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#1 08/08/2022 22h43

Membre (2022)
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Bonjour,

ma compagne et moi sommes pacsés, propriétaires de notre résidence principale depuis moins de 3 ans, tout du moins avec un emprunt en cours.

Aujourd’hui, il nous semble avoir une certaine capacité d’investissement et il se trouve que ma mère étant en perte d’autonomie, il serait beaucoup plus simple au quotidien si elle pouvait vivre à proximité directe de chez nous. Ayant des revenus faibles, elle bénéficie d’APL. Nous avons chacun notre propre foyer fiscal. L’idée serait donc d’acquérir un bien similaire à son logement actuel tout près de chez nous et de lui louer au même montant, de manière à ne pas changer son budget serré et de manière à contenir notre mensualité.

Je me pose plusieurs questions au sujet d’une potentielle défiscalisation type Pinel et des APL.

Il me semble que dans le cadre de la location d’un bien en indivision, ici entre ma compagne et moi, ma mère pourrait bénéficier d’APL ?
https://www.creationsci.info/SCI-et-APL … n-logement

https://www.creationsci.info/SCI-et-APL-allocation- a écrit :

Dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire, ascendant ou descendant de certains indivisaires, pourra obtenir des allocations logements uniquement si cette indivision est composée d’ascendants ou descendants mais aussi de personnes sans aucun lien de parenté avec le locataire.

Est-ce que je comprends bien ? Auriez-vous d’autres sources pour confirmer ce point ?

D’autre part, j’ai noté que dans le cadre d’un Pinel, il est possible de louer à un ascendant direct, ma mère en l’occurence.
Serait-il légal que ma compagne et moi soyons propriétaires du bien, en indivision donc, et que nous bénéficions de réduction d’impôts en Pinel si ma mère elle-même bénéficiait d’APL ?
J’ai l’impression que ce n’est pas la philosophie du Pinel, de permettre 2 avantages fiscaux, mais pour autant je ne trouve pas de source précise correspondant à ce cas ?

Qu’en dites-vous ? voyez-vous d’autres manières de voir ce genre d’investissement ?

Dernière modification par Krapadur (09/08/2022 13h46)

Mots-clés : apl, défiscalisation, pinel

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#2 09/08/2022 13h07

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Les APL ne sont pas "un avantage fiscal" mais une aide sociale.

Le Pinel dépand du propriétaire et APL du locataire, il n’y aucune incompatibilité.
Par contre, si vous louer à votre famille directe, il y a une incompatiblité.

Loi Pinel et APL : peut-on les cumuler ?

Pour le reste, une petite recherche sur les forums…

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#3 09/08/2022 17h03

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Letuche57 a écrit :

Les APL ne sont pas "un avantage fiscal" mais une aide sociale.

Le Pinel dépand du propriétaire et APL du locataire, il n’y aucune incompatibilité.
Par contre, si vous louer à votre famille directe, il y a une incompatiblité.

Loi Pinel et APL : peut-on les cumuler ?

Pour le reste, une petite recherche sur les forums…

Le site indique "L’avantage associé à ce dispositif serait donc disproportionné s’il était possible de loger sa propre famille tout en cumulant les bénéfices de la défiscalisation et de l’aide au logement".

Pourtant cette même famille peut "bénéficier" de la loi Pinel (je mets "bénéficier" entre guillemets, j’aurais pu écrire "subir"…) en louant à un locataire tiers, et bénéficier de l’APL sur un autre logement.

Autant interdire de louer en Pinel à un membre de sa famille…


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#4 09/08/2022 17h20

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Krapadur, le 08/08/2022 a écrit :

Il me semble que dans le cadre de la location d’un bien en indivision, ici entre ma compagne et moi, ma mère pourrait bénéficier d’APL ?

Non.

creationsci.info a écrit :

Dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire, ascendant ou descendant de certains indivisaires, pourra obtenir des allocations logements uniquement si cette indivision est composée d’ascendants ou descendants mais aussi de personnes sans aucun lien de parenté avec le locataire.

C’est faux car trop imprécis. Pour pouvoir toucher l’APL, il faut que les les ascendants ou descendants du locataire aient moins de 10 % dans l’indivision (ou la SCI ou autre forme de partage de la propriété).
Source :
Peut-on toucher une allocation logement si le bien appartient à sa famille ? | Service-public.fr

Avez-vous envie de faire une indivision où vous serez à 9 % et votre compagne à 91 % ?


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#5 09/08/2022 18h23

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Bonjour,

Ce sujet m’intéresse, je m’interrogeais justement sur cette question de droit aux aides sociales dans le cas d’une location d’un bien détenu en société aux membres d’une famille.

Imaginons que le logement appartienne à une sc composée à 91%  d’une personne morale (sci IS -is pour l’opacité- familiale, que avec des ascendants/ descendants, par exemple une mère, une grand-mère et un grand-père) et à 9% par une personne physique (le fils de la mère ayant des parts dans la sci, donc petit fils des grands parents de la sci).
La mère (sans revenu pour l’exemple) serait locataire du bien détenu en sc, aurait-elle droit aux apl?

Je pense que oui si la sc est considérée comme une entité indépendante (ou personne ? Je manque de culture pour m’exprimer avec les bons termes).
Mais si la sc est considérée comme l’ensemble des parties qui la composent alors dans ce cas il est clair que pas d’apl possible.

Un avis éclairé sur le sujet serait très apprécié. J’espère être dans le sujet également.

Edit: à priori abus de droit, depuis la réforme de 2014, d’après le lien cité plus haut par Krapadur.

Dernière modification par igor79 (09/08/2022 18h30)

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[+2]    #6 09/08/2022 19h19

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igor79 a écrit :

Imaginons que le logement appartienne à une sc composée à 91%  d’une personne morale (sci IS -is pour l’opacité- familiale, que avec des ascendants/ descendants, par exemple une mère, une grand-mère et un grand-père) et à 9% par une personne physique (le fils de la mère ayant des parts dans la sci, donc petit fils des grands parents de la sci).

La réponse est ici :

Article L822-3 du CCH a écrit :

Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, personnellement ou par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets.

Donc votre SC propriétaire de 91 % est considérée comme une détention du bien à 91 % par les ascendants + les 9 % de la personne physique = 100 % de la propriété est considérée comme détenue par les ascendants et descendants.

Concernant "IS pour l’opacité" : l’opacité fiscale veut seulement dire que le résultat est imposé au sein de la SCI et non pas dans l’impôt sur le revenu des associés. Par contre, si vous croyez que ça veut dire que personne ne sait qui sont les associés, vous vous fourrez le doigt dans l’œil. Une SC est une société de personnes, donc tous les associés sont listés publiquement. Ca prend 1 minute de retrouver leurs noms sur l’internet.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2022 20h08)


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#7 09/08/2022 21h02

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creationsci.info a écrit :

Dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire, ascendant ou descendant de certains indivisaires, pourra obtenir des allocations logements uniquement si cette indivision est composée d’ascendants ou descendants mais aussi de personnes sans aucun lien de parenté avec le locataire.

Cet extrait m’interpelle :
- "logement loué à une indivision" ou "logement loué par une indivision" ? S’il n’y a pas d’erreur, la citation ne concerne pas le sujet de cette file…
- une indivision n’a pas la personnalité juridique, elle ne peut pas être ni bailleur ni locataire. Dans le cas d’une indivision, le bailleur est les différents indivisaires, personnes physiques ou morales…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/08/2022 17h52)

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#8 09/08/2022 21h07

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Merci pour toutes ces précisions. J’avoue que mes recherches m’ont fait lire un peu de tout et son contraire et finalement, j’en ai oublié de revenir aux sources fiables, à savoir le site du gouvernement. Ca me servira de leçon.

Nous ne souhaitons pas faire une indivision du type 9% / 81%. La répartition sera probablement quelque chose de l’ordre de 45% / 55% mais donc pas suffisant.

Notre projet semble réalisable si le loyer de ma mère reste stable, environ 475€ hc, elle est déjà trop juste financièrement chaque mois. Maintenant, si elle n’a pas plus d’APL (120€), ca complique un peu le projet car il faudrait que je compense cette perte de son côté.

Le Pinel fixe le loyer max du bien ciblé à 609€. J’ai lu qu’il pourrait y avoir un redressement fiscal si je lui louais à un loyer trop bas. Je ne trouve pas de précisions ou de jurisprudence sur comment déterminer un loyer minimum compatible avec un Pinel ?

Serait-il possible que je lui verse l’équivalent de l’APL sous la forme d’une pension alimentaire ? J’imagine dans ce cas que je devrais m’abstenir de les déduire de mes revenus pour ne pas entrer en conflit avec la réduction d’impôts ?

@Canyonneur75 : votre remarque semble bien confirmer le manque de précision et de rigueur du site en question

Dernière modification par Krapadur (09/08/2022 21h10)

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[+2]    #9 09/08/2022 23h18

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Krapadur a écrit :

Nous ne souhaitons pas faire une indivision du type 9% / 81%. La répartition sera probablement quelque chose de l’ordre de 45% / 55% mais donc pas suffisant.

Quelle que soit la répartition, c’est inutile …

L831-1 CSS a écrit :

l’allocation de logement n’est pas due aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil

Complété dans le CCH :

822-3 a écrit :

Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, personnellement ou par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets.
Par dérogation à la règle posée au premier alinéa, ces aides peuvent être versées si l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement ainsi détenues est inférieur à des seuils fixés par voie réglementaire. Ces seuils ne peuvent excéder 20 % de la propriété ou de l’usufruit du logement.

Il faudrait que votre compagne et vous possédiez ensemble, directement ou indirectement, moins de 20% de l’usufruit du bien …

Pour mémoire

Art 515.1 CC a écrit :

Un pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.

Dernière modification par xazh (09/08/2022 23h20)

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#10 10/08/2022 04h37

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xazh, quelques précisions :

L831-1 CSS a écrit :

l’allocation de logement n’est pas due aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil

D’après ce que je lis, cet article a été abrogé par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019

Ainsi, il semble bien que le L822-3 du CCH remplace, et non pas complète, le 831-1 du CSS :

L822-3 CCH a écrit :

Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, personnellement ou par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets.

On voit qu’on est passé d’une rédaction incluant "de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil" à une nouvelle rédaction limitée à "leurs conjoints".
Le terme "conjoint" ayant une définition juridique strictement limitée aux personnes mariées, si l’on applique la loi au pied de la lettre, la part de possession par un partenaire de PACS ou un concubin n’a plus à être prise en compte.

L822-3 CCH, suite a écrit :

Par dérogation à la règle posée au premier alinéa, ces aides peuvent être versées si l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement ainsi détenues est inférieur à des seuils fixés par voie réglementaire. Ces seuils ne peuvent excéder 20 % de la propriété ou de l’usufruit du logement.

Si cet article législatif dispose que le taux ne peut en tout état de cause être supérieur à 20%, il dit aussi que le seuil est fixé par voie réglementaire. Seuil que l’on trouve ici :

R822-1 CCH a écrit :

Les seuils mentionnés au second alinéa de l’article L. 822-3 sont fixés à 10 % pour les parts de propriété et à 10 % pour les parts d’usufruit, sans que l’ensemble de ces parts puisse égaler ou dépasser 10 % de la propriété ou de l’usufruit du logement.

Donc, en l’état actuel des textes, je maintiens qu’il semble possible que la mère bénéfice des APL si le fils a moins de 10 % et que la compagne a plus de 90 %.

Pour autant :
- est-ce une bonne idée de s’interdire de se marier, pour 120 € d’APL par mois ?
- l’interprétation que le "conjoint" exclut le partenaire de PACS et le concubin n’est pas d’une solidité à toute épreuve.
- on risque de tomber sur un employé de la CAF qui refuse l’allocation, ou l’attribue d’abord puis demande son remboursement suite à contrôle. S’il faut aller devant le juge pour faire reconnaître que l’article L822-3, du fait de sa rédaction listant seulement les "conjoints", exclut de prendre en compte les parts de propriété du concubin ou partenaire de PACS, ça va être un peu lourd.

En résumé : je ne dis pas que c’est une bonne idée de faire 91 % / 9 % et de demander l’APL… je dis seulement que ça semble légalement possible.

Après… Il y a beaucoup plus de différence entre la pratique et la théorie, en pratique qu’en théorie. wink

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2022 04h41)


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#11 10/08/2022 16h57

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Merci à tous de vos retours, je ne pense pas étudier la solution où ma compagne serait principalement propriétaire du bien.

Visiblement, d’autres personnes se sont posé la même question du cumul location Pinel + versement d’une pension alimentaire mais je n’ai pas vu de réponse précise sur la légalité de cette potentielle solution.

Je vais essayer de contacter le centre des impots dont je dépends pour savoir :
- comment déterminer le loyer minium associé à un logement pinel
- si c’est légal de verser une aide au ascendants en parallèle (j’ai noté qu’une jurisprudence considère que c’est le montant du SMIC qui détermine la légitimité de l’aide aux ascendants vis à vis de ses ressources)

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#12 10/08/2022 18h13

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Quelques élèments complémentaires :

- Est ce une bonne idée de coupler votre investissement locatif et l’hébergement de votre mère ? Le fait de faire deux opérations distinctes permet :
* d’éviter la problématique de la suspension des APL
* de permettre un versement d’une pension à votre mère de façon transparente
* d’éviter un sujet de crispation éventuel avec votre partenaire
* de mettre votre mère à l’abri d’un accident de la vie concernant votre couple (à ce sujet, je vous rappelle que les partenaires de PACS n’héritent qu’en présence d’un testament et avec des droits importants…).
Certes, vous évitez une partie des aléas liés à l’investissement locatif, mais il convient de garder à l’esprit que votre mère peut être contrainte de quitter ce logement un jour ou l’autre…et vous devrez alors soit vendre (si le délai de location est dépassé) soit louer…

- Le loyer défini par la loi Pinel est un loyer maximal… Le loyer "normal" s’apprécie en référence avec les loyers du secteur - différents sites (dont le tensiomètre locatif) donnent des indications…
Un logement neuf appelle un loyer plutôt en haut de fourchette…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/08/2022 18h15)

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#13 10/08/2022 21h23

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Il est vrai que l’investissement locatif était dans nos plans mais peut-être pas dans l’immédiat dans la mesure où l’on sort de travaux assez importants et longs dans notre RP, avec un enfant en bas âge.
S’agissant d’un bien en VEFA pour fin 2023, cela nous laisse un peu de temps. Il se trouve à 200m de chez nous.

Concernant la relation avec ma mère, clairement ce n’est pas simple avec son caractère mais étant donné son état de santé et sa perte d’autonomie, on aimerait essayer de la rebooster et surtout être plus proche d’elle pour la soutenir au quotidien. On vit à 50km et finalement, on ne va pas la voir plus de 4 ou 5 fois par an. Aujourd’hui elle ne sort plus de chez elle, ne voit plus que son aide ménagère, quand elle vient. Un cercle vicieux s’est installé avec le covid, sujet sensible avec ses capacités respiratoires diminuées. Elle n’a plus la motivation et la force physique pour bouger un minimum.

Nous résidons dans un quartier essentiellement pavillonnaire et les appartements à proximités sont plutôt rares.

En regardant sur se loger, on a vu peu de choses intéressantes.

En location, les biens sont rares. On trouve uniquement des chambres en colocation pour à 600€/650€. On surveille depuis 3 semaines, seulement 4 biens en ratissant large (loyer < 900€ et périmètre élargi). C’est peut-être pas la bonne période mais je pense que c’est hors budget pour elle.

A l’achat, il semble y avoir davantage de biens. Il y a quelques petites maisons mitoyennes mais assez vieilles, avec un jardin souvent trop grand, 2 chambres au lieu d’une, et nécessitant je pense des travaux de rénovation/isolation. Indices DPE et GES D. J’ai pas l’expérience et le courage de piloter ce genre de travaux en ce moment, priorité à ma résidence principale.

Le bien que l’on a trouvé aurait les caractérisitques suivantes :
- Neuf, livré T3 2023, pas de travaux à gérer dans l’immédiat
- Situé à 200m de chez nous, vraiment idéal pour lui rendre visite à pied, sur de courtes durées avec les enfants, et plus simple pour gérer lorsque son autonomie nécessitera davantage d’implication.
- Au RDC avec espace extérieur (55m²) juste ce qu’il faut pour qu’elle puisse entretenir un minimum avec mon aide ponctuelle et vraiment minime. Je ne vais pas devoir passer la tondeuse ^^
- 55m² avec 1 seule chambre, c’est plutot adapté à sa situation. Je ne sais pas si ca sera l’idéal pour une location future
- Place de parking dont elle n’aura probablement pas l’utilité

Le tensiomètre indique :
- très difficile de trouver une location
- budget des locataires équilibré
- le loyer moyen charges comprises pour un appartement T2 de 42 m² est de 736 €

Dernière modification par Krapadur (10/08/2022 21h27)

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#14 11/08/2022 08h03

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Krapadur, le 10/08/2022 a écrit :

Aujourd’hui elle ne sort plus de chez elle, ne voit plus que son aide ménagère, quand elle vient. Un cercle vicieux s’est installé avec le covid, sujet sensible avec ses capacités respiratoires diminuées. Elle n’a plus la motivation et la force physique pour bouger un minimum.

Je ne sais pas quel âge a votre mère. Même si elle n’est pas très âgée, la perte d’autonomie et de motivation semblent être là. Pour avoir l’expérience du sujet avec mes parents, je peux vous dire :
- déjà, vous semblez encore vous dire que votre mère mène sa vie comme elle l’entend, que vous n’avez pas à intervenir. Or, d’après ce que vous en dites, le moment où vous, et beaucoup de gens, vont devoir se mêler de sa vie pour que cette vie reste agréable et normale, s’approche ou est déjà atteint.
- elle ne bouge plus, donc il faut faire prescrire du kiné par le médecin généraliste. Le kiné lui fera faire des exercices en lien avec sa pathologie, ou bien tout simplement la fera marcher, la sortira dehors ou lui fera monter ou descendre des escaliers. La contribution des kinés au maintien de l’autonomie chez les personnes âgées est une partie méconnue de leur métier. Pourtant, c’est essentiel.
- l’aide ménagère peut aussi contribuer. Elle peut faire faire des exercices de kiné les plus simples, parmi ceux prescrits par le kiné ; elle peut faire sortir la personne âgée (promenade, aller faire une course…). Il ne faut pas hésiter à faire mettre beaucoup d’heures sur l’APA : quand les tâches ménagères sont finies, l’aide-ménagère peut ainsi aider à stimuler la personne âgée, aussi bien sur le plan social que sur le plan physique, et ce n’est pas du temps perdu ! A vous d’être en relation avec l’aide-ménagère et son organisme pour en obtenir le meilleur service possible. Dans notre cas, après de nombreux changements dans les aide-ménagères envoyées par l’organisme, nous avons fini par avoir la perle : gentille, travailleuse, dévouée, attachée à mes parents. Nous avons obtenu de l’organisme que ce ne soit plus qu’elle (sauf pendant ses congés), et cela a été très bénéfique pour mes parents. Même maintenant que mes parents sont en Ehpad, elle vient environ 2 heures par semaine pour promener mes parents, discuter, et entretenir le linge fragile ; ça nous a semblé une excellente solution pour garder le lien, pour stimuler la relation sociale et l’activité physique… Naturellement ce n’est plus pris en charge par l’APA mais financé à 100 % par mes parents. A 22 euros de l’heure je crois, ça en vaut le coup.
- les hôpitaux gériatriques proposent généralement un bilan annuel sur une journée. C’est TRES utile pour suivre la santé de la personne âgée et pour prendre conscience de la perte d’autonomie et des solutions qui y sont adaptées.

L’implication des proches, les visites des proches sont une excellente chose ; mais c’est en complément de l’intervention des professionnels. Mettez les professionnels qu’il convient, au-delà de la seule aide-soignante.

Vous semblez penser que sa place est dans le locatif privé ; mais il y aura un jour où des institutions seront peut-être mieux adaptées : résidence pour personnes âgées autonomes, puis Ehpad. Moi aussi, je pensais que mes parents étaient mieux chez eux, jusqu’à ce que ce chez eux devienne une prison dangereuse, car inadaptée à la perte d’autonomie.


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