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#26 16/11/2023 10h13

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La nuit portant conseil, je viens d’envoyer un mail à l’AI pour dire que je me rétracte de mon offre d’achat.

Au-delà du cashflow prévisionnel je me rends compte que depuis l’annonce de l’offre d’achat je me sens angoissé par rapport à cette décision, sentiment que je n’ai jamais ressenti en 2019 lors de mon achat de la RP (pourtant d’un montant d’achat bien plus élevé où je me suis mis à "poil" niveau épargne financière, le genre de trucs qui aurait surement été déconseillé ici mais je ne regrette pas).

En voyant ce projet autant sinon plus comme une source d’inquiétude que d’opportunité je crois qu’il est préférable de ne pas donner suite ne serait-ce que pour mon bien-être au quotidien.

Dernière modification par Purito (16/11/2023 10h17)

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#27 16/11/2023 10h20

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Bernard2K, le 15/11/2023 a écrit :

Cela dit : il me vient un doute : est-ce que le notaire aurait pu accepter d’instrumenter une vente en constatant la carence de règlement ? Est-ce que l’argument du vendeur aurait pu être "ainsi, les deux acquéreurs établiront le règlement qui leur convient ; moi je n’ai pas à intervenir à ce sujet puisque je ne serai plus propriétaire ?". A vérifier auprès d’un notaire. Mais, il me semble plus probable que c’est l’AI qui n’a pas compris et qui prétend à tort qu’il n’y a pas de règlement.

J’ai dans le temps acheté une RP qui était un bien sans copropriété (un seul propriétaire qui avait découpé l’immeuble en deux parties : sa RP, que j’achetais + un appart qu’il louait). A l’époque je n’avais eu que l’EDD. Le notaire m’avait indiqué que la mise en place de la copropriété (RC, enregistrement, assurance etc.) devrait être fait post achat.

Maintenant est-ce qu’il s’agit de la procédure 100% adéquat du point de vue juridique ou d’un raccourci (sans doute pas bien grave), je l’ignore.

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#28 19/11/2023 10h06

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@B2K j’ai vendu, il y a quelques années, un appartement où le syndic existait mais la copro n’était pas enregistrée. Lors de la vente de l’appartement, le notaire a seulement envoyé un recommandé au syndic rappelant les obligations légales (d’enregistrement). Et la vente s’est faite…

Je crois qu’il n’y a pas de point bloquant sinon on aurait probablement eu des échos. Je connais une "copro" où un copropriétaire a vendu en 2022 un bout de terrain (lot lui appartenant) à un voisin, copro sans syndic, sans enregistrement, sans rien… et c’est passé.


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#29 19/11/2023 12h12

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Merci pour vos retours d’expérience. Qu’on puisse vendre un lot de copropriété sans enregistrement de la copropriété ou même sans syndic, peut-être, mais sans règlement ! C’est comme une société sans statuts ! Je serais très étonné que ça soit possible.

Dernière modification par Bernard2K (19/11/2023 12h37)


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#30 04/12/2023 18h16

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J’ai finalement jeté mon dévolu sur un autre type de bien. En regardant à 30 kms à la ronde de ma ville de naissance à cheval entre le 69 et le 42 j’ai trouvé un T4 87m² DPE C 3 chambres rénové de façon simple et efficace (cuisine équipée, sols et murs clean sans chichi, hormis le choix de carreler le séjour ça fait très "catalogue") au 1er étage d’une petite copro en centre bourg d’une commune type chef-lieu de canton qui a un rayonnement à 10kms à ronde (commodités scolaires jusqu’au lycée inclus, hôpital, les services publics et commerces qu’on retrouve ordinairement dans des communes de ce type), un tissu de PME. Il a commencé au prix de 80k au printemps dernier, 75k pendant l’été, affiché à 69,5k depuis fin octobre. Outre la conjoncture, l’absence d’extérieur est de nature à restreindre le pool de personnes intéressées.

Je pensais au début à proposer 60k, l’AI estimait qu’en-dessous de 64-65k ce serait compliqué de faire entendre les vendeurs, j’ai choisi de me positionner à 62k mais en précisant que c’est ferme, et l’offre a été accepté ! On saura jamais si à 60k ce serait passé…

Le modèle économique sera bien différent car location nue. La rentabilité brute sera autour de 9% (je serais même à 9,5% s’il est loué dans la fourchette haute d’estimation). L’ancien proprio (un couple de retraités qui n’avait plus envie de gérer la location) le louait en direct à 500€ CC, l’AI considère que ça se loue facilement à 550€ CC (les charges récupérables sont autour de 20e par mois) voire 550€ HC. Indépendamment des dires de l’AI mes recherches ont conduit à situer à 500-550 € HC la fourchette de loyer.
Vu les candidats à la location dans le secteur on va pas s’attendre à de la clientèle premium. Ce sera de la famille (essentiellement monoparentale) ou du jeune couple qui ne veut pas se prendre la tête avec l’entretien d’un extérieur. L’aspect propre et aseptisé du bien dans un secteur où le bâti moyen est dégradé me fait dire qu’il peut se louer sans difficulté majeure (au pire en fourchette basse). En plus dans le coin les annonces pour les 3 chambres sont rares à la location (hypothèse optimiste : car ils sont demandés et tous déjà occupés ; hypothèse pessimiste : pas de cible donc peu d’offre sur ce genre de bien, ce qui me paraîtrait quand même bizarre dans une petite ville destinée à des familles avec quand même 1/3 de locataires).

Je serai en cashflow positif hors apport (grosso modo 10% de l’opération soit 7k) et avant IR (à TMI 30 l’IR pardonne pas en location nue, encore que les premières années les intérêts d’emprunt sont tellement délirants que ça va atténuer l’impact fiscal même en revenus fonciers).
Je pense cette fois-ci ne pas recourir à la GLI mais déléguer la gestion à l’agence qui intervient dans la vente, ce qui revient pas si cher après déduction au réel (et ouverte à une remise pour un mandat de 3 ans soit la durée minimale de déclaration au réel), et dans la mesure où dans un marché moins tendu une réactivité accrue est je pense nécessaire pour tout ce qui est visite (c’est bien 1h30 de route en heure de pointe) + l’entremise d’une agence ne me semble pas de trop pour gérer des profils "populo" (là où gérer en direct un locataire étudiant me semble plus aisé).

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#31 04/12/2023 21h15

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Purito a écrit :

Le modèle économique sera bien différent car location nue. La rentabilité brute sera autour de 9% (je serais même à 9,5% s’il est loué dans la fourchette haute d’estimation).

Voilà un projet qui me plait beaucoup plus ! (il ressemble d’ailleurs sur certains points à un projet que j’ai fait récemment, avec un prix au m² très faible malgré un bon DPE : Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation) )

Même si la location nue a ses défauts, votre investissement ne repose pas sur le caractère artificiel du LMNP et de son avantage fiscal (qui peut être modifié à tout moment). Votre investissement est solide de manière intrinsèque.

Purito a écrit :

Je pense cette fois-ci ne pas recourir à la GLI mais déléguer la gestion à l’agence qui intervient dans la vente, ce qui revient pas si cher après déduction au réel (et ouverte à une remise pour un mandat de 3 ans soit la durée minimale de déclaration au réel), et dans la mesure où dans un marché moins tendu une réactivité accrue est je pense nécessaire pour tout ce qui est visite (c’est bien 1h30 de route en heure de pointe) + l’entremise d’une agence ne me semble pas de trop pour gérer des profils "populo" (là où gérer en direct un locataire étudiant me semble plus aisé).

L’agence et la GLI sont deux choses distinctes (bien que la première puisse vous fournir la seconde), et l’argument "cela ne revient pas si cher après déduction au réel" s’applique tout aussi bien pour la GLI.

Est-ce bien raisonnable de renoncer par avance à une GLI qui coûte 2,5 à 3% des loyers, soit après déduction des 47,2% d’imposition ne vous coûte que 1,25 à 1,5% du loyer, soit à peine 6-7 euros ?

Il vous sera toujours temps de renoncer à la GLI au cas par cas si votre agence a du mal à trouver un locataire qui rentre dans les critères de la GLI, mais fournit une autre garantie (Visale, cautionnement, …). Mais y renoncer par avance ne me semble pas être une bonne idée.

Dernière modification par Plutarque (04/12/2023 21h18)


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#32 05/12/2023 10h12

Membre (2013)
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La location nue peut être optimisée, n’oubliez pas les conseils de Julien Delagrandanne dont je recommande toujours la lecture (l’investissement immobilier locatif intelligent).
Avec ce type de surface et le profil locataires attendu, vous devriez peut-être faire une simulation loc avantage pour une convention en loc1 et loc2.
Le gain fiscal peut compenser un loyer moindre, ce loyer moindre favorise l’attractivité/compétitivité.
Voir en bas de cette page :
Monprojet.anah.gouv.fr

Faîtes ensuite un calcul complet avec vos vrais coûts et charges pour évaluer strictement le net net et le gain fiscal.

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#33 05/12/2023 14h03

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Plutarque : En toute rigueur la GLI et la gestion déléguée sont bien sur deux choses bien distinctes, l’une n’excluant pas l’autre. Sans renoncer par avance à la GLI, j’ai néanmoins plus ou moins anticipé le risque accru de vacance si je m’obligeais à avoir un locataire GLI compatible (mais peut-être que je surestime l’exigence des GLI, notamment quid de la prise en compte des prestations sociales type APL ou allocations familiales ?).
Le fait de confier à une agence apporte (en plus des prestations inhérentes à la délégation) un premier filtre sur les candidats : d’une part, les personnes louches ont une propension moindre à sélectionner des biens confiés à des agences ; d’autre part il existe des locataires sérieux qui préfèrent le côté institutionnel de la relation avec une agence immobilière que d’avoir directement à faire à un bailleur personne physique (c’était mon cas quand j’étais locataire). Bien sur cette dimension, fût-elle établie, n’exonère pas des précautions d’usage de sélection d’un locataire mais elle pèse en faveur du choix de la gestion déléguée en zone non tendue.

Range19 : Merci pour l’info. J’ai regardé rapidement, en première analyse ce n’est pas un bon plan au vu des plafonds de loyer qui sont trop bas par rapport au gain fiscal.

Dernière modification par Purito (05/12/2023 14h04)

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#34 05/12/2023 14h09

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Pour moi, ça reste trop cher, pas assez rentable.

Si je compte bien, vous êtes à 25% de taux d’endettement actuellement avant projet, vous passez à 34% après ((695+400) / (480*0.9+2800)).

Même si vous pouvez augmenter un peu le loyer, dans les conditions actuelles de crédit, vous vous privez de marge de manoeuvre pour la suite (autre investissement, changement de RP, etc …).

Est ce que ça vaut vraiment le coup d’être en CF négatif pendant des années et s’interdire d’autres investissement pour récupérer à la fin juste un appartement sans grande valeur ?


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#35 05/12/2023 15h02

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Tlaloc : Vous prenez comme base 480€ HC soit l’ancien loyer d’un bien libre depuis presque un an et donc une entrée en possession encore plus ancienne (potentiellement très ancienne pour un bien familial où le turnover est généralement faible). C’est aujourd’hui un prix très largement en-dessous de tous les appartements de standing et taille comparables annoncés (sachant que les quelques annonces sont de type : "Disponible à partir de …" ce qui traduit que les biens sont nouvellement entrés dans le marché). Les quelques biens qui trainent sont soit dans les 600€ CC et plus soit gros défaut visible rien qu’à l’annonce. Escompter une revalorisation d’un loyer qui ne reflète plus le marché actuel n’est pas fantaisiste.

525€ HC (soit 545 CC) me paraît une perspective raisonnable, et 550 HC envisageable au vu de certaines annonces. A un moment donné ça fait des mois que je suis en veille, et un bien avec un bon DPE louable de suite sans travaux dans des coins qui me sont, en ratissant large, un minimum familiers à rentabilité supérieure à 10% (puisque 9-9,5% ne suffirait pas) et dans les 63k max (je veux pas dépasser 70k de cout FDN inclus) après négo je n’en vois pas (ou alors faut réussir des négos à -20% voire plus pour les provoquer). Je pense qu’à un moment donné fait est mieux que parfait, que la fin des années 2010 pour le locatif aura été l’équivalent de la fin des années 90 pour l’achat de la RP, et qu’un débutant à l’investissement locatif qui cherche à niveau de risque équivalent les mêmes rentabilités nettes qu’il pouvait lire dans des sujets d’il y a 5 ans est voué à ne jamais commencer (comme ceux qui attendent depuis 20 ans le fameux krach immobilier qui ferait revenir les prix à 1999).

Dernière modification par Purito (05/12/2023 15h07)

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#36 05/12/2023 15h43

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J’ai mis 480 car je pense que c’est ce que les banques peuvent prendre en compte.

Ca ne change rien au raisonnement, avec 525€ de loyer HC, vous passez pour ce projet ("ric rac" avec 33,6% d’endettement), mais vous hypothéquez vos futurs investissements, ainsi que la possibilité d’avoir une plus grande RP.


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#37 05/12/2023 15h58

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J’ai eu début novembre un rdv avec ma banque pour connaitre leur façon de procéder et ils m’ont dit que pour les biens achetés vide en vue d’être loués ils demandent une attestation de valeur locative, un document déclaratif dont la valeur peut donc être distincte du dernier loyer pratiqué sur le bien. En tout état de cause l’accès au crédit ne devrait pas être un souci car même en prenant pour base un loyer HC de 360€ (c’était l’exemple du bien vendu loué en début de topic que j’ai utilisé pour les besoins de ma simulation lors de mon rdv) j’ai une capacité d’emprunt de 60k.

Le grief que vous mentionnez vaut de fait pour tout investissement locatif (sauf à mettre un très gros apport et/ou à taper du 20% de rentabilité brute, et encore !) et tient essentiellement au mode de calcul du taux d’endettement plus défavorable que par le passé.

Dernière modification par Purito (05/12/2023 16h00)

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#38 05/12/2023 17h23

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Tlaloc a écrit :

Pour moi, ça reste trop cher, pas assez rentable.

Si je compte bien, vous êtes à 25% de taux d’endettement actuellement avant projet, vous passez à 34% après ((695+400) / (480*0.9+2800)).

Même si vous pouvez augmenter un peu le loyer, dans les conditions actuelles de crédit, vous vous privez de marge de manoeuvre pour la suite (autre investissement, changement de RP, etc …).

Est ce que ça vaut vraiment le coup d’être en CF négatif pendant des années et s’interdire d’autres investissement pour récupérer à la fin juste un appartement sans grande valeur ?

Si l’on raisonne de cette façon, même un appartement à cash-flow positif coûte du taux d’endettement, puisque l’endettement différentiel ne se pratique (hélas) plus. Donc +1 avec Purito sur ce point.

Pour ma part, ce n’est sans doute pas l’affaire du siècle, mais avec près de 10% de rendement brut sur de la locations nue, un appartement louable tout de suite avec un DPE en lettre C, et un montant raisonnable de 62k€, on est quand même sur un bien sur lequel Purito prend assez peu de risque dans l’absolu (à condition qu’il y ait une demande locative suffisante).

Pour ma part, je valide pour un premier projet. On et sur un projet dont les fondamentaux sont a priori solides, et qui peut éventuellement être optimisé dans le futur (augmentation du loyer, Loc’Avantages, renégociation du crédit dans quelques années, etc).

Après j’ai bien conscience qu’on a tous des sensibilités différentes sur ce forum, et quand j’avais lancé le projet très ressemblant Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation) , il n’avait laissé personne indifférent, dans un sens ou dans l’autre (j’invite d’ailleurs Purito à lire toutes les remarques très instructives qui m’avaient été faites là-bas).

Toutefois, peut-on avoir un calcul précis et détaillé de cash-flow ? C’est un exercice qui vous sera utile, et vous permettra d’avoir des retours intéressants.

Dernière modification par Plutarque (05/12/2023 17h25)


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#39 05/12/2023 18h00

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De quand date la construction de l’immeuble ?

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#40 06/12/2023 15h29

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Purito, le 05/12/2023 a écrit :

Le grief que vous mentionnez vaut de fait pour tout investissement locatif (sauf à mettre un très gros apport et/ou à taper du 20% de rentabilité brute, et encore !) et tient essentiellement au mode de calcul du taux d’endettement plus défavorable que par le passé.

Je n’ai aucun grief contre vous, je vous mets seulement en garde sur les implications actuelles du calcul et de la limitation du taux d’endettements, qui n’est pas prêt de changer à court terme, à mon avis.

A titre personnel, je trouve cette limitation stupide pour de l’investissement et trouve le calcul différentiel plus juste. Mais ce n’est pas moi qui décide. Donc effectivement, si vous ne voulez pas vous limiter à un seul investissement très modeste, il vous faudra trouver beaucoup mieux en terme de rendement brut, ou avoir une grosse capacité d’épargne pour reconstituer un gros apport à chaque investissement. 

Ceux qui vous expliquent comment ils ont procédé avec une autre approche, aujourd’hui désuète, ne vous sont pas d’une aide précieuse.

Je n’ai aucun doute sur votre capacité à financer ce bien, c’est sur les suivants ( y compris RP) que ça va se compliqué. A chacun ses ambitions, si ce bien vous suffit, effectivement vous ne risquez pas grand chose.


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#41 21/12/2023 15h48

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Le problème c’est qu’avec des taux à plus de 4% sur 20 ans il faut oublier le gros cash flow positif.
Pour moi qui investit dans la région Est (Nancy, Metz, Strasbourg), c’est quasi impossible de trouver des rendements supérieurs à 10% brut, sauf à acheter dans des coins perdus, avec le risque qui va avec.

Je pense qu’il faut arrêter de regarder le cash flow, bien sur il ne faut pas non plus se retrouver avec une rentabilité net net de 3% et un cash flow négatif que l’on va trainer comme un boulet..

Je pense que 5.5% de rendement net net est atteignable même avec un taux à 4% sur 20 ans, il faut juste négocier un max et ne pas avoir peur de baisser de 20% le prix vendeur. C’est ce que je fais actuellement.

Le problème c’est que les vendeurs ne veulent pas baisser, ils ont achetés au plus haut pour certains, et attendent que les taux baissent pour que le marché soient dans leurs sens.. Il faut travailler à l’usure.

Aussi ne pas oublier que les années sans investissements, que l’on passe à attendre une meilleur opportunité, ce sont des années de capitalisation perdues… Car au delà du cash flow, il ne faut pas oublier que le locataire épargne pour vous tous les mois via le remboursement du capital.

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