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#1 02/02/2024 13h55

Membre (2015)
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Bonjour,

Dans le cadre d’une réflexion pour le passage en LCD de biens actuellement loués en location longue durée meublés, j’ai reçu plusieurs études de conciergeries ayant pignon sur rue dans la région.

En analysant leurs retours il apparait que selon leur hypothèse de taux d’occupation ET prix moyen on arrive à peu près au mêmes revenus qu’en longue durée meublé - sans toutefois tenir compte des coûts supplémentaires qui restent à la charge du propriétaire.

A ce stade j’ai identifié les coûts suivants :
- abonnement + conso électricité +++
- ameublement et décoration ++
- internet +
- réparations supplémentaires / usure prématurée du bien

Sur le prix moyen / nuitée, cela correspond tout à fait au benchmark que j’ai pu effectuer par contre je suis très étonné par les taux d’occupation qui ressortent de leur étude : 45% en moyenne pour l’un sur l’année et 60 % pour l’autre.

Je précise que les biens disposent d’emplacements de qualité dans une métropole de 300K habitants du centre de la France.

Je ne remet pas en question ces chiffres, ne voyant pas l’intérêt qu’auraient ces prestataires à sous-évaluer le taux d’occupation. Cependant je me demande dans quelle mesure on peut parvenir à optimiser ce taux et/ ou si des personnes trouvent quand même un intérêt à la LCD avec ce niveau d’occupation.

C’est pourquoi je souhaiterais obtenir des retours d’expérience de personnes pratiquant la location courte durée ou bien étant parvenues aux mêmes conclusions.

Merci d’avance pour vos contributions.

Mots-clés : immobilier locatif, location courte durée, taux occupation


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#2 02/02/2024 14h21

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ESTJ

Bonjour

À votre place, je ferai des requêtes sur les sites web d’analyse de potentiel location courte durée.

Je vous mets volontairement une suggestion de recherche web et pas les sites web en question pour lesquels je ne fais pas de pub ainsi.

Concernant les conciergeries et leurs bailleurs éloignés des biens, je me suis souvent posé la question de savoir s’ils ne louaient pas pour leur propre compte les biens dans les périodes vacantes, ce qui serait bien sûr contre toute éthique de garder ce chiffre additionnel comme une marge à 100% en laissant les charges au bailleur.

Dans notre monde bisounours, j’ai certainement mauvais esprit et aucun n’a même du oser y penser 😁.

Ceci pouvant expliquer le faible nombre de nuitées que vous citez par exemple …


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#3 02/02/2024 14h40

Membre (2015)
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Je viens exactement de faire la bascule d’un meublé à l’année vers une LCD. Je manque de recul car je viens de le faire, il y a une semaine…

Pour le moment, voilà ce que je peux dire:

- Je ne m’occupe de rien. La conciergerie que j’ai pris prend 16%

- Il s’agit d’un studio avec garage dans un village en bord de mer. J’ai loué le garage à part à un autre locataire de l’immeuble (je possède l’immeuble) et cela va couvrir la facture de l’électricité mensuel de la précédente locataire (qui y habitait tous les jours de l’année). La conciergerie qui s’occupe de ce studio m’a dit qu’il n’en voulait pas : aucun intérêt pour de la location en LCD, cela ne se valorise pas dans le prix à la nuitée. Il est vrai que j’ai un parking dans la résidence qui lui reste avec la LCD.
- Il faut rajouter quelques dizaines d’euros pour l’eau et le wifi.

- Par rapport à ce que je fais d’habitude dans les meublés à l’année, j’ai rajouté une télé fixé au mur (en solde à 169€ au lieu de 360€ dans un hypermarché + support à 40€ de mémoire) + 2 cadres avec des photos du coin (en solde 130€) + literie un peu plus haut de gamme (surcout de 350€) + divers accessoires que je n’aurai pas mis en longue durée (sèche-cheveux fixé au mur, plus d’ustensiles de cuisine). Bref, rien de bien fou au final…

=> J’en suis arrivé à la conclusion que en basse saison, par rapport à une location à l’année, je dois louer 15 jours pour être rentable et en haute saison, 5 jours suffisent…  Sachant que ces chiffres sortent un peu de mon chapeau car les prix varient du simple au triple entre basse et haute saison. La conciergerie fixent librement ses prix via son logiciel. J’ai juste donné mon prix minimum. 

En une semaine, j’ai déjà 10 jours de réservés sur février (2 locations différentes).

Après pour répondre à votre question concernant le taux d’occupation, il est fortement corrélé à la typologie du bien (studio, t2, t3 etc…) et au prix… Vous pouvez jouer sur le prix… Il faut tester "l’élasticité prix"…

Personnellement, j’ai trouvé que le surcoût pour tester la LCD était faible.  Je ferai un point fin aout et si le jeu n’en vaut pas la chandelle, je repasse en location meublé à l’année… La conciergerie a un délai de préavis de 3 mois si je veux arrêter notre collaboration…

Ma grosse interrogation réside sur les notes de voyageurs… Cela dépendra de la qualité du travail de la conciergerie…

Bref, je vois ça comme un pari qui ne coûte pas très cher et qui peut être rentable…


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#4 02/02/2024 14h55

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Airbnb et Airdna permettent de faire des simulations. Ca peut vous donner une premiere idée.

Je suis d’accord que bout à bout, la rentabilité semble assez similaire entre longue et courte durée.

Le point qui a été determinant me concernant, c’est que la courte durée permet de bloquer des dates pour utiliser votre bien.

16% c’est pas cher. Ma conciergerie prend 20%.

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#5 02/02/2024 15h04

Membre (2015)
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Ma conciergerie propose 2 offres :
- 16% : je fournis 2 jeux de serviettes, de torchons et de draps
- 19% : c’est eux qui fournissent serviettes, torchons et draps

Pour 16%, j’ai :
"Services 7/7 (annonce et communication)
Photos professionnelles de votre logement
Ajustement quotidien des prix
Vérification des voyageurs (avis et identité)
Gestion de l’arrivée et du départ
Linge (draps, serviettes, torchons)*
Accueil 7 jours sur 7
Kit d’accueil (gel douche, shampoing, éponge, papier toilette, produit vaisselle)
Dommages couverts pour les réservations Airbnb
Conception et rédaction d’un livret d’accueil
Des interlocuteurs locaux dans chaque ville
Assistance et conciergerie pour vos voyageurs"

Dernière modification par Pierrot31 (02/02/2024 15h05)


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#6 05/02/2024 11h12

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Bonjour,

Merci pour vos retours.

Iserenitis a écrit :

Concernant les conciergeries et leurs bailleurs éloignés des biens, je me suis souvent posé la question de savoir s’ils ne louaient pas pour leur propre compte les biens dans les périodes vacantes, ce qui serait bien sûr contre toute éthique de garder ce chiffre additionnel comme une marge à 100% en laissant les charges au bailleur.

Effectivement je n’y avais pas pensé, néanmoins le risque me parait très faible car aujourd’hui on peut facilement suivre les consommations énergétiques au jour le jour avec n’importe quelle application. Puis rien n’empêche au propriétaire de se rendre sur place, cette filouterie de haut vol serait très risqué pour les conciergeries et leur réputation.

@Pierrot31 Je partage l’avis de JemappelleArnaud, le % de rémunération de 16% semble très compétitif vs 20% qui semble être devenu la "norme" du secteur. En plus c’est étonnant cette différence d’offre avec -3% de CA simplement pour la fourniture de draps, serviettes et torchons. J’espère pour vous que ce modèle est tenable sur la durée pour votre conciergerie.

En comparaison avec ma problématique, je pense que la situation de votre bien en bord de mer induit forcément un taux d’occupation plus important et mieux lissé sur l’année.

Au delà de l’aspect financier de cet essai, il y a aussi tout une partie administrative (demande autorisation mairie, boite à clef, autorisation copro ? etc etc) dont je me passerais bien si le jeu n’en vaut pas la chandelle !


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#7 05/02/2024 11h29

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Ca n’a pas beaucoup de sens d’annoncer un taux d’occupation, dans l’absolu.

Si votre bien est suffisamment classique et dans une zone suffisamment recherchée pour qu’il y ait toujours au moins une personne qui veuille ce type de bien à tout moment de l’année :
- si vous avez le meilleur rapport qualité/prix (note > 4,5/5, commentaires élogieux, jolie déco, appartement fonctionnel et bien équipé, propriétaire (ou conciergerie) réactif, et prix inférieur de 10 % à la moyenne des biens similaires), vous allez être entre 90 et 100 % d’occupation.
- si vous avez le pire rapport qualité/prix du coin (note à 2/5 et des commentaires du genre : "que soit dans l’appartement ou dans les parties communes, tout est sale ou cassé, et quelle horreur les rats en plein jour dans les parties communes"), vous serez entre 0 et 10 % de taux de remplissage.

S’il y a toujours au moins une personne qui veuille louer, et que votre bien est le meilleur, cette personne viendra chez vous et pas chez les autres. Le taux de remplissage, c’est vous qui le faites !

Pour qu’un bien au meilleur rapport qualité/prix ait un taux de remplissage <80%, il faut une absence de demande au moins partielle. Cette absence de demande n’existe que si c’est une zone peu attractive, ou saisonnière (mer, montagne…) ou encore si le bien offert à la location est atypique. Sinon, il y a toujours au moins un client potentiel, et c’est à vous de faire en sorte qu’il vienne chez vous et pas chez les autres.

Si l’on réfléchit un peu plus à l’application de la loi de l’offre et de la demande (en supposant une absence d’intervention des pouvoirs publics) :
- tant que le saisonnier est plus rémunérateur que les autres formes de location, il y aura de plus en plus de bailleurs qui s’y mettent, donc il y aura de plus en plus d’offre.
- de plus en plus d’offre, face à une demande qui n’augmente pas aussi vite : il y a excès d’offre donc les bailleurs vont devoir baisser les prix et augmenter la qualité de leur offre, pour maintenir un fort taux d’occupation.
- cette baisse de prix va continuer jusqu’à ce que le revenu net net de la location saisonnière soit à peine supérieure au revenu net net de la location meublée à l’année. C’est à ce moment-là que les bailleurs de meublés ne seront plus incités à passer en saisonnier, et qu’il y aura même des bailleurs de saisonnier qui reviendront à de la location à l’année et qu’il y aura donc un équilibre "naturel" entre meublé saisonnier et meublé à l’année.

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2024 11h53)


Les vacances sont finies, au travail !

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#8 05/02/2024 12h12

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Puisqu’on débat taux d’occupation, je fais le parallèle avec les vendeurs de formation immo LCD de YT qui vous vantent le produit atypique qui cartonne de ouf : la love room (qui n’est pas forcément toujours synonyme de jaccuzzi à la place de la cuisine intégrée 😁)

Avant la LCD, certains hôteliers louaient ainsi plusieurs fois la chambre sur la meme journée … je pense que quelques conciergeries ont pris la suite logique de cette pratique avec des habitués en recherche de discrétion, d’où une partie de mon soupçon exprimé plus haut sur cette activité aux marges théoriques me semblant bien trop faibles pour être pérennes sur la durée.

Je précise avoir étudié de très près le concept conciergerie pour des connaissances intéressées par en ouvrir une, qui ont été refroidies dans leur ardeur par mon exposé sur le marché de la ville en projet où je soupçonne clairement les deux principaux acteurs locaux de procéder ainsi, histoire de faire fonctionner leur blanchisserie intégrée qui ne fait guère sens sans cela.


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#9 05/02/2024 12h39

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Airbnb a créé le concept de co-hote. Cela vous permet de donner delegation de votre compte personnel a une conciergerie. On se met d’accord sur les frais de gestion et les frais de menage, et Airbnb gere les paiements.

C’est tres pratique pour plusieurs raisons:
1) cela vous permet de voir tous les échanges de message entre les clients et la conciergerie
2) cela vous permet de conserver votre historique de commentaire/note/statut si vous souhaitez changer de conciergerie
3) cela vous permet de fixer les règles de location (beaucoup d’options dans l’interface Airbnb)

Ce dernier point permet selon moi de réduire les risques mentionnés par Serenitis. On peut par exemple définir la durée minimum de location. On peut aussi refuser les comptes récemment créés, ou ceux avec de mauvaises notes.

Et quand il s’agit de définir le taux d’occupation, il vous suffit de déterminer si vous souhaitez mettre un prix minimum par nuitée, ou au contraire laisser Airbnb gérer en fonction de l’offre et de la demande afin de maximiser le taux d’occupation. Voire faire un mixe des deux.

Il est aussi possible de connecter son compte airbnb a un logiciel de PMS (comme les hoteliers) qui permet d’ajuster automatiquement le prix en fonction des taux de remplissage dans les hotels ou compagnies aériennes, ou en fonction des grands événements qui se déroulent dans la region (congrès, événement sportif, etc)

Pour surveiller le trafic dans votre bien, il y a aussi d’autres solutions: serrure connectée, ou confier ses clés a un prestataire type MonkeyLockey qui garde une trace de chaque depot/retrait de clé.

Pierrot31, le 02/02/2024 a écrit :

Ma conciergerie propose 2 offres :
- 16% : je fournis 2 jeux de serviettes, de torchons et de draps
- 19% : c’est eux qui fournissent serviettes, torchons et draps

Ils vous facturent des frais de menage a part?

Moi je paye 15% a la conciergerie pour la gestion/commercialisation. Et ensuite je paye 120euros par location pour le menage, l’etat des lieux, les draps/serviettes et les consommables (savon, shampoing, capsules café/thé, sel/poivre/huile, PQ, etc)

Dernière modification par JemappelleArnaud (05/02/2024 12h50)

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[+1]    #10 05/02/2024 13h41

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En effet, j’ai été un peu vite : c’est 16% + les frais de ménage (et non 16%). Les frais de ménage sont de 45€. Ils mettent les consommables aussi et font la lessive (d’où le fait, qu’il y a 2 jeux de serviettes, draps…). Dans mon cas, on parle d’un 33m2 avec un jardinet. J’ai laissé une tondeuse électrique et ils doivent faire le jardinet aussi. C’est plus de la mousse que du gazon et l’été ça pousse peu par expérience (pour pas dire que le jardin est "cramé" l’été).   

Comme l’explique les intervenants plus haut, je suis co-hôte sur AirBnb (donc j’ai accès au planning de réservation…), j’ai un suivi de l’électricité demi-heure par demi-heure avec mon compte EDF (et Linky). Par ailleurs, j’ai 3 biens en locations meublés à l’année dans l’immeuble et j’ai donc des retours par ce biais aussi : j’ai même un peu peur d’avoir trop de retours par ce biais…

En ce qui concerne l’occupation, dans mon cas, je viens de louer 2 nuitées de plus en février. On est donc à 12 jours/28 pour ce mois au 5 du mois.

En ce qui concerne le business model de ma conciergerie, il a l’air pérenne. Ils sont toute une équipe sur différents endroits avec des "city manager" locaux. Mon city manager gère 95 locations comme la mienne sur AirBnB et les commentaires ont l’air excellent dans l’ensemble : la majorité entre 4.3/5 et 5/5 mais, il y a  quelques biens à 3.5/5. Il y a aussi beaucoup de "nouveaux" comme moi: turn over important des propriétaires qui donnent la gestion de leur bien ou croissance récente de l’activité?

De leur côté, ça à l’air de cartonner, mon city manager est venu avec un collègue en formation qui allait couvrir un nouveau coin de la côte. Il vendent des heures de ménage (avec une marge par rapport au tarif femme de ménage) + ils ont 16% de comm pour la gestion. Tout ça avec une mise de départ quasi nulle…

Et puis, je suis en confiance pour le moment. Je les ai fait venir avant de faire les travaux pour relocation et leurs conseils étaient pertinents : tout est pensé pour que ce soit le plus simple possible pour le locataire, pour leur gestion, pour faire le ménage, pour la lessive et pour limiter le vol. J’ai senti une grande habitude de la part de mon intervenant.

Bref, pour répondre à la question initiale de White : je vois ça comme un pari qui ne coûte pas très cher et qui peut être rentable… Si ça ne marche pas ou que la rentabilité n’est pas là, je repasse en meublé à l’année… Je n’ai pas la problématique de me "garder" cet appartement pour mes vacances.

Dernière modification par Pierrot31 (05/02/2024 13h56)


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#11 05/02/2024 13h41

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Arnaud,

Mon propos n’est pas de donner un mode d’emploi complet sur le détournement possible, mais j’ai bien sûr pris en compte les points et systèmes que vous mentionnez, dont le co hosting…

Mon premier soupçon comme locataire est venu d’un excellent contact avec une conciergerie dont la carte de visite était présente et bien visible dans le bien loué, la conversation nouée ensuite m’incitant à relouer hors plate forme un peu moins cher pour un prochain séjour et plus souple sur le nombre de nuitées minimum, alors même que ce n’est pas la Pf qui fixe les règles locatives du bien….

J’ai pris l’exemple du linge car pour les hôtels, c’est un des points de contrôles bien connus du fisc : la plupart externalise à minima le linge plat, on a donc une corrélation assez facile entre la facture de paire de draps passée par la blanchisserie et le nombre de nuitées vendues (a nuancer désormais avec les campagnes pub sur l’écologie). Pourtant, les mêmes hôtels qui externalisent ce linge disposent parfois d’une buanderie fonctionnelle : la « pile de gauche » comme on dit…

La facturation du ménage par les conciergeries fait parfois l’objet d’une ligne à part pour plus de lisibilité interne sur leurs marges, selon qu’ils sous traitent ou non ce poste :

Quand on demande au bailleur plusieurs jeux de literie, c’est souvent un signe d’externalisation à traitement lent (exemple un ESAT qui souvent demande une semaine entre enlèvement et rendu).

J’ai noté aussi le recours en off a des organismes de services à la personne plutôt que des entreprises de ménage industriel, alors que les premières ont stricte interdiction de déroger au cadre du SAP, mais leur coût est légèrement inférieur et le personnel plus réactif sur les chantiers urgents (CCN différente…) ce qui interroge aussi sur l’existence d’une réduction Fiscale indue…


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#12 05/02/2024 14h59

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Ne prenez pas mon message personnellement, je ne remets pas en cause vos propos ni vos experiences :-)

Je partage juste ma façon réduire ces risques si cela peut aider/intéresser certains.

Il y a aura toujours des risques en immobilier; que la location soit de courte, ou de longue durée.

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