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#1 10/04/2024 14h40

Membre (2022)
Réputation :   6  

Bonjour,

Je cherche depuis pas mal de temps un nouveau projet immobilier sur Bordeaux soit en RP, soit en locatif classique.

Cela fait deux ou trois fois que je tombe sur des annonces de location courte durée que je trouve sympa (immeubles en bon état, secteurs que je connais parfaitement).

Les chiffres sont cependant importants et je me pose donc la question du financement d’un tel projet. Est-ce envisageable ?

J’ai repéré une annonce pour une ensemble immobilier sur Le Bouscat (banlieue cossue) de Bordeaux exploité en location courte durée, mes questions porte sur la rentabilité et le financement d’un tel projet.

Location courte durée premium


Le bien semble premium : belles photos, pas de travaux, prestations de qualité, piscine.

Le secteur est de qualité : Le Bouscat touche Bordeaux, c’est un peu le "Neuilly sur Seine" Bordelais.

L’annonce Ensemble immobilier excellente rentabilité 9 % - Ventes immobilières

Le vendeur annonce les chiffres suivants :

- Une maison 90 m2 avec piscine : 2250 € CC en hors saison. 4000 € LCD sur 5 mois
- Local commercial : 650 €
- Appartement 40 m2 : 820 € (meublé à l’année)
- Appartement 40 m2 : 1500 € (Location courte durée)
- Appartement 18 m2 : 1500 € (LCD)
- Appartement 30 m2 : 1500 € (LCD)
- Appartement 27 m2 : 1500 € (LCD)

👉 125.000 € /an en moyenne
👉 Rentabilité brute 9 %
👉 Prix de vente : 1.390.000 €

Comment financer un tel projet - quels critères pour la banque

Combien les banques exigent-elles d’apport pour financer un tel projet ?
Les critères sont-ils les même que pour un investissement en direct ? (taux d’endettement de 35%) en additionnant les revenus des emprunteurs et les futurs revenus locatifs (70%) ?
Est-il plus facile d’obtenir un financement via un SCI (avec pourquoi pas des co-investisseurs) ou en direct ?

Est-ce qu’un apport de 500k à 600k et un financement de 800k est possible ?

Bref quels sont les red flags pour la banque ?

Rentabilité


La rentabilité de 9% brute annoncée est-elle suffisante pour se lancer dans un tel projet ?

Quels est en moyenne le pourcentage de charges dans une activité de LCD ? Est ce que 30% tout compris (ménage, impôts, charges) est raisonnable ?

Vos avis sur cette annonce


A partir de combien regarderiez-vous le projet ? Feriez-vous une offre ?

Mots-clés : banque, financement, immobilier, location courte durée

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#2 10/04/2024 14h59

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Bonjour,

j’en dis :
- par principe, je déteste "acheter une idée". Qu’est-ce qui vous empêche de prendre vous même une maison à Bordeaux et d’en faire de la location saisonnière ? Pourquoi devrais-je payer cher l’idée d’autrui ajors que je peux avoir la même ?
- attention à l’encadrement de la location saisonnière. Cf cet article par exemple : La justice administrative valide l’encadrement des locations Airbnb à Bordeaux - Rue89Bordeaux
Ce n’est pas parce que les logements sont "enregistrés auprès des services de mairie en meublé de tourisme" qu’ils sont autorisés. Le principe de l’autorisation de changement d’usage avec compensation est autre chose que de faire reconnaître le caractère "meublé de tourisme" qui a surtout un intérêt fiscal. Et attention, cette autorisation peut être cessible ou non cessible. Je n’ai pas approfondi, mais il me semble qu’il pourrait y avoir un très gros loup sur ce sujet.
- la location saisonnière comporte énormément de charges (électricité, eau, chauffage, linge, ménage, etc). Elle est de plus très chronophage : soit on y passe quasiment un temps plein, soit on délègue à une conciergerie moyennant encore plus de charges. Donc, c’est bien beau d’annoncer les loyers CC, mais il faudrait savoir combien il reste en net à la fin.
- les loyers sont arrondis, pour ne pas dire pipeautés : les 4 appartements rapportent exactement 1500 €/mois chacun, malgré les différences de surface ? Mon oeil.

Quand à la capacité à financer un tel montant pour un tel "machin" : ça risque d’être très difficile de convaincre une banque… et heureusement que le banquier est réticent, ça protège un peu les personnes qui voudraient se lancer dans un investissement aventureux et risqué.


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#3 10/04/2024 15h27

Membre (2022)
Réputation :   6  

Merci beaucoup, c’est exactement le genre de message que j’attendais. C’est du bon sens mais c’est intéressant de le voir écrit.

Juste une précision. Effectivement il y a une réglementation anti-Airbnb sur Bordeaux assez stricte. Mais le bien est au Bouscat et donc non concerné.

Très clairement les chiffres semblent gonflés et n’indiquent pas les charges et le temps passé qui sont importantes dans ce type d’investissement.

C’est intéressant d’avoir le retour des "serial investisseurs" du forum et comment vous percevez ce type d’annonce.

C’est le côté clé en main qui m’attire (pas de travaux, zone sympa), il faut "simplement" continuer une gestion que "marcherait" déjà alors que cela semble vous rebuter. Mais forcément, cela joue sur la rentabilité. 

Mais effectivement, rien ne m’empêche de trouver un maison et de la mettre moi même en LCD.

Dernière modification par Taxheaven (10/04/2024 15h28)

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[+1]    #4 10/04/2024 16h48

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le bien est au Bouscat et donc non concerné…

…pour l’instant.

De mon point de vue, ce bien cumule beaucoup de défauts :
- c’est une zone où les prix au m² sont élevés. En première approche, la rentabilité d’une ville est inversement proportionnelle au prix au m². Faites le ratio loyer au m² sur prix au m² : quand on va vers des villes de moindre valeur, les loyers baissent moins vite que les prix, dont la rentabilité augmente. Alors c’est sûr que les zones à faible prix au m² posent d’autres problèmes : risque de déclassement urbain, risque d’impayés de loyer, quasi impossibilité de rentabiliser les travaux (si effectués par des pros au tarif normal) etc. Mais on a de la rentabilité.
- on vous vend la bonne idée, très cher. Pourquoi vend-il un bien très rentable, dit-il, et 100 % automatisé, dit-il ? Soit il y a un loup (futur encadrement…) soit il espère une méga plus-value. Je suis curieux de savoir combien il a payé la maison.
- la LCD demande beaucoup de travail et de disponibilité, or tout travail mérite salaire. Je n’ai rien contre la location saisonnière, mais pas à 9 % brut ! De mon point de vue, on atteint cette rentabilité en location nue, donc quasiment sans travail de gestion ; pourquoi aller s’éreinter en LCD pour une si basse rentabilité ? Je ferai peut-être de la location saisonnière à 20 ou 30 % de rentabilité, mais pas à 9-10%.

J’ajoute que, d’un point de vue diversification, avec 1,3 M€ j’achète une dizaine de biens locatifs, pas un seul. wink

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2024 09h28)


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#5 10/04/2024 17h10

Membre (2017)
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Bonjour

Méfiez vous peut être quand même car ils ont aussi exactement le même bien à Ravezies cette fois (Bordeaux Intra muros).

Immeuble de rapport et maison avec piscine - Ventes immobilières

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#6 10/04/2024 17h15

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Ca je dirais que c’est "normal" : vu que les gens cherchent sur Bordeaux, on met aussi une annonce sur Bordeaux pour ressortir dans les recherches. Les agences font de même. La pratique est regrettable, mais çà ne suffit pas à dire que c’est une arnaque. D’autant que le corps de l’annonce est clair sur la localisation réelle.


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#7 10/04/2024 17h19

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Oui c’est ce que j’ai fait pour le titre du topic wink : Bordeaux c’est plus vendeur et connu que "Le Bouscat" et la Place Ravezies est bien la limite entre le Bouscat et Bordeaux.

Dernière modification par Taxheaven (10/04/2024 17h20)

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#8 10/04/2024 18h26

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INTJ

Bonjour,

Pour estimer la valeur du bien, je préfère estimer la valeure faciale du bien et non la valeur de ses flux futurs actualisés avec un mode d’exploitation dont la perenité n’est pas assurée.

L’annonce laisse sous entendre qu’il s’agit d’une propriété donc d’un seul lot.
Pour la revente, il est très different d’avoir un ou plusieurs lots. Ce point est donc à verrouiller.

Je n’ai pas lu la dernière version du PLU mais Bordeaux Métropole est assez intraitable sur la place de parking.
Avez vous pu investiguer ? Avez vous autant de compteur linky que d’habitation ?

D’autres ville de notre région sont un peu plus facile d’accés avec une tension locative également maximale.

Bonne journée

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#9 10/04/2024 18h42

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Bernard2K a écrit :

le bien est au Bouscat et donc non concerné…

…pour l’instant
Soit il espère une méga plus-value. Je suis curieux de savoir combien il a payé la maison.

Pour info, il est possible de demander une copie de n’importe quel acte enregistré dans un service de publicité foncière.

Puis-je avoir copie du titre de propriété d’un tiers ? | impots.gouv.fr

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#10 11/04/2024 08h48

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Taxheaven, le 10/04/2024 a écrit :

Oui c’est ce que j’ai fait pour le titre du topic wink : Bordeaux c’est plus vendeur et connu que "Le Bouscat" et la Place Ravezies est bien la limite entre le Bouscat et Bordeaux.

La place ravezie c’est loin d’être Neuilly. C’est vraiment le mauvais côté du bouscat.


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#11 11/04/2024 09h15

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INTJ

simouss a écrit :

Taxheaven, le 10/04/2024 a écrit :

Oui c’est ce que j’ai fait pour le titre du topic wink : Bordeaux c’est plus vendeur et connu que "Le Bouscat" et la Place Ravezies est bien la limite entre le Bouscat et Bordeaux.

La place ravezie c’est loin d’être Neuilly. C’est vraiment le mauvais côté du bouscat.

Il y a effectivement un point de vigilance sur ce quartier qui demande une expertise spécifique.
Cela peut se jouer à une rue. L’idée sous jacente est d’éviter la proximité de "Grand Parc".

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#12 11/04/2024 09h20

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Tomalegrand, le 10/04/2024 a écrit :

Bernard2K a écrit :

le bien est au Bouscat et donc non concerné…

…pour l’instant
Soit il espère une méga plus-value. Je suis curieux de savoir combien il a payé la maison.

Pour info, il est possible de demander une copie de n’importe quel acte enregistré dans un service de publicité foncière.

Puis-je avoir copie du titre de propriété d’un tiers ? | impots.gouv.fr

Merci pour le rappel, mais :
- s’il s’agit seulement de connaître le prix, à partir du moment où on a l’adresse, il faut commencer par regarder patrim et DVF. Si la vente est dans la période de temps couverte, on aura le montant.
- pour toute démarche, il faudrait commencer par connaître l’adresse.
- je ne risque pas de faire la démarche, puisque personnellement je n’ai aucun intérêt pour ce bien.
- même pour une personne qui aurait un intérêt marqué pour ce bien, il est tout même rare que l’information sur le prix de vente soit d’un intérêt suffisant pour faire cette démarche (et payer la contribution de sécurité immobilière) . En effet, même si l’on veut utiliser cette information, par exemple pour négocier le prix à la baisse, ça sera rarement pertinent. Le prix de vente actuel dépend de l’équilibre offre/demande actuel, pas du prix payé il y a plusieurs années voire décennies. J’avoue que je n’ai jamais rencontré de cas où j’ai trouvé pertinent de commander l’acte de vente précédent.
- enfin, l’information est utile à un certain moment (par exemple pour négocier rapidement le prix de vente avant que quelqu’un d’autre ne l’achète); après c’est trop tard ; or, la célérité de réponse varie grandement, d’un service de la publicité foncière à l’autre. Si on reçoit l’acte 1 ou 2 mois plus tard, on sera sans doute déjà passé au projet suivant.

A propos des commentaires sur l’emplacement : il faudrait commencer par connaître l’emplacement. Avec deux annonces situées à deux endroits différents, difficile de dire où cette maison est vraiment. Pour cela, le plus simple est encore de visiter. Si la personne qui a initié ce fil est vraiment intéressée par le bien, il faut visiter. Si non, on ne peut rien dire d’utile…

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2024 09h46)


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[+1]    #13 11/04/2024 14h13

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Je vais être direct mais ne prenez pas cela pour un reproche. Vous devriez d’abord faire votre enquête car finalement vous avez vu une annonce et vous venez poser la question ici.

- quel est votre capacité d’emprunt ? C’est la question à poser à votre banquier en premier, et encore, avec votre apport, vos revenus et 35% d’endettement, vous aurez déjà une première réponse en quelques minutes.
- l’annonce est faite pour faire rêver mais ensuite, il y a la réalité. Avez-vous demandé le moindre renseignement au vendeur? La localisation exacte?; Les chiffres que vous donnez sont ceux de l’annonce. Avez-vous vérifié le moindre chiffre ?
- sur la localisation,  vous semblez satisfait contrairement aux autres connaisseurs du secteur. Ne serait-ce pas la moindre des choses de vérifier la localisation en appelant le vendeur?
- demandez au vendeurr ses calculs de rentabilité (par écrit!),  vérifiez qu’il a prévu toutes les charges, la vacance, et vérifiez que vous maîtrisez la fiscalité du LMNP, de la LCD etc…

Avez-vous des compétences dans la gestion locative? La lcd? Connaissez vous les risques dans le cas d’évolution de réglementations en lcd? Encadrement des loyers. Certes, la mairie est à droite donc pas de souci actuellement mais en cas de passage à gauche aux prochaines élections,  il y a le modèle du grand frère Bordeaux qui ne fait pas rêver (les investisseurs).

Et si cela est faisable financièrement, ce projet est-il compatible vos autres projets?

Bref, soyez pragmatique!


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