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#1 17/04/2023 00h00

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Salut,

EDIT: plus d’infos

J’ai un immeuble au Luxembourg que je possède depuis une dizaine d’années (structure de 4 maisons mitoyennes).
Il est loué courte durée par une personne de confiance. Il ne me demande que peu d’investissement. Essentiellement comptable et direction des petits soucis le cas échéant (décision de remplacement électroménager, organisation des petits travaux..)

La compta pour 2022 donne ça:

revenus    202 127,40
charges fonctionnement    -51 317,61
benefices (hors impots - hors financement)    150 809,79 arrondi à 150k

impots estimé 2022    -12 100,00
   
prêt:
intérêts    -13 347,00
amortissement    -58 813,26

Si je vends ce batiment:
Solde restant dû 1 073 696
Valeur estimée    4 000 000
Capital bloqué    2 926 303
Impots sur la plus value: 200000

J’ai aussi la possibilité de vendre maison par maison. Grosso modo - 4 maisons de 100 à 180 m2

Ce qui m’intéresse c’est de comparer le rendement actuel et le comparer à d’autres produits financiers:
Je me base donc sur le solde que donnerait la vente de l’immeuble aujourd’hui. Soit environ: 2500k,

renta net de charge = 150k / 2500k = 6%

Je ne vois pas ce rendement diminuer (+/- 2pts) dans les années à venir.

Je me pose la question de l’intérêt de vendre puisque beaucoup de produits financiers simples ont un meilleur rendement.
De plus je pense que vendre en partie ce bien pourrait m’apporter des liquidités à la fois pour augmenter mon train de vie et aussi financer d’autres projets qui me tiennent à coeur - je n’ai pas trouvé d’autres moyens de "sortir" du cash.

Que pensez-vous de ce raisonnement ?

Dernière modification par palinf (17/04/2023 10h06)

Mots-clés : immobilier, rendement, vente

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#2 17/04/2023 00h41

Membre (2020)
Réputation :   109  

My 2 cents :

1) La réflexion sur l’allocation de capital est pertinente ;

2) Vous partez d’un bien qui tourne, il faut donc comparer à un autre placement qui tourne et il manque donc pour moi dans votre réflexion les frais d’achats pour 2M5 du produits financier autre qui vous rapporterait 6% net (pas forcément très élevé en fonction de vos choix, mais si vous souhaitiez changer d’immeuble par exemple, ce pourrait être dimensionnant)

3) Plus globalement, ce qui ne me semble pas pertinent dans votre calcul est que vous vous basez sur une comparaison de bénéfice à l’instant té alors que le bénéfice de votre immeuble n’a pas vocation à être constant, les amortissements et intérêts d’emprunt diminuant avec le temps, les impôts eux augmentant. Et quid des travaux de rénovation à venir sur l’immeuble ? Baser un calcul de rentabilité immobilière sur un chiffre à date me semble forcément biaisé sur du long terme.

4) Le prix de votre temps est aussi à mettre dans la balance. Je dirais même surtout.

* Le temps passé actuellement : êtes vous aujourd’hui très sollicité par votre immeuble ? Ou est-ce qu’il roule tout seul grâce à une agence et des professionnels fiables à qui vous déléguez tout ?

* Le temps passé demain : votre futur produit sera-t-il plus ou moins sollicitant ?

* Le temps passé pour tout transformer, qui risque d’être long.

Tout ceci étant dit, je dirais donc que l’important en conclusion est plutôt comment vous sentez votre immeuble pour les décennies à venir. Si vous le voyez continuer à cracher du 6% net sans que vous fassiez trop d’effort pour cela, je le garderais sans hésitez. Si vous voyez venir des difficultés (bien qui vieillit, nouveaux immeubles proches qui vont capter les meilleurs profils, confiance relative dans vos gestionnaires…) alors il faut, surtout si le marché le permet, tenter de vendre, mais pas sur que la liquidité de votre bien soit énorme (trop gros pour un particulier, trop petit pour une SCPI ? Je me trompe peut-être).

En parallèle de votre immeuble, trouver des produits financiers à 6% pour les décennies à venir, si vous avez un bon plan je suis preneur, car je ne suis pas sur du tout que les décennies de forte croissance que nous avons connues vont perdurer.

En conclusion donc, trop peu d’infos pour vous donner un avis éclairé, à la fois sur l’immeuble, le placement comparatif et sur votre situation générale et vos besoins. Mais vos chiffres ne sont pas assez poussés pour éclairer un choix à mon sens.

édit : orthographe

Dernière modification par Priority (17/04/2023 00h43)


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#3 17/04/2023 10h10

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Merci pour votre réponse. J’ai modifié le post initial en conséquence. (liquidité, structure du bien, plus d’infos générales)

Je me fais peut être une illusion mais j’ai l’impression que confier ce montant à un gérant d’actif me permettrait de dégager autant voir plus.

Quels sont les chiffres que vous auriez voulu voir pour éclairer un choix ?

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[+1]    #4 17/04/2023 11h13

Membre (2019)
Réputation :   12  

Bonjour,

Rentabilité du bien :

- Coût du bien avec travaux : 4000k
- Loyer : 200k€/an
- Charges : 50K
- Impôts : 12k
- Intérêts : 13k
- Amortissement : 60k

Soit 125k de rentrée nette et 65k de cashflow.
D’ici quelques années vous enlever 75k de prêt pour un peu plus d’impôts mais vous doublez le cashflow.

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement : 200 k/4 000k = 5% brut

Je ne sais pas ce que ça vaut sur de l’immo luxembourgeois ni à quel prix vous avez acheter (probablement moins vu la grosse augmentation des prix, la rentabilité devait être meilleure à l’époque.

Donc vous avez un investissement patrimonial très stable, l’immo luxembourgeois me semble être une valeur très sure.
Quelle est la plus value sur le bien ?
Est-ce que vous prévoyez également une augmentation de la plus value dans le secteur ?

Avec un autre produits financier, vous ne pourrez pas jouer aussi facilement l’effet de levier.

Par contre au vu de votre présentation vous êtes beaucoup exposé à l’immo sur un seul gros bien sans patrimoine financier. C’est intéressant de diversifier.

-----

Pour vos interrogations :

J’ai aussi la possibilité de vendre maison par maison. Grosso modo - 4 maisons de 100 à 180 m2

Est-ce que la valeur de vente est la même en revente à la découpe ?
Est-ce que votre locataire actuel peut être intéressé pour vous racheter une maison ?
Quels sont les règles de revente à la découpe au Luxembourg ?

Pouvez vous vendre une maison sans rembourser le prêt ?

Je fais des raccourcis.

Vous vendez une maison à 1M qui solde le prêt.
- Loyer : 150k€/an
- Charges : 37K
- Impôts : 12k
Renta net : 100k avec cashflow de 100k (+35k) mais plus d’effet de levier du crédit.

Vous vendez une maison à 1M sans solder le prêt.
- Loyer : 150k€/an
- Charges : 37K
- Impôts : 12k
- Intérêts : 13k
- Amortissement : 60k
Renta net : 85k avec cashflow de 25k (-40k) mais vous ressortez 1M de liquidités

De plus je pense que vendre en partie ce bien pourrait m’apporter des liquidités à la fois pour augmenter mon train de vie et aussi financer d’autres projets qui me tiennent à coeur

là est la question importante, vous êtes sur un forum de devenir rentier. Vous avez déjà un patrimoine qui pour beaucoup permet de se considérer rentier.
L’argent n’est pas la seule variable : Quels sont vos objectifs ? Que voulez vous faire de votre argent ?

Je n’attends pas de réponse de votre part, mais c’est des questions que vous devez vous poser pour prendre les bonnes décisions pour vous. Personne ne pourra le faire à votre place.

J’espère avoir pu vous apporter quelques pistes de réflexions.

Bon courage,

Dernière modification par Nefaste (17/04/2023 11h15)

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#5 17/04/2023 11h46

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palinf a écrit :

Je me fais peut être une illusion mais j’ai l’impression que confier ce montant à un gérant d’actif me permettrait de dégager autant voir plus.

Votre réflexion ne doit pas porter que sur le rendement mais aussi sur une certain garantie (ou au moins stabilité) du rendement et du capital.

Bien sûr, vous pouvez trouver un gérant qui vous promet 6% en échange de 2,5 M€. Avec quelle garantie sur ce rendement ? Avec quelle garantie en capital ?

L’immobilier présente quand même une certaine permanence de valeur (les baisses du marché ne sont guère durables en tout cas jusqu’à présent) et de rendement.

Vous voulez troquer un immeuble valant 4 M€ et rapportant 140 k€ net d’impôt par an, pour un placement financier de 2,5 M€ qui peut s’avérer bien plus aléatoire sur sa valeur et son rendement ? A mon avis, ce n’est pas un bon choix car c’est une grosse prise de risque.

Je pense que vous avez intérêt à laisser cet immeuble finir de se désendetter, puis à le vendre ensuite. Le vendre pour quoi faire ? Pour diversifier bien sûr. Ce qui nécessite de savoir réaliser des placements avisés. Là vous parlez d’un (un seul !) gérant d’actif. Vous voulez confier 2,5 M€ à la même personne ? Après un all-in sur l’immo, vous voulez faire un all-in sur un gérant d’actif… Vous n’avez pas lu les recommandations sur la diversification, à longueur de forum ?

D’ici à ce que vous vendiez votre immeuble, vous avez quelques années pour apprendre à réaliser des placements avisés et diversifiés. Il y a du boulot.

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2023 11h48)


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#6 17/04/2023 23h34

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Merci pour vos réponses qui m’aident à structurer ma réflexion.

J’ai corrigé ma présentation pour que ce soit plus clair.

Oui, l’immo luxembourgeois est une valeure sûre… jusqu’à maintenant. Ca à pris 131% en 10 ans.
Mais les loyers n’ont pas évolué en parallèle d’où la dépréciation du rendement.
J’ai demandé au comptable plus d’information sur la plus-value et l’imposition en cas de revente.
J’estime que la valeur de la vente à la découpe sera mécaniquement plus élevée que la vente en un bloc. Il me semble cohérent d’avoir plus d’acheteurs potentiels  pour 4x1M que pour 4M.
La vente à la découpe est possible et l’immeuble a été agencé pour ça.

Oui j’ai tout intérêt à ne pas rembourser le crédit. Surtout à 2,4%… J’ai une hypothèque sur ce bien, mais la valeur des 3 autres maisons devrait toujours couvrir l’hypothèque.

Ce que je veux faire avec cet argent: rénover la maison dans le sud, il y a un bon potentiel de rentabilité (à étudier séparément) 100k à 150k, financer un projet professionnel 50k. Augmenter mon train de vie.

Je serai content de trouver du cash autrement pour conserver cet investissement stable et assez sécurisant. Mais je n’ai pas trouvé d’autres techniques à part peut-être le rachat à soi même, il faut que je creuse cette piste…

Je veux faire appel à un conseiller en gestion (CGPI au conseil indépendant) parce que je m’intéresse de moins en moins à l’investissement "sécurisé" ou moins sécurisé, j’ai étudié différents actifs financiers. Mais je n’ai pas envie de gérer les placement financiers mais plus de me concentrer sur des investissements qui ont du sens pour moi.  Quand la liquidation d’une ou de l’ensemble sera faite il va bien falloir organiser et diversifier les placements.

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#7 18/04/2023 06h18

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palinf, le 17/04/2023 a écrit :

Je veux faire appel à un conseiller en gestion (CGPI au conseil indépendant) parce que je m’intéresse de moins en moins à l’investissement "sécurisé" ou moins sécurisé, j’ai étudié différents actifs financiers. Mais je n’ai pas envie de gérer les placement financiers

Vu que vous pesez quelques millions, un CGPI sera content de vous avoir comme client. Pour autant, il sera d’autant meilleur que vous serez compétent pour discuter avec lui. Etre à la tête de quelques millions et "s’intéresser de moins en moins à l’investissement" et "pas avoir envie de gérer", cela pose un certain problème : moins vous vous y intéressez, plus vous êtes obligé de vous reposer sur de tierces personnes sans les contrôler, donc plus vous prenez le risque de vous faire plumer.

Vous avez envie de profiter de votre fortune sans y passer plein de temps et s’en faire des montagnes de soucis, c’est parfaitement légitime. Mais cette attitude n’est pas sans présenter un certain risque.

Par ailleurs, tant que vous vous y intéressez encore un peu : n’hésitez à poster ici la répartition d’actifs qui produit 6 % net de charges et d’impôts, et sans risque. Ca en intéressera plus d’un. Personnellement j’ai de gros doutes que ça soit atteignable.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2023 06h20)


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Favoris 1   [+1]    #8 18/04/2023 11h23

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Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?
Y a -t-il un surplus, si oui, que faites-vous avec ?

Vous avez une LTV de 25%. C’est peu.
Je regarderais plutôt à réemprunter contre votre immeuble.
Vous pourriez augmenter légèrement votre LTV avec un prêt Lombard.

A 50%, cela vous donnerait 1m€ à investir.
Votre LTV baisserait chaque année de toutes façons car le prêt principal amortissable ferait son travail. Cela réduirait ainsi le risque puisqu’à un moment, le prêt principal serait 100% remboursé, l’immeuble continuant à dégager des liquidités.
Certes, cela coûtera environ 4%/an si vous le fixez pour quelques années.

Mais on peut plus facilement trouver des investissements obligataires vers 6-7% en ce moment, avec un niveau de risque acceptable.
Vous pourriez construire un portefeuille avec des obligations à maturité moyenne contre ce prêt Lombard et encaissez le spread.
Ou bien, vous pourriez faire un léger mix avec des actions ou des fonds de private equity, afin d’augmenter légèrement le rendement potentiel. Il faudrait utiliser le remboursement du prêt principal comme sécurité contre le % investi en actifs plus risqués.

A voir selon votre appétence et votre capacité à encaisser les pertes.

Dernière modification par kiwijuice (18/04/2023 11h26)


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#9 18/04/2023 11h36

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kiwijuice a écrit :

Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?

Très bonne question. Vous dites dans votre présentation 4000 € de revenus mensuels.
Or votre immeuble rapporte environ 140000 € par an net de charges et d’impôts, et quand on déduit l’annuité d’emprunt il reste environ 70000 € soit 5800 €/mois.
Si les deux termes s’additionnent vous êtes à 9800 €/mois, quasiment 10000 €.

Vous envisagez de vendre tout ou partie de l’immeuble pour "augmenter votre train de vie".
Deux remarques :
1) je ne vois pas bien comment on peut avoir besoin d’augmenter son train de vie quand on gagne 10000 €/mois (mais je manque sans doute d’imagination à ce sujet, étant très peu dépensier).
2) déstocker de l’investissement pour financer du train de vie, ce n’est pas bon. Pour être rentier il faut percevoir les revenus mais ne pas entamer le capital.

A mon avis, la saine pratique consiste à :
- financer le train de vie sur les revenus récurrents et non pas sur le déstockage du capital
- financer les investissements que vous souhaitez faire, soit sur le revenu récurrent (quitte à répartir ces investissements dans le temps, ça laisse le temps de bien réfléchir et bien optimiser chaque investissement), soit comme suggéré par kiwijuice, en empruntant avec un prêt garanti par l’immeuble.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2023 11h37)


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#10 18/04/2023 20h42

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kiwijuice a écrit :

Vous ne nous dites pas ce que vous faites avec le résultat net de cet immeuble.
C’est épargné ? C’est pour votre train de vie?
Y a -t-il un surplus, si oui, que faites-vous avec ?

200k investis dans projets immédiats
Reste placé.
Augmentation du train de vie.

kiwijuice a écrit :

Vous pourriez augmenter légèrement votre LTV avec un prêt Lombard.

Super, je ne connaissais pas le nom de ce mécanisme. C’est pour cette raison que je cherche à m’entourer de CGPi (en plus des bons conseils de ce forum wink ) Le bien est au Luxembourg et mes 2 projets à très court terme sont en France.
Le LTV est bas parce que la valeur du bien à augmenté fortement.

Merci kiwijuice votre analyse est pertinente.

@Bernard2K:
Ce sont des ordres de grandeur, 5500€/mois de revenus sur cet immeuble pour 4500€ de train de vie.
Le destockage, pourquoi pas, je ne vais pas vivre indéfiniment, et aussi, parti comme ça l’est mes investissements dans les nouveau projets vont rapidement restocker de l’investissement. Quand au train de vie, oui ça va vite…

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