Letsinvest [54] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour letsinvest,

Globalement en phase avec trustout.

Je ressens de la motivation et un travail d’analyse sur ce projet de votre part qui est une excellente chose. Vous souhaitez vous servir de votre premier investissement comme base pour la suite, et il est important de ne pas se bloquer.

Quelques conseils:

-En investissant dans un secteur non patrimonial, il faut à minima un cash flow positif (mais vraiment!). Ayez à l’esprit la règle des 70%. Il faut que 70% du loyer suffise pour couvrir l’emprunt. Sinon vous vous bloquez pour la suite auprès de la banque.

- Ne pas hésitez à négocier, sans même regarder le secteur que je ne connais pas, j’ai l’impression que c’est trop cher. Une renta à 8% brut dans une ville de 10 000 habitant..
c’est faible, très faible.

Ensuite il y a des formations gratuite sur l’immobilier, par exemple Sébastien Morin sur le net et plein d’autres. Venir sur ce forum est déjà une excellente chose!
Dans ce domaine on en apprends tous les jours et en se lançant comme vous le faites c’est la meilleure manière d’atteindre vos objectifs d’investisseur donc bravo!

Ne connaissant pas le prix des loyers, la demande ni le prix du foncier dans votre secteur, il est difficile de dire si c’est une bonne affaire ou pas.
Sur le fond :
- le gaz en location, je ne suis pas fan.
- vous ne détaillez pas assez le montant des travaux. C’est pourtant primordial pour la rentabilité en nu. Vous trouvez 6.38 % de rentabilité nette, après impôt avec un TMI de 30 et une CSG de 17.2, vous arrivez a un net net de 6.38 x 0.528 =3.37 %, c’est peu.
A la louche, le même bien avec 30 k€ de travaux, vous permet de ne pas payer  d’impôt foncier pendant 5 ans ( en plus de l’abattement de 10700 euros la 1ere année).
Je trouve que c’est ce qui permet de bien démarrer.

Bonjour à tous,

Merci à tous pour vos réponses ! Je mets du temps à répondre car j’ai fait cela en plusieurs fois et ai du aller chercher quelques infos entre temps.

A mon tour de vous répondre.

Pas de suspense, j’abandonne ce projet à la rentabilité trop faible. Je réponds à vos questions pour aller au bout, et continuer à faire avancer ma réflexion, et aiguiser mon regard pour les prochaines visites. N’hésitez pas à faire de même.

Trustout :
Qu’est-ce qu’un bien patrimonial ?
Habitant à proximité, je gérerai en direct.

Croustibate29 :
Qu’est-ce qu’un secteur non patrimonial ? Je crois qu’il me manque encore des notions…
Oui je suis d’accord, sans CF>0, ce n’est pas la peine d’investir.
J’avais entendu parler sur le forum de cette règle des 70%, mais je ne comprends pas comment il se fait qu’alors que c’est presque le cas (loyer de 410€ HC et mensualité de 305 soit 74,4%), je sois à ce point en CF<0 (100€ au moins)
Dans ce cas précis je n’ai pas osé négocier, car l’agent immo m’a dit que la propriétaire n’était pas prêt à descendre en dessous d’une négo de 3-4k€, puisque les biens étaient dans la moyenne du marché (moyenne de meilleurs agents, donc moyenne des annonces je pense et non des ventes, ce qui n’est pas pareil).

Smad :
Raté, il ne s’agit pas de cette ville, je peux vous envoyer un MP si vous voulez pour vous en dire plus. Mais je veux bien croire qu’en étant presque à mi-chemin entre deux grandes villes, le marché locatif soit plus dynamique qu’on ne l’imagine !
Pour la PNO, je vais faire une demande à ma banque, afin d’avoir une base pour les prochaines visites, car j’ai mis cette valeur je dois l’avouer sans avoir pris le temps de demander à un assureur.
Le bien est vendu par une agence immo.
L’offre bancaire était une estimation de meilleur taux, mais j’arrive à la même chose avec l’estimation de ma courtière, qui m’a effectivement parlé de mensualité sur 17-18 ans par exemple (ce qui augmente encore plus le CF dans le négatif)

toufou :
C’est étrange, je trouve ça bien au contraire, car cela coûte moins cher que l’élec et que le bâtiment n’est pas isolé.
Vous avez raison pour les travaux. Il faut que je trouve un bien avec plus de travaux. Ma TMI n’est pas du tout à 30, c’est beaucoup moins.

Canyopnneur75 :
1 - Le plan : Tout à fait, rien à redire sur vos constats. Pour la hauteur sous ferme, on était à 2,30m, ça ne me choquait pas (je mesure 1,83m). Je crois qu’il n’y a pas d’aération de la salle de douche, je ne me souviens pas.

2 - L’état de l’immeuble : pas d’amiante ni de plomb, il faut refaire le tableau élec. Il y a aussi un point gênant mais que je n’ai pas pu vérifier : les prises élec ne comportaient pas de terre, sauf dans la cuisine. L’agent immo m’a dit qu’il y avait peut-être un fil de terre mais qu’ils avaient acheté des prises sans prise de terre car aujourd’hui, beaucoup d’appareils n’ont pas de terre. C’est vrai, mais je trouve l’argumentation légère, car le résultat est que l’élec n’est pas aux normes.
L’isolation du toit, le point noir : il est isolé au minimum, quelque chose du style 6-7cm entre les chevrons, mais pas plus (c’est-à-dire rien à mon sens), car pour avoir installé des velux et isolé mon toit chez moi, je sais quelle épaisseur de placo on doit avoir pour une isolation de "seulement" 22 cm.
Je ne sais pas de quand date l’aménagement de l’étage.

3 - Les travaux prévus : c’est l’agent qui m’a donné le tarif. Je n’ai pas vu le devis. En comptant les fenêtres, il y a 11x10,7=120m² à traiter, en enlevant les fenêtres je ne sais pas, les fenêtres sont hautes et au RDC il y a une auto-école donc pas tant de surface vitrée que cela. Peut-être 80m² (à la grosse louche). Bonne question concernant les colonnes de chute des eaux pluviales, je ne sais pas. Traitement des volets je ne pense pas car ce sont des volets roulants avec caisson à l’intérieur, des monoblocs. Isolation de la façade à mon avis pas prévue, surtout que l’immeuble n’étant pas mitoyen, il resterait 3 murs à isoler (dont deux sans fenêtres).

4 - Les charges : bien vu ! Le syndic bénévole est celui qui vend, vous avez raison à propos du recours à un syndic professionnel. Non, les 60€ ne représentent pas l’ensemble des charges. Vous avez raison et je tacherai de mieux chiffrer les charges récupérables et les non récupérables.

Dernière modification par letsinvest (13/06/2020 22h47)

Bon après il ne faut pas non plus se focaliser sur le cashflow uniquement et sur la règle des 70% hein. Car il est quand même relativement difficile de trouver des biens immobiliers avec rénovation et financés à 110% sur 20ans qui généreront un excédent bancaire positif.
Ne pas oublier que les 30% de haircut appliqués par les banques ne tiennent pas compte l’optimisation fiscale. C’est 30% prennent en compte l’impôt foncier et l’impôt sur le revenue, mais sur une optimisation fiscale (travaux, LMNP etc) vous ne paierez aucun impôt sur le revenu.
Il faut aussi prendre en compte le capital remboursé pour vous par le locataire et qui sera dans votre poche une fois le bien revendu;)