investissement productif. Celui qui a acheté des pièces d’or et des bouteilles de whiskies de grande qualité dans les années 1990 a aussi fait une belle plus-value :
- S’il les garde chez lui, ça s’appelle un investissement improductif mais non coûteux.
- s’il les garde dans un coffre de banque, ça s’appelle un investissement improductif et coûteux.

Ce sont sans doute de bons placements spéculatifs (on espérait la PV, et on l’a eue ; encore qu’il faudrait vendre pour matérialiser la PV), mais pas productifs. Ils ne produisent pas de revenus.

il en a donné un il y a 14 ans à sa fille avec 3 logements qui sont loués sans interruption et sont gérés par lui et sa femme

C’est un immeuble qui est productif, mais qui n’est plus à lui. Est-ce que les 4 qui lui restent sont improductifs ? Vous ne le précisez pas. Mais en tout cas, celui que vous citiez et qui est objet de votre question est assurément coûteux et improductif.

Faire la différence entre un investissement productif de revenus, et un investissement improductif, c’est une notion basique mais essentielle dans le domaine de l’investissement. Vous disiez vouloir apprendre sur ces sujets, voilà une bonne occasion. Mais vous semblez avoir intégré le mode de raisonnement de vos beaux-parents… C’est dommage.

MaturinF a écrit :

Une nouvelle fois la question n’est pas de savoir si c’est une bonne ou une mauvaise idée de s’associer  avec eux, si c’est a moi ou pas de faire cela car ces décisions ont déjà été arbitrée mais de savoir qu’elle est la meilleure des façons avec les avantages et les inconvénients pour eux et pour nous.

Alors, il ne reste plus qu’à dire amen. Dans tout ce que j’ai écrit, voici donc le seul passage qui vous est utile :

voici les trois solutions principales :
- vous achetez une part d’indivision de l’immeuble.
- le beau-père (ou les beaux-parents) apportent l’immeuble dans une société et vous achetez des parts de la société.
- passage de l’immeuble en copropriété, et vous achetez un appartement.
(…)
Concernant la volonté de louer meublé et d’être imposé en LMNP au réel, ça n’est pas vraiment un problème :
- si copropriété, et que vous êtes pleinement propriétaire de l’appartement, vous êtes indépendant des beaux-parents. Vous faites donc votre compta LMNP (ou plutôt vous la faites faire à un expert-comptable) et vous déclarez vos BIC.
- si société, il suffit de choisir une société qui permet de ventiler des BIC au pro-rata des parts : SNC ou SARL de famille. Il suffit d’ailleurs de taper lmnp snc dans un moteur de recherche pour trouver des documents très complets et qualitatifs sur le sujet, exemple : https://www.gestion-de-patrimoine-du-ch … if-SNC.pdf
- si indivision, de même ventiler les BIC au pro-rata des parts. De toute façon, du point de vue fiscal, société translucide ou indivision, c’est pareil.

Tout le reste a été écrit en pure perte, dommage.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 15h40)


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#17 19/09/2023 12h22

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Non rien n’a été écrit à pure perte loin de là, c’est toujours très enrichissant d’avoir le point de vu de quelqu’un d’extérieur et compétant.

J’ai une autre question, en cas d’indivision lors des travaux l’ensemble des indivisionnaires doivent fournir une somme d’argent au prorata de leur quote part?

Que se passe-t-il s’ils sont d’accord pour apporter plus ou moins qu’indique leur quote part? Au niveau des impôts cela ne pose pas de problème ?

Ainsi si A paye l’ensemble des travaux peut-il indiquer l’ensemble de cette dépense en charge sur sa déclaration foncière et zero pour B? Inversement si A paye tout et que B met cela en charge au prorata de sa quote part que se passe-t-il?

Idem pour les revenus peut on déroger à la répartition de leur versement suivant le quote part?

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#18 19/09/2023 14h27

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Bien évidement, chaque indivisaire participe aux produits et aux charges au prorata de sa participation et doit déclarer ses revenus et ses charges à proportion de sa part dans l’indivision.

Un BOFIP indique :
"En cas d’indivision, chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision et, corrélativement, il n’est tenu aux charges que dans la même proportion (CE, arrêt du 19 mai 1972, n° 81621). Il s’ensuit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision."

Canyonneur

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#19 19/09/2023 15h04

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Pour compléter un peu :
Chacun doit payer les charges et recevoir les fruits en proportion de ses droits dans l’indivision. C’est la loi qui le dit : article 815-10 du Code civil.

Le bofip, cité par Cannyonneur, ne fait que constater que, puisque chacun doit payer et recevoir à proportion de ses droits, la fiscalité est due par chacun sur ces sommes théoriques, même si elles n’ont pas été effectivement perçues ou payées par chacun.

Qu’est-ce qui se passe si c’est A qui paie tous les travaux ? B lui doit des sous, puisqu’il aurait dû payer sa part et qu’il ne l’a pas fait. C’est une créance de A sur B.

Prenons un cas concret : A et B sont indivis à 50 % chacun. A paie tous les travaux et B aucun.

Fiscalité des revenus locatifs
A et B doivent déclarer chacun 50 % des revenus de cet immeuble.
A et B doivent déclarer chacun 50 % des travaux en tant que charge de ces revenus locatifs (ou plutôt en tant qu’amortissement, si c’est du LMNP imposé au réel).

Créance
Du fait que B n’a pas payé la moitié des travaux alors qu’il y est légalement obligé (article 815-10 du code civil), A a une créance sur B (=B a une dette envers A).
Si B paie sa dette : RAS.
Si B  ne paie pas sa dette :  A a renoncé à recevoir ces 50 % des travaux de la part de B. Donc A a fait don de cette somme à B. Conséquences civiles (B a été avantagé ; par exemple si B est l’enfant de A et qu’il a des frères et soeurs, ceux-ci peuvent demander le rapport de cette somme à la succession) et conséquences fiscales : B doit à l’Etat des droits de mutation sur la somme donnée ; le plafond d’exonération et le taux des droits de mutation dépendent du degré de parenté de A et B et d’éventuelles donations précédentes de moins de 15 ans. Bref, on est dans le sujet des donations déclarées ou non, le sujet est hyper connu et rebattu, il n’y a pas de difficulté. Je le traitais juste pour faire prendre conscience que la prise en charge exclusive et définitive des travaux par un indivisaire est en fait une donation implicite aux autres indivisaires, donation qu’il est obligatoire de déclarer et qui est soumise aux droits de mutation.

Dernière modification par Bernard2K (19/09/2023 19h37)


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