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[+3]    #1 18/01/2023 20h19

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Bonjour à tous,

En novembre 2022, j’ai eu une bonne opportunité sur un T2 à Nevers, qui ne s’est pas concrétisée à cause d’un DPE erroné et d’un vendeur retors : j’ai préféré me rétracter dans les 10 jours car l’affaire, qui s’annonçait belle au début, s’est révélée ne pas être pas aussi intéressante qu’escompté.

Depuis, ma réflexion immobilière a avancé, car j’ai remarqué que le marché n’a pas encore parfaitement intégré les changements importants à venir : le prix des passoires thermiques est amené à inexorablement s’effondrer, alors qu’à l’inverse celui des logements "vertueux" (DPE au max D) est amené à prendre de la valeur.

Mon pari est que ce changement n’en est qu’à ses débuts, ainsi je fais le pari que c’est le parfait moment pour acheter un logement récent en DPE C ou D, avant que leurs prix n’augmentent. Et bien sûr, l’idéal est de trouver un logement en sortie de défiscalisation, typiquement un logement sur la période 2006-2011. Le problème est que ces logements sont très souvent vendus chers, et commercialisés le plus souvent en off-market par les agences qui sont syndic de la résidence et s’occupent de la gestion locative dans la résidence : ces logements sont proposés à un bon prix (mais qui reste cher) à des "investisseurs" connus de l’agence, et ces "investisseurs" achètent souvent comptant au prix. La majorité de ces "investisseurs" ne sont pas des investisseurs au sens de ce forum, ils cherchent juste un rendement moyen (ils peuvent se contenter de rendements bruts pour lesquels personne ici ne se lancerait) pour placer leur argent.

Mon objectif est de trouver un logement récent autour de 50000€, avec un loyer autour de 450€ HC, soit un rendement brut autour des 10% en comptant les frais de notaire. Evidemment, à ce prix-là, difficile d’espérer une ville très dynamique, ni d’espérer un logement sans aucun défaut. Il faut donc être prêt à accepter quelques défauts, pour pouvoir bénéficier des avantages d’un logement récent.

Je suis donc parti sur le plan suivant : repérer 7 ou 8 villes à moins de 2h30 de Paris, et repérer dans ces villes l’ensemble des résidences construites entre 2006 et 2011 (l’info de l’année de construction étant présente sur Patrim). Une fois ces résidences repérées, je cherche à rentrer en contact avec le syndic pour avoir des informations, et chercher des vendeurs.

Après, quelques semaines de recherche, je suis tombé sur une opportunité sur une des résidences que j’avais repérée à Alençon. De nombreux appartements sont en vente, les acheteurs ont l’embarras du choix. D’autant plus, également, que l’affaire présente quelques points noirs qui en feront fuir beaucoup !

Le contexte :

- résidence de 60 lots, sur 4 étages, avec places de parking extérieures

- résidence achevée en 2007, et dont les appartements ont été vendus à prix d’or. Le 55 m² qui m’intéresse a été vendu 123000€ à l’origine, en De Robien (qui permet une défiscalisation de 65% du bien en 15 ans). On est dans le classique phénomène de défiscalisation, avec des logements qui sont très loin de valoir leur valeur faciale, et donc le seul objectif est de défiscaliser.

- la résidence a été construite dans un quartier populaire d’Alençon, le quartier Perseigne. Ce quartier, était plutôt un quartier mixte où il faisait bon vivre en 2007, mais il est devenu au fil des années un quartier plutôt sensible. Une aire pour 6 familles de gens du voyage a été installée à proximité de la résidence au début des années 2010, ce qui a fait baisser la valeur des logements. Pour autant, on est très loin des quartiers sensibles de la banlieue parisienne, ça reste relativement acceptable à mon avis, et il y a beaucoup de pavillons également. La résidence est entièrement fermée par un grillage, avec un portail d’accès sécurisé. Le quartier est à 2km du cœur d’Alençon, avec une continuité urbaine.

- concernant les ventes, Patrim nous apprend:
(1) aucune vente avant 2017, du fait de la défiscalisation
(2) quelques ventes autour de 40000€ en 2017-2019 (une en 2017, une en 2018, quatre en 2019)
(3) quelques ventes entre 45000€ et 50000€ en 2020
(4) en 2021-2022, on arrive sur un prix de vente entre 50000 et 55000€

- le syndic de la résidence, Citya, propose 5 appartements à la vente dans la résidence, du T2 au T3, allant de 53000€ à 68000€, frais d’agence inclus. En cherchant sur Castorus, on trouve que ces appartements sont en vente depuis longtemps (quelques mois, jusqu’à 2 ans pour l’un d’entre eux). Clairement, les ventes sont difficiles !

- le 4 mai 2022, un T2 a été vendu aux enchères, à seulement 23400€. Certainement une défiscalisation qui a mal tourné pour l’un des acheteurs de l’époque, avec une saisie de la banque. Un excellent coup réalisé, bravo à cet investisseur.

- on trouve même trace d’une décision de la cour d’appel de Rouen, où un acheteur a attaqué le promoteur-gestionnaire : https://www.doctrine.fr/d/CA/Rouen/2021 … 2760C46D87
Acheté 123000€ à l’époque, et vendu 40000€ en 2019. Les gens du voyage y sont évoqués.
En plus de l’énorme moins-value, l’acheteur perd son procès, et est condamné à verser 13000€ en article 700.

- la moitié des appartements donnent sur l’avenue Pierre Mauger, ce qui n’est pas agréable, d’autant plus que certains ont une vue directe sur l’aire des gens du voyage de l’autre côté de la rue. L’autre moitié des appartements donnent sur le parking intérieur, avec vue sur le collège derrière.

- enfin, dernier point très important, le compte-rendu de l’AG de février 2022 a mis à l’ordre du jour un point informatif comme quoi le ravalement de façade sera étudié et certainement mis au vote lors de la prochaine AG. Cette AG aura lieu le 10 février 2023. Le syndic contacté (Citya) m’indique qu’il y en aura pour au moins 300000€ si les travaux se font. Une connaissance, syndic lui aussi, pense qu’il y en aura pour 150000€. Sachant que l’appartement visé compte pour 160 sur 10000 tantièmes. Il y a un fonds travaux ALUR qui serait utilisé, mais dont je ne connais pas encore le montant, car je n’ai pas encore l’état-daté et le syndic refuse de me communiquer l’information.
Mon calcul : sans même compter le fonds travaux, comptons 200000€, soit 3200€ pour moi. Si je les déduis de mes revenus fonciers, j’en récupère 30+17,2=47,2%, donc la dépense ne me revient qu’à 1700€.
Mais à mon avis, ce ravalement est loin d’être voté : dans une résidence qui vaut 50000x60=3M€, ces travaux sont proportionnellement énormes. Il est à prévoir de nombreux votes contre lors de l’AG.

- le syndic Citya ne me plait pas du tout, il faudra que je vois dans quelle mesure il est possible de les renverser, surtout qu’ils prendraient 5% du montant des travaux de ravalement.

- selon moi, ce ravalement de façade crée une opportunité, car des nombreux propriétaires-bailleurs vont vouloir vendre pour ne pas avoir à le payer. C’est donc le moment de tenter des offres agressives.

Dans ce contexte, je trouve une opportunité : un T3 de 55 m² proposé à un prix hors-marché de 67500€ FAI par une agence immobilière (autre que Citya), avec les caractéristiques suivantes :
- 3ème étage avec ascenseur
- DPE en lettre D, dans les standards pour un appartement de 2007
- place de parking privative
- balcon qui donne sur le parking intérieur, et non sur l’avenue
- charges de copropriétés standards pour un T3 de 2007 (autour de 1300€ par an), les parties communes sont de bonne qualité et propres
- cuisine aménagée (rangements, plan de travail, plaque vitro-céramique)
- appartement vendu loué en location nue, 440€ HC, à ce que j’estime être le prix du marché
- le bail ne présente aucun problème : indexation des loyers et clause résolutoire sont bien là
- lors de la visite, l’appartement est très propre
- les locataires m’ont paru très sérieux malgré leur jeunesse (un couple de deux jeunes de 20 ans), et ne souhaitent pas partir dans l’immédiat
- locataires présents depuis août 2022
- chauffe-eau récent, changé en 2020
- le vendeur a acquis le logement en VEFA, pour un prix de 123000€ (et en a défiscalisé 65%)

J’arrive à contacter en direct le vendeur de cet appartement, et nous entrons en pourparlers. Les différents points énoncés plus haut me permettent de bien négocier le prix, et nous tombons d’accord sur un prix à 48500€ avec l’absence de condition suspensive (mais avec un délai de 3 mois, qui me laisse le temps de chercher un crédit). En ce moment, les notaires sont en train de rédiger le compromis de vente.

Au niveau financier, on est légèrement au-delà des 10% bruts visés, pour une résidence récente, mais qui présente des défauts, le premier étant sa localisation dans un quartier sensible.

Au niveau locatif, j’ai une GLI avec laquelle je dispose d’excellentes conditions, et qui laisse de la latitude sur les dossiers (car je passe par une personne qui leur apporte un très gros volume). Cette GLI devrait m’assurer sans problème, et sans carence, s’il est attesté que le locataire n’a pas eu d’incident de paiement dans les 6 derniers mois.

Je me dis que j’ai fait une bonne affaire, mais je ne peux pas m’empêcher de me demander si je ne fais pas une bêtise, ou si je n’ai pas pris assez de précautions. J’ai bien sûr toujours la possibilité, une fois le compromis signé, de me rétracter dans les 10 jours. Très clairement, j’achète ici un rendement, car la revente serait forcément difficile.

Ainsi, je suis toujours à l’écoute des excellentes remarques que je peux lire sur ce forum ! Merci à vous.

Plutarque

Dernière modification par Plutarque (11/02/2023 22h19)

Mots-clés : immobilier, quartier sensible, sortie de défiscalisation


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[+1]    #2 18/01/2023 20h48

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Bon, je ne suis vraiment pas un fanatique de l’immobilier peu qualitatif - mais quelques remarques :
- que devient votre rentabilité brute de 10% si vous revendez à terme à un prix décoté de 20 % par rapport à votre prix d’achat. Votre bien ne va pas prendre de la valeur.
- risque de paupérisation de l’immeuble si les grosses dépenses types ravalement sont refusées
- risque d’avoir un loyer totalement dépendant des aides sociales
- meilleursagents annonce un prix des appartements de 715 € à 1660 € le m2 à Alençon- donc votre prix d’achat ne semble pas une bonne affaire si le quartier est glauque

Pour avoir du 10% avec un moindre risque, je préfère acheter du Air Liquide en PEA ou au nominatif. Après, c’est vous qui voyez…

Dernière modification par Kundera (18/01/2023 20h49)


Gare aux gourous

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#3 18/01/2023 21h00

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Merci pour votre réponse !

Kundera a écrit :

meilleursagents annonce un prix des appartements de 715 € à 1660 € le m2 à Alençon- donc votre prix d’achat ne semble pas une bonne affaire si le quartier est glauque

En effet, j’avais regardé cet indicateur sur Meilleurs Agents, mais une lecture plus fine donne les précisions suivantes :
- Alençon est indiqué globalement entre 715€ et 1660€ le m²
- le quartier Perseigne est en vert clair au sud-sud-est de la ville, dans une fourchette indiquée entre 1117€ et 1214€
- ici on est à 48500€ / 55m² = 882€/m²
- le quartier Perseigne est constitué majoritairement de pavillons individuels d’une part, et d’immeubles années 60/70/80 au gaz collectif d’autre part. Cette résidence de 2007 est le seul immeuble dans ce quartier à être récent, donc on est dans le haut de la fourchette en qualité. C’est d’ailleurs le seul immeuble du quartier à être "vertueux" en terme de DPE, tous les autres étant des passoires thermiques !

Pour le reste, je suis sensible à vos arguments, et ce sont précisément les points qui me font un peu douter.

Dernière modification par Plutarque (18/01/2023 21h02)


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#4 18/01/2023 22h37

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Quand on lit les faits divers de ce quartier et notamment le fait qu’il est gangrèné par le trafic de drogue il est logique de s’interroger sur la difficulté à trouver des locataires avec un bon profil

VIDEO : nouvelles violences urbaines dans le quartier de Perseigne à Alençon

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#5 18/01/2023 23h50

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Plutarque a écrit :

Je me dis que j’ai fait une bonne affaire, mais je ne peux pas m’empêcher de me demander si je ne fais pas une bêtise, ou si je n’ai pas pris assez de précautions. J’ai bien sûr toujours la possibilité, une fois le compromis signé, de me rétracter dans les 10 jours. Très clairement, j’achète ici un rendement, car la revente serait forcément difficile.
Plutarque

Ce n’est peut être pas la meilleure affaire possible, mais de ce que je lis ça paraît en être une au moins décente.

Il est normal d’avoir des doutes je pense, mais il y en aura quelque soit l’affaire, car il y aura toujours des risques. A un moment, il faut pourtant bien se lancer.

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[+1]    #6 19/01/2023 07h31

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Vu que vous demandez des conseils… Si je résume:

- Forte risque de décote dans le futur
- Ville moyenne "en déclin"
- Probable baisse de l’immo dans les prochaines années
- Pas de défisc
- Travaux prévus et à prévoir (2023 - 2007 = 16 ans, début de l’âge des travaux coûteux)
- Beaucoup de mises en vente mais très peu d’achats

A titre personnel, pour 10% de rentabilité *brute*: je ne voit pas du tout l’intérêt… Ça serait de l’immobilier qualitatif et/ou sans risque, pourquoi pas, mais là vu votre prose, vous semblez franchement décrire un canard boiteux.

Je n’ai pas lu votre financement: vous avez du levier?

De ce que je comprends, en 2022, un seul T2 a été vendu? Car vous achetez le double du prix 2022 aux enchères (même si c’est aux enchère, c’est quand même révélateur du marché réel). Pourquoi n’attendez-vous pas une seconde vente aux enchère plutôt?

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#7 19/01/2023 08h47

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Oui il y a un levier, avec un crédit à 100% (apport des frais de notaire).

Voici les 4 dernières ventes :
04/05/2022 : T2 46 m², 23400€ aux enchères
19/11/2021 : T2 44 m², 55000€
31/08/2021 : T2 48 m², 49500€
15/06/2021 : T3 54 m², 54500€
L’absence de vente en 2022 est notable, mais pas significative non plus à mon avis, car les données mettent souvent 6 mois à remonter sur Patrim.

Ici, le bien est un T3 de 55 m², qu’il serait question d’acheter à 48500€, soit en dessous des 3 autres ventes, dont deux sont des T2 plus petits.

Bien sûr, la vente aux enchères montre un prix très intéressant sur un T2 plus petit, mais d’une part c’est un marché très particulier que je ne connais pas, et d’autre part on ne connait pas l’état de l’appartement (qui a pu être très dégradé).

Selon moi, deux visions complémentaires s’opposent :

(1) la quartier est sensible, il y a peu de ventes, des travaux sont à prévoir : cela annonce une décote à venir

(2) le bien est dans une résidence récente de 2007, constituée de logements bien isolés en DPE C et D : cela annonce une valorisation à venir

Pour la plupart des intervenants précédents, la vision n°1 l’emporte sur la vision n°2. J’ai fait le pari de l’inverse, ou a minima d’un mantien de valeur, en faisant une offre à 48500€.

Un des éléments de raisonnement est de constater que les prix sur la résidence sont montés de 10 à 15k entre 2019 et 2021, ce que j’estime en partie dû par une valorisation des biens récents et bien isolés, dont la prise de conscience de valeur est assez récente.

Fais-je totalement fausse route avec la vision n°2, que personne n’a relevé comme un élément déterminant ? Je joins quelques photos de la résidence :





Vu les premiers retours, je laisse très sérieusement ouverte la porte d’une rétractation, car vous avez tous tilté très vite sur les points faibles de cette opération, dont j’avais connaissance mais dont je pensais qu’ils étaient compensés par le gros point fort (résidence récente avec bon DPE). Et en comptant sur le fait qu’il s’agit d’un des meilleurs appartements de la résidence (3eme étage avec ascenseur, très bon état, donne sur le bon côté).

Dernière modification par Plutarque (19/01/2023 09h59)


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[+1]    #8 19/01/2023 09h50

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Bonjour,

votre démarche me semble excellente de bout en bout. Ce qui est fort : arriver à bypasser l’agence, négocier 18% sous le prix du marché (les 3 dernières ventes me semblent représentatives donc ça fait un prix de marché à 1090 €/m²). Vous arrivez à un rendement supérieur à 10 % pour un bien récent, dans un quartier pas pire que cela : c’est très rare par les temps qui courent.

Concernant la copropriété, il faudra vous y impliquer si vous voulez faire évoluer les choses. Entre le fait que c’est une période de sortie de défiscalisation, et le futur ravalement, ça devrait faire quelques années un peu rock and roll. Mais de toute façon, toutes les copros passent par de tels moments.

Oui, il y a des risques. Qu’il ne faut pas exagérer non plus : Par exemple, je ne pense pas que vous prenez un risque de décote. En payant 880 €/m², avec un prix de marché à 1090 €, vous avez de la marge. Et 50000 € pour un T3 de 55 m², on est pas loin d’un prix plancher.

Je pense que ce logement pourrait être une bonne vache à lait pour 10 ou 15 ans. Il faudra revendre ensuite.

Il y a toujours un marché, pour toutes les sortes de locataires. Les meilleurs rendements et les meilleurs opérations que j’ai vues étaient toujours dans des quartiers populaires. Par exemple une copro de 5 chambres dans un quartier populaire de Montpellier : j’estimais le rendement vers 20 ou 25 %. Les locataires étaient tous des étudiants étrangers, bien content de trouver à se loger, et très à cheval sur le paiement du loyer car absolument besoin du logement pour poursuivre leurs études.

Par contre, il y a un niveau de qualité en-dessous duquel il ne faut pas descendre. Ce niveau de qualité est variable selon si on a le coeur bien accroché ou pas. Mais une chose est sûre : si les policiers et les huissiers ne rentrent plus dans le quartier, alors vous ne pourrez pas recouvrer les loyers. C’est à vous d’essayer d’évaluer comment ce quartier va évoluer et s’il risque de passer sous ce niveau de qualité acceptable.

Vous semblez avoir déjà bien repéré les risques, et même les avoir évalués. A partir de là, personne d’autre que vous ne peut déterminer s’il peut vivre avec ces risques ou pas.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2023 11h37)


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#9 19/01/2023 10h04

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Plutarque a écrit :

L’absence de vente en 2022 est notable, mais pas significative non plus à mon avis, car les données mettent souvent 6 mois à remonter sur Patrim.

En effet et 6 mois c’est optimiste, des ventes mettent bien plus de temps à y apparaitre quand bien même elle y sont répertoriées (Plus de 2 ans par expérience) !
A ma connaissance les vendeurs peuvent s’opposer à la publication de ces données, je ne sais pas si les acheteurs aussi (je n’ai pas retrouvé d’autre source que cela Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…).


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#10 19/01/2023 10h14

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Bonjour

Félicitations pour vos recherches poussées.

Je me poserais quelques questions.

La demande locative est elle forte et pérenne? Y a t-il des programmes de défiscalisation à venir qui pourraient rendre obsolète votre appartement?

Quelle est le poids de la fiscalité locale?

Il me semble que l’appartement n’est pas proche de votre résidence. Comment allez-vous le gérer?

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#11 19/01/2023 13h53

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Bernard2K a parfaitement résumé ma vision des choses, c’était avec ce point de vue que j’avais envisagé cet investissement.

Comme je le disais, il y a plusieurs points de vue sur cet investissement, et je savais que certains intervenants allaient tilter sur les points négatifs, qui sont bien réels. Et cela fait avancer la réflexion !

La demande locative est correcte à Perseigne si le loyer est dans la norme, et cette résidence profite de sa qualité première d’être récente et d’avoir un bon DPE, ce qui suffit à attirer les candidats à la location. Après il n’y a pas de miracle sur le profil des locataires, mais ce sera toujours le cas sur un logement à 50000€.

Aucun autre programme de défiscalisation, c’est la seule résidence récente de tout le quartier de Perseigne.

La fiscalité locale est avantageuse à Alençon (800€ de TF en 2022 sur ce T3 de 55m2), mais va augmenter en 2023. Comme partout hélas !

Pour la gestion, l’appartement est vendu loué donc je gère en direct jusqu’à la fin du bail (2h10 de voiture depuis chez moi). Au départ du locataire, une très proche connaissance, directeur d’une agence immo à Bordeaux, récupère la gestion (gratuitement, seule m’est facturée la GLI à 3%). Les visites et états des lieux seront délégués à une agence locale.

A mon sens, le plus gros risque de cet investissement est l’évolution du quartier. Il s’est considérablement dégradé en 15 ans. Mais cela reste très correct, on est très loin de la cité, et je ne me suis pas du tout mal senti quand je m’y suis baladé. Mais ça peut se dégrader encore, et là ce serait préjudiciable.

Dernière modification par Plutarque (19/01/2023 13h57)


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#12 19/01/2023 14h18

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Par contre, l’agence à Bordeaux, même si c’est un ami, ça ne me semble pas une bonne idée. Je dirais soit gestion en direct, soit gestion déléguée à une agence locale triée sur capacité à bien gérer le locatif (à trouver par le bouche-à-oreille, etc.). Déjà que vous êtes loin, si en plus le gestionnaire est loin… Une agence locale, quand elle fait bien son boulot de gestion, c’est quand même super pratique, pour vous trouver un artisan pour une réparation en urgence, etc. Ce directeur d’agence à Bordeaux pourra bien être hyper compétent et motivé, il peut être aussi proche de vous que possible (ça peut bien être votre frère jumeau), il y a un certain nombre de sujets sur lesquels être à Bordeaux pour gérer un bien à Alençon le rendra juste inefficace. La proximité a des avantages irremplaçables, alors que la distance complique tout.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2023 16h03)


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[+1]    #13 19/01/2023 15h53

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Votre réflexion immobilière est bonne, notamment sur les biens dont les prix vont s’effondrer en raison du DPE et de l’impossibilité de louer. Je crois que l’intérêt de l’investissement dans l’immobilier repose sur trois avantages possibles : la plus-value potentielle (une chimère à Alençon), la rentabilité (10 % brut= 7,5 à 8 % net) et l’absence d’imposition sur les revenus de cet investissement pendant un certain temps. J’ajoute à votre analyse trois éléments.

1/ L’absence de travaux à faire qui vous permettent d’éviter la fiscalité pour au moins 5 ou 7 ans. C’est très important, si vous louez en nu, il faut être tranquille plusieurs années avec des travaux. Si c’est meublé, sachez que le LMNP est dans le viseur de pas mal de monde et qu’il risque de disparaître. A titre personnel, j’ai vendu mes deux appartements en Seine-Saint-Denis (à Aubervilliers), et si jamais je reviens sur le marché, il faudra de gros travaux pour être tranquille fiscalement, et techniquement pour ne plus avoir de grosses réparations pendant un bon moment.

2/ Le quartier que vous décrivez est connu pour avoir des DPE faibles, avec de nombreux biens qui bientôt ne seront plus louables. De plus, la population est devenue de plus en plus typique d’un quartier dit "sensible", avec la présence des gens du voyage. Cette présence est amenée à augmenter, les "bons" locataires évitant les quartiers pourris et les DPE mauvais. Cet immeuble est un peu la perle posée sur de la boue. Qui va gagner ? Hélas… Je puis vous dire qu’en Seine-Saint-Denis vous avez environ 8 à 20 % de la population dite "sans papiers" (rapport officiel), et ceux-là acceptent les logements les plus indignes et les quartiers les plus durs : ils n’ont pas le choix… Certains se révèlent d’ailleurs des locataires fiables et honnêtes; cependant, un quartier avec trop de sans-papiers est fuit par le reste de la population… C’est la vie…

3/ Vous avez plein de pigeons qui se sont réveillés propriétaires-bailleurs, sans effectuer une analyse profonde comme la votre, ils vont aller droit dans le mur avec l’affaire des DPE. Ces biens vont se vider, les prix vont s’effondrer, et il va y avoir de belles affaires à conclure à ce moment-là, avec beaucoup de travaux à réaliser.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (08/06/2023 23h23)


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#14 19/01/2023 17h10

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Bernard2K a écrit :

Par contre, l’agence à Bordeaux, même si c’est un ami, ça ne me semble pas une bonne idée. Je dirais soit gestion en direct, soit gestion déléguée à une agence locale triée sur capacité à bien gérer le locatif (à trouver par le bouche-à-oreille, etc.). Déjà que vous êtes loin, si en plus le gestionnaire est loin… Une agence locale, quand elle fait bien son boulot de gestion, c’est quand même super pratique, pour vous trouver un artisan pour une réparation en urgence, etc. Ce directeur d’agence à Bordeaux pourra bien être hyper compétent et motivé, il peut être aussi proche de vous que possible (ça peut bien être votre frère jumeau), il y a un certain nombre de sujets sur lesquels être à Bordeaux pour gérer un bien à Alençon le rendra juste inefficace. La proximité a des avantages irremplaçables, alors que la distance complique tout.

Je fonctionne déjà actuellement de cette façon sur un bien en location nue à Clamart (92), je vais préciser un peu la répartition du travail entre l’agence dirigée par mon ami (un ami d’enfance) et moi :
(1) je me charge de l’annonce et des échanges avec les candidats-locataires
(2) je m’occupe des visites et de récupérer les dossiers des locataires
(3) l’agence se charge de rédiger le bail et de contracter la GLI
(4) tout le monde signe le bail en signature électronique
(5) je me charge des états des lieux
(6) l’agence se charge des encaissements et de toute la partie financière (ce qui au passage autorise le prélèvement automatique, ce qui n’est pas possible en gestion en direct)
(7) l’agence se charge d’éditer (automatiquement) les quittances de loyer
(8) l’agence agit comme un filtre avec le locataire, qui la contacte pour des questions ou des problèmes mineurs
(9) je gère en direct les problèmes majeurs (urgence, devis, etc)

Comme indiqué, l’agence me facture cela 3% des loyers, en me faisant payer uniquement la GLI.

En gros, c’est plus ou moins de la gestion en direct, mais avec les avantages suivants :
- présence d’une GLI qui me protège
- je délègue les aspects administratifs et d’encaissement, tout en conservant le choix du locataire
- l’agence opère comme un premier filtre, pour les questions ou les petits problèmes qui peuvent se régler au téléphone
- le locataire ignore que le directeur d’agence et moi sommes de connivence, donc en cas de problème je charge mon ami de téléphoner, et il passe pour un tiers neutre (argument d’autorité)
- le locataire est rassuré en début de bail de signer un bail rédigé par une agence, sans rien avoir à payer à l’agence

Dans le cas présent, ces dispositions me semblent être adaptées à ce logement à Alençon, car :
- le ballon d’eau chaude est très récent, donc peu de risques à devoir le changer prochainement
- pas de chaudière, ce sont de basiques radiateurs électriques
- les volants roulants sont manuels et en bon état de fonctionnement (je les ai testés)
- le seul électroménager est une plaque vitrocéramique 2 feux, peu de chance d’avoir à la changer

Bien sûr, il reste tout le travail en cas de changement de locataire, mais c’est pour ça qu’on a décidé de sous-traiter à une agence locale les visites et l’état des lieux (mais pas la recherche et le choix du locataire).

Bien entendu, il faudra voir avec le temps si cette façon de procéder est raisonnable, ou si malgré tout elle prend trop de temps, car il y aura des allers-retours inévitables (2h15 de route, pour 180km et 6,90€ de péage, à multiplier par 2).

Dernière modification par Plutarque (19/01/2023 17h12)


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[+1]    #15 19/01/2023 18h42

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Bonsoir,
Vous avez bien avancé mais voilà que vous doutez et que nos retours vont vous faire douter encore plus.
Je reste pour ma part assez figé sur certains principes et n’y déroge qu’à la marge pour booster le rendement global et peut-être me faire connaître l’ivresse de l’aventure, enfin, aventurette : Le principe dominant reste "l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement", mâtiné pour ce qui me concerne d’un minimum de standing (modernité/équipements/confort voire qualité ++) et d’un DPE max en D. Ce dernier critère sur lequel vous insistez fort justement même si les locataires ne regardaient pas trop jusqu’à récemment. Je vous rejoins sur l’avantage concurrentiel que ça va représenter à terme pour les bailleurs scrupuleux, mais ça ne compensera jamais une localisation douteuse.

Bien sûr que vous pourrez tirer un rendement probablement supérieur (encore que, je fais aussi du presque 10% dans du récent tranquille), mais au prix de quels risques d’enquiquinements, de turn over, et surtout d’impossibilité de prise de décision en AG.

Je ne connais pas votre situation donc ne sais pas ce que représenterait cet investissement pour vous. La somme est mesurée pour moi, ça peut valoir le coup de la jouer en diversification risquée à la marge d’un patrimoine plus solide. Mais si c’est votre coup d’essai vous risquez la douche froide.

Le vrai enjeu est bien de mesurer non pas seulement le rendement long terme avec des hypothèses plus ou moins hasardeuses mais de bien piger le risque gestion.
Est-ce qu’il y a des risques réels d’impayés dans la copro ? D’absence de quorum pour les votes ? De refus de travaux d’entretien/ravalement/sécurisation ?
Quel profils socio chez les occupants actuels, comment ça évolue ?

Croyez-vous vraiment que le bon DPE va améliorer la situation du quartier ou que la population du quartier ne va pas simplement se déplacer sinon prendre possession de la copro comme on l’expérimente ailleurs, avec parfois une influence communautariste ? Ce sont des risques difficiles à appréhender à distance mais si on se réfère à d’autres villes…

J’oubliais : avez-vous recherché le nombre de logements à la location dans la copro ? Les loyers demandés ? Une idée du turn over ?
Avez-vous contacté le conseil syndical ?

Dernière modification par Range19 (19/01/2023 18h57)

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#16 19/01/2023 20h40

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Range19 a écrit :

Je ne connais pas votre situation donc ne sais pas ce que représenterait cet investissement pour vous. La somme est mesurée pour moi, ça peut valoir le coup de la jouer en diversification risquée à la marge d’un patrimoine plus solide. Mais si c’est votre coup d’essai vous risquez la douche froide.

Le vrai enjeu est bien de mesurer non pas seulement le rendement long terme avec des hypothèses plus ou moins hasardeuses mais de bien piger le risque gestion.
Est-ce qu’il y a des risques réels d’impayés dans la copro ? D’absence de quorum pour les votes ? De refus de travaux d’entretien/ravalement/sécurisation ?
Quel profils socio chez les occupants actuels, comment ça évolue ?

Croyez-vous vraiment que le bon DPE va améliorer la situation du quartier ou que la population du quartier ne va pas simplement se déplacer sinon prendre possession de la copro comme on l’expérimente ailleurs, avec parfois une influence communautariste ? Ce sont des risques difficiles à appréhender à distance mais si on se réfère à d’autres villes…

J’oubliais : avez-vous recherché le nombre de logements à la location dans la copro ? Les loyers demandés ? Une idée du turn over ?
Avez-vous contacté le conseil syndical ?

Ma situation personnelle est plutôt confortable (voir ma présentation mise à jour pour plus de détails), ainsi, tout comme vous, cette somme est très modérée me concernant. L’idée est de faire un petit investissement autour de 50k€, le précédent investissement était un appartement à Clamart (valeur 240k€), dans un objectif de diversification autant géographique qu’au niveau du type de logement. C’est aussi l’occasion de continuer à apprendre les ficelles de l’investissement immo, sans prendre trop de risques vu le montant très modéré en jeu.

Le prochain investissement sera sans doute plus conséquent, maintenant que j’ai acquis de nombreuses connaissances par l’expérience (et que je vais continuer à acquérir si je ne me rétracte pas de cette opération !). Surtout, je souscris à ce qui a été dit par plusieurs intervenants, les prix des passoires thermiques va dégringoler et de très bonnes affaires seront possibles avec des travaux. Mais cette correction des prix n’a pas encore eu complètement lieu, donc je vais attendre. En attendant, je vise un logement en DPE C ou D, avant que leurs prix n’aient, à l’inverse, trop augmenté. Ce qui est inéluctable.

Grâce à lechatquiroucoule (que je remercie !), j’ai pu obtenir aujourd’hui des infos financières précieuses sur la copro, dont le fameux montant du fonds travaux ALUR :
"nbLotsHabBurCom":"61"
"chargesOperationsCourantes":"83519"
"chargesOperationsExceptionnelles":"1173"
"montantImpayesCoproprietaires":"13672"
"presenceEmployes":"false"
"nbCoproprietairesImpayes":"7"
"montantDettes":"4060"
"montantFondTravaux":"30436"
"dateDebutExercice":"01/10/2020"

A noter que 55 copropriétaires possèdent les 61 lots.

Sur une résidence mieux située, j’aurais été très inquiet de voir 7 copropriétaires sur 55 en situation d’impayés, et un montant d’impayés de 13672€. Dans le cas présent, je ne dirais pas que je suis complètement serein à la lecture de ces données, on a un impayé total à hauteur de 16% d’un exercice comptable, mais ce n’est pas non plus très surprenant. Qu’en pensez-vous ? Anecdotique, à surveiller, ou rédhibitoire ?

Lors de l’AG de février 2022, 26 copropriétaires sont présents ou représentés, pour 5429 tantièmes sur 10000. C’est plutôt standard pour une copro.

Je précise que je suis président du CS de la résidence de mon appartement à Clamart (une résidence dont la valeur est autour de 10M€), et je suis bien au fait des différents enjeux sur les majorités. Mais il est difficile de se projeter dans une future copro, sans en avoir pris le pouls ni avoir vécu une première AG.

Pour les refus de travaux, les précédents PV d’AG ne révèlent rien. Je comptais effectivement entrer en contact avec le CS, mais je ne l’ai pas encore fait. J’attendais d’en savoir un peu plus, ce qui est maintenant le cas, grâce aux données chiffrées obtenues aujourd’hui.

Les profils socio sont à mon avis classiques pour ce genre de résidence et de quartier : des jeunes (apprentis, jeunes travailleurs), des actifs aux revenus modestes, des retraités. Les locataires du logement visé sont un couple de jeunes de 20 ans, apprentis tous les deux. Pour le coup, je n’ai pas pu réellement enquêter sur ce point-là. Le risque est en effet que ça évolue vers des profils plus problématiques si le quartier venait à encore se dégrader.

La résidence est à proximité de plusieurs établissements scolaires, et d’une zone commerciale (avec un Leclerc). Ainsi, je pense qu’il continuera à attirer grâce à son bon DPE, là où tous les autres logements à Perseigne seront délaissés et verront leurs loyer chuter. Après, il n’est pas impossible d’observer une lente érosion des bons profils vers d’autres quartiers d’Alençon.

Concernant le turn-over, si j’en crois ma vendeuse, il serait d’environ 1 an et demi en moyenne. J’ai tendance à la croire, c’est un turn-over classique sur du T3. Les locataires du logement visé, qui sont là depuis 6 mois, m’indiquent pour ce que ça vaut vouloir rester jusqu’à juin 2024, si tout se passe bien.

Il y a actuellement 4 appartements en annonce de location chez Citya (qui détient un quasi-monopole dans cette résidence), ce qui est non négligeable et qui invite à penser qu’en effet la mise en location n’est pas si facile, et qu’il faut nécessairement anticiper un peu de vacance locative. Les loyers HC sont autour de 410€.

Le loyer des locataires actuels de l’appartement visé, qui est de 440€ HC est clairement dans la fourchette haute de ce qu’on peut espérer, mais il s’agit d’un des appartements les mieux situés de la résidence. Au final, mais ce dont j’étais conscient dès le début, l’appartement vendu loué était ici un avantage car ça évite la première mise en location : c’est amusant de le constater quand cela a permis de négocier le prix de l’appartement. La vendeuse n’avait probablement pas conscience que vendre loué était ici un avantage.

Après, il ne faut pas oublier aussi que de nombreux locataires évitent complètement le marché des agences, car il faut en général payer un mois de loyer en frais d’agence pour rentrer dans l’appartement. Dans le cas présent, Citya demande 600€ d’honoraires au locataire ! Pas étonnant à mon avis que ça ne se loue pas. A mon avis, un appartement mis au même prix sur le bon coin a beaucoup plus de chance d’être loué vite.

Au passage, un appartement loué en août 2022 dans la fourchette haute du prix du marché, et qu’on cherche à vendre en décembre 2022, cela ne fait que confirmer que le vendeur était pressé de vendre, car il n’a pris sa décision de vendre que récemment. Peut-être en ayant reçu la convocation à l’AG de février 2023 et en prenant connaissance des différentes résolutions ? Je précise que je ne dispose pas encore de ce document, mais qui m’aidera à y voir plus clair à ce sujet.

Dernière modification par Plutarque (19/01/2023 20h50)


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#17 20/01/2023 08h40

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Bonjour Plutarque,
Quelques remarques un peu en vrac :

Difficile de trancher sur la question des impayés ; le montant semble réparti sur 7 copropriétaires, le syndic et le CS savent s’il y a là de quoi s’interroger. Quoi qu’il en soit, le montant et le nombre me semblent peu déterminants.

Le niveau des charges global n’est pas délirant pour 90 lots.

Au sujet des ravalements : le nettoyage des façades peut offrir un très bon résultat et retarder fortement la passage au ravalement pour un prix raisonnable si travaux effectués par des "cordistes" (j’ai peur d’accrocher le nom) car pas d’échafaudage.

Il y a plusieurs appartements à louer : distinguez le vôtre en installant notamment une cuisine équipée si ce n’est pas le cas, en mettant en place des radiateurs à inertie, etc, le petit plus différenciant ; ça ne fait rien gagner ou pas grand chose sur le niveau de loyer mais vous offre un avantage concurrentiel.

Turn over d’un an et demi pour un T3 : je ne sais pas si c’est la norme, chez moi c’est plutôt 3 ans

Vous semblez un peu sévère en généralisant une appréciation avec Citya : en fait l’essentiel est que le gestionnaire en charge de la copro soit bon et le CS actif. Pour le reste, ils sont à peu près tous identiques dans le fonctionnement avec pour objectif d’engranger du CA et multiplier le nombre de copro  à la charge d’un seul gestionnaire, souvent lui même illusionniste ou dépassé par les évènements.
Seuls sont à fuir les syndics éloignés géographiquement de la copro et bien sûr les syndics dont le gestionnaire est nul. ça existe. Mais pour leur défense il faut reconnaître que beaucoup de copropriétaires sont eux mêmes gratinés.

Enfin : c’est l’archétype de la copro dans laquelle il faut entrer dans le CS et pousser une stratégie en ne lâchant rien sur les petites dégradations et incivilités.

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#18 20/01/2023 10h30

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Range19 a écrit :

Bonjour Plutarque,
Quelques remarques un peu en vrac :

Difficile de trancher sur la question des impayés ; le montant semble réparti sur 7 copropriétaires, le syndic et le CS savent s’il y a là de quoi s’interroger. Quoi qu’il en soit, le montant et le nombre me semblent peu déterminants.

Le niveau des charges global n’est pas délirant pour 90 lots.

Au sujet des ravalements : le nettoyage des façades peut offrir un très bon résultat et retarder fortement la passage au ravalement pour un prix raisonnable si travaux effectués par des "cordistes" (j’ai peur d’accrocher le nom) car pas d’échafaudage.

Il y a plusieurs appartements à louer : distinguez le vôtre en installant notamment une cuisine équipée si ce n’est pas le cas, en mettant en place des radiateurs à inertie, etc, le petit plus différenciant ; ça ne fait rien gagner ou pas grand chose sur le niveau de loyer mais vous offre un avantage concurrentiel.

Turn over d’un an et demi pour un T3 : je ne sais pas si c’est la norme, chez moi c’est plutôt 3 ans

Vous semblez un peu sévère en généralisant une appréciation avec Citya : en fait l’essentiel est que le gestionnaire en charge de la copro soit bon et le CS actif. Pour le reste, ils sont à peu près tous identiques dans le fonctionnement avec pour objectif d’engranger du CA et multiplier le nombre de copro  à la charge d’un seul gestionnaire, souvent lui même illusionniste ou dépassé par les évènements.
Seuls sont à fuir les syndics éloignés géographiquement de la copro et bien sûr les syndics dont le gestionnaire est nul. ça existe. Mais pour leur défense il faut reconnaître que beaucoup de copropriétaires sont eux mêmes gratinés.

Enfin : c’est l’archétype de la copro dans laquelle il faut entrer dans le CS et pousser une stratégie en ne lâchant rien sur les petites dégradations et incivilités.

Merci pour cette réponse et tous ces éléments de réflexion.

Pour le nombre de lots (principaux), il y en a 60, et non 90. Le niveau des charges global reste toutefois correct (83000€ pour 60 lots), mais c’est surtout car le chauffage est électrique individuel.


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#19 20/01/2023 11h35

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C’estd éjà plus élevé pour seulement 60 lots.

Globalement et en dehors de copropriétés de très grand standing, je relève des budget de copropriétés autour de 1000 € par lot principal dans ma région (sans chauffage ni eau chaude collectifs). Peut-être y-a-t-il un gardien ?

Donc le budget sera à éplucher.

J’ai remarqué que les copropriétés d’investisseurs se voient asséner des facturations d’honoraires - entre autres- souvent inhabituelles.
C’est le premier point sur lequel j’interviens en AG, la cohérence des coûts : les anciens copropriétaires n’aiment pas voir mettre en évidence un truc auquel ils n’ont rien pigé ni rien vu mais approuvent ; le gestionnaire n’aime pas devoir revenir de l’AG et dire à son boss il va y avoir 10 à 20% d’honoraires en moins sur une copro. Mais j’y suis arrivé à plusieurs reprises.

Mon argumentation est toujours la même : les coûts masqués en milliers d’Euros, payés sans rechigner ni débattre (honoraires de syndic notamment), contre une heure à discuter d’une poignée de porte à 150 € posée et des années à cogiter sur la réfection des peintures d’un couloir.

Dans les copros avec gardien, on voit souvent un doublon société d’entretien extérieure/gardien. La société compense les absences, les manquements voire l’indolence du gardien, donc double coût.

Il fut un temps où le coût du gardien était compensé par le meilleur niveau d’entretien et un engagement personnel fort qui protégeait autant le bâti que les occupants. Aujourd’hui, ce sont souvent des planqués avec un statut devenu ultra protecteur.

Dernière modification par Range19 (20/01/2023 16h00)

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#20 20/01/2023 16h04

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INTJ

Bonjour Plutarque,

Votre démarche est très structurée et votre étude de marché semble bien poussée.
Je me permets d’intervenir car j’effectue une recherche similaire à la votre dans ma région du sud ouest. J’avais également suivi votre dernière expérience à Nevers.

En vous lisant, je m’interroge sur le ciblage du bien et son positionnement par rapport à votre patrimoine.
Souhaitez vous
   - Soit réaliser un achat sur un horizon 8-10 ans (cas typique des biens anciens à rénover et Loué en LMNP au réel puis revendu en fin d’amortissement des travaux) ?
  - Ou souhaitez vous un investissement sur du long terme ?

Dans le second cas, ne serait il pas préférable d’investir dans une ville avec un peu plus de potentiel ? Soit en ajoutant un peu d’apport, soit en visant un bien à rénover idéalement en G.

Dans votre cas, vous risquez le "stuck in the middle" : un bien récent mais dans un endroit en perte de vitesse, un bien par cher avec loyer peu élevé mais loin de chez vous où les déplacements sont difficilement rentabilisés : Changer un mitigeur sur un bien avec un loyer de 400 revient 2 fois plus cher que dans un bien avec un loyer de 800

Je comprends de vos messages que la Copro est difficile. J’ai connu une situation similaire sur un bien acheté en famille dans un quartier difficile de Bordeaux. Heureusement le marché était haussier. Ma mère et moi avons rapidement pris conscience que nous n’avions pas les codes pour gérer la situation.
Je me permets de vous conseiller de passer un peu de temps dans la copropriété. Vous y verrai vos futurs locataires et vous pourrez juger si vous envisagez une relation de longs termes avec eux.

Je suis impressionné par les éléments que vous parvenez à collecter auprès des syndic. Pour ma part, j’ai énormément de difficultés à obtenir ces informations du Syndic qui est souvent lié à un réseau généraliste gérant également les transactions.
Y a til une astuce particulière ?

Bonne journée

Dernière modification par PascalD (20/01/2023 16h05)

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#21 24/01/2023 22h56

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Bonjour à tous,

Merci pour ces deux derniers messages, Range19 et PascalD, et mes excuses pour le retard de réponse, je n’ai pas eu beaucoup de temps ces 3 derniers jours.

Pour répondre à la question de la recherche des éléments des copropriétés, ils sont librement accessibles sur le registre des copropriétés si votre syndic a bien fait son travail déclaratif (ce qui est normalement obligatoire). Pour cette résidence, on trouve les infos sur cette page :
https://www.registre-coproprietes.gouv. … ail/206102
(un grand merci à lechatquiroucoule qui m’a transmis ce lien !)

J’entends également tout à fait la remarque du risque "stuck in the middle", une autre façon de voir la "perle posée sur de la boue" !

J’ai déjà bien sûr réfléchi à la rénovation d’un bien en DPE G, mais force est de constater que la prise de conscience de la perte de valeur de ces biens n’a pas encore complètement eu lieu. Beaucoup estiment que ce genre de biens subit une décote de plus ou moins 10% par rapport à un bien classé en D, mais on est loin du compte. Mon avis est qu’il n’est pas encore le meilleur moment pour acquérir des biens en DPE G : ce sera dans un ou deux ans, il faut savoir être patient. C’est donc une idée que je garde en tête pour mes prochains investissements.

Pour la localisation des biens que je recherche, j’ai décidé de me fixer une localisation accessible en maximum 2h-2h30 en voiture de ma résidence en sud Ile-de-France, en rayonnant dans un demi-disque au sud de Paris (pas au nord, car je ne souhaite pas traverser Paris). A l’ouest, cela va jusqu’à Le Mans et Alençon. Au sud, jusqu’à Nevers et Bourges. A l’est, jusqu’à Troyes.

Ensuite, j’ai regardé le rendement de toutes les villes de taille moyenne, pour établir lesquelles avaient le meilleur rapport rendement/risque, et je cherche des opportunités dans ces villes. Autant par le biais des petites annonces que par le biais de contacts que je commence à me faire dans 3-4 villes.

Sur des biens récents, il est difficile de trouver des bons rendements à moins d’une heure de chez moi, donc c’est toujours un équilibre à trouver : je suis prêt à accepter un moins bon rendement s’il y a plus de proximité et/ou moins de risque. A l’inverse, je suis prêt à accepter plus de risque et/ou d’éloignement, s’il y a un rendement >10%. Mais toujours en restant sur des résidences récentes pour cet investissement, car je fais le pari que c’est le bon moment d’acheter du DPE C et D (qui vont prendre de la valeur dans les 2 prochaines années).

Je précise que par "résidence récente", je recherche :
- soit une résidence années 90 bien entretenue. Pour ces résidences, je me suis fixé un max de 20€/an/m² de charges courantes de copro (typiquement un appartement au 1er étage sans ascenseur me convient très bien)
- soit une résidence années 2000 ou début 2010, où l’on a la garantie du RT2000/RT2005. Pour ces résidences, je me suis fixé un max de 25€/an/m² de charges courantes de copro. Il y a quasiment toujours un ascenseur dans ce type de résidence.

Et bien entendu, jamais de chauffage collectif ! Electrique individuel, ou au pire chaudière à gaz individuelle récente.

Dernière modification par Plutarque (24/01/2023 23h08)


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#22 25/01/2023 23h26

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Avec le prix du gaz qui explose, les charges dans les copropriétés dotées de chauffage collectif au gaz risquent de devenir incontrôlables.

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[+1]    #23 25/01/2023 23h58

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Depuis une semaine et les premiers retours à mon message, j’ai beaucoup réfléchi sur ce projet et j’ai fini par avancer ces 2 derniers jours après avoir pesé le pour et le contre.

Les avantages sont assez clairs :
(1) logement acheté très peu cher, quasiment à un prix plancher pour un T3 de 2007
(2) corollaire du point (1) : un excellent rendement brut avec un loyer à 440€ HC
(3) logement récent avec un bon DPE

Les inconvénients :
(1) la localisation dans un quartier populaire et tout ce que ça implique
(2) les charges de copropriété dans la moyenne haute alors qu’il n’y a aucun chauffage collectif
(3) investissement peu liquide, car les ventes sont difficiles (beaucoup d’offres, peu de demande)

Le ravalement à venir, même s’il doit être prévu dans le budget, n’est pas tant une mauvaise nouvelle car il va donner de la valeur à la résidence, et ce coût sera en bonne partie absorbé par déduction des revenus fonciers. Même si on prévoit 5000€ de ravalement, cela donne un coût de 2500€.

Une fois pesés ce rapport avantages/inconvénients, le projet présente deux inconnues majeures :
(1) le risque de décote (à cause de l’emplacement + éventualité de refus en AG de faire les travaux de ravalement)
(2) le risque de difficulté à louer (quartier populaire + beaucoup d’offres via agence) et par corollaire le risque de vacance locative

Concernant le point (1), la question principale à se poser est celle de la valeur du bien. Les trois dernières ventes se sont effectuées à un prix autour de 1090€/m². J’en sais désormais plus sur la vente aux enchères d’un T2 à 23,4k€ : il s’agit d’un copropriétaire qui avait 5000€ de dettes auprès du syndic (il n’a plus payé ses appels de fonds depuis 4 ans) et dont l’appartement a été saisi ; l’appartement était parait-il dans un état déplorable, ce qui explique en partie son prix (même si l’acquéreur a fait une très bonne affaire). Bonne nouvelle pour la copro, le syndic est en passe de recouvrer ces 5000€ suite à la vente forcée.

Avec un prix à 48500€ les 55m², on est à 880€/m², ce qui prémunit quand même pas mal du risque de décote, d’autant plus avec un logement dans une résidence de 2007, qui devrait profiter de son bon DPE pour se différencier des autres logements du quartier et plus généralement de la ville. Le seul risque de décote est une dégradation sensible du quartier.

Reste le risque locatif. En partant du principe que je garde le logement 10 à 15 ans, il faut tenir compte du manque à gagner d’une vacance modérée à moyenne (disons pour simplifier 3 mois tous les 2 ans) sur la durée totale de l’investissement. On arrive à plusieurs milliers d’euros.

Ainsi, la question que je me suis posée pendant cette semaine a été la suivante : cette réflexion est-elle juste une question de prix ou remet-elle en question l’investissement lui-même ? J’ai donc décidé de revenir vers le vendeur et lui montrer mes doutes, en mettant en avant les dépenses à venir dans le ravalement de la façade. Si plusieurs logements ont été mis en vente dans cette résidence, cette problématique des dépenses à venir y a probablement été pour beaucoup, certains souhaitant sortir de cette galère avant d’avoir une nouvelle grosse dépense. Pour rappel, ces biens ont été payés neufs en De Robien en 2005/2007 autour de 120000€, je vous laisse donc imaginer dans quel état d’esprit sont les vendeurs, qui veulent pour certains se débarrasser de ce logement qui leur a pourri la vie pendant 15 ans, à force de ressasser l’erreur d’avoir fait confiance à un CGP peu scrupuleux.

J’ai donc indiqué au vendeur que j’hésitais entre me rétracter et faire une autre offre plus basse. C’est ainsi qu’une offre à 46000€ est passée, soit 2500€ de moins que les 48500€ de la première offre acceptée. On arrive donc à 836€/m².

Je pense sincèrement que ce niveau de prix me permet de voir venir en cas de coup dur, autant au niveau de la decote que du risque locatif. A l’inverse, si tout se passe comme je l’espère, le bien ne prendra pas de valeur, mais constituera une bonne "vache à lait" pendant 10 à 15 ans.

J’ai également pu avoir le détail des comptes de la copro, et plusieurs points m’ont frappé :
- 13000€ d’honoraires de syndic : pour 61 lots à Alençon, ça me parait très cher
- 16560€ de nettoyage (ménage + sortie des poubelles) : là encore, pour Alençon ça me parait très cher
Donc deux points bien identifiés pour réduire les dépenses si je m’investis dans le CS.

Dernière modification par Plutarque (26/01/2023 00h06)


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#24 26/01/2023 07h32

Membre (2018)
Réputation :   58  

Vous vous focalisez sur un prix.

Vous n’intégrez pas les (gros) soucis possibles avec un tel environnement et le public qui en découle.

Dernière modification par Kundera (26/01/2023 07h37)


Gare aux gourous

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#25 26/01/2023 09h26

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour Plutarque,

Vu que vous étiez intervenu sur mon étude de cas (peu de chance que vous vous en souveniez), je me permet d’intervenir sur la vôtre même si je n’ai pas encore la crédibilité de vous apporter une réponse digne d’un investisseur chevronné.

Votre projet ressemble sur quelques points sur l’appartement de mon étude de cas : freiné par le DPE en fond de F et le ravalement de façade, mais j’avançais avec optimisme que le martelage des DPE allait devenir une réelle source d’opportunité dans un marché global actuellement sclérosé. Même quand j’avance cet argument après de mes contacts on me prend peu au sérieux.

Je suis donc totalement d’accord avec vous sur le sujet de la "brèche" des DPE que vous entrevoyez, car moi aussi je la vois.

J’ai lu tout le fil et votre analyse est excellente en tout point. Au final, vous avez bien cerné toutes les commodités et de par votre négociation vous avez réussi à vous créer un matelas de sécurité pour absorber les potentiels coups durs et désavantages qui peuvent se transformer en frein dans un futur proche (notamment comme vous le décrivez, la paupérisation du quartier).

Je peine à croire que le quartier que vous ciblez devienne un tout en état de cause un endroit à fuir les jambes au cou.

Au final, je pense que il est actuellement difficile de faire une affaire parfaite sans accepter quelques défauts : vous les avez cernés et amoindris, et comme l’a dit Bernard2K, seul vous savez si vous pouvez les encaisser.

Vous m’avez conseillé sur mon étude de cas, alors appliquez ces conseils à vous même : si vous vous posez des questions, l’hésitation laisse suggérer la possibilité que c’est une mauvaise idée. Mais il ne s’agit plus de votre premier achat, vous avez prit un peu de bouteille, et je partage votre vision du marché.

Enfin, la plus-value n’a pas l’air d’être votre principal objectif, donc peu d’intérêt que vous vous y attardiez avec tous les efforts fournis.

Vous pourrez toujours faire un investissement "meilleur" mais ce n’est que purement hypothétique. Cependant, ce sera difficile de faire pire car on est loin de l’investissement fâcheux avec tous les panneaux d’avertissement de mauvaise affaire possible.

En espérant que cette approche plus psychologique vous aide dans votre processus de réflexion.

Amicalement
Sahku

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