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#1 14/11/2023 21h42

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VOTRE PROFIL

- CDI, 30 ans, TMI 30% revenu annuel 35k net avant IR. Proprio de ma RP à crédit sur 20 ans depuis juillet 2019 acheté 175k FDN et tous frais annexes inclus (estimation meilleurs agents à 192k net vendeur).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Correcte
- Fiscales : Très bonne (je suis juriste et le droit fiscal est un de mes domaines, à titre secondaire, de spécialité)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Néant
- Sociales : Correcte
- Temps disponible : Soir et week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement studio 20m2 loi Carrez + mezzanine. Il y a aussi une cave (HSP < 1m80), dont l’accès se fait en sous-sol du studio par une trappe et il y a une cour privative de 5m2
- Défauts à signaler : appart très sombre qui rebute les candidats investisseurs qui visitent. Aussi l’occupant en place (étudiant) est, d’après l’AI, jugé bordélique. En tout cas il paie rubis sur ongle en prélèvement auto via sa mère qui en est garant (profil GLI compatible).
- Année de construction : Ancien.
- Étage : RDC avec accès propre, il y a juste un voisin au-dessus qui a un duplex avec sa propre entrée.
- Vendu loué en bail meublé.
- La notion de copropriété est réduite à sa plus simple expression. Aucune partie commune, chaque logement a sa propre entrée et ses propres installations. Y a que les fondations de commun en somme ! Historiquement ça a toujours appartenu à la même personne jusqu’au vendeur actuel qui a établi un état descriptif de division en amont de la vente. Aucune charge de copropriété.
- DPE E.

LOCALISATION DU BIEN

- Une préfecture dans la moitié Est du pays
- Centre-ville
- Dynamisme économique tout à fait correcte, ville universitaire.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Possible.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire. Affiché au départ en février dernier à 79k, une première baisse à 72k puis une seconde baisse à 67k en aout.
J’ai fait hier une proposition à 57 500e soit grosso modo 64 500e FDN, frais de dossier et de garantie inclus.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé. 360e à ce jour mais il pourra être revalorisé dans le respect de l’IRL en février donc vraisemblablement avant l’achat effectif (disons 370e)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%). On peut partir sur cette base.
- Gestion directe

- Pas de travaux immédiat
- Travaux d’ici 5-10 ans pour monter le DPE à voir le dosage qui sera le plus rentable. Isolation du plancher bas par rapport à la cave comme marge de progression la plus évidente. Le remplacement des portes et le changement de VMC peuvent aussi être étudiés dans une moindre mesure. Sinon il y a la sacro-sainte PAC.

- Le vendeur payait la taxe foncière pour tout l’immeuble donc l’agence n’a pas pu me donner le prix exact du studio mais en recoupant on doit etre dans les 350e.

- Rentabilité brute : (370e x 12) / 64 500 x 100 = 6.88 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 6500e
- Ma banque Caisse d’Epargne chez qui j’ai le crédit de ma RP m’a fait une simulation sur la base d’un taux de 4.58 % hors assurance sur 20 ans, j’aimerais pouvoir baisser légèrement ce taux. Sans forcément néanmoins changer de banque car elle tient compte de 90% du loyer ce qui gonfle la capacité d’emprunt. Vu ce mode de calcul favorable je me dis à tort ou à raison que c’est prometteur de rester fidèle à cette banque pour l’avenir.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

Je maitrise pas tous les paramètres du cash flow mais il est clair que ce sera au moins légèrement négatif même en excluant l’apport.

En somme un bien atypique car très sombre mais dans la ville en question un studio en centre-ville avec un DPE autre que F-G y a pas à ce prix. En plus la mezzanine permet un vrai coin nuit même si elle n’est pas praticable debout. Le RDC me semble compenser par la configuration "studio de ville", la cour privative a le mérite d’exister et le fait que le studio se trouve sur une impasse. La cave j’ai du mal à cerner c’est autant une contrainte à gérer qu’un potentiel néanmoins limité par sa faible hauteur sous plafond et sa difficulté d’accès (j’aurais du chercher à accéder plus en détail et pas juste la regarder depuis le RDC).
Le fait de ne pas avoir une copropriété à se coltiner me semble un atout de poids pour des travaux.
En parallèle de la rentabilité, mon pari est que ce bien, contrairement à un studio ordinaire, pourrait avoir un candidat à l’achat comme RP car il est habitable par un jeune couple sans trop le sou voulant vivre en centre-ville.

Néanmoins force est de constater que le bien n’est pas très liquide vu le délai de vente et les visites qui se sont succédées sans offre.

Aussi le cashflow me fait peur quand je vois à quel point à la lecture du forum sans cashflow positif ou au moins strictement équivalent point de salut. Or avec la hausse des taux d’intéret l’équation est plus compliquée encore qu’auparavant.

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 14/11/2023 23h46

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La renta brute me semble correcte pour un centre-ville de préfecture. Il devient difficile d’aller chercher du 10%..

Avez-vous une idée des charges de copropriété ? Sur un appartement de cette taille, cela peut vite grever les gains. Notamment s’il y a des travaux de copropriété à venir.

Dans le même ordre d’idée : qui dit LMNP, dit charges comptables et/ou CFE. J’ai moins d’expérience sur le sujet, mais ça me semble important.

Pour finir, savez-vous pourquoi le propriétaire actuel vend-il ?

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#3 15/11/2023 00h16

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Tlsnte, le 14/11/2023 a écrit :

Il devient difficile d’aller chercher du 10%.

J’ai tendance à penser l’inverse, en tout cas sur ce que j’observe de mon côté.

En 2020/2022, quand l’immobilier était au plus haut et les taux au plus bas, il n’était pas complètement aisé d’aller chercher du 10% brut (à comparer avec le taux des crédits à 1%, celui du livret A à 0,5% et une inflation très basse).

En fin 2023, l’immobilier a pris un sérieux coup, les acheteurs solvables sont de plus en plus rares, et il devient beaucoup plus facile de faire une bonne affaire, si on est solide financièrement. Et les loyers augmentent, du fait de la raréfaction de l’offre locative. Mécaniquement, aller chercher du 10% bruts sera beaucoup plus facile qu’en 2020/2022. Mais c’est à comparer avec le taux des crédits à 4%, celui du livret A à 3% et une inflation élevé).

Sur cette étude de cas, je trouve que 6,88% brut ne sont pas suffisants en fin 2023 pour rentrer dans ses frais. Je serais intéressé par un calcul précis de cash-flow, qu’il faudra de toute façon faire, mais on devrait être sur un cash-flow assez négatif. Cela n’enlève pas les qualités que peut avoir cet appartement.

Dernière modification par Plutarque (15/11/2023 00h19)


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#4 15/11/2023 02h48

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Tlsnte : il n’y a pas de charges de copropriété (voir avant-dernier tiret de la rubrique "caractéristiques du bien"). L’AI a quand même fait allusion à l’assurance de la copro dont j’ignore quel peut être le montant (logiquement je paierai 28% de l’assurance en question, si tant est qu’elle a été souscrite par le vendeur ou par l’acquéreur du duplex du dessus puisqu’il a déjà réussi à vendre cet appart)
De ce que j’ai compris il y a exonération totale de CFE quand le chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 euros ce qui sera ma situation.
Pour la comptabilité est-il illusoire de se débrouiller seul ? J’ai été prudent en mettant juste "correcte" en compta mais étudiant j’étais à l’aise avec la compta et c’est le genre de choses pour lequel j’ai l’appétence pour monter en compétences. Mais j’avoue ne pas forcément mesurer le degré de complexité des obligations déclaratives.

La personne vend car elle quitte la France et retourne dans son pays d’origine.

Plutarque : je précise d’emblée que le bien se situe en zone tendue ce qui complique en toute rigueur l’inflation des loyers entre deux locataires compte tenu des contraintes légales sauf à entreprendre des travaux.

En essayant de faire un calcul à la louche (difficile de faire à l’euro près car je peux pas connaître à l’euro près tous les paramètres) je table sur un cashflow négatif de maximum 50e par mois (étant entendu que l’apport réduit "artificiellement" ce cashflow négatif). La mensualité de crédit devrait coincider avec le montant du loyer, et donc les charges (taxe foncière, assurance emprunteur, PNO, GLI…) seront supportées par mon activité principale. Le principal levier d’amélioration du cashflow serait une renégociation de crédit à moyen terme en cas de baisse des taux d’intérêt, car les intérêts d’emprunt plombent pas mal le cashflow.

Je me demande si j’aurais pas pu être plus ambitieux dans la négo… cela dit ça fait 2-3 mois que je suis en veille active dans les deux zones restreintes que je convoite (je veux privilégier des coins dont j’ai un minimum de connaissances concrètes et rendant possible une gestion en direct), sauf à chercher des biens à rénover la rentabilité même dans celle des deux la moins attractive (une sous-préfecture sans tension locative et à la clientèle moyenne moins solvable que la ville où se trouve le bien objet du fil) je vois rien qui peut aller ou même simplement s’approcher à du 10% brut sauf à tenter des négociations de fou furieux.
Dans la ville du bien objet du fil ça voudrait dire pour des T1 faire des propositions à 40 000 euros à peine (et encore avec les FDN proportionnellement élévés sur cette fourchette de prix et les frais annexes on serait plus sur du 9,5%) ce qui me paraît surréaliste, a fortiori pour un bien correctement situé pour la population étudiante et sans travaux immédiat, sauf à être un tenant du grand krach immobilier.

Dernière modification par Purito (15/11/2023 03h13)

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#5 15/11/2023 05h54

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Le vendeur est propriétaire de l’immeuble apparemment,  c’est logique qu’il n’y ait pas de charges de copropriété, par contre, s’il vend à la découpe, il doit constituer une copropriété avec règlement, syndic… et des charges vont apparaître tôt ou tard.

Il n’y a pas beaucoup de chiffres dans cette présentation. Le cash-flow sera négatif puisque la mensualité sera égale au loyer (j’ai calculé 370€/mois hors assurance, vous etes d’accord?). Y a-t-il des charges dans le loyer que vous indiquez ? Eau? TEOM? Électricité des parties communes ?… Comment sont gérés les compteurs elec? Eau? Calculez votre cash-flow avec d’avantage de précision,  votre estimation me semble erronée.

Quelle est votre stratégie à moyen terme ? Souhaitez vous acheter d’autres biens? Si oui, tenez compte de la CFE dans votre étude (50%).

Que dit le DPE? Les diagnostics ? 

L’AI vous indique que le locataire est bordélique, qu’en pensez-vous ? Avez-vous visité le bien?

Je suis un peu surpris qu’un vendeur baisse de 30% son prix en 6 mois. Avez-vous une estimation du prix marché?

Il y a beaucoup de zones d’ombre dans votre étude de cas. Et la rentabilité est très insuffisante pour que ce soit une bonne affaire.


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#6 15/11/2023 08h03

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Bonjour,
J’ai pour ma part toujours la même réticence liée au manque de qualité du bien.

Une question majeure à se poser en matière locative est la liquidité (facilité de revente) mais aussi la facilité en terme de gestion. Je sais qu’acheter des bien  décotés avec un gros défaut est une recette mais encore faut-il qu’il y ait à côté de vrais atouts.

Je crois toujours qu’il ne faut pas acheter un prix mais une qualité qui facilitera très grandement la gestion ultérieure mais aussi et surtout qui permettra de s’inscrire plus facilement dans le long terme.

Dernière modification par Range19 (15/11/2023 13h36)

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#7 15/11/2023 08h16

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Lachignolecorse : J’ai un état descriptif de division mais pas de règlement de coproprieté à ma connaissance. Il n’y a pas de syndic professionnel.

Les compteurs d’eau et électricté sont individuels. Il n’y a pas de parties communes les deux appartements ont leur propre accès, d’où le fait que je dis que la seule partie commune ce sont les fondations en somme. Je ne connais pas le montant de la TEOM mais il s’agit d’une charge récupérable légalement independamment d’une provision pour charges (il n’y a pas de provision pour charges en l’absence de charges locatives récupérables hors TEOM)

J’ai dit qu’on est sur du DPE E. Le principal problème est le plancher bas qui n’est pas isolé par rapport à la cave juste en-dessous.

Ayant visité je trouve que le coté bordélique est surestimé, j’ai vu pire ! J’ai pu creuser le profil de l’occupant ça m’a l’air d’un étudiant ordinaire, et plutot conciliant car il laisse son studio être visité sans chichi, je ne suis pas inquiet sur ce point.

Connaitre le prix du marché à l’instant T est toujours difficile, mais il est estimé sur meilleursagents en renseignant le plus fidèlement possible à 62 500e.

Dernière modification par Purito (15/11/2023 08h20)

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#8 15/11/2023 08h20

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Si l’immeuble appartient au même propriétaire pourquoi il ne vend que ce studio au RDC sombre ?

Si un seul propriétaire alors l’eau est très probablement distribué sous forme de compteur divisionnaire avec un compteur général payé par le propriétaire avec ventilation des consommations …
Source de problèmes ….

La rentabilité est insuffisante car sans parler de cash flow positif , avec une mauvaise rentabilité sur un premier achat , c’est se bloquer pour d’autres achats futurs.

En RDC , le DPE est forcement mauvais donc problème pour louer à terme

Pour moi , à ne pas prendre


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#9 15/11/2023 08h26

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Philippe30 : Le vendeur vend les deux apparts et a déja vendu celui du dessus. C’est le dernier qui lui reste.

Les installations sont indépendantes donc je crois pas que ce soit le mécanisme que vous décrivez.

Peut-être n’avez-vous pas vu dans le flot d’informations le DPE est E est il y a des marges de progression pour le faire monter d’ici 5-10 ans.

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#10 15/11/2023 09h50

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Personnellement, en RDC donnant sur une cave par une trappe, je serais surtout inquiet sur l’humidité. Ca fait 3 semaines qu’il pleut un peu partout en France, c’est donc le bon moment pour faire une contre-visite, si possible en présence du locataire, et de lui poser des questions sur ce sujet. Bien sûr, visiter la cave attentivement (avec une lampe, poser la main sur les parois pour sentir l’humidité, etc) poser la question à l’étudiant de son usage de la cave ; s’il ne l’utilise pas, pourquoi.
Une cave humide, c’est bon pour les fromages et le vin, mais c’est à peu près tout ! wink
C’est typiquement le genre de bien qui est très joli quand il vient d’être refait, mais beaucoup moins joli 5 à 10 ans après…

Vous parlez de logements les uns au-dessus des autres : ils ont donc en commun :
- le terrain
- les fondations
- les murs et les planchers (dans une copro, tout le gros oeuvre est commun)
- la toiture
- au moins une partie des réseaux.

En disant "seulement les fondations en commun", vous montrez que vous n’avez pas bien compris le fonctionnement d’une copropriété.

De même, vous dites : pas de règlement de copropriété. Or, il y a forcément un tel règlement. C’est encore un projet lorsque tout appartient encore au même vendeur, et ce projet est annexé au compromis puis à l’acte authentique (car il dit comment la copropriété va vivre à l’avenir, c’est donc une caractéristique essentielle du bien vendu) ; puis il devient le règlement en vigueur dès que l’acte authentique de la première vente est signé, puisqu’il y a alors au moins deux propriétaires distincts. Et du coup, il devrait y avoir nomination d’un syndic (bénévole très probablement).
Cela dit : il me vient un doute : est-ce que le notaire aurait pu accepter d’instrumenter une vente en constatant la carence de règlement ? Est-ce que l’argument du vendeur aurait pu être "ainsi, les deux acquéreurs établiront le règlement qui leur convient ; moi je n’ai pas à intervenir à ce sujet puisque je ne serai plus propriétaire ?". A vérifier auprès d’un notaire. Mais, il me semble plus probable que c’est l’AI qui n’a pas compris et qui prétend à tort qu’il n’y a pas de règlement.

En achetant un appartement dans une copropriété, vous devenez "actionnaire" dans un bien commun. C’est très similaire à une association loi 1901 ou une société. Le règlement d’une copropriété est le contrat collectif, comme les statuts le sont pour une association ou une société. Adhérer à une telle société sans lire le contrat collectif, et sans rencontrer l’autre co-actionnaire, ça s’appelle s’engager à l’aveugle.

Une toute petite copropriété qui commence mal ("pas de règlement" paraît-il, seulement deux copropriétaires), c’est une source d’ennuis possibles.

En tant que juriste, vous ne devez pas laisser de tels sujets sans les approfondir. La copropriété, son fonctionnement, et ses maux, c’est un grand classique du droit appliqué à l’immobilier. Documentez vous, apprenez.

Je serais assez comme Range19 : tant qu’à avoir un cashflow négatif, autant investir dans des biens plus patrimoniaux, qui ne comportent pas un défaut impossible à corriger.

Cela dit, vous pouvez commencer par celui-là, ça sera formateur. Pour une mise de seulement 67000 €, vous allez prendre un cours accéléré d’investissement locatif. Quand vous en aurez marre des défauts de ce bien, vous saurez pourquoi vous rechercherez, comme second bien, quelque chose de plus qualitatif. wink

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2023 09h58)


Les vacances sont finies, au travail !

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#11 15/11/2023 10h30

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Bernard2k : merci pour ce message. En dépit de ma qualité de juriste j’évolue dans des branches éloignés du droit de la copropriété pour lequel j’admets avoir des lacunes, même si je suis conscient qu’outre les fondations le gros oeuvre est aussi commun. En disant pas de partie commune je veux dire par là pas d’équipements collectifs d’une copropriété plus ou moins générateurs de charges de fonctionnement.

Vu mon faible budget c’est compliqué d’avoir accès à des biens "qualitatifs", étant entendu que les biens à haut rendement (donc ceux permettant un cashflow neutre ou positif) sont justement pour une raison ou pour une autre pas les plus qualitatifs. Aussi pour un premier investissement je me dis qu’une petite mise de départ est plus prudent, car même si on est du sur cashflow négatif ça reste modeste le 50e par mois est réaliste, et qu’il peut raisonnablement diminuer rien que par une renégociation du crédit en cas de baisse des taux d’intérêts à moyen terme. Aussi, parallèlement il est à noter que je suis dans une trajectoire salariale ascendante même si j’en conviens qu’un bon investissement locatif n’est pas censé être "subventionné" par le travail salarié.

J’ai fait une offre d’achat lundi, mais je commence à me demander s’il faudrait pas que je me rétracte et attendre un bien plus conventionnel (mais niveau rentabilité brute quand je vois le marché pas simple du tout d’atteindre le même niveau sauf à réussir un gros coup de négo). Aussi le fait que ce bien soit vendu loué en meublé est de mon point de vue un atout à ne pas négliger d’un point de vue fiscal et mise en place du statut LMNP (le mobilier est déjà en place).
Pour ma RP j’ai agi en mode fonceur (en 2019 dans mon coin pour un bien cohérent niveau qualité/prix c’était difficile de faire autrement) et je peux dire 4 ans plus tard que ça m’a réussi (même si ça n’a pas la rentabilité brute d’un investissement locatif réussi, l’équilibre rentabilité/patrimonial/confort de vie est satisfaisant), donc je me suis dit que pour cet investissement la même posture serait plus appropriée qu’attendre un mouton à 5 pattes qui potentiellement n’arriverait jamais vu mes exigences en terme d’emplacement et d’absence de travaux immédiat.

Dernière modification par Purito (15/11/2023 10h52)

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#12 15/11/2023 13h53

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Pour vous aider à prendre une décision…
Mon petit doigt me dit que des biens vont arriver sur le marché, biens qui acteront  une baisse de prétentions des vendeurs, sous la pression des pros et du marché.

La ville où j’investis depuis de nombreuses années a connu une belle envolée des prix depuis 2019.

Je viens de faire évaluer un T2 occupé de 38m² , agréable, lumineux, avec cave + garage, dans un immeuble de grand standing de la fin des années 80, bon emplacement, certes avec des charges de copro, loyer sous estimé à 381 € par mois + 60 de charges (devrait plutôt être à mini 440 + 60).
Verdict : entre 65 et 70 K€ net vendeur soit 15% de moins qu’il y a un an !

Je ne suis pas obligé de vendre, je peux aussi le faire sans agence pour améliorer mon net vendeur, mais ce ne sera pas le cas de tout le monde…

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#13 15/11/2023 14h09

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Purito a écrit :

En disant pas de partie commune je veux dire par là pas d’équipements collectifs d’une copropriété plus ou moins générateurs de charges de fonctionnement

OK, pas d’ascenseur, pas de ménage de la cage d’escalier. Encore faut-il en être totalement sûr. Par exemple, n’y a -t-il pas des points lumineux sur des parties communes ou extérieures ?

Pas de charges ne veut pas dire pas d’ennuis. Exemple pris totalement au hasard : le plancher entre la cave et votre appartement flue et menace ruine (peut-être l’humidité émanant de la cave n’y est pas étranger. N’y avait-il pas des soupirails à une époque qui ventilaient la cave ? Pourquoi ont-ils été bouchés ? Etc). S’agissant d’une structure, c’est à la copro de payer. Mais, comme vous êtes le seul à en pâtir, l’autre copropriétaire n’a pas du tout envie de payer les travaux de "votre" plancher. Dans une copro à deux, bon courage !
Réciproquement : il pleut dans l’appartement du dessus. Il est urgent de refaire la toiture. Mais il ne pleut pas chez vous, en tout cas pas encore. Avez-vous envie de la payer "sa" toiture ?

Purito a écrit :

les biens à haut rendement (donc ceux permettant un cashflow neutre ou positif) sont justement pour une raison ou pour une autre pas les plus qualitatifs.

La raison tient en une phrase de 5 mots : le rendement rémunère le risque.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2023 17h41)


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#14 15/11/2023 17h29

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Aussi le fait que ce bien soit vendu loué en meublé est de mon point de vue un atout à ne pas négliger d’un point de vue fiscal et mise en place du statut LMNP (le mobilier est déjà en place).

Un seul bien en LMNP induit un coût comptable important ( environ 1.000 € annuel )

Tant mieux si les compteurs d’eau sont nominatifs

Dans ce bâtiment , comment est alimenté l’électricité des parties communes , de l’antenne TV ?

Est ce qu’il y a un compteur séparé ?

Sinon c’est pris sur un appartement , belle pagaille en perspective …

Prenez le temps de chercher , la précipitation sur ce type de bien boulet sera source d’ennuis

Pensez à chercher un bien en étage avec des travaux , prix moindre , travaux déductibles

Les RDC sont une plaie en terme de sécurité , d’humidité , de bruit


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#15 15/11/2023 19h55

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Je suis prêt pour monter en compétences pour gérer seul la compta d’un bien en LMNP.

Comme pour l’eau le compteur d’électricité est séparé, et il n’y a pas de gaz. En la matière l’AI a été transparente lors de la visite et m’a tout montré. Pour l’antenne TV j’avoue ne pas savoir l’alimentation.

Je suis plutôt un anti-RDC normalement pour les apparts mais sur un immeuble à 2 apparts avec chacun une entrée séparée, et dans une impasse en retrait de la circulation, et avec l’existence d’une cour privative toute cette configuration me semble de nature à changer la donne.

N’étant pas branché travaux je souhaite acquérir un bien louable de suite, n’étant cependant pas fermé à des projets de travaux dans un horizon plus 5-10 ans. En tout état de cause dans les villes en question je n’ai pas vu de bien prometteurs moyennant travaux ayant de décote suffisamment intéressantes pour que ça en vaille le coup (voire tout simplement qui entre dans mon petit budget). Ca va faire 3 mois que je suis en veille active dans deux zones et franchement le bien objet de ce fil m’a semblé le meilleur plan eu égard à mes critères. J’entends que la bonne affaire peut prendre plus de temps encore pour la trouver mais avec un budget hors FDN à 60k dans la ville en question on a que des studios minus à DPE F-G ou un bien atypique comme celui-ci. Dans l’autre sous-préfecture c’est un peu mieux mais cette ville-là n’ayant aucune tension locative on n’est pas sur des biens d’un standing qui surnage la masse de biens disponibles.

Je viens d’avoir une idée : faire appel à un expert en contre-visite. J’ai fait un devis sur un site (check-my house sans chercher à faire de pub) ça me couterait 510 €.
Qu’en pensez-vous ? Bonne idée ou c’est du bidon ce genre de services ? Possible d’avoir moins cher ? Ca me permettrait d’avoir un oeil professionnel, à défaut d’avoir un proche suffisamment calé. Et je me rétracterai sans regret s’il y a un loup (autre que le manque de lumière naturelle).

Outre demander à l’AI ce qu’il en est vraiment à propos du règlement de copropriété, je pense que j’ai besoin d’avoir vraiment les idées au clair (en plus des points de vigilance technico-techniques auxquels vous faites allusion) :
- Le dosage de travaux à faire pour augmenter le DPE (isoler le plancher bas suffira-t-il pour le monter en D ? Quoi faire d’autre si ça ne suffit pas ? Le DPE est plutôt mal foutu sur l’impact précis de chaque préconisation).
- L’état de la cave et les perspectives de valorisation, en tenant compte de sa nécessaire isolation qui réduirait sa hauteur sous plafond déjà inférieure à 1m80. Cette cave je l’ai juste regardé en surplomb de la trappe d’accès, y avait un escabeau et quelques bricoles stockées.

Si les points d’inquiétude sont levés, je pense que le bien peut être une opération correcte pour une première tentative au prix que je propose (même si je me demanderai si je ne pouvais pas être plus ambitieux encore sur la négo), et tant pis pour le cashflow négatif qui reste modeste à maximum 50e par mois et spéculer sur une baisse à moyen terme des taux d’intérêts. Au niveau de taux où on est même un retour à des taux simplement de 2-3% rendrait une renégociation de crédit intéressante sur la diminution de mensualités.

Dernière modification par Purito (15/11/2023 20h02)

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#16 15/11/2023 20h09

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Purito a écrit :

Si les points d’inquiétude sont levés, je pense que le bien peut être une opération correcte pour une première tentative au prix que je propose (même si je me demanderai si je ne pouvais pas être plus ambitieux encore sur la négo), et tant pis pour le cashflow négatif qui reste modeste à maximum 50e par mois et spéculer sur une baisse à moyen terme des taux d’intérêts. Au niveau de taux où on est même un retour à des taux simplement de 2-3% rendrait une renégociation de crédit intéressante sur la diminution de mensualités.

Pour ma part, j’insiste pour vous dire que vous ne pouvez pas vous lancer dans cette opération sans avoir fait un calcul du cash-flow. J’entends que certaines choses ne sont pas estimables de façon précise, mais vous devez absolument faire une projection.

Je pense que le cash-flow sera supérieur aux 50€ que vous annoncez un peu au doigt mouillé.

Ainsi, si vous souhaitez avancer, vous gagneriez à nous présenter ce calcul de manière détaillée. Et certains investisseurs chevronnés de ce forum pourront vous faire des remarques.


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#17 15/11/2023 20h20

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Et en plus, nous faisons les remarques gratuitement mais si vous préférez payer, libre à vous.

En plus du réglement de copro, demandez aussi les derniers compte-rendus d’AG, demandez aussi qui a souscrit les abonnements élec et eau (prop ou loc?). Faites votre demande par écrit.

Et comme repris dans la plupart des messages, présentez un calcul sérieux de cash-flow et rentabilité nette.


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#18 15/11/2023 20h25

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Note qui n’a rien à voir : je commençais à désespérer depuis quelques mois de ne plus voir d’études de cas "classiques" comme la vôtre sur le forum, preuve que de nombreux investisseurs ont mis en pause l’investissement locatif en ce moment.


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#19 15/11/2023 20h47

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Je m’y tente, ne m’en voulez pas si j’ai oublié des paramètres je ne suis encore que débutant. Déjà faut-il compter les travaux que je projette dans un horizon 5-10 ans en les lissant ? Ou bien ils ne comptent pas dans la mesure où peuvent augmenter la valeur du bien ? Il me semble que la norme soit (à tort ou à raison) de pas les compter.

Recettes :
Loyer : 370e

Dépenses :
Mensualité de crédit : 369e pour 58k emprunté à 4,58% (6 500e d’apport comme je table sur 64 500e de cout d’opération FDN et frais annexes inclus tels qu’il ressort de ma simulation de ma banque).
Taxe foncière déduction faite de la TEOM récupérable : de mémoire un avis de taxe foncière (je ne sais plus si c’était 2021 ou 2022) faisait état de 1150e pour tout l’immeuble. Si on prend 30% de ce montant, qu’on tient compte de la hausse mais qu’on enlève la TEOM on doit être disons à 30e par mois
Assurance PNO : 4-5e par mois de mémoire selon simulation Luko faite en début de semaine (je voulais le refaire maintenant mais le simulateur a un problème technique.
Assurance emprunteur : 3-4e par mois en moyenne selon simulation Luko (quand je l’ai fait pour mon crédit de la RP il y avait eu de mémoire une révision à la hausse moyenne d’un euro entre le montant simulé et celui officiellement proposé, mais on était sur un capital emprunté plus important). Je suis conscient que le montant sera plus élevé au début d’emprunt avant d’être dégressif.
Assurance GLI : 10e (2,5-3%)
CFE : 0e (exonération CA < 5 000 euros)
Impot sur le revenu : 0e (entre les frais annexes à passer en charge, les amortissements, les intérêts d’emprunt faramineux, et les travaux envisagés à moyen terme y a du déficit pour un moment)
Charges de copro : 0e.
Compta : 0e (je m’en charge)
Gestion locative : 0e (en direct)

Ca fait une cinquantaine d’euros de cash flow négatif (en excluant l’apport ce qui j’en conviens réduit "artificiellement" le cash flow négatif), avant que vous me trouvez d’autres charges que j’ai sans doute oublié smile

Dernière modification par Purito (15/11/2023 20h50)

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#20 15/11/2023 21h54

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Merci pour tous ces éléments, on y voit déjà beaucoup plus clair.

Bien entendu, on exclut complètement les travaux à moyen terme de ce calcul, puisque lorsque ces travaux seront faits vous partirez sur de nouveaux chiffres : il faudra bien sortir de votre poche le montant des travaux, même si vous les amortissez il reste une somme plus ou moins importante à payer le moment venu, ce qui peut être vu comme un cash-flow négatif.

Le problème pour moi de votre calcul est la fiscalité des revenus fonciers. Comme dit au-dessus, je ne tiens pas compte des travaux, je regarde le cash-flow de l’opération actuelle. Vous êtes parti sur un crédit de 20 ans. Avec l’amortissement, vous allez supprimer vos revenus fonciers pendant une bonne dizaine d’années. mais que se passe-t-il une fois ces 10 ans passés ? Le cash-flow devient très négatif !

Alors, oui, vous allez faire des travaux pour faire baisser votre imposition à ce moment-là, mais vous aurez mis la main à la poche de 50€ par mois pendant 10 ans, et vous allez devoir remettre la main à la poche pour les travaux.

Vous êtes également parti du principe d’une vacance locative égale à 0. C’est très optimiste !

Enfin, j’ajoute l’incertitude fiscale actuelle autour du LMNP, qui est menacé à très court terme. S’il faut basculer sur de la location nue, que devient le cash-flow ?

Dernière modification par Plutarque (15/11/2023 21h56)


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#21 15/11/2023 22h23

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Pour la CFE, vous depasserez les 5000€ dans 4 ans si les loyers continuent à augmenter de 3%.

Dans votre calcul, il manque à première vue :
- la vacance 370/24=15€
- les travaux courants : à estimer

Pour les travaux de rénovation que vous réaliserez plus tard, ce sera de votre poche, donc le cash-flow sera impacté à moyen terme.

Pour la fiscalité, vous devriez avoir un résultat positif dans 10 ans donc des impôts + ps à prendre en compte.


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#22 15/11/2023 22h23

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D’ici 10 ans que la fiscalité le rattrape il aura le temps d’arbitrer. Surtout  si entre temps, avec l’expérience, il trouve de meilleure projets sur lesquels investir, et alors que sa capacité d’emprunt n’est pas faramineuse.

S’agissant d’un « galop d’essai » sur un montant limité,  la rentabilité ne serait pas forcément le critère déterminant, en revanche la liquidité et le prix payé (inférieur au marché) sont importants.

Sinon sur les frais de compta il faut compter a minima quelques centaines d’euros pour un logiciel même en faisant soi même, ou alors cela doit prendre beaucoup de temps sur Excel et faire à la main la liasse fiscale. Au final je paye le même prix que certaines solutions low cost en ligne …

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#23 15/11/2023 22h28

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Il est vrai qu’une suppression du LMNP changerait pas mal le business plan - et pas que le mien au demeurant - mais une suppression pure et simple d’une niche fiscale créée en 1949 pour la location meublée longue durée me semble quand même qu’une hypothèse parmi d’autres.

Même si cette hypothèse ne peut pas être balayée d’une revers de main, quitte à penser aux aléas négatifs, il faut aussi penser aux aléas positifs. Quid de la renégociation du crédit en cas de retour de taux d’intérêt à 2-3%, ou même mieux à 1% ? Cela me semble, au moins pour un taux d’intérêt à 2-3% une donnée plus probable que la suppression du LMNP (évidemment l’un n’exclut pas l’autre) mais ce n’est que mon avis. Les intérêts d’emprunt sont si faramineux même sans prendre l’hypothèse la plus favorable et en tenant compte que les intérêts sont surchargés les premières années, une bonne vingtaine d’euros de cashflow en plus en cas de renégociation d’ici 3-5 ans.
Aussi plus banalement le loyer augmentera progressivement au fil des années (et des travaux permettrait de déplafonner la hausse). L’inflation étant, il me semble, plus conjoncturelle que structurelle l’IRL ne va pas faire des sauts de 3%/an bien longtemps. Le seuil d’assujettissement à la CFE c’est pas pour tout de suite.

Je pense que même au-delà de 10 ans l’imposition sera minime, entre les frais d’acquisition à faire passer en charge et les intérêts d’emprunt  ça va sacrément reporter le début des amortissements, sans compter les travaux à mi-parcours. Sans compter bien les évènements personnels qui pourrait faire descendre de TMI à un tel horizon (avec femme et enfants je descendrai vite de TMI smile )

C’est pas propre à mon projet, mais la quantité d’aléas susceptible de faire évoluer à la hausse ou à la baisse le cashflow fait que tout projet d’investissement locatif aussi travaillé soit-il comporte une part de spéculation à long terme. Je reconnais que la difficulté concernant mon propre projet étant que si on part d’une base négative, il faut pour "rattraper le retard" plus d’aléa positif que négatif.

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#24 15/11/2023 23h09

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En effet, les menaces sur le LMNP restent hypothétiques à ce jour, mais il est plus que probable que le LMNP ne demeure pas très longtemps dans sa forme actuelle. Pour certains projets, le danger est contenu (car il y a d’autres options), dans votre cas il me semble clair que cela mettrait complètement en question la viabilité de votre investissement. Ne pas en tenir compte serait très dangereux.

Je vous invite à relire mon dernier message et le dernier message de lachignolecorse, nous disons quasiment la même chose mot pour mot.

En fait, le problème est que vous partez de base d’un CF négatif de 50€, alors que vous n’avez inclus ni la vacance, ni la fiscalité qui viendra un jour (le crédit est sur 20 ans), ni les travaux d’entretien courant. Et ça, c’est si tout se passe bien.

Au moindre pépin, vous allez être en très grande difficulté, d’autant plus si vous prévoyez des "évènements personnels qui pourrait faire descendre de TMI", ce qui signifie une diminution de vos ressources.

Vous mettez en avant la renégociation du crédit comme un argument fort, mais là aussi d’une part c’est très hypothétique (personne ne peut prédire l’évolution des taux dans le futur), d’autre part il faudra une baisse conséquente de taux pour que ce soit significatif (en comptant les frais de rachat de crédit). Et, comme vous l’avez dit, on paye beaucoup d’intérêt au début du crédit. Donc cette perspective est à garder dans un coin de tête, mais il ne faut surtout pas en faire un argument essentiel d’achat.

Alors, oui, j’entends aussi l’argument de durand18 sur "le galop d’essai sur un montant limité", mais ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas prendre le temps de choisir un premier investissement solide. Partir avec un CF négatif, c’est déjà hypothéquer la suite : si le but est de développer un patrimoine locatif, il est difficile de se séparer d’une épine dans le pied.

Pour conclure, je pense qu’il y a beaucoup mieux à faire que ce projet, mais il va falloir sortir de la zone de confort, et sans doute élargir un peu les recherches géographiquement pour espérer trouver quelque chose dans un délai convenable.

Dernière modification par Plutarque (15/11/2023 23h14)


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[+1]    #25 16/11/2023 09h25

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Plutarque : il faut éviter de parler de "revenus fonciers". Revenus fonciers est l’une des 8 catégories de l’IR, donc utiliser ce terme revient à attribuer ces revenus à cette catégorie de l’IR, or là il s’agit de location meublée donc c’est du BIC et non des revenus fonciers.

Dans le calcul de cashflow : l’assurance emprunteur n’est-elle pas incluse dans la mensualité du crédit ?
Il manque des travaux. Traditionnellement, on compte 1 à 2 % de la valeur du bien, chaque année. Dont une partie via la copro (gros oeuvre, portes collectives etc) et une partie en direct par le copropriétaire. Un minimum à prendre en compte serait de 0,5 % soit 300 € par an soit 25 € par mois.
Soit vous les dépensez vraiment au fur et à mesure : une boîte à lettre par ci, une retouche de peinture par là. Soit, même si vous ne faites rien pendant des années, vous pouvez être sûr qu’il y aura des travaux à payer à un moment ou un autre, qui seront d’autant plus importants que vous aurez attendu.

Notez qu’il y a aussi des frais administratifs : un timbre par ci, une LRAR par là… Sans parler des déplacements pour se rendre sur place (à moins que vous ne puissiez y aller à pied). Gestion locative 0€ c’est faux, tout le monde sait que c’est faux. Ecrire cela signifie "je subventionne mon bien immobilier avec mon budget de la vie courante, car je veux éviter de voir en face ce qu’il va réellement me coûter".

Sur le cashflow négatif : ce n’est pas forcément un problème. C’est une épargne forcée. Pendant ce temps, le bien se désendette, donc le patrimoine net augmente. On place son épargne sur l’immobilier au lieu de le placer sur le livret A ou le PEA. C’est un choix. Quand c’est pour acquérir un bien à la valeur patrimoniale indubitable, ce n’est pas gênant pourvu qu’on ait bien cette capacité d’épargne. Quand c’est pour un appartement sombre et en rez-de-chaussée, je suis moins convaincu.

Et sinon, où en êtes-vous de ce projet de contre-visite pour visiter correctement la cave et interroger le locataire sur l’humidité (ou son absence) ?

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2023 09h30)


Les vacances sont finies, au travail !

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