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#1 18/05/2023 12h47

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Bonjour, je fais appel a vous pour une question a laquelle je ne trouve pas de réponse définitive pour le moment :
Je suis en train de changer de residence principale, et j’ai réussi a obtenir un credit classique me permettant de conserver ma maison actuelle (pas de pret relais donc).
J’ai donc le temps de sereinement vendre ma residence principale actuelle sans avoir la pression et le coût supplémentaire du prêt relais.
Dans cet intervalle de temps, le temps de trouver un acheteur (a qui une banque prête…), je souhaite la proposer en LCD.
Question 1 : est-ce toujours considéré comme ma residence principale ? Le question se pose notamment par rapport a une taxe sur la plus-value a la revente, qui aura bien lieu dans les prochains mois/année…
Question 2 : j’ai également 2 biens exploités en LMNP, au reel avec amortissement. Les revenus LCD de ce nouveau bien exploité s’ajouteront donc aux revenus BIC de mes locations meublées - mais quid de l’amortissement ? Si amorti, le bien devient je suppose une residence secondaire assujettie a une taxe sur la plus value, cf point 1.

Ma compréhension actuelle est la suivante : déménageant en aout, ma residence actuelle est considérée comme ma RP en 2023, donc pas de problème a la louer en LCD en 2023 (juste ajouter ces revenus dans le compte de résultat 2023).
Par contre, pour 2024, ce bien basculera en residence secondaire et il me faudra donc bien calculer les avantages/inconvénients de le conserver en l’exploitant en LCD ou sinon accélérer sa revente…

Merci de vos avis éclairés - je n’en doute pas vu le niveau d’expertise present sur le forum !

Bien a vous
Melb

Mots-clés : lcd, residence principale, residence secondaire

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#2 19/05/2023 10h11

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Votre question trouve sa réponse dans cette page du bofip
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale | bofip.impots.gouv.fr

"Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession."
Autrement dit, il faudrait se lever sa résidence principale très tôt le matin, déménager avant midi, puis aller signer l’acte authentique de celle-ci chez le notaire dans l’après-midi. Ainsi, c’était encore notre résidence principale "au jour de la cession". Ce qui n’est guère réalisable.

D’où la tolérance introduite par le point 190 dont voici un extrait éclairant :

Il est admis, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Autrement dit, vous devez :
1) le "mettre en vente" alors que vous y habitez encore. Je suppose que la mise en vente est effective lorsqu’une annonce est publiée (en garder la trace !) ou lorsqu’on signe un mandat de vente.
2) vous déménagez à un moment compris entre la mise en vente et la vente effective.
ET 3) le laisser vacant et inutilisé jusqu’à la vente effective. Toute utilisation par un tiers, même gratuite, fait perdre l’exonération.

Donc, si on lit bien,
non seulement toute location de courte durée est exclue, évidemment ;
mais de plus, on ne peut pas déménager avant d’avoir "mis en vente". Si jamais on veut déménager avant de mettre en vente (mais quel intérêt ? Dès qu’on sait qu’on va déménager, on veut vendre), il faudra publier une première annonce de vente (à un prix élevé pour être sûr de ne pas avoir d’offre), et imprimer cette annonce. Comme ça on a la preuve qu’on est parti après la "mise en vente".


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#3 19/05/2023 10h59

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Bonjour,

Bernard2K a écrit :

Si jamais on veut déménager avant de mettre en vente (mais quel intérêt ? Dès qu’on sait qu’on va déménager, on veut vendre), il faudra publier une première annonce de vente (à un prix élevé pour être sûr de ne pas avoir d’offre), et imprimer cette annonce. Comme ça on a la preuve qu’on est parti après la "mise en vente".

Preuve des plus bancales à mon avis, surtout si elle est réalisée de mauvaise foi (on fait une annonce juste pour la preuve, on quitte le logement et on met réellement en vente que longtemps après).


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#4 19/05/2023 17h40

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Merci de vos réponses qui m’éclairent bien et me montrent que je dois donc reprendre complètement l’analyse de ma situation et les options dispos…
En particulier, je dois faire le comparatif entre les éventuels revenus du bien loué, ajoutés à mon LMNP actuel, et la taxe sur la plus-value selon le moment de la vente.
Je suppose que l’opération ne sera pas intéressante sur le court-terme mais s’améliorera chaque année avec l’accumulation des loyers et la baisse de la fiscalité sur la plus-value après la 6ème année (si j’ai bien compris la fiscalité à la revente).
Je vais simuler cela.

Question :
Dans mon cas, quel est le prix d’achat a prendre en compte ? à l’achat en tant que RP ou au début de l’exploitation en location ?

Merci encore !

Melb

Dernière modification par Melb (19/05/2023 17h41)

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[+1]    #5 20/05/2023 10h23

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Melb :
oui vous devez comparer les deux options.

Pour la valeur à prendre en compte :
-PV à la revente : c’est toujours la date d’acquisition et le prix d’achat qui sont retenus, peu importe ce qui s’est passé entre temps.
- valeur à inscrire à l’actif du LMNP et à immobiliser : c’est la "valeur vénale" (= valeur de marché) au jour de la mise en exploitation (=début de location meublée).

Plutarque : sur la forme : je prends la peine de faire une réponse bien complète, avec liens à l’appui, vous relevez un petit point en mode démarrage de polémique. C’est un peu agaçant.

Sur le fond : je m’adresse, je l’espère, à des gens intelligents qui auront pris le temps de lire la page du bofip en question. Ils auront retenu que la vente effective doit avoir lieu dans des délais "normaux", donc qu’il est exclu de ne "mettre en vente réellement que longtemps après" comme vous l’écrivez. Donc vous relevez une objection basée sur l’hypothèse de vendre longtemps après cette première mise en vente ; hypothèse que je n’avais pas pris la peine d’écarter tellement il est évident que la solution que je suggère ne doit surtout pas conduire à ne pas respecter les délais "normaux" pour la vente effective. Tellement il est évident que quand, pour avoir l’exonération, il faut A+B (A = mise en vente avant le déménagement ; B = vente dans des délais normaux), il ne sert à rien de respecter A si on ne respecte pas B.

Prenons la question en sens inverse, car c’est bien comme cela que je voyais les choses :
Comme des milliers de français chaque année, M. et Mme Dupont sont dans la situation où ils vont déménager avant la mise en vente. Avec les cartons à faire, le logement tout encombré, les démarches administratives nombreuses, ils n’ont vraiment pas le temps de faire venir plusieurs agences, d’attendre leurs estimations, et tout le tintouin. De fait, ils se dirigent tout droit vers une mise en vente après le déménagement.
Pour M. et Mme Dupont, vaut-il mieux :
- ne pas mettre en vente avant le déménagement, alors qu’ils ne respectent aucun des cas de tolérance pour l’exonération de la PV de la résidence principale, et qu’ils sont ainsi certains à 99 % de se prendre un redressement fiscal si un inspecteur des impôts zélé s’intéresse à leur cas ?
- faire une première annonce avant le déménagement, avec quelques photos, un descriptif sommaire, un prix un peu élevé, et imprimer l’annonce en papier et en PDF ? Avec un peu de chance, ça va se vendre ce prix-là, bingo. Si ça ne se vend pas, rapidement après le déménagement (disons 1 mois max), M. ou Mme Dupont pose une RTT un vendredi pour venir faire visiter à 3-4 agences. M. et Mme Dupont choisissent une agence compétente et fixent un prix raisonnable, ce qui leur permet de vendre donc dans les délais normaux. Probabilité de redressement fiscal (non contestable) : 0%. Les juges appliquent les textes. S’il y a bien mise en vente avant le déménagement (avec preuve écrite), puis vente dans les "délais normaux", on est bien dans la tolérance instituée par les points 190 et suivant du bofip, donc c’est inattaquable, donc aucun inspecteur doué de raison n’attaquera cette exonération.

Les lecteurs, qui sont des gens intelligents, se feront leur réponse à cette question "vaut-il mieux".

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2023 10h36)


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#6 20/05/2023 12h31

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Bernard2K, vous avez complètement raison et j’approuve à 100% votre réponse. Il n’y avait aucune volonté de démarrer une polémique, je voulais juste insister sur le caractère bancal de la preuve si elle était faite de mauvaise foi, pas davantage.

Je vous prie d’accepter mes excuses si cela a pu vous paraître agaçant, ce n’était pas du tout le but recherché !


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#7 20/05/2023 22h34

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Merci pour vos explications. Notez quand même qu’à mon humble avis, la "mauvaise foi" est une notion qui ne trouve pas à s’appliquer ici.

M. et Mme Dupont seraient de "mauvaise foi" s’ils n’ont pas vraiment l’intention de vendre avec la première annonce. Par exemple, parce qu’ils mettent en vente la veille du déménagement et trop cher, alors qu’ils partent loin, donc on ne voit pas bien comment ils espèrent assurer les visites alors qu’ils ne sont plus sur place, et de plus il est illusoire de vendre à ce prix surévalué.

Pourtant, je répète : les juges appliquent les textes. Il y a mise en vente avant le déménagement, même si c’est seulement la veille. Et il y a une preuve écrite. Donc, à condition de vendre ensuite "dans les délais normaux", le cas de tolérance détaillé par le point 190 suscité est bien vérifié.

Il n’y a aucun moyen de prouver la mauvaise foi… sauf si M. et Mme Dupont s’incriminent eux-mêmes en disant à l’inspecteur des impôts : "on n’avait aucun espoir de vendre par ce moyen, c’était une annonce bidon". (et encore, même avec cet "aveu", le redressement fiscal serait bien fragile…).

Non, quand on prend la peine d’être dans les clous avec une "histoire" défendable, encore faut-il la défendre. Il faut dire "on a posté l’annonce avec la très ferme intention de vendre. La suite a certes montré que le prix était trop élevé, mais nous on croyait qu’on était au bon prix et qu’on allait vendre très vite ; on avait surestimé la valeur de la maison". Ce n’est pas de la mauvaise foi, c’est la "version officielle", et il faut s’y tenir. Comment voulez-vous que l’inspecteur prouve une quelconque mauvaise foi ? Tous les jours, des gens essaient de vendre leur logement par eux-mêmes, et à un prix trop élevé. Et il leur faut des semaines avant de se rendre compte qu’ils font fausse route, et de confier enfin la vente à une agence, et à un prix plus raisonnable. C’est donc une histoire parfaitement crédible, à condition de s’y tenir.

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2023 22h37)


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#8 20/05/2023 23h37

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Par "mauvaise foi", je pensais au cas de quelqu’un qui déménage sans avoir l’intention de vendre à l’instant T.

Prenons l’exemple d’une personne qui est muté bien loin de son domicile avec une courte échéance. Il ne sait pas trop quoi faire : va-t-il louer dans la nouvelle ville qu’il ne connait même pas ? va-t-il acheter ? Impossible de le savoir avant d’avoir un peu vu la ville. En outre, que va-t-il faire de son bien actuel, va-t-il le vendre ? va-t-il le louer ? va-t-il le garder quelques temps le temps de voir venir un peu ? Ainsi la personne de cet exemple réalise une fausse mise en vente pour se couvrir au cas où il déciderait, 6 mois plus tard par exemple, de finalement vendre. Il pourra alors alors se prévaloir d’une mise en vente antérieure à son déménagement. On est ici clairement dans la "mauvaise foi".

Cependant, je suis tout à fait d’accord avec votre dernier paragraphe. Si l’on dispose d’une histoire défendable que rien ne vient mettre en défaut, alors l’inspecteur ne peut que la valider. C’est d’ailleurs un raisonnement valable bien au-delà de la problématique présente.

Ainsi, si dans notre exemple précédent, la personne n’a commis d’erreur (pas de mise en location, pas de contact avec des agences pour louer, etc) et qu’il ne dépasse les délais normaux pour une vente, sa "mauvaise foi" peut devenir une histoire tout à fait crédible.


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[+1]    #9 21/05/2023 07h49

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Plutarque, le 20/05/2023 a écrit :

Prenons l’exemple d’une personne qui est muté bien loin de son domicile avec une courte échéance. Il ne sait pas trop quoi faire : va-t-il louer dans la nouvelle ville qu’il ne connait même pas ? va-t-il acheter ? Impossible de le savoir avant d’avoir un peu vu la ville. En outre, que va-t-il faire de son bien actuel, va-t-il le vendre ? va-t-il le louer ? va-t-il le garder quelques temps le temps de voir venir un peu ? Ainsi la personne de cet exemple réalise une fausse mise en vente pour se couvrir au cas où il déciderait, 6 mois plus tard par exemple, de finalement vendre. Il pourra alors alors se prévaloir d’une mise en vente antérieure à son déménagement. On est ici clairement dans la "mauvaise foi".

Et pourtant, s’il reçoit une offre à son prix (qu’il a placé un peu élevé), il va vendre, très probablement. Pas de frais d’agence, une vente rapide à un prix élevé, voilà qui finit de le décider… Preuve, a posteriori, qu’il voulait vraiment vendre. Donc il n’y avait pas de "mauvaise foi", n’est-ce pas ? Il a bien mis en vente, il finit par vendre… peu importe ce qui lui est passé par la tête entre temps.

Ainsi, si dans notre exemple précédent, la personne n’a commis d’erreur (pas de mise en location, pas de contact avec des agences pour louer, etc) et qu’il ne dépasse les délais normaux pour une vente, sa "mauvaise foi" peut devenir une histoire tout à fait crédible.

Je ne vois pas en quoi les contacts avec des agences pour louer seraient une preuve de mauvaise foi. Premièrement, il est peu probable que l’inspecteur en ait connaissance. L’inspecteur travaille avec ce qu’il a sous les yeux ; sauf exception, il ne déclenche pas une enquête policière approfondie qui permettrait de révéler de tels contacts !

Deuxièmement, même si l’inspecteur est au courant, on peut lui dire : "Puisque ça ne se vendait pas au prix que j’en attendais, j’avais une alternative : baisser le prix et recourir à une agence, ou bien louer. Avant de me décider à baisser le prix, j’ai regardé l’alternative consistant à louer. Finalement, j’ai confirmé mon intention initiale de vendre, quitte à accepter la baisse de prix, ce qui m’a permis de vendre "dans des délais normaux"."
Voilà un raisonnement tout à fait compréhensible et qui ne me semble pas devoir justifier un redressement.
Encore une fois : il y a eu mise en vente avant de quitter le logement, puis vente "dans des délais normaux", donc il est dans les clous. Peu importe qu’il ait eu la tentation de louer.

Il faut bien retenir deux choses :
- contrairement à la religion qui voit du pêché dans les "mauvaises pensées", la justice condamne les faits et non pas les pensées. Vous pouvez penser à louer, vous pouvez étudier cette alternative ; tant que vous n’avez pas loué effectivement, ça ne remet pas en cause l’exonération de la PV.
- attention à ne pas s’incriminer soi-même. Vous avez des faits, vous avez des preuves écrites : donc vous pouvez les présenter dans une version qui vous est favorable et vous y tenir. Mentir, c’est pas bien : tout comme les "mauvaises pensées", il s’agit un jugement moral voire religieux. Une personne inquiétée par la justice a le droit de mentir pour se défendre. Elle a aussi le droit de se taire, soit totalement, soit en passant sous silence les faits qui pourraient la desservir. Certes, mentir peut être une stratégie de défense très contreproductive, car premièrement il est facile de s’y embrouiller, et deuxièmement si ces mensonges sont révélés ça vous est très défavorable (cela disqualifie toutes vos autres paroles). Néanmoins, ce n’est pas interdit. Un témoin a l’interdiction de mentir, pas un mis-en-cause. Le droit à ne pas s’incriminer soi-même est une composante essentielle d’un état de droit et d’une justice équitable.

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2023 08h28)


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#10 07/06/2023 16h48

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Bonjour à toutes et à tous, je reviens vers vous pour vous remercier de vos retours sur ma question initiale,
et partager mon expérience sur la situation du marché actuel, totalement à l’arrêt - peu de visites, remontée des taux, attentisme, ce n’est manifestement pas le bon moment pour vendre…

On va donc mettre notre RP (ex-RP bientôt) en location, l’intégrer aux actifs du LMNP et l’amortir, avec une prévision de plus-value imposable future (en même temps, c’est qu’il y aura une plus-value, bonne nouvelle avec le marché actuel…)

Point à discuter avec la banque après l’achat de la nouvelle RP : transfert du prêt RP vers l’ex-RP pour pouvoir déclarer les intérêts d’emprunt comme charges dans l’activité LMNP
--> si quelqu’un a une expérience sur la faisabilité de ce type d’opération ?

A suivre
Melb

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