Satisfy75 : étude de cas immobilier (premier investissement immobilier)

satisfy75 · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite réaliser mon premier investissement locatif en 2017.

Voici mon projet d’achat locatif (seul, sans indivision avec ma conjointe)
- T2 à 56.000€ (notaire inclus) en province dans le Sud Ouest
- Projet d’emprunter 110% sur 25 ans
- Mensualité de prêt: 250€
- Loyer mensuel: 510€

Voici ma situation:
- 1975€ de revenus (CDI) (hors primes exceptionnelles, intéressement et participation)
- Aucun crédit
- 2000€ d’épargne seulement, en constitution depuis quelques mois (prêt étudiant de 40K€ que je viens de finir de rembourser, école de commerce oblige)
- Pacsé en séparation de biens
- Papa d’un petit garçon
- Locataire avec ma conjointe d’une maison à 700€/mois
- Capacité d’épargne de 300€/mois

Voici le calcul d’endettement avant projet sans compensation des revenus:
Revenus: 1975€
Charges: 700€ (en effet, les banques me mettent la charge pleine du loyer alors que nous le paysons à 50/50 depuis toujours. Solidarité du bail oblige…)
C/R = 35%
Reste à vivre = 1275€

Voici le calcul d’endettement après projet sans compensation des revenus:
Revenus: 1975€ + 357€ (70% de 510€) = 2332€
Charges: 700€ + 250€ = 950€
C/R = 41%
Reste à vivre = 1382€

Voici le calcul d’endettement avant projet avec compensation des revenus:
Revenus: 1975€
Charges: 700€
C/R = 35%
Reste à vivre = 1275€

Voici le calcul d’endettement après projet avec compensation des revenus:
Revenus: 1975€ + 357€ - 250€ = 2082€
Charges: 700€
C/R = 33%
Reste à vivre = 1382€

Pensez vous que ma demande soit viable?
A défaut quels sont vos conseils?
Connaissez vous des banques qui pratiquent la compensation des revenus (bien plus favorable pour du locatif)?

Par avance merci pour votre retour !

Message édité par l’équipe de modération (14/12/2016 10h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : capacité d'endettement, capacité emprunt, premier investissement locatif

Surin · #2

Bonjour et bienvenue !
Je ne rêve pas, je viens de lire que vous êtes

satisfy75 a écrit :
conseiller financier pour une banque française.

La votre ne propose donc pas de tenir compte des futurs loyers dans le taux d’endettement?

Je n’ai pas bien compris vos 4 simulations. Les 1 et 3 sont identiques, en fait le but est de montrer qu’en prenant en compte la compensation des revenus, vous diminuez votre taux d’endettement?
La plupart des banques la prennent en compte, la différence serait plutôt "à quelle hauteur". Certaines prendront 70% des loyers en compte (voire 80), d’autres 50%.
Un peu de lecture ici: Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?

Nek · #3

@Kc
Il ne parle pas de la prise en compte du loyer (avec 20/30% de décote), mais de certaines
banques qui calculent le taux d’endettement en compensant loyer du projet et prêt du projet,
et qui ajoute ce solde dans le taux d’endettement actuel (au lieu de faire un quotient directement).

@satisfy75
Vous trouverez surement des infos dans le lien. Tentez le coup avec différents interlocuteurs,
autant vous tomberez sur quelqu’un qui ne prendra en compte que 50% de votre loyer RP et ça résout le problème.

volthur · #4

Bonjour

satisfy75 a écrit :
- 2000€ d’épargne seulement, en constitution depuis quelques mois (prêt étudiant de 40K€ que je viens de finir de rembourser, école de commerce oblige)
- Capacité d’épargne de 300€/mois

Cela me parait très dangereux. Pour se lancer dans l’immobilier il faut à mon avis avoir les reins solides. Une si petite épargne est très dangereuse en cas de coup dur. (impayés, travaux urgents, absence de locataires).

Je vous suggère d’augmenter votre épargne avant de vous lancer

mehdi57 · #5

Bonjour,

Désolé de vous décevoir mais si votre capacité d’épargne est de 300€ votre reste à vivre ne dois pas être très loin de cette somme.

Vous indiquez seulement le montant de votre loyer comme charge à mon avis il en manque.

Avec 2000€ de coté je rejoins l’avis Volthur.(edit: 6 mois d’épargne de précaution c’est déjà 12000€)

Bonne journée.

gunday · #6

Outre l’épargne de précaution, où je rejoint mes collègues, y a t’il un intérêt à aller sur du 25 ans en crédit ?
Déjà ce sera dur à trouver en locatif.
Ensuite, l’écart me parait faible.
Sur 25 ans, on a 250€/mois pour 19k€ d’intérêt
Sur 20, 290€/mois pour 13,5k d’intérêt.

Une exercice que j’aime bien faire : on a 5,5k d’intérêt d’écart, soit 22 mois de loyers en plus en intérêt, ça me semble cher!

satisfy75 · #7

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Effectivement, mon épargne n’est pas lourde.

gunday:
Je ne n’ai pas pour objectif de réaliser un achat/revente mais bien d’utiliser l’effet de levier pour me constituer un patrimoine sur les loyers encaissés finançant intégralement les mensualités et les charges liées sans effort financier de ma part.
A l’inverse d’un achat de RP où le coût total des intérêts est important, je pense que sur du locatif, c’est un élément secondaire.
L’essentiel pour moi est d’avoir un cash flow neutre ou positif à la fin de l’année.
Mon choix sur 25 me permet:
- De dégager un cash flow positif
- D’avoir la capacité de payer ma mensualité sur fonds propres en cas de vacance locative

mehdi57
Je pratique le métier de conseiller financier depuis plusieurs années (BNPP, Crédit Agricole et maintenant Crédit Mutuel).
Le calcul des charges est le même partout (loyer, prêt, pensions alimentaires pour les principales). Les autres charges (nourriture, loisirs, impôts…) ne sont jamais prises en compte.
Ma capacité d’épargne annoncée et mon reste à vivre sont donc bien réels.
Je place d’ailleurs sur mon assurance vie 300€/mois.

volthur
Merci, je rejoins aussi ton avis.

Nek
Effectivement, il n’y avais pas de débat sur la pondération de 70 ou 80 mais bien sur calcul d’endettement de chaque établissement. Dans un cas, mon projet passerait ce critère, dans le second non.
Malheureusement, à ma connaissance, personne ne prendra 50% du loyer si les deux sont sur le bail.

Surin
Non, ma banque actuelle ne le pratique pas, mes deux précédentes non plus d’ailleurs.
J’ai cru lire ici ou là que le Crédit Foncier, Crédit du Nord et Caisse d’épargne pouvaient l’appliquer.
Merci pour le lien !

Bon, à la lecture de vos messages, mon projet semble compromis…

Si d’autres suggestions ou avis, je suis preneur.

mehdi57 · #8

Bonjour ,

C’est bien parce que vous êtes banquier que je vous indique que dans votre "reste à vivre" de 1300 € vous avez 1000€ de charges.Cet argent vous le dépensez que la banque le prenne en compte ou pas.
D’ailleurs je trouve toujours assez amusant que sur un prêt de 25 ans on arrive à inclure dans le reste à vivre des allocations et des pensions alimentaires qui n’ont pas vocation à durer 25 années.

Pour ce qui est des loyers vous semblez aussi négliger les travaux éventuels, la fiscalité et la vacance.

Je vous suggère tout simplement de conserver votre épargne et de commencer à prendre date sur un pea et une assurance vie.

DDtee · #9

satisfy75 a écrit :
Mon choix sur 25 me permet:
- De dégager un cash flow positif

AMHA la rentabilité s’obtient plus pertinemment sur le prix d’achat, éventuellement sur la valorisation du bien, qu’en faisant varier la durée de l’emprunt

satisfy75 · #10

Bonjour !

mehdi57
Effectivement, je ne parle que du reste à vivre tel qu’il est abordé par les banques.
La grande majorité du reste à vivre finance ensuite les charges courantes de vie.
Concernant les allocations ou pensions, elle ne sont prises en compte qu’avec parcimonie. Par exemple, la PAJE (prestations CAF pour les enfants de moins de 3 ans) n’est pas prise en compte. Les allocations familiales ne sont prises en compte que si l’aîné des enfants ne dépasse pas un certain âge (par exemple 12 ans) etc…
Concernant les charges afférentes au bien, je les envisage bien entendu avant de m’engager sur un compromis.
Côté épargne, je possède quatre contrats d’assurance vie ouverts en 2011 (des contrats en ligne dans le top des classements de la presse spécialisée), un PEA de plus de 5 chez bouse-direct et un CTO.

Je vais suivre vos conseils et par avance réunir environ 10% du montant du projet.

A bientôt.

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