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Favoris 2   [+2]    #1 17/09/2022 12h06

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Il y a tellement de couples qui envisagent l’investissement immobilier locatif comme étant forcément un investissement en commun, que ça m’a fait réfléchir, moi qui suis aussi en couple et en séparation de biens. Je vous livre quelques réflexions.

Ma première remarque est : dans un coupe en séparation de biens (mariage en séparation de biens, ou PACS en séparation de biens, ou concubinage), même quand nous investissons en indivision 50/50, nous restons chacun propriétaire de notre patrimoine. En optant pour une indivision, nous rendons les patrimoines comme des frères siamois : accolés, et difficiles à séparer. Mais ce sont quand même deux patrimoines distincts, appartenant chacun à une personne distincte.
Les personnes qui veulent pousser jusqu’au bout cette logique de couple qui investit ensemble devraient considérer attentivement le mariage sous le régime de la communauté universelle. Là, le bien acheté n’appartient pas à l’un ou à l’autre, ni  à 50 % à l’un et 50 % à l’autre : il appartient entièrement à la communauté. Tant que la communauté n’est pas séparée par la mort ou par le divorce, le bien est vraiment 100 % commun. Et seule la communauté universelle garantit que le patrimoine soit parfaitement commun. Dans la communauté réduite aux acquêts, l’épargne pré-mariage et surtout les héritages restent des biens propres. Or, l’immobilier nécessitant de grosses mises de fond, il y a souvent des apports de fonds propres qui vont empêcher de parfaitement fusionner en un seul patrimoine.

Reprenons : en tant que membre d’un couple en séparation de biens, pourquoi aurais-je cette volonté d’investir en commun ?
S’il s’agit d’acheter la résidence principale de notre couple, ou même la résidence secondaire, cet investissement en commun est parfaitement logique. Par définition, c’est la résidence commune, celle où l’on habite ensemble. Il est logique de l’acheter en commun.
Par contre, quand on passe à l’investissement locatif, pourquoi poursuivre cette logique ?
Prenons quelques points de comparaison. L’investissement locatif est un investissement rémunérateur parmi d’autres. Faisons-non un PEA commun ? Non, la loi nous dit qu’un PEA est personnel. Achetons-nous des parts de SCPI en indivision ? En pratique, non. Souscrivons-nous une AV commune ? Non, il est impossible de co-souscrire à une AV lorsqu’on est en séparation de biens. Sur tous les investissements rémunérateurs classiques, nous raisonnons généralement de façon personnelle. Par exemple, monsieur investit en bourse, mais madame préfère livrets, AV et SCPI (à moins que ce soit l’inverse). 
Autre approche : l’investissement locatif est une source de revenus parmi d’autres. Prenons la source de revenus principales, le salariat : est-ce que nous recherchons à nous faire embaucher ensemble, comme un couple ? Non, la loi nous dit que le contrat de travail est individuel, et les couples cherchent rarement à se faire embaucher ensemble. Dans les faits, nous avons chacun un emploi bien différent, et c’est une sécurité : si l’un a une période de chômage ou de formation, l’autre continue à apporter un revenu stable. Même dans les professions libérales, artisanales et commerçantes, les couples qui travaillent ensemble du matin au soir ne sont pas très nombreux.
Mais alors, pourquoi cette obsession à vouloir investir ensemble dans l’immobilier locatif ? Il doit s’agir d’une volonté obscure de lier nos deux destins, d’investir ensemble pour l’avenir… C’est le rêve du couple fusionnel, qui fait tout ensemble, qui se lie par des projets communs. Et pourtant, malgré tous les efforts que nous déploierons, nous n’arriverons qu’à rendre nos patrimoines siamois (accolés et difficilement séparables), mais cela restera deux patrimoines distincts de deux personnes distinctes.

Puisque les patrimoines sont distincts, pourquoi ne pas investir chacun séparément ? Cela permet une vraie diversification des risques, cela permet une complémentarité, une émulation…

Et surtout, bien sûr : en cas de séparation… Les gens n’aiment pas réfléchir à ce qui se passerait en cas de séparation, ni en cas de décès. Et pourtant ! 50 % des couples se séparent, en moyenne. Or, l’investissement locatif est à long terme (10, 15, 20 ans) donc, sur une durée aussi importante, il y a  une chance sur deux que l’investissement locatif réalisé en commun se transforme en boulet au moment de la séparation :
- Soit on le garde, et il va falloir gérer ensemble, et donc s’obliger à communiquer et à se mettre d’accord, alors que c’est devenu si difficile.
- Soit il va falloir racheter la part de l’autre, mais où trouver tout cet argent d’un seul coup ?
- Soit il va falloir vendre, un peu dans l’urgence, donc dans des conditions défavorables, avec un fond de rancœur et un sentiment d’échec.

Pour résumer :
- investir en commun dans une RP : oui, bien sûr.
- investir en commun dans de l’immobilier locatif : drôle d’idée. Les patrimoines restent disjoints, donc je ne suis réellement propriétaire que de 50 % des parts d’une indivision (ou d’une SCI). Beaucoup d’inconvénients, bien peu d’avantages.
- investir séparément dans de l’immobilier locatif : oui, bien sûr ! Nous avons choisi d’être en séparation de biens donc d’avoir chacun un patrimoine personnel, nous n’avons pas le même emploi, nous ne ne plaçons pas notre épargne de la même façon, donc nous investissons aussi séparément dans l’immobilier locatif.
- et si vraiment nous voulons constituer un patrimoine commun et parfaitement fusionné, nous devrions envisager le mariage en communauté universelle. Mais il faut bien en regarder toutes les conséquences avant de se décider.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2022 12h21)

Mots-clés : communauté, couple, immobilier, indivision, locatif, mariage, pacs


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[+1]    #2 17/09/2022 13h00

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Quelques réflexions:

- investir en locatif immobilier n’a rien à voir avec un PEA. Financement, imposition, frais, charge de travail… C’est le jour et la nuit selon moi.
- Qui est garant du prêt du particulier marié qui investit à crédit dans l’immobilier?
- Comment je rémunère mon épouse qui s’occupe du foyer pendant que je vais régler un problème locatif, faire des visites, faire des travaux, puisque je ne l’associe pas aux bénéfices?
- Comment mon épouse investit seule dans l’immobilier, puisque sans compétences dans ce domaine? voire augmente mes impôts en louant en nu sans travaux? Ou alors, je l’oriente sur du Pinel, pour réduire mes impôts pendant qu’elle garde son placement pourrit?
- Si il y a un seul bien immobilier lors d’un divorce, c’est un problème. Si il y en a plusieurs, beaucoup moins à mon avis. Je pense qu’une résidence principale, est beaucoup plus sources de difficultés. Comment indemniser celui qui quitte la résidence principale? Si vous avez un appart à la montagne, un autre à la mer, et 6 studios en locatif, la répartition en cas de divorce est vite vue.

Si j’investis seul, je récupère effectivement 100% des bénéfices au lieu de 50% du durant la période commune. De mon point de vue, cela ne constitue pas un fair trade. Je serais du même avis si ma conjointe montait un boîte très rentable à mes dépens. Partage des soucis, partage des gains.

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[+1]    #3 17/09/2022 13h21

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Les conclusions de Bernard2k sont logiques pour un couple qui a choisit la séparation de biens.

Quoique "investir dans une RP en commun : oui, bien sûr". Je dirais plutôt, ’oui pourquoi pas’.

Il est parfaitement légitime de considérer que certains couples pourront pousser la logique de la séparation jusqu’au bout et prévoir (par convention) que le financement de la RP ne fait pas partie des contributions aux charges du mariage. Et convenir (ex. non exhaustif) d’une répartition de la propriété qui soit proportionnelle aux efforts de chacun concernant le financement et autres charges en lien avec cette propriété. cela étant dit, c’est sans doute plus facile à dire qu’à faire (ça suppose de tenir une comptabilité de suivi super précise, sur un temps long…).

Il n’y a certainement pas de conclusions universelles à ce sujet.

Dernière modification par carignan99 (17/09/2022 13h28)

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[+1]    #4 17/09/2022 13h27

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ESTP

Assez d’accord avec Trahcoh, c’est comme ça qu’on fait aussi avec ma femme. Je m’occupe de 95% du travail pour notre immobilier locatif, mais ma femme prend d’autres tâches du foyer en charge, souvent non rémunérées.

Mes revenus étant bien plus élevés, et ayant une RP à 70/30 et une petite maison en locatif à 50/50, ma femme a des parts beaucoup plus faibles sur nos immeubles de rapport. En cas de séparation, je pourrai facilement racheter ses parts (elle ne pourrait évidemment pas racheter les miennes).

"Pourquoi acheter en 90/10 alors"?
- un peu plus de capacité d’emprunt, je pense que ça semble plus naturel aux banquiers
- cela la rémunère de tout le reste du travail qu’elle fait pendant que je gère l’immo
- c’est aussi un moyen pour moi de lui donner un peu plus que sa part, étant donné les sacrifices qu’elle a fait pour ma carrière (départ à l’étranger pendant 3 ans par exemple).

Si on se sépare, je rachète tout, elle garde un petit peu plus que ce qu’elle a gagné grâce à ses revenus du travail, mais ça semble "fair".

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[+1]    #5 17/09/2022 13h34

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Bonne question Bernard2k.

A mon sens, il n’y a pas de réponse toute faite, A chacun de trouver son juste équilibre et je crois qu’il faut avoir conscience de la générosité (ou du manque de) de chacun.

Dans mon cas, je rénove systématiquement nos RP seul (j’en suis à 3 en 10 ans). Lorsque nous revendons,  madame touche la même plus-value alors qu’elle n’a pas rénové le bien. Est-ce logique ? Non à la base, mais cela fait partie d’un ensemble où chacun s’y retrouve. Et tant qu’il y a un équilibre et que chacun est heureux, je n’y trouve pas d’anomalie.

Dans le même registre, la loi indique que les personnes mariées doivent contribuer aux charges du mariage selon leurs moyens financiers. Vous faites une règle de 3 en fonction des revenus de chacun lorsque vous allez au restaurant ? Lorsque vous achetez un meuble ? Ou lorsque vous faites vos courses alimentaires ?

Il faut trouver l’équilibre et surtout savoir aborder le sujet ensemble avant que les non-dits deviennent pesants.


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[+1]    #6 17/09/2022 15h16

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Le fait d’être mariés depuis très longtemps, en tous cas relativement aux statistiques, ce qui est notre cas,  ne protègeant pas du divorce, j’ai eu le temps de réfléchir à cette éventualité.

Je suis arrivé à la conclusion que, dans l’idéal,  il faudrait aussi investir séparément pour la RP pour ne pas être forcé à vendre entre la séparation de corps et le divorce.
Cette vente est la solution la plus "propre" dans un divorce par consentement mutuel, pour minimiser sa conflictualité.

Une vente forcée peut être dangereuse dans un marché atone ou même baissier et on ne choisit pas le moment de son divorce en fonction de l’état du marché immobilier.

Sauf erreur de ma part, en cas d’indivision et de divorce conflictuel,  il y a aussi un risque de voir l’usufruit d’un bien possédé en indivision attribué à Madame dans l’intérêt des enfants. La séparation de biens ne protège pas de ce risque, à savoir un biais pro-féminin de la justice,  sauf erreur de ma part.

C’est un point de vue extrême que je n’ai pas appliqué. La RP (et la RS) sont détenues en indivision avec des pourcentages différents, qui sont la trace d’une inégalité de patrimoine au moment du mariage.   Ils ne sont plus aussi inégaux qu’ils ne l’etaient pour notre première RP vu que toute l’épargne et tous les remboursements d’emprunts subséquents ont été faits à 50-50 et qu’à chaque fois on a recalculé les prorata en le prenant  en compte.

La totalité des revenus salariaux est en effet mise en commun sur un compte joint (c’est contradictoire avec la logique du régime de séparation mais tant pis) . Toute dépense ou toute épargne est donc réputée avoir été faite à 50-50.  C’était la chose qui avait été convenue au départ.

J’essaye d’avoir exactement la même composition  pour tous nos comptes ou contrats d’épargne non joints, vu que tout provient du même pot.

Le jour où malheureusement on héritera de nos parents, la méthode de gestion changera. En particulier, il y aura de l’immobilier locatif, qui sera détenu de façon séparé. Là, on gérera de façon séparée (encore que c’est moi qui ferai tout), si on est toujours mariés.

Dernière modification par Caratheodory (17/09/2022 16h25)

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[+3]    #7 17/09/2022 17h59

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carignan99 a écrit :

Il est parfaitement légitime de considérer que certains couples pourront pousser la logique de la séparation jusqu’au bout et prévoir (par convention) que le financement de la RP ne fait pas partie des contributions aux charges du mariage. Et convenir (ex. non exhaustif) d’une répartition de la propriété qui soit proportionnelle aux efforts de chacun concernant le financement et autres charges en lien avec cette propriété. cela étant dit, c’est sans doute plus facile à dire qu’à faire (ça suppose de tenir une comptabilité de suivi super précise, sur un temps long…).

Attention, la cour de cassation a confirmé plusieurs fois depuis 2015 que nonobstant toute convention, les dépenses de la RP sont des dépenses irréfragables du ménage.

Attention … Nonobstant signifie "sans être empeché par" … Donc "sans être empeché par toute convention, les dépenses liées à la RP sont des dépenses irréfragables du ménage".

Conséquence : oui, il est possible d’acquérir avec une répartition non 50/50, mais les dépenses supportées seront de facto considérées comme commune, de sorte que si l’un "surfinance" par rapport à sa propre part, on considère néanmoins que les dépenses ont été financées en commun, et donc ne justifient aucune compensation.

Conséquence : si vous achetez à 2 mais financez à 1, vous transférez du patrimoine sans pouvoir demander remboursement à terme. Ce qui peut être un choix volontaire et légitime … mais ce qui est plutôt subi pour les montages réalisés avant 2015 et basé sur la juste rectification à terme des dépenses non parfaitement ajustées au prorata des droits de propriété.

@Tracoh

Dans le cadre d’un mariage en séparation, l’investissement d’un seul génère le patrimoine d’un seul. Ce qui en cas de séparation matérialisera un écart de patrimoine et de ressources entre celui qui a investi et celui qui ne possède rien.

Cet écart sera pris en compte dans le cadre de la compensation … Ce qui est parfois tout aussi douloureux d’ailleurs que la liquidation d’un patrimoine commun.

@Catheodory

"il faudrait aussi investir séparément pour la RP pour ne pas être forcé à vendre entre la séparation de corps et le divorce."

Si vous pensez "il faudrait qu’un seul achète la RP pour", je comprends le raisonnement. Mais si vous achetez en indivision dans le cadre d’un régime séparatiste, c’est en pratique sans effet : la propriété est bien indivise, et toutes les dépenses sont réputées communes … Ce qui pose souci justement en cas d’attribution du logement à l’un dans le cadre de la séparation de corps … puisque les dépenses restent communes, et donc potentiellement assumables par celui qui n’obtient pas le droit d’usage du bien.

Catheodory a écrit :

Sauf erreur de ma part, en cas d’indivision et de divorce conflictuel,  il y a aussi un risque de voir l’usufruit d’un bien possédé en indivision attribué à Madame dans l’intérêt des enfants.

Il n’y a pas de question d’indivision. La résidence du couple peut être attribuée à Mme (cas le plus courant), dans l’intérêt de maintenir le lieu de vie des enfants, que le bien soit commun, en indivision ou en pleine propriété de mr qui devra se reloger.

Juste que l’attribution du bien, à titre d’usage, sera considéré comme un élément financier dans la séparation, donc imputable au titre de la pension alimentaire par exemple.

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