Letsinvest [54] : étude de cas immobilier (premier investissement)

letsinvest · #1

Bonjour à tous !

Après une pause sanitaire, j’ai pu reprendre les visites : 3 pour ce samedi. Entre un appart pour lequel je ne vais pas donner suite à cause du plancher qui fait des vagues (ça doit coûter cher à réparer, trop pour moi pour un premier investissement), et un deuxième sur lequel je sais qu’il y a trop d’affect donc le prix voulu n’est pas cohérent avec le marché (en même temps, ça fait 1 an qu’il est en vente, et il n’a même pas trouvé preneur à la location), le dernier de la journée a retenu mon attention.

PRE-REQUIS

La lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne a été faite, et bien m’en a pris, car c’est très intéressant. J’ai même commandé le tome 2, avec les exercices pratiques, et c’est toujours aussi instructif.

VOTRE PROFIL

- Statut : cadre dans le social
age 31 ans
TMI : 11%
revenus du foyer après PAS: 3100/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : correctes
- Sociales : correctes
- Temps disponible : 10 heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel : appartement
- Année de construction : 1980 annoncé, je dirais plutôt années 70, car aucune isolation thermique
- Étage 1 sur 4 sans ascenseur, lumineux et traversant (orienté nord-sud), surface carrez de 46m², escalier
- Inhabité
- Si appartement : syndic pro
- Chauffage individuel au gaz, chaudière Chaffoteaux et Maury de 15-20 ans. Fonctionnelle mais à changer dans les 5 ans.
- volets roulants dans toutes les pièces
- 2 fenêtres à remplacer, et une porte fenêtre à remplacer.
- Espaces verts dans la copropriété ? oui, chaque appartement dispose de 20m² de jardin.
- Cave
- Compteurs d’eau individuel, compteur d’électricité individuel Télé-relevés à venir sur l’électricité (linky) et manuel pour l’eau, compteur de gaz individuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? non, 16 lots
Propriétaires débiteurs : non. Ventes aux enchères forcées : non.
- Concierge ? non
- Décoration : plutôt moderne, sauf sdb correcte et cuisine un poil cheap, sinon peinture et sols bien (lino quasi neuf dans la pièce de vie et chambre).

LOCALISATION DU BIEN

- 54, ville d’environ 10 000 habitants, à 20-25 min de Nancy
- proche du centre ville avec des possibilités de stationnement au pied de l’immeuble.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? bassin relativement sinistré (la Lorraine, en somme)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ni en perdre, ni en gagner.

RENTABILITÉ DU BIEN
J’ai utilisé rendement locatif (abonnement)

- Coût du bien avec frais de notaire (et travaux) : 65 000€ prix d’annonce FAI hors FN hors travaux, soit 78 730 €. Je compte proposer 40 690 € pour viser 10% de rentabilité brute.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 490 € HC pratiqué (j’ai du mal à le croire), étant donné qu’on tourne entre 7 et 12€/m² sur le secteur et qu’il faut compter 65€ de charges, je compte le louer à 46*11=506€ prix locataire, soit 441€ HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation de gestion, j’habite à 15 min

- Travaux immédiats : 8030 € répartis dans les postes suivants (je fais tout moi-même, sauf changer les fenêtres)
cuisine : installer une gazinière et un bar (1 plan de travail et 2 pieds), changer 1 fenêtre (1350) ;
chambre : changer 1 fenêtre (550) ;
salle d’eau : meuble de sdb à poser et miroir, porte vitrée de douche à installer, changer 1 porte-fenêtre, installer colonne de douche (1950) ;
quelques coups de peinture et enduits à faire (1000) ;
placards à aménager dans le couloir et le cagibi (200) ;
sol de l’entrée couloir à refaire (450) ;
chaudière comptée en travaux immédiats, mais je la changerai quand elle lâchera (2000)
imprévus (730)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS
- Coût des travaux à 5 ans : remplacement de la chaudière
- Coût des travaux à 10 ans : rénovation cuisine et salle d’eau qui seront probablement fatiguées : 4000 €

- Taxe foncière hors TEOM : 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à définir, je prévois 50 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas prévu d’en prendre

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation :
sur le prix annoncé : 441*12/78730=6,67%
sur le prix que je souhaite proposer :441*12/52920=10%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
((411*12*0,96)-0-100-600)/52920=8,37% (au prix que je souhaite proposer)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire uniquement, soit 4200€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,38%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 25 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? -10€/mois sur 2 ans d’après rendement locatif en réel.

Mon ressenti :
La base est saine, facilité d’accès pour les travaux et pour les locataires, il ne me semble pas y avoir de loup. Je pense qu’il y a peu de risques, à part la facilité à louer dans le secteur (marché moins profond qu’à Nancy), et encore. Mais du coup, compte tenu du prix que je vais proposer pour atteindre ma rentabilité cible (10% brut) avec un CF environ nul, j’ai conscience que le vendeur n’acceptera certainement pas l’offre. Après je pourrai accepter une rentabilité plus faible, c’est peut-être un bon investissement pour démarrer, mais je ne voudrais pas qu’il bloque ma capacité d’emprunt pour les prochains investissements.

J’attends vos retours ainsi que vos questions.

Dernière modification par letsinvest (20/12/2020 09h57)

Mots-clés : débutant, immobilier, investissement, locatif

Smad · #2

Bonjour,

Je pense que vous pouvez légèrement augmenter le loyer, dans le secteur, si le bien est en bon état, 10€ par m2 est cohérent. Sans prendre en compte le jardin qui a mon avis est un gros plus pour cette période.

Les charges sont un peu élevées, comment avez vous fait votre calcul ?

Vous pouvez certainement économiser un peu sur le prix des fenêtres.

A mon avis, revoyez votre loyer à la hausse et faites une offre un peu plus raisonnable.

letsinvest · #3

J’ai corrigé mon message dans lequel j’avais laissé une coquille au sujet des loyers.
J’ai été un peu plus ambitieux que 10€/m² : J’ai compté 46*11=506€CC, soit 506-65=441€HC
j’ai donc compté 1€/m² pour le jardin.

J’ai repris pour le prix des fenêtres la facture de mes travaux chez moi, mais je veux bien croire qu’on peut faire un peu mieux.

Les charges s’élèvent à 746€/an d’après la fiche commerciale de l’agent, que j’ai arrondi à 65€/mois. C’est en effet élevé. Je n’ai pas le détail, mais je l’ai demandé à l’agent. Le bien est rentré récemment chez eux, donc ils terminent de rassembler toutes les informations. Dès que j’ai plus d’informations à ce sujet, je détaille.

Une fois tout cela dit, je ne pense pas pouvoir proposer plus de 41 000€, voire 42 000€ en me disant que je vais réussir à optimiser encore un peu plus sur les travaux. Mais je doute de pouvoir faire beaucoup mieux.

Bernard2K · #4

Par rapport à votre projet :
- bonne renta
- changer les fenêtres ne résoudra pas le manque d’isolation thermique. S’il faut doubler les murs sur extérieur par placo+ isolant, ça se fait, mais c’est un sacré chantier.
- le principal point faible de votre projet c’est la très forte baisse de prix que vous demandez. Vous avez
sans doute raison de tenter des négociations agressives, mais à ce niveau je dirais qu’il y a 1 % de chance que ça soit accepté. Il faudrait un vendeur complètement aux abois.

Allez-y, faites votre offre, ça sera formateur… Mais n’en attendez pas trop.

Remarquez, si j’ai raison avec mon 1 % de chances, ça veut dire que d’ici 100 offres vous devriez avoir trouvé un bien. Tout est affaire de patience.

Oli34 · #5

Bonjour, il est difficile de répondre sans être de la région et sans connaître le marché local.
Mais dans l’est l’isolation est probablement très importante et si l’immeuble est mal isolé c’est à mon sens un point assez négatif.
Avez vous exploré la piste de l’achat d’ un appartement en fin de défiscalisation car parfois le vendeur est pressé de vendre, et vit à l’autre bout de la France. L’ avantage pour vous est que le bien serait plus récent donc mieux isolé.
Quand on achète un appartement en locatif à mon sens il faut toujours essayer de se projeter pour savoir comment la ville, le quartier, l’immeuble vont évoluer dans le futur.
Mais également il faut anticiper les frais futurs de la copropriété. C’est tout cela qui détermine la rentabilité d’un projet.
Ici si l’immeuble est mal isolé aujourd’hui soit il va continuer de se déprécier soit vous allez payer cher pour le rénover.
A prendre en compte également le bien-être de votre locataire. (Il risque de ne pas rester s’il paie cher de chauffage et qu’il fait toujours froid).
D’autres pistes à creuser également: successions, divorces, surendettement etc.
Bonnes réflexions.

Smad · #6

A mon sens, comptez plutôt 460€ de loyer hors charge, revoyez le calcul exact des charges, ça parait quand même très élevé la et ajoutez ou non un petit plus pour le jardin.

salaze · #7

Avec la révision des subventions de MaPrimeRenov et selon votre revenu fiscal de référence, vous devriez pouvoir réduire votre facture sur les changements de vos fenêtres et portes.

Mais aussi sur le système de chauffage et l’isolation générale du logement.

Puisque ces travaux vont devenir nécessaires à moyen terme, autant profiter maintenant des dispositifs fiscaux pour les faire.

Ce qui rendra votre bien plus concurrentiel sur le marché, facilitera la recherche de locataires et justifiera un loyer un peu au dessus de la moyenne.

letsinvest · #8

Suite et fin de l’histoire :

Je fais une offre sous forme de message vocal à 40 250 € le 23/12 auprès de l’agent immo. Ce dernier me demande de confirmer mon offre par mail le 28/12, ce que je fais toute de suite, avec une date de fin de validité à aujourd’hui mercredi 6/1. L’agent me rappelle 2 jours plus tard pour me dire que le propriétaire accuse réception de l’offre, qu’il ne refuse pas, mais qu’il va réfléchir et éventuellement faire une contre proposition. J’ai une petite lueur d’espoir, mais je suis loin de m’emballer.

D’après mes calculs, je peux monter jusqu’à 42 000, en pariant que j’arrive à optimiser plus que je ne le pense les travaux.

Aujourd’hui, l’agent me rappelle pour m’annoncer que le propriétaire ne souhaite pas donner suite : l’appart est en vente depuis seulement 3 semaines, des visites continuent à avoir lieu, il pense pouvoir le vendre plus cher, mais sans que l’agent sache combien approximativement.

Concernant les charges : elles m’ont été confirmées, et oui, elles sont très élevées pour un immeuble de cette taille sans ascenseur. Ce qui m’a aussi conduit à proposer un tel prix. L’eau est comprise dans les charges.

Je suis content car c’est la première fois que j’ai proposé une offre, cohérente avec mes objectifs de rentabilité, sans tenir compte du prix de vente qui n’est qu’un prix affiché. Je suis allé au bout de mon processus d’investissement.

Je pense m’être positionné en tant qu’investisseur crédible vis-à-vis de l’agent immobilier, ce n’était pas une offre "en l’air", mais un acte réfléchi. J’espère qu’il pensera à moi pour les prochains biens qu’il rentrera dans le secteur.

Je vais aussi contacter ma banque pour savoir s’ils peuvent me fournir un document attestant que je suis en capacité financière d’acheter un bien d’un montant de xx xxx €. Cela devrait appuyer mes propositions.

Plus que 99 offres

Range19 · #9

Retour pas tellement étonnant mais c’est bien d’essayer. Il faut avoir des convictions fortes et apprendre à les infléchir si nécessaire.

Une remarque pour le futur : dorénavant, les chaudières gaz basiques sont interdites au profit de modèles moins polluants sensiblement plus chers.
(J’ai eu des devis autour de 4000 euros pour un T1 et ai tout remplacé par de l’électrique).

Dernière modification par Range19 (06/01/2021 18h44)

DDtee · #10

letsinvest, le 06/01/2021 a écrit :
Je suis content car c’est la première fois que j’ai proposé une offre, cohérente avec mes objectifs de rentabilité, sans tenir compte du prix de vente qui n’est qu’un prix affiché. Je suis allé au bout de mon processus d’investissement.

Je l’ai décrit à de nombreuses reprises, c’est exactement ainsi qu’il faut procéder, bravo !

L’étape suivante c’est de laisser passer une semaine avant de revenir vers l’agent immobilier en lui disant que vous avez un autre bien en vue. Que vous devez maintenant vous positionner. Vous laissez une semaine à son client pour donner une réponse définitive. C’est là que vous pouvez lâcher un peu pour le geste, avec des arguments choisis. C’est quitte ou double…

letsinvest a écrit :
Je pense m’être positionné en tant qu’investisseur crédible vis-à-vis de l’agent immobilier, ce n’était pas une offre "en l’air", mais un acte réfléchi. J’espère qu’il pensera à moi pour les prochains biens qu’il rentrera dans le secteur.

Vous serez crédible quand vous reviendrez vers lui, tant mieux. Par contre voir de lui-même un AI revenir vers vous, il faut généralement de bien plus longues relations

letsinvest · #11

DDtee, le 07/01/2021 a écrit :
L’étape suivante c’est de laisser passer une semaine avant de revenir vers l’agent immobilier en lui disant que vous avez un autre bien en vue. Que vous devez maintenant vous positionner. Vous laissez une semaine à son client pour donner une réponse définitive. C’est là que vous pouvez lâcher un peu pour le geste, avec des arguments choisis. C’est quitte ou double…

C’est ce que j’ai fait. Je l’avais rappelé la veille de la fin du délai de mon offre pour lui dire qu’ayant fait une offre sur un autre appartement (ce qui était totalement faux), j’avais besoin de savoir, car je ne voulais pas courir deux lièvres à la fois. Ça n’a pas pris pour cette fois, mais je me positionne comme étant dans une situation de relative abondance de biens à acheter, car je suis un investisseur, pas un touriste immobilier. En tout cas, c’est ce que je veux dégager dans mes relations avec les interlocuteurs que je côtoie.
Je me suis inspiré de votre parcours (et de celui de beaucoup d’autres) pour changer mon état d’esprit vis à vis de l’investissement immo locatif.

Rodin, le 08/01/2021 a écrit :
J’espère faire aussi bien que vous !

Rodin, c’est gentil, mais je n’ai encore rien accompli, j’ai juste accumulé quelques connaissances et savoir-faire que je tente de concrétiser en investissement.

DDtee · #12

letsinvest, le 08/01/2021 a écrit :
Ça n’a pas pris pour cette fois, mais je me positionne comme étant dans une situation de relative abondance de biens à acheter, car je suis un investisseur, pas un touriste immobilier. En tout cas, c’est ce que je veux dégager dans mes relations avec les interlocuteurs que je côtoie.

Ça ne marche pas à tous les coups, évidemment, mais vous avez le bon état d’esprit, la bonne méthode. Cela finira forcément par payer.
Bon courage !

xazh · #13

Juste une question / réflexion pour la suite … Les charges confirmées par téléphone sont les charges de copropriétés, je suppose, et non les charges locatives récupérables. Ce qui modifie le HC calculé.

letsinvest · #14

J’ai pris l’intégralité des charges (eau, fonds travaux (avance sur travaux), et charges (appel de fonds)).
Donc seule l’eau est une charge dont je suis sûr qu’elle est récupérable, et la TEOM de la taxe foncière (je ne connais pas le montant de la TEOM).

J’ai considéré qu’elles venaient amputer mon rendement. Pensez-vous que je devrais les intégrer différemment dans mes calculs ?

Il me vient une question bête : concernant le fonds travaux et les charges, sont-elles récupérables ?

DDtee · #15

Le fonds de roulement est récupéré par le vendeur.

Les charges sont acquises pour l’immeuble (pas de récupération par le vendeur)

Le fonds de travaux est définitivement acquis au syndic pour usage dans l’immeuble, donc pas récupéré par le vendeur.

letsinvest · #16

Je ne comprends pas votre réponse.
Ma question portait sur le cas suivant : je suis propriétaire bailleur, je donne mon bien à louer : le fonds travaux et les charges et les charges sont des charges récupérables ou non récupérables ?
Edit : je comprends, vous me parlez du cas de la vente. Du coup, ma question reste valable.
Cela dit, j’ai trouvé cela : donc ces charges sont déductibles des revenus fonciers, mais je n’ai pas compris si on pouvait les inclure dans le loyer.

Bernard2K · #17

Je pense que letsinvest voulait dire : récupérable auprès du locataire.

Normalement, vous ne pouvez répercuter auprès du locataire que les charges de la liste limitative ( Charges à payer par le locataire (charges "locatives" ou "récupérables") | service-public.fr )

Certains syndic ont la bonne idée de séparer les charges récupérables des non récupérables.

Sinon, il faut repérer les charges correspondant à des travaux dépassant l’entretien courant, et les enlever de ce que vous demandez au locataire. Le fonds travaux correspond bien évidemment à des charges non récupérables.

Pour savoir ce qui est récupérable : c’est essentiellement : nettoyage, entretien courant et consommables. Donc, dès qu’on change quelque chose de plus important qu’un joint ou autre pièce de type "consommable", on rentre dans le gros entretien, donc ces dépenses (pièces et main d’oeuvre) sont non récupérables. Genre : changement des boîtes aux lettres, changement d’une gâche électrique, changement des panneaux de commande des ascenseurs, changement du brûleur de la chaudière collective, etc.

Les bailleurs ont parfois tendance à tout répercuter en charges auprès du locataire, mais c’est abusif.

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