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#1 01/03/2021 20h07
- aymen1987
- Membre (2017)
- Réputation : 4
Bonsoir à tous,
J’ai enfin trouvé un bien qui répond à plusieurs de mes critères de premier investissement locatif. Je suis preneur de vos remarques/conseils et je vous en remercie par avance
VOTRE PROFIL
- Statut : Salarié cadre
- Age : 33 ans
- TMI : 30%
- Revenus : 4100€ net/mensuel
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyennes
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : Weekend
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement résidentiel
- Année de construction : 1998
- Étage : 4 (et dernier)
- Déjà occupé ? Inhabité ? : Non
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage : Individuel au gaz
- Espaces verts dans la copropriété : Oui
- Concierge : Non
LOCALISATION DU BIEN
- Cergy, 95
- Proche d’une gare RER (moins de 5min)
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 150k€ (Négociation déjà faite et environ 10k€ déduits du prix initial / les prix étant en ce moment élevés en IdF avec le covid entre autres ..)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 780€/mois
- Vacances locatives : Estimées à faibles car très proche d’une gare et dans un milieu vivant (professionnel et universitaire)
- Travaux immédiats
Travaux à effectuer (autour de 10k€ maximum)
- Taxe foncière : 1000€
- Charges de copropriété : 1500€ / an
- Rentabilité brute : 6% environ
- Rentabilité nette : 4,9% environ
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 20k€ (10k€ Notaire + 10k€ Travaux)
- Type de crédit : Amortissable / A deux
- Taux du crédit avec assurance : 1,2%
- Durée du crédit : 20 ans
RÉGIME D’EXPLOITATION
- En cours de réflexion entre une location non-meublée ou LMNP
Dernière modification par aymen1987 (02/03/2021 13h47)
Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), val d'oise
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1 #2 01/03/2021 20h46
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 513
aymen1987 a écrit :
- En cours de réflexion entre une location meublée ou LMNP
C’est quoi la différence ?
C’est dommage d’avoir repris le formulaire et avoir supprimé des champs.
PNO ?
CFE?
EC?
Meubles ?
Age de la chaudière?
Calculez votre rentabilité au bout de 10/12 ans, fiscalité incluse.
Faire et laisser dire
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#3 01/03/2021 20h56
- Hgmm
- Membre (2018)
- Réputation : 18
Je ne retrouve pas vos chiffres de rentabilité qui doivent être hors charges ou sans les travaux sinon on est à 4.3% net, hors fiscalité, et hors assurance
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1 #4 01/03/2021 22h07
- gunday
- Membre (2011)
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aymen1987 a écrit :
Travaux à effectuer (autour de 10k€ maximum)
C’est à dire ?
Juste le meublé, où y a du lourd à refaire ?
aymen1987 a écrit :
- Taxe foncière : 1000€
- Charges de copropriété : 1500€ / an
Quelle est la répartition ?
TF/TEOM et charges récupérables ?
Car ça influe beaucoup sur la rentabilité ?
780€ CC ou HC ?
Pour quelle surface ?
Et 5 minutes de la gare, à pied, en voiture ou en avion ?
(je demande car dans mon coin, on est entre 10 et 30 minutes de la gare selon l’AI…)
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#5 02/03/2021 13h46
- aymen1987
- Membre (2017)
- Réputation : 4
lachignolecorse, le 01/03/2021 a écrit :
aymen1987 a écrit :
- En cours de réflexion entre une location meublée ou LMNP
C’est quoi la différence ?
C’est dommage d’avoir repris le formulaire et avoir supprimé des champs.
PNO ?
CFE?
EC?
Meubles ?
Age de la chaudière?
Calculez votre rentabilité au bout de 10/12 ans, fiscalité incluse.
Je voulais dire, en cours de réflexion entre non-meublée et lmnp
La chaudière a moins de 5 ans d’âge.
CFE : Je serais dans l’obligation de la payer ? (Environ 8 à 9k€ de revenus locatifs annuels)
Hgmm a écrit :
Je ne retrouve pas vos chiffres de rentabilité qui doivent être hors charges ou sans les travaux sinon on est à 4.3% net, hors fiscalité, et hors assurance
Je pensais avoir pris en compte les deux. Qu’en pensez-vous même si c’est 4,3% net ?
gunday a écrit :
C’est à dire ?
Juste le meublé, où y a du lourd à refaire ?
Semi-lourd, il n’y a pas de parquet ou de fenêtres à changer, mais plutôt peinture, cuisine, sdb
gunday a écrit :
780€ CC ou HC ?
Pour quelle surface ?
CC , 42m2
gunday a écrit :
Et 5 minutes de la gare, à pied, en voiture ou en avion ?
(je demande car dans mon coin, on est entre 10 et 30 minutes de la gare selon l’AI…)
A pieds
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#6 02/03/2021 14h10
- gunday
- Membre (2011)
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Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 411
aymen1987 a écrit :
CC , 42m2
CC, ok.
Mais vous zappez mes questions sur la TEOM et la partie récupérables des charges.
D’après la rentabilité brute que vous indiquez, (150k€*6%) vous prenez 750€ de loyer mensuel HC.
Soit 30€ de charges mensuelles ou 360€/ans ?
Ca parait peu de charge récupérable (copro et TEOM)
Ceci dit que ce soit vous où le locataire qui payez, avec 780€ CC, il faut inclure la TF et les charges de copros.
Et là j’arrive à 4,3% [(780*12-1000-1500)/160k€) de rendement, et il me manque des frais comme l’assurance PNO.
En l’état, ça ne me semble pas l’opération du siècle, surtout que vous n’indiquez pas ce qui est prévu au niveau copropriété comme frais à venir. (ravalement, norme ascenseur, etc).
Pour le meublé, il faut également inclure comptable, CFE et adhésion CGA.
Sinon vos calculs sont difficiles à suivre ?
Pouvez vous les détailler ?
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#7 02/03/2021 15h57
- Range19
- Membre (2013)
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Vous êtes grosso modo à 4.5% avant impôts sur le revenu.
Si très belle copro (protection de la valeur), liquidité, intérêt patrimonial particulier pour vous, pourquoi pas ?
L’immeuble a-t-il une attractivité particulière sur le marché qui justifierait de se passer de renta ?
Y-a-t-il un moyen d’améliorer le rendement ?
Plus-value potentielle ?
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#8 02/03/2021 21h38
- Greg90
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonsoir,
La rentabilité semble légère à première vue mais en IDF à moins de tomber sur un bien avec pas mal de problèmes à corriger ou bien de cibler des villes au find fond du 78/77/95 voire dans des zones pas très "recommandées" ce n’est pas si évident que ça d’aller chercher du 8%.
Pour connaître assez bien le marché de Cergy je pense qu’il n’y a pas de ville plus indiquée que celle ci pour exploiyer en colocation grâce aux nombreuses écoles supérieures.
Par contre pour 42m² vous pourrez trouvez bien moins cher, plus proche des 125/130k.
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