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#1 18/09/2022 23h12

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Bonjour

Avec ma compagne, nous avons fait une offre pour un appartement valeur 100 k€ actuellement loué nu. Cet appartement nécessitera de faire 30 k€ de travaux pour le moderniser et le louer en meublé au départ des occupants actuels (d’ici 2 ans environ).
Précisions : nous avons une TMI de 11%, la création d’une société à l’IS ne nous parait pas pertinent et l’achat en nom propre en indivision n’est pas possible pour des raisons personnelles.

L’idée est d’acheter en SCI à l’IR car comme c’est loué nu, c’est forcément du civil, la SARL familiale ne s’y prête pas. De plus, la banque nous a clairement expliqué qu’en SARL, l’obtention d’un prêt sera plus compliqué, même si on pourrait acheter sans prêt, nous avons des liquidités.

Avantages de la transformation en SARL familiale IR :
- statut LMNP, déduction des amortissements
- régime des plus-values immobilières des particuliers

Inconvénients de cette transformation :
- obligation de mettre un gérant minoritaire : l’idée sera de vendre une part au frère de ma compagne, pour éviter les cotisations sociales propres au gérant majoritaire de SARL (si on le mettait gérant de la SCI dès le départ, c’est lui qui devrait signer chez le notaire et faire toutes les démarches, on ne le souhaite pas)
- obligation de déposer annuellement ses comptes au greffe donc avoir recours à un comptable au moins la première année (1500 €)

Le coût de la transformation semble faible au niveau des démarches (400 €)

Le point bloquant dans ma recherche d’optimisation fiscale est sur les frais de notaire et frais d’agence.
La SCI ne peut pas déduire ces frais alors que la SARL oui.

Sera t’il possible selon vous de passer en amortissement ces frais lors du passage en SARL en
n+2 après l’acquisition ? Ou c’est définitivement perdu ? Ca représente 13 k€ environ.

Je réfléchis également à la déduction des travaux à venir, s’il vaut mieux les faire en étant en SCI ou en SARL.

Mots-clés : familiale, optimisation fiscale, sarl, sci ir


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#2 19/09/2022 03h34

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Pourquoi donc ne pas acheter en direct, sans SCI, sans SARL, sans toutes ces complications ?

Dans tout ce que vous avez imaginé, vous avez oublié qu’il faudra très probablement prévenir la banque si la SCI est transformée en SARL, voire même obtenir son accord, sous peine que le prêt devienne exigible.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 19/09/2022 04h58

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Stephanejudd, le 18/09/2022 a écrit :

l’achat en nom propre en indivision n’est pas possible pour des raisons personnelles.

Sachant qu’une SARL de famille à l’IR produit des effets fiscaux comparables à l’indivision, votre "impossibilité personnelle" à recourir à l’indivision est étonnante. Si ce n’est pas indiscret, je pense que bien des lecteurs aimeraient connaître la raison de cette impossibilité.

De plus, la banque nous a clairement expliqué qu’en SARL, l’obtention d’un prêt sera plus compliqué

S’ils sont aujourd’hui plus exigeants envers une SARL qu’une SCI, pensez-vous que ça aura changé dans deux ans ? Evidemment non. En faisant cela, vous vous exposez à ce que, au moment de la transformation en SARL, la banque vous demande des garanties supplémentaires, ou même déclenche l’exigibilité immédiate du prêt.

A propos, passer en meublé en SARL de famille, c’est pour gagner quoi ?
- si on compte que le passage en SARL va renchérir la gestion de 1500 à 2000 € annuels (coût d’un expert comptable et d’un compte professionnel qui est très chargé en frais),
- et que le passage d’une location nue à meublé peut vous rapporter de l’ordre de 2 % de rendement de plus environ, soit environ 100000 x 0,02 = 2000 € par an,
la conclusion s’impose d’elle même : le passage en meublé ne vous rapportera à peu près rien, en net ; vous vous causerez bien des soucis avec une évolution qui enrichira le banquier et l’expert-comptable, mais pas vous. Bon, j’avoue que le gain net sera peut-être supérieur, du fait de l’économie d’impôt et de PS apportée par le LMNP. Mais même si le gain total est plutôt de 4000 € par an, ça en fera toujours la moitié environ qui partira chez l’expert-comptable et le banquier.

Je vais vous suggérer une alternative à votre usine à gaz. Attention, c’est un truc d’une simplicité désarmante. wink

Vous avez déjà 3 biens en LMNP. Vous pourriez vous dire que, cette fois-ci, c’est le tour de madame. Vous l’aidez donc à faire son investissement en son nom propre. Et puis le prochain investissement sera le vôtre, en votre nom propre. Et le suivant à nouveau à son nom à elle.

Acheter un bien sur deux par madame, un bien sur deux par monsieur, ça produit à peu près le même résultat qu’une indivision ou une SARL de famille, c’est à dire : répartir le patrimoine et les revenus sur les deux têtes à environ 50/50. Mais cette structuration est beaucoup plus simple à tous points de vue. Certes ce n’est pas possible si on fait un seul gros investissement sur un immeuble de rendement (encore que, il n’est pas impossible de créer une copro et se répartir la moitié de l’immeuble chacun ; ça facilitera une revente ultérieure à la découpe ce qui maximise généralement la plus-value). Mais si on achète des biens de faible valeur unitaire (de l’ordre de 100 k€) avec l’idée de multiplier les acquisitions, il est possible d’alterner ainsi un bien à l’un, un bien à l’autre. Quelques réflexions complémentaires sur ce sujet : Investissement locatif en indivision ou SCI par un couple : quelques rflexions!

Dernière modification par Bernard2K (19/09/2022 08h45)


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#4 19/09/2022 09h22

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La raison personnelle est simple : mon nom ne doit pas apparaître sur le compromis de vente ou sur l’acte final. Avec ma compagne, nous sommes pacsés, si elle achète à son nom, il sera forcément écrit "uni par un pacte civil de solidarité avec monsieur …" . Le notaire m’a dit que seule la création d’une société permettrait de ne pas faire figurer mon nom. Seul le gérant (ma compagne) apparait lors de l’achat par une société.

A titre professionnel, j’ai engagé des poursuites contre le vendeur pour un dossier qui n’a rien à voir, je l’ai assigné au tribunal, il est donc contraint de vendre une partie de ses actifs, car il est en difficulté.
Au niveau déontologie, je ne peux pas me montrer, même si ce ne serait pas illégal, ça pourrait me porter préjudice.

Le bien est sous évalué de 25% par rapport à sa valeur réelle, c’est pour ça que je veux l’acheter.

La création de société est donc une nécessité, je préférerai de loin m’en passer.

J’avais même imaginer créer une SARL de marchand de bien géré par ma compagne pour ensuite revendre dans la foulée à nous en nom propre et  clôturer la société, ça me coutera environ 4000 € de frais de notaire réduits + 500 € de création de société, mais surtout un EC pour un an, 1500 € soit 6000 €. Une alternative serait que ma compagne créé une auto entreprise en MDB puisque la limite de 176.000 € ne sera pas atteinte, pour limiter les frais, c’est une piste que je n’ai pas creusé, car je connais mal les contraintes administratives et fiscales. Ce serait une opération blanche dans tous les cas.

Dernière modification par Stephanejudd (19/09/2022 09h39)


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#5 19/09/2022 09h38

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Votre compagne a donc fait une offre qui, si elle est acceptée, aboutira à la rédaction d’un compromis. Vous n’avez pas entamé les procédures de création d’une SCI.

Question bête : aurez-vous le temps de faire toutes les démarches pour créer la SCI d’ici le compromis?

Dans la négative, il me semble que le nom de votre compagne et son état civil (donc votre nom…) apparaîtront sur le compromis (qui comportera aussi une clause de faculté de substitution au profit d’une personne morale, i.e. la SCI).

Dernière modification par carignan99 (19/09/2022 09h38)

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#6 19/09/2022 10h04

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Vous ne devez pas apparaître : tant mieux ! Cela corrobore d’autant mieux ma proposition : "Vous pourriez vous dire que, cette fois-ci, c’est le tour de madame. Vous l’aidez donc à faire son investissement en son nom propre."


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#7 19/09/2022 10h21

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Je pense que votre conseil vous a mal conseillé car quand on achète avec une société même si on est pas gérant on est associés de cette société…
Je pense que, oui votre nom en tant qu’associées ne sera pas inscrit sur l’acte de vente, cependant sur le kbis annexé à cet acte il y sera.

De plus une simple recherche sur internet permettrait au vendeur de trouver votre nom commme associés de la société….

La seule solution pour vous serait de créer une société où l’on peu cacher le nom des associés.
Je vous laisse chercher sur internet les différentes possibilités.

Dernière modification par 77PourCent (19/09/2022 10h25)

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#8 19/09/2022 10h36

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77PourCent a écrit :

Je pense que votre conseil vous a mal conseillé car quand on achète avec une société même si on est pas gérant on est associés de cette société…
Je pense que, oui votre nom en tant qu’associées ne sera pas inscrit sur l’acte de vente, cependant sur le kbis annexé à cet acte il y sera.

Dans un extrait K Bis, seul le gérant apparait, les associés n’y figurent pas

Le Kbis c?est quoi ? | Infonet

Bernard2K a écrit :

Vous ne devez pas apparaître : tant mieux ! Cela corrobore d’autant mieux ma proposition : "Vous pourriez vous dire que, cette fois-ci, c’est le tour de madame. Vous l’aidez donc à faire son investissement en son nom propre."

Je suis d’accord avec vous, mais si elle achète à son nom, il sera forcément écrit dans son état civil "uni par un pacte civil de solidarité avec monsieur …" . Une rupture temporaire de PACS serait la solution la moins couteuse, la plus simple… mais moralement c’est difficile à vendre à son conjoint.

Dernière modification par Stephanejudd (19/09/2022 10h43)


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[+1]    #9 19/09/2022 11h10

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Si on parle bien d’une sci alors oui les associés sont bien inscrit sur le kbis de celle ci.

Concernant une SARL vous avez raison mais l’identite des associés fondateurs d’une SARL ou d’une SNC figure obligatoirement dans les statuts de la société. Ils peuvent donc être connus par tout tiers intéressé qui en acquiert un exemplaire.

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Favoris 1   [+1]    #10 19/09/2022 11h24

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Stephanejudd a écrit :

Si elle achète à son nom, il sera forcément écrit dans son état civil "uni par un pacte civil de solidarité avec monsieur …"

C’est vrai, je n’y avais pas pensé.

Stephanejudd a écrit :

Dans un extrait K Bis, seul le gérant apparait, les associés n’y figurent pas

Vous parlez des sociétés commerciales qui sont des sociétés de capitaux. Les SCI sont des sociétés de personnes où tous les associés apparaissent. Qui plus est, n’oubliez pas que les statuts de la société seront forcément trouvables en deux clics avec pappers ou societe.ninja. Faites des recherches sur des SCI que vous connaissez (ou quelques-unes au hasard) et vous verrez l’ampleur des informations que l’on trouve sur l’internet.

Même si vous êtes absent de la SCI (dont les parts seraient par exemple 99% à elle et 1 % à son frère), je pense que dans les statuts de la SCI, vous trouverez "Mme Untel unie par un pacte civil de solidarité avec monsieur…".

Même dans une société commerciale, vous avez aussi l’obligation de déclarer les bénéficiaires effectifs (donc les associés), ce qui apparaît sur des sites comme pappers.

auto entreprise en MDB puisque la limite de 176.000 € ne sera pas atteinte

La profession de marchands de biens ne peut pas être exercée en auto-entreprise. De plus vous retrouverez la difficulté à emprunter en étant une entreprise, la même que sur la SARL de famille.

Au total, vu que l’état civil de votre compagne, y compris vous en tant que co-pacsé, va forcément réapparaître d’une façon ou d’une autre, le plus simple, ça serait de refiler la bonne affaire à quelqu’un avec qui vous n’êtes pas pacsé et qui ne porte pas non plus votre nom de famille !

Dernière modification par Bernard2K (19/09/2022 11h35)


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#11 19/09/2022 12h56

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Sur tous mes Kbis de SCI, en particulier ceux émis en 2022, je vois … le nom (+ date de naissance, nationalité, domicile) de tous les associés. Vous êtes donc mal informé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 19/09/2022 14h41

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Bernard2K a écrit :

La profession de marchands de biens ne peut pas être exercée en auto-entreprise.

est ce que une interdiction légale ou  c’est juste très déconseillé ?

Pour les SCI, comme l’a écrit 77PourCent, tous les associés sont indiqués effectivement, comme indéfiniment responsables.
Par contre, pour les SARL ou toute société à responsabilité limité, seul le gérant est mentionné, je viens de vérifier.

J’aimerai juste revenir sur ma question de départ, qui peut servir à d’autres personnes consultant le forum, à savoir : Sera t’il possible de passer en amortissement les frais de notaire lors du passage en SARL en n+2 après l’acquisition ? Ou c’est définitivement perdu ? Ca représente 13 k€ environ.

Dernière modification par Stephanejudd (19/09/2022 14h47)


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#13 19/09/2022 15h25

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Bernard2K a écrit :

Même si vous êtes absent de la SCI (dont les parts seraient par exemple 99% à elle et 1 % à son frère), je pense que dans les statuts de la SCI, vous trouverez "Mme Untel unie par un pacte civil de solidarité avec monsieur…".

Je confirme - dans les statuts de ma SCI (où mon épouse n’est pas directement associée), on trouve "M. Carignan, né le bla bla bla, mariè à Mme XXX à Trifouilly-les-Oies bla bla bla).

Bernard2K a écrit :

Même dans une société commerciale, vous avez aussi l’obligation de déclarer les bénéficiaires effectifs (donc les associés), ce qui apparaît sur des sites comme pappers.

Apparemment, pas de façon systématique. Ma SCI est détenue pour partie par moi (1%) et à 99% par une SC holding, dans laquelle moi et mon mon épouse sommes associés. Sur Pappers, je vois bien mon mon nom (Carignan) + celui de ma SC comme ’Associé indéfiniment responsable’.

Mais dans les bénéficiaires effectif, il n’y a que mon prénom/nom (comme Bénéficiaire indirect via personne morale). Celui de mon épouse n’y apparaît pas alors qu’elle est associée à la SC - peut être y a t-il un seuil minimum, je ne sais pas.

Dernière modification par carignan99 (19/09/2022 15h33)

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#14 19/09/2022 15h51

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Pour les frais de notaire oui ils sont amortissable sauf pour…. La sci IR !

Est ce que vous pouvez les amortir deux ans plus tard une fois que vous avez changé de structure ? Bien sûr que non !

Quand à votre projet il est plutôt alambiqué et je pense que vous vous torturez le cerveau pour rien… le vendeur avec qui vous êtes en procédures judiciaires doit forcément connnaitre votre adresse et le nom de votre femmme (même pacsé).
Tout ça pour dire que mettre en place une structure qui ne vous sied pas et qui n’est pas adaptés à vos objectifs juste pour espérer que le vendeur ne sache pas votre nom ….

Je rejoins bernard2k autant que votre femme fasse l’achat en nom propre et si le vendeur voit votre nom et se rétracte tant pis…
D’autant que si il a besoin d’argent il devrait être content de vendre.

Bonne chance pour la suite

Dernière modification par 77PourCent (19/09/2022 15h51)

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[+1]    #15 20/09/2022 08h59

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Plus d’infos sur la déclaration des bénéficiaires effectifs : Déclaration des bénéficiaires effectifs : comment ça marche ? - Pappers
Cette obligation récente a été introduite par la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. Concernant initialement les sociétés commerciales, elle a été étendue aux SCI, associations, etc. Alors qu’il n’était consultable à l’origine que par les autorités fiscales et judiciaires, une consultation réduite a été permise pour tout public depuis 2020 via le site de l’INPI ; c’est pour cela qu’on retrouve l’info sur pappers ou societe.ninja qui interrogent ces bases de données publiques.
Par contre la bonne nouvelle pour rester discret, c’est que ça ne concerne que les détenteurs de plus de 25 % des parts (ou d’un pouvoir, par exemple si on a 1 % des parts mais qu’on est gérant). Un détenteur de moins de 25 % qui n’est pas gérant n’aura pas à se déclarer.

Le problème reste votre présence va réapparaître forcément par l’état civil de votre partenaire de pacs, notamment dans les statuts de toute société qu’elle créera. D’où conseil : faire bénéficier de la bonne affaire une personne qui n’est pas pacsée avec vous et ne porte pas votre nom de famille.


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#16 20/09/2022 11h30

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J’ai résolu mon dilemme, ma compagne est d’accord pour faire une rupture de PACS juste avant de signer le compromis, il suffit de passer en mairie, c’est effectif le jour même.
Elle achètera donc seule et célibataire. Je me porterai caution solidaire du prêt, afin d’avoir un meilleur dossier (mon nom apparaitra donc quelque part, si et seulement si le vendeur a accès aux détails du prêt). Les revenus fonciers seront pour elle, c’est aussi bien.

Juste après la vente, on resigne un PACS.
Si la désunion/union a lieu dans l’année, aucun impact au niveau fiscal, on ne le déclarera pas. Par contre, si on signe le compromis le 15 octobre et la vente le 15 janvier 2023, pour la déclaration de nos revenus 2022, ça risque d’être compliqué, il faudrait alors faire 2 déclarations. Je vais interroger le fisc et surtout les rassurer sur le fait que l’objectif n’est pas fiscal.

Au niveau coût, pas d’expert comptable, de frais création de société, d’avocat (si divorce, ça n’aurait pas eu le même impact).


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#17 20/09/2022 11h52

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Il faut vraiment que ce bien à 100k€ soit l’affaire du siècle pour que vous en arriviez à imaginer ce genre de manœuvre.

Sur la forme (pas sur le fond) : rompre un Pacs, je ne suis pas familier avec ça. Avez-vous réellement mesuré l’étendue des conséquences?

Il me semble qu’il convient de procéder à un partage du patrimoine (varie selon votre régime).

Par ailleurs, êtes-vous bien certain que vous n’avez pas à le déclarer à l’administration fiscale même s’il est conclut à nouveau dans un laps de temps court? Ce n’est pas ce qu’on lit à droite et à gauche (simple recherche sur Google, sans gratter plus que ça. Par exemple sur le site des impôts, ici).

Sinon, appeler le fisc pour leur expliquer que vous allez rompre un Pacs pour le re-contracter dans la foulée et que ce n’est pas pour des raisons fiscales : mauvaise idée. Quel intérêt d’attirer leur attention là dessus? Et puis pour leur dire quoi? Qu’il s’agit d’une simple manœuvre pour dissimuler votre identité à un vendeur?

Si vraiment vous vous engagez là dedans et instinctivement, je m’en tiendrai aux procédures fiscales normales : déclarer ce qui doit l’être quand ça doit l’être et comme ça doit l’être. Pas plus pas moins.

Dernière modification par carignan99 (20/09/2022 11h55)

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#18 20/09/2022 12h40

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La mention du PACS et de sa rupture figureront en mention marginale de l’acte de naissance de votre partenaire (voir fiche dédiée de service public). Les notaires demandent systématiquement une copie des actes de naissance des parties avant de dresser un acte.

Avez vous consulté un notaire pour vérifier comment l’état civil d’une personne ayant été pacsée sera transcrit dans un acte ?

Je ne pense pas que le traitement soit différent de celui des personnes veuves ou divorcées pour lesquelles la mention du mariage et de sa dissolution figurent dans les actes…

Par ailleurs, dissimuler le fait que l’on vive avec quelqu’un est difficile de nos jours…. N’avez vous pas laissé de nombreuses traces, par exemple sur les réseaux sociaux… Une petite recherche sur internet avec le nom de votre compagne devrait vous éclairer…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (20/09/2022 12h54)

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#19 20/09/2022 16h59

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Je découvre cette file, et … Pour le coup, cette file m’agace.

Reprenons le coeur du problème.

1) vous êtes en conflit d’un coté avec le vendeur
2) vous voulez acheter pour profiter de cette aubain
3) vous tentez de trouver une solution pour que le vendeur ne le sache pas afin que
4) vous n’ayez pas de "contre performance" sur le conflit en raison de cet achat fait à meilleur prix que si le vendeur savait que vous êtes in fine l’acheteur …

Tout cela suppose dès le départ que le vendeur ne sait pas que vous êtes en couple avec mme et qu’il ne pourra jamais le savoir. Jamais. Parce que s’il venait à l’apprendre dans les 5 ans suivant la résolution de votre conflit devant le tribunal, il pourrait arguer que vous avez, et vous ne pouvez pas le nier ici, tenter d’abuser de la situation.

Vous pouvez tourner la présentation comme vous le voulez, c’est la réalité.Et le reste découle de cette réalité.

Vous envisagez de rompre un pacs, temporairement, pour que Mme ne soit plus pacsée avec vous, achete seule sans que le vendeur ne le sache, et je suppose en falsifiant son adresse légale qui a priori est la même que la vôtre. Vous continuez en nous disant clairement que vous allez vous soustraire à vos obligations administratives concernant cette rupture de pacs …

Je ne sais comment prendre cette file.

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#20 20/09/2022 20h35

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Doublon milles excuses

Dernière modification par bascarol (20/09/2022 20h38)

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#21 20/09/2022 21h43

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xazh a écrit :

Je suppose en falsifiant son adresse légale qui a priori est la même que la vôtre.

Je ne compte rien falsifier du tout… Le vendeur me connaît au niveau professionnel, pas personnel. Je ne veux pas rentrer dans les détails mais c’est comme si je travaillais dans une société de recouvrement, il a des dettes donc il vend. Mon nom apparaît sur tous les courriers "dossier suivi par".
Certains notaires ou banquiers filent des informations de ce genre aux marchands de bien, pour leur faire profiter de bonnes affaires. Là le problème est que c’est pour ma compagne, niveau déontologie c’est moyen mais légalement le vendeur ne peut pas me poursuivre. La procédure au niveau professionnelle est totalement justifié.

Ma compagne a visité le bien, a fait une offre, qui a été acceptée, on ne l’a pas forcé à nous vendre son bien.

En revanche, le pacs et sa dissolution apparaissent bien sur l’extrait d’acte de naissance, vous avez raison. Le notaire du vendeur va donc le voir mais sur le compromis il sera bien écrit "non lié par un pacs".

Dernière modification par Stephanejudd (20/09/2022 22h37)


ENFJ "le protagoniste" Code Parrainage : AssuranceVie.com : STLE99829 - Epargnoo : STLE7384 - Fortuneo 12587490 - Trade Republic : 93qrbs0n (avec reversement de 50% de ma prime)

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#22 21/09/2022 00h09

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Stephanejudd, le 20/09/2022 a écrit :

xazh a écrit :

Je suppose en falsifiant son adresse légale qui a priori est la même que la vôtre.

Je ne compte rien falsifier du tout… Le vendeur me connaît au niveau professionnel, pas personnel. Je ne veux pas rentrer dans les détails mais c’est comme si je travaillais dans une société de recouvrement, il a des dettes donc il vend. Mon nom apparaît sur tous les courriers "dossier suivi par".
Certains notaires ou banquiers filent des informations de ce genre aux marchands de bien, pour leur faire profiter de bonnes affaires. Là le problème est que c’est pour ma compagne, niveau déontologie c’est moyen mais légalement le vendeur ne peut pas me poursuivre. La procédure au niveau professionnelle est totalement justifié.

Ma compagne a visité le bien, a fait une offre, qui a été acceptée, on ne l’a pas forcé à nous vendre son bien.

En revanche, le pacs et sa dissolution apparaissent bien sur l’extrait d’acte de naissance, vous avez raison. Le notaire du vendeur va donc le voir mais sur le compromis il sera bien écrit "non lié par un pacs".

L’astuce à laquelle je n’avais pas pensé mais qui peut servir à d’autres : la déclaration de command. Ou comment acheter sans que le vendeur connaisse l’acquéreur final en demandant à un ami d’acheter fictivement pour vous.

Dernière modification par Stephanejudd (21/09/2022 00h11)


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#23 21/09/2022 00h37

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Stephanejudd, le 20/09/2022 a écrit :

Je ne compte rien falsifier du tout…

En dehors du fait de faire une rupture de pacs que vous ne déclarerez pas à l’administration.

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