Ares [74] : étude de cas immobilier (Studio ou T1 : c'est parti pour la rénovation !)

bonjour,

même cas que vous en terme d’imposition sur Genève.
Détail qui peut avoir son importance ? faites vous une déclaration en Quasi resident ? Si oui, au moins 90% des revenus mondiaux doivent être imposables en Suisse donc à bien calculer.

Olivier

Bonjour

Mon point de vue :

Coup de main de la famille et gestion des locataires fait rarement bon ménage. Un locataire doit savoir avec qui il traite, une agence ou le propriétaire, sinon les problèmes entre le trio familles locataire et vous propriétaire peut être un cocktail explosif dans une activité qui n’a pas besoin de se rajouter des problématiques.

Ensuite beaucoup de réponses "je ne sais pas", l’investissement demande d’être méticuleux
Beaucoup de choses paraissent dérisoires à la lecture de votre étude de cas mais ne l’est clairement pas.
Les charges de copro tout d’abord, je ne les vois pas. La PNO ensuite, la CFE. Je m’arrête la mais vous devez peaufiner vos devoirs.

Donc effectivement en l’état la rentabilité est faible, d’autant plus si vous ajouter les charges manquantes dans votre étude, vous tomberez en dessous des 5% brut.

Maintenant que je n’ai pas été très sympa, les 2 points positifs si nous sommes bien dans une des 2 ou 3 villes que j’imagine et hors cartier mal réputés.

- Le prix n’est pas cher
- Votre loyer est clairement sous évalué (vous pouvez l’augmenter de 200€)

Donc votre rentabilité sera plus élevée que vous ne le pensez, sous réserve que je sois dans le secteur que j’imagine à travers votre lecture.

Ares a écrit :

(je ne sais pas si je vais prendre une PNO)

C’est obligatoire

Ok pour le PNO

Dans la ville où je suis si.
Et je n’ai pas envie d’acheter à Annemasse… mais on pourra en parler !

Par contre une question importante, est-ce que vous passeriez par un courtier pour ce montant ?

Oui tout à fait une banque française, je suis déjà en contact avec eux, j’attends le compromis.

Pour les démarches oui je trouve c’est correct, 3000€ c’est pas mal de temps !

Concernant les travaux l’objectif c’est de faire les travaux. J’aime bien ça. C’est presque si j’achète JUSTE pour faire les travaux…

Oui je pense que ce n’est pas risqué comme plan dans le coin, tant que la montagne reste attractive, et qu’il y a un lien avec la Suisse.

Bonjour,

pour la problématique de savoir s’il faut monter l’apport perso pour diminuer le montant des mensualités, il faut voir à quel taux vous allez rembourser et si oui ou non vous pourriez placer le montant de cet apport à un taux supérieur à celui du prêt bancaire.

En tout cas ce serait mon raisonnement en mode rapide.

Olivier

@pogman
C’est une idée, sachant que, une part de la plus value se fait sur le loyer, et l’autre sur l’évolution du prix du bien.
De plus, l’idée c’est aussi de diversifier.
Je suis 100% Actions + Cash aujourd’hui.
J’aimerai bien avoir une poche pierre/Immobilier. C’est vraiment pour sécuriser une partie de l’épargne sous une autre forme. Et aussi faire un prêt. Et faire des travaux moi-même.

@Bernard2K
En lisant entre les lignes, c’est votre métier d’acheter/rénover ?

En fait je me pose la question pour la location aussi… car cet appart ne pourra pas rester une résidence principale trop longtemps étant donné sa taille…

J’ai du cash/investissement en bourse.

Si le loyer ne rembourse pas le prêt… ça me fera tous les mois une perte à gérer. Si je place le cash maintenant, c’est transparent. Cela me facilite la vie après.
C’est pas le meilleur investissement, mais comme je disais plus haut c’est plutôt un transfert cash->pierre.

Je vais effectivement faire les travaux moi-même, avec un budget de l’ordre de 10k. Je pense être large. Mais j’ai le droit de me tromper, l’appartement faisant 27m2, cela ne va pas aller très loin…

4% c’est un taux bas ?

En fait mon LDD et Livret A son voué à finir sur un ETF World… et ça fait longtemps que ça devrait être le cas… On n’a pas besoin de 30k€ d’épargne de précaution en France selon moi.

Je n’arrive pas à voir quel est l’optimum dans toute cette histoire.

Je me suis amuse a faire le calcul suivant pour clarifier l’exemple:

Emrpunter 15 000 de plus  ou garder le cash en reserve.
Les hypotheses:
Emprunt  a 4% sur 20 ans, 15 000 euros, mensualite = 92 Euros
Livret A remunere a 3%
PEA a 6% de rendement moyen sur le long terme

Contrainte: Le cash doit etre disponnible a tout moment pour pouvoir saisir une autre opportunite.

Jour 1: Vous deposez 14 999€ sur le livret A a 3% et  ouverture d’un PEA avec 1€ pour fixer la date d’ouverture..
Pendnat 5 annee vous prelevez 92€ mensuellement sur le livret A,
Annee 5 le livret A sera a 11350,83 euros

Le PEA ayant 5 ans vous pouvez transferer vos fond  (11350,83€) dessus avec une hypothese de rendement annualise de 6% et une ponction mensuelle toujours de 92euros par mois..
Votre PEA atteindra 0 au bout de 19ans et 11 mois. (resultat final -32 euros)

Autrement dit le coup du cash est de 0.13€ par mois pour avoir 15 000€ de liquidite. 

Note:
Le taux du Livret A devrait suivre le taux d’emprunt, si les taux baissent a 2% le livret A passera probablement a 1% mais il sera possible de renegocier l’emprunt.

second scenario:
Le cash n’a pas besoin d’etre  integralement disponnible, il faut pouvoir prelever 92euros par mois dessus.
Nous allons de ce fait repartir des l’annee 1 differment le Livret A et le PEA:
Annee 1 Livret A 5208 euros a  3% / PEA: 9792€ a 6%
Annee 1 a 5 on preleve uniquement dans dans le livret A, il atteint 0 a la fin de la 5eme annee.
Le PEA n’a pas ete touche il est passe de 9792€ a 13104€
On commence a y prelever mensuellement 92 euros.
Annee 20 il reste sur le PEA 4166.7 euros

Emprunter 15000€ vous a fait perdre 4166 euros dans ce second scenario.

Merci de corriger mes erreures s’il y en a, le calcul exacte est a votre avantage car pour simplifier mes  calculs j’ai fais des prelevement annuels en debut de periode qui penalisent les rendements par rapprot aux prelevements mensuels.

Dernière modification par JeromeLMNP (11/06/2024 10h27)

Ares, le 10/06/2024 a écrit :

J’ai du cash/investissement en bourse.

Je ne pouvais pas le deviner quand vous écrivez :

Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) NON

4% c’est un taux bas ?

Oui. Pendant une bonne partie des années 1970 et  années 1980, on était >10%. Jusque vers 2002 on était > 5 %. Plus près de nous, entre 2009 et 2012, on était dans les 4 à 5 %. Il n’y a que la décennie récente qui nous a habitué à des taux inférieurs à 4 %, mais historiquement 4 % est un taux plutôt bas.

De toute façon, on est à toujours à un taux bas, potentiellement :
- si les taux continuent à monter, on sera content d’avoir 4% à taux fixe.
- si les taux baissent, on fera un rachat de crédit pour profiter des taux plus bas.

Les prêts à taux fixes ont, en pratique, un effet cliquet protégeant de la montée des taux mais permettant de profiter des baisses. C’est une spécificité française dont il faut profiter. Seuls les gens qui ont la flemme de faire un rachat pour profiter de la baisse ne tirent pas avantage de ce dispositif.

On n’a pas besoin de 30k€ d’épargne de précaution en France selon moi.

Bien sûr que si. Vous avez l’illusion de la toute puissance typiques des jeunes, et plus spécifiquement des jeunes hommes. Vous avez un bon travail, qui paie bien, et vous avez l’impression que rien ne peut l’arrêter. La prochaine fois que vous irez dans la rue ou dans le métro, regardez mieux les SDF autour de vous : ils ont presque tous été jeunes, en bonne santé et avec un emploi, à un moment. Regardez aussi les commissions de surendettement, regardez les ventes sur saisie. Regardez les prisons. Regardez les hôpitaux. Regardez les centres de rééducation des blessés de la route. Les spirales infernales qui ont mené ces gens à ces endroits existent bel et bien, et elles y entraînent un paquet de gens. Il serait présomptueux de s’affirmer 100% à l’abri.

L’épargne de précaution contribue à se protéger des engrenages qui mènent à ces endroits.

Cela dit, je suis d’accord que n’importe quelle forme d’épargne rapidement mobilisable convient : CTO, PEA, AV… Pas besoin que ça soit sur des livrets défiscalisés.
Outre votre "NON" majuscule, j’ai regardé sur votre présentation pour voir si vous aviez une telle épargne mais, par une lecture rapide, j’ai été incapable de voir des montants à ce sujet. En l’absence d’informations, j’en ai déduit que vous n’en aviez pas, ou pas suffisamment.

Pour faciliter les lectures de vos messages, il faudrait penser à faire en sorte que votre fil de présentation dresse un profil plus clair et lisible, et il faudrait répondre autre chose que "NON" à la question : épargne de précaution, puisque vous en avez en fait.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2024 11h32)

Bernard2K a écrit :

Bien sûr que si. Vous avez l’illusion de la toute puissance typiques des jeunes, et plus spécifiquement des jeunes hommes.

Allez voir Mister Money Mustache, quand on est frugal, ça va relativement vite.

@Jerome,
Non mon choix n’est pas fait, mais ça m’aide d’en discuter. De comprendre les pour et les contre.
Plus je mets d’apports, moins j’utilise l’effet de levier.
Mais en même temps je souhaite sécurisé de l’argent sous une forme immobilière.
Je cherche un compromis entre les deux.

Je note pour l’effet cliquet.

Je pense qu’il y a un optimum entre la durée de l’emprunt, l’apport, le taux.
Une durée longue pose problème car on ne rembourse pas le capital rapidement.
Peut-être un seuil intéressant c’est quand on rembourse au moins la moitié du capital, cela permettant de déterminer la durée du taux. C’est une idée comme ça.

J’ai trouvé la réponse

Dernière modification par Ares (24/06/2024 16h18)