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#1 24/03/2024 00h21

Membre (2022)
Réputation :   13  

ENTJ

Chère communauté,

Je me permets de vous solliciter concernant un projet sur lequel j’envisage de me positionner. Il s’agit de l’achat d’un appartement de type T2 de 45.5 M² situé en centre-ville de Bordeaux, proposé en vente HLM par un bailleur social local. En raison de la conjoncture, aucun locataire du parc social ne s’est positionné sur l’appartement. Ma bouteille à la mer, mon offre d’achat, pourtant bonne dernière dans l’ordre de priorités d’usage dans ce type de ventes, a donc été retenue par le bailleur social.

La particularité de cette vente : un prix attractif à l’achat mais en retour une clause antispéculative obligeant l’acheteur à partager 20 000 € de sa plus-value avec le bailleur en cas de revente bénéficiaire avant 10 ans.

Autre plaisir : pas de droit de mutation donc frais de notaires réduits à environ 2500 € !

Il y a un bon potentiel de plus-value mais il va falloir être patient pour pleinement en profiter…

PROFIL

- Salarié dans le BTP
- 35 ans
- Revenu fiscal supérieur à 50 000 €

APTITUDES

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / menuiserie)
- Architecture d’intérieur
- Conduite de travaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement de type T2 de 45.5 M² dans une résidence Art Déco de 1928
- Il s’agit d’un logement social proposé en vente HLM par le bailleur donc à prix réduit
- Situé au 2ème étage sur trois, sans ascenseur, traversant donc très lumineux
- Inhabité
- Syndic professionnel assuré par le bailleur social
- Chauffage individuel au gaz qui sera abandonné en amont des travaux
- Volets de type persiennes
- Cours centrale dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : copropriété en bon fonctionnement et correctement entretenue par le bailleur. Ce dernier vend une partie des logements pour financer ses nouvelles opérations neuves afin d’éviter de s’endetter à taux élevés
- Pas de concierge
- Etat intérieur correct mais vétuste, nécessitant par conséquent une rénovation complète hors menuiseries extérieures

LOCALISATION DU BIEN

- Bordeaux (Gironde)
- Centre-Ville, quartier prisé des Chartrons pour les connaisseurs
- Ville très dynamique et en pénurie chronique de logements pour les étudiants et les jeunes actifs
- L’emplacement et l’immeuble sont de qualité (immeuble en pierre de type Art Déco)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire réduits en raison de la vente HLM : 168 305 €
- Estimation du budget travaux : 36 000 €. 40 000 € avec marge de sécurité
- Coût total de l’opération : 210 000 €
- Loyer envisagé en meublé : 930 € charges comprises
- Taux de vacance envisagé : 2 semaines par an
- Gestion locative assurée par mes soins

- Taxe foncière : 763 €
- Assurance PNO : 70 € par an
- Garantie Visale envisagée

- Rendement Brut : 5.3%
- Rendement Net avant impôts : 4%

- Hypothèse de revente à 10 ans : 290 000 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport de 5%, soit 10 000 €, demandé par le CA
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 3.8% sur 25 ans
- Taux de l’assurance : 0.66% avant négociation. Probablement 0.4% après suppression des options facultatives

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue ou location meublée à déterminer
- Sur 10 ans, en raison des travaux, la fiscalité est nulle dans les deux cas
- Le rendement net est plus faible en location nue (3.7%)
- En revanche, par le truchement de l’application du déficit foncier sur les revenus globaux la première année, le TRI est est plus élevé au régime foncier réel (15%) qu’en LMNP (12%)

CASH FLOW

- Cash-flow négatif d’environ - 360 € en LMNP
- Cash-flow négatif d’environ - 400 € en location nue sous le régime foncier réel

INTERROGATIONS

- Au-delà du sujet de choix de la fiscalité, je m’interroge sur la pertinence économique de l’opération. Il s’agit d’une opération simple et le prix à l’achat est plutôt sympa pour Bordeaux - Chartrons, l’emplacement est très bon, l’immeuble sain… Mais les contraintes à la revente ainsi qu’un cashflow négatif important me font douter. Je ne peux cependant pas mettre plus d’apport dans l’opération en raison d’autres projets immobiliers en cours nécessitant beaucoup de liquidités.

Je m’en remets donc à vos lumières et observations afin de clarifier l’avenir de ce projet smile

Au plaisir de vous lire.

Malthus.

Dernière modification par Malthus (24/03/2024 00h29)

Mots-clés : bailleur social, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), vente hlm

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#2 24/03/2024 07h41

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Avez-vous vérifié le plafonnement du loyer ? J’ai trouvé 16,20€/m2 HC. Vous êtes conforme avec votre loyer de 930€/mois CC?

Pas du tout fan de cet investissement :
- vous supposez sur une hausse de 72% sur 10 ans (certes avant/après rénovation)
- rentabilité faible dans un secteur bridé par le plafonnement des loyers et un syndic que vous ne maîtriserez jamais.
- à 210000€, on trouve des appartements récents sur le secteur (voir ici pour exemple).

Dernière modification par lachignolecorse (24/03/2024 08h14)


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#3 24/03/2024 11h16

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ENTJ

Bonjour Lachignolecorse,

Le loyer de référence est bien à 16.20 € HC / M². En revanche, le loyer majoré pouvant être appliqué est à 19.40 € HT / M² et je respecte bien entendu cette condition.

Concernant l’estimation du prix de vente en sortie, vous trouverez ci-dessous les hypothèses permettant d’aboutir au montant indiqué :

- Prix de vente au marché actuel : 263 000 € soit environ 5 800 € / M²
- Valorisation du bien à hauteur de 1% par an pendant une durée de 10 ans
- Soit un prix de vente à 10 ans estimé à 290 000 €

Concernant le secteur, on a à boire et à manger et il ne faut pas confondre Grand-Parc / Ravezies et les Chartrons qui sont pourtant très proches géographiquement. Pour les prix en revanche on est plutôt à 4 000 € / M² sur le premier secteur, et proche de 6 000 / M² sur le second. La population de locataires n’est pas du tout la même non plus (Le quartier des Chartrons est gentrifié à l’extrême, celui du Grand Parc très populaire avec une part majoritaire de logements sociaux)

Vous trouverez ci-dessous l’illustration de mes propos ; une image du quartier dans lequel se trouve le bien, et celui dans lequel se trouve le bien que vous avez repéré :

LE QUARTIER DU BIEN




LE QUARTIER DU BIEN QUE VOUS AVEZ REPERE




Enfin, les finitions du produit seront assez haut de gamme (du style de cette rénovation que je viens de réaliser pour un autre appartement en hypercentre de Bordeaux) :



Au plaisir d’échanger avec vous afin de vérifier que je ne souffre pas de biais cognitifs trop humains quant à l’analyse de ce projet !

Malthus.

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[+1]    #4 24/03/2024 11h48

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N’ayant pas l’adresse, j’ai pris quai des Chartrons donc en zone 1. Vous devez être en 3 ou 4.

Concernant votre prévision de hausse de prix, je reste prudent car le prix moyen sur Bordeaux a baissé de 7% depuis un an et pas de signe d’amélioration pour l’instant.

De plus, vous estimez un prix marché de 263000€. Pensez-vous qu’un bailleur puisse baisser son prix de près de 100000€ ? Ces chiffres m’interpellent…


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#5 24/03/2024 13h03

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ENTJ

Bonjour à nouveau Lachignolecorse,

Je vous confirme être en Zone 1, vérifié via le site proposé par Bordeaux Métropole : Encadrement des loyers

Vous avez tout à fait raison concernant la prévision de hausse de prix : je n’ai pas de boule de cristal, sinon je ne ferais pas d’immobilier mais je jouerais plutôt au loto !

Il me semble qu’une hausse de 1% est relativement modérée : le marché est plutôt en hausse moyenne à long terme de 2%.

Le prix de marché est estimé sur la base d’un prix au M² de 5 800 €, qui semble cohérent après une analyse macro des dernières transactions dans la même zone sur les trois dernières années via la base de données DVF, voire un peu en dessous pour un bien relativement haut de gamme entièrement rénové dans l’ancien avec prestations d’époque préservées sur la base d’une analyse comparative via les offres proposées sur Le Bon Coin :

T2 Chartrons / 6 600 € / M²

T2 Chartrons / 6 087 € / M²

T2 Chartrons / 5 600 € / M²

T2 Chartrons / 5 800 € / M²

T2 Chartrons / 5 900 € / M²

Certes, il s’agit de prix de vente affichés donc à prendre avec beaucoup de précaution. D’où le recoupement avec DVF ainsi qu’une bonne connaissance du quartier de mise…

Pour votre parfaite information, le bailleur a estimé le bien en l’état à un prix de référence de 199 306 €, soit 4 390 € / M². Si l’on ajoute un ratio de rénovation complète classique à 1 200 € / M², on parvient à un prix de marché estimé par le bailleur à 5 590 € / M².

Sur la base de ce raisonnement, le bailleur semble estimer le bien à environ 254 000 €.

En raison de la qualité supérieure des prestations que je suis en mesure de réaliser à un prix plus faible (je suis dans le milieu et réalise moi-même les travaux de plomberie / électricité / carrelage / menuiserie / agencement), et selon les notions de prix obtenues via ma connaissance de la zone, la base DVF et les annonces récentes sur le bon coin, je pense en effet pouvoir en obtenir 263 000 € à ce jour.

Ensuite, le bailleur propose le bien un prix inférieur au prix de référence d’environ 17% afin que le bien puisse être acheté par un locataire du parc social. Si vous revendez avec plus-value avant 10 ans, vous devrez restituer cet écart au bailleur. En outre, les droits de mutations sont gratuits sur les ventes HLM.  Le combo prix proposé inférieur au prix de référence + frais de notaires réduits + rénovation patrimoniale permettrait sur la base du raisonnement présenté ci-dessus de générer 90 000 € de plus-value latente.

J’espère avoir été clair, et reste à votre disposition pour vous fournir de plus amples informations afin de prolonger notre échange jusqu’à conclusion smile

Cordialement,

Malthus.

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#6 24/03/2024 13h34

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ISTJ

Est-ce que vous pouvez nous en dire plus sur le type de vente et les contraintes imposées par l’organisme ?
Ma compagne, anciennement résidente HLM, s’était vue proposer "d’acquérir" un logement dans le même immeuble, mais les conditions semblaient beaucoup plus restrictives que ce que vous décriviez.
De mémoire la plus value autorisée était de 2%/an par rapport au prix d’achat initial, par contre le prix d’achat était un prix avantageux. Je ne crois pas que la mise en location était autorisée.

Tabler sur une hausse de 1% par an à long terme est raisonnable, par contre à horizon 10 ans à Bordeaux cela me semble plus risqué vu l’évolution récente des prix (attention à DVF qui, pour les prix d’il y a un an, ne reflètera pas forcément le marché à ce jour ; encore pire avec les annonces LBC qui pratiquement par définition ne montrent que les prix d’affichage de ce qui ne se vend pas).

Mais je comprends votre raisonnement de valorisation, il me semble que vous avez fait vos devoirs.
Votre résultat de rendement n’est pas brillant cela dit, personnellement à 4% brut d’impôts je préfère les 3.9% d’une SICAV monétaire.

L’unique intérêt du projet est donc la réserve de PV latente que vous estimez pouvoir créer… sachant que votre hypothèse de croissance des prix est inférieure à l’inflation.

Un projet à réaliser pour des raisons autres que le pur rendement financier, à mon humble avis.

Savez-vous si tous les logements sont à vendre ? Si certains restent attribués à des locataires HLM, assurez-vous peut-être de leur profil avant d’acquérir dans la même résidence, on a parfois des mauvaises surprises…

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[+2]    #7 24/03/2024 15h07

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ENTJ

Bonjour Sven,

Il s’agit d’une vente HLM simple (sans dispositif BRS qui est trop restrictif pour intéresser un investisseur locatif). Le bailleur social fixe un prix de référence du bien et vend avec une décote de 15 à 30% selon la configuration du bien (Emplacement, état de l’appartement…)

Seule une personne physique peut faire une proposition d’achat qui doit être au prix. En fonction de votre dossier, un ordre de priorité est établi selon les dispositions suivantes : Priorité au locataire de l’appartement, puis aux locataires de l’immeuble, puis aux locataires du parc social du bailleur, puis aux locataires du parc social dans sa globalité, puis aux particuliers privés.

Une fois votre offre retenue, vous êtes invité à visiter le bien pour la confirmer ou vous rétracter.

Les droits de mutation sont nuls sur les ventes HLM. En contrepartie de ces avantages, l’acheteur s’engage à :

- En faire sa résidence principale
- Ou le louer sous le plafond défini par la préfecture (plafond qui n’existe pas à Bordeaux, donc le plafonnement des loyers général à la ville est adopté)
- Si revente avant 10 ans de détention (5 ans pour la plupart des bailleurs sociaux), l’acheteur s’engage à communiquer au bailleur son intention de vente ainsi que son prix de vente. Si la vente est réalisée à un prix supérieur au prix d’achat, alors l’acheteur s’engage à restituer au bailleur la différence entre prix d’achat et prix de référence si le montant de la vente dépasse ce dernier.
- Si l’acheteur est en difficultés financières, le bailleur a pour obligation de racheter le bien à son prix d’achat.

Vous trouverez ci-dessous quelques liens explicitant le processus de vente HLM :

Vente HLM Aquitanis

Code de la Construction

Concernant le rendement, nous sommes à 4% net en raison du choix du LMNP. Je comprends votre remarque sur les SICAV monétaires, mais ces dernières ne permettent pas de profiter de l’effet de levier il me semble.

9 logements étaient à vendre dans la résidence : 7 ont déjà été vendus. 1/3 restent attribués à des locataires HLM qui sont plutôt des personnes agées ou des étudiants. 1/3 ont été transformés en commerces au RDC (Agence immobilière, Restaurants dont un gastronomique), 1/3 sera détenu par des propriétaires privés.

Connaissant très bien la résidence pour y avoir vécu, c’est très calme.

Au plaisir de vous lire.

Cordialement,

Malthus.

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#8 25/03/2024 09h19

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Merci pour les précisions concernant le fonctionnement de la vente !

Malthus, le 24/03/2024 a écrit :

Concernant le rendement, nous sommes à 4% net en raison du choix du LMNP. Je comprends votre remarque sur les SICAV monétaires, mais ces dernières ne permettent pas de profiter de l’effet de levier il me semble.

Vous considérez que même si le rendement est moche, le TRI sera convaincant grâce à l’effet de levier, et que cela vous enrichit in fine.
J’attirais votre attention sur le fait que le rendement projeté de votre opération correspond au taux actuellement sans risque, or votre opération n’est pas sans risque. Levier ou pas, si on déploie du capital productif avec un risque, on doit se le faire payer.
(le fait d’avoir vécu dans la résidence est un gros levier de diminution du risque mais pas sur tous les points)

Ici, le rendement est à peine supérieur au taux du crédit, et vous vous retrouvez avec un cashflow fortement négatif. Chaque mois vous allez réduire votre capacité d’épargne de 400€.

Donc l’unique intérêt est celui de la plus value, dans une opération qui légalement vous l’interdit pendant dix ans. Et dans cette plus value, il y a votre propre travail puisque c’est vous qui faites la rénovation. Or, je pense que vous avez valorisé votre sueur à 0€. Mais c’est votre sueur le principal créateur de valeur dans le projet tel que vous le décrivez.

Puisque c’est une opération purement spéculative, faisons le calcul au dénouement de l’opération ?
Sur le coin de la table et probablement faux :

290k€ de revente dans 10 ans
-210k€ de coût total de l’opération
-400 * 12 * 10 = -48k€ de cashflow négatif cumulé
- 3k€ d’IRA
- pour l’IR sauf erreur ce serait 19% * 70% * 80k = 10.6k€.

Marge brute 80k€, marge "nette" 18.4k€ sur 10 ans, à actualiser à 4% par an (je prends le taux sans risque, rigoureusement il faudrait prendre le risque en compte) => 12.4k€ de cashflow actuel global sur l’opération.
EDIT : Mauvais raisonnement comme expliqué par des contributeurs plus bas.
Cela ne change pas tellement mon sentiment vu le rendement facial assez bas.

Peut-être que c’est un beau projet et qu’il vous fait envie. Je ne juge pas cela.
Par contre, financièrement, ce n’est vraiment pas génial.

Sans faire l’opération et en investissant directement ce flux de 400€ mensuels vous en tireriez probablement plus !

Dernière modification par sven337 (25/03/2024 17h38)

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#9 25/03/2024 12h18

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Bonjour Sven,

Votre raisonnement est intéressant.

Je suis passé à 100 % à l’investissement financier sans crédit. Suite à la revente de ma RP à Paris, je n’ai plus de crédit en cours. Etant à Bordeaux je me pose la question d’un investissement locatif dans un studio ou un T2. Cependant le prix affiché des biens combiné avec la hausse des couts (crédit, travaux, taxe foncière, copropriété) m’ont pour l’instant incité à rester en dehors de l’immobilier. J’investis donc mon épargne mensuelle en actions ou ETF.

Cependant, sauf erreur de ma part, dans votre calcul du bilan de l’opération vous oubliez le remboursement d’une partie du crédit par le locataire pendant 10 ans. Même si le cash flow est négatif, l’investisseur profitera bien de l’effet de levier. Le gain financier total sera donc largement supérieur aux 12,4k que vous calculez et à ce qu’il serait possible d’obtenir en investissant 400 euros par mois pendant 10 ans à 8% par an (on arrive à 93k euros si on part d’un placement initial de 10 000 euros combiné à 400 euros par mois pendant 10 ans le tout à 8% par an).

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#10 25/03/2024 14h16

Membre (2022)
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INTJ

Bonjour,

Je pense egalement que plusieurs hypothèses doivent être vérifiées.
  - le Tri du projet. Pouvez vous le calculer et le comparer a des projets du meme niveau de risque et de la meme duree
- Votre strategie en matiere d’immobilier. Je comprends que vous en êtes au début de votre parcours d’investisseur. Afin de ne pas vous bloquer pour la suite, êtes vous certain de commencer par du patrimonial ?

Pour avoir fait beaucoup de visites sur Bordeaux ces derniers temps, j’ai le sentiment que les negociations sont parfois possibles. 2 fois j’ai frolé le moins 15% par rapport au prix que j’avais estimé.
Par ailleurs, notre marché est trés particulier avec l’encadrement des loyers :
  - les travaux ne.sont pas valorisés
  - les.studios, les balcons et les parkings sont favoriss.

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#11 25/03/2024 14h36

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Je suis d’accord, sven vous comparez des choux et des carottes.

Pour déterminer l’intérêt de l’investissement, il faut à mon avis partir de l’hypothèse d’une vente au bout de 10 ans au prix estimé (290k€) et en déduisant l’ensemble des coûts sur la période:
- Apport de l’achat (10k€)
- Cash-flow négatif (400€/mensuel×10ans=48k€)
- Solde de l’emprunt de 25 ans (emprunt de 210k€-10k€ sur 25 ans soit 142k€ à la louche?)
C’est à dire une PV nette au bout de 10 ans: 290k - 10k - 48k - 142k = 90k€.

A comparer avec un investissement comparable de 10k€ + 400€/mois auquel on retranchera 10k+48k au bout de la période: à 5% de rendement: capital total de 78k€, soit une PV de 20k€ (78k-10k-48k). A 7% la PV monte à 30k€.

Votre investissement immo est plus rentable c’est certain, mais c’est logique vu le risque pris et le temps passé en travaux qui n’est pas valorisé. De plus votre estimation d’un prix de vente à 290k au bout de 10 ans me semble optimiste et un peu risquée. Si vous pouvez reculer la date de revente vous pouvez mitiger ce risque à mon sens.

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#12 25/03/2024 14h59

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PascalD a écrit :

Votre strategie en matiere d’immobilier. Je comprends que vous en êtes au début de votre parcours d’investisseur. Afin de ne pas vous bloquer pour la suite, êtes vous certain de commencer par du patrimonial ?

Malgré son relatif jeune âge, Malthus est déjà bien avancé dans son parcours d’investisseur.


Parrain Octopus Energy : lien, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#13 25/03/2024 20h01

Membre (2022)
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ENTJ

Bonsoir à tous,

Je vous remercie pour vos précieux raisonnements ! Je vais tenter de répondre ci-dessous à chacune de vos questions :

- Comme expliqué dans la présentation, le TRI de l’opération est situé entre 12 et 15% selon le choix du régime fiscal, ce qui me semble pas si mal pour du patrimonial.

- Je me suis amusé à réaliser une simulation comparant une opération fictive générant une valeur équivalente mais seulement en rendement brut et net, sans possibilité de plus-value à la sortie (type investissement locatif de rendement dans des villes intermédiaires autour de Bordeaux comme Agen, Angoulême, Bergerac, Périgueux…) : Un projet locatif de rendement doit servir 9% brut et 7% net pour générer le même enrichissement que le projet locatif patrimonial dont nous parlons (sous l’hypothèse que mon estimation à 10 ans soit correcte, ce qui est peut-être l’hypothèse fallacieuse du raisonnement)

- Je ne suis pas débutant en immobilier en effet : mais j’avoue être beaucoup plus à l’aise avec l’achat / revente que l’investissement locatif. Je me suis intéressé intensément ces deux dernières années à la stratégie d’investissement locatif de rendement en visitant beaucoup de biens dans les villes intermédiaires suscitées mais j’avoue avoir un biais patrimonial dont j’ai du mal à m’extraire, et n’ai par conséquent rien acheté (j’ai fait beaucoup d’offres à la casse sur des IDR surtout).

- Le projet me semble très peu risqué au niveau locatif et le prix d’entrée me semble tout à fait correct eu égard à ma connaissance du marché bordelais que je pratique depuis plusieurs années. En effet, je n’ai pas vu beaucoup de petites surfaces avec un emplacement de qualité et sans défaut irréparable via travaux à un prix surfacique inférieur à 3 500 € / M² ces dernières années…

- Le prix stipulé précédemment n’est pas négociable : le projet est donc à prendre ou à laisser !

- On pourrait éventuellement reconfigurer l’espace en Studio afin d’augmenter le plafonnement du loyer de référence et donc le loyer majoré. Mais cela serait se faire plaisir en proposant un Studio à un prix délirant par rapport au marché, et non pertinent en cas de revente il me semble.

Au plaisir de continuer à réfléchir avec vous !

Cordialement,

Malthus.

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#14 26/03/2024 07h47

Membre (2015)
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ESTJ

Bonjour, je vais amener ma mini pierre à l’édifice.

En lisant votre profil vous avez déjà un beau patrimoine ce qui fait que vous pouvez vous permettre de vous poser la question sur cet investissement et sans doute attendre  le blocage des 10ans avant de revendre.
Si vous étiez sur un premier bien feriez vous cet achat ? Le cash flow négatif à ce niveau à mon avis répond à la question.
La stratégie est donc vraiment sur la vente au bout d’au moins une décennie.
Perso je me demandes si le locataire ne paye pas est ce que je peux faire face sans mettre toute la famille dans la mouise, est ce le cas ici? Il y a bien les garanties en cas de non paiement mais je suis plus serein en sa ayant que je peux faire face le temps que tout se règle, là ça peut vite piquer car sa ferait du 1300€/mois. Le risque me semble donc élevé pour le rendement

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#15 26/03/2024 17h53

Membre (2022)
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ENTJ

Bonjour Lindo,

Merci pour votre pierre à l’édifice.

Vous avez tout à fait raison, je n’aurais pas eu les moyens d’envisager pouvoir faire cette opération en début de parcours.

Le risque d’impayé est faible en raison de l’emplacement du bien et de la qualité de la rénovation envisagée : ces deux paramètres permettront d’attirer des profils sérieux. Le risque n’étant jamais nul, il y a aussi la garantie Visale ou éventuellement la GLI selon le profil du locataire qui seront là pour le couvrir.

Pour être totalement transparent, si je me lance dans ce projet, j’envisage de le recapitaliser sous 12 à 24 mois via les fruits de la vente d’un autre bien afin de revenir sur un cash-flow neutre.

Pour votre information, je me suis amusé à calculer la performance annuelle qu’il faudrait faire en bourse avec un capital de départ de 10 000 € et un DCA de 400 € par mois afin d’obtenir l’équivalent de ce projet immobilier en enrichissement net après impôts (environ 70 000 €) : il faudrait une performance annuel du portefeuille boursier de près de 14%. Je ne suis pas Warren Buffet, ni même William Higgons et ne me sens pas capable de générer une telle performance en bourse.

Au plaisir de vous lire.

Cordialement,

Malthus.

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