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#1 14/07/2022 00h18

Membre (2022)
Réputation :   10  

INTP

Investissement locatif à Londres


Mon profil


- Voir ma présentation scutum
Point à retenir ma compagne est anglaise et originaire de Londres.
Ma belle-famille possède l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi que le freehold sur l’immeuble entier.
Il s’agit de notre premier investissement locatif et nous ne possédons pas notre RP.

Aptitudes


- Comptables: débutant avec des bases liées à ma formation ESC
- Fiscales: débutant prise en compte de la double fiscalité FR/UK à considérer
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): débutant limité aux petits travaux de finition
- Sociales: mon point fort
- Temps disponible: limité CDI temps plein 60h semaine + un enfant en bas age

Compte tenu de ses caractéristiques et de l’éloignement du bien, un maximum de points seront délégués.
Rénovation/travaux via un architecte et mise en gérance de la location dans une agence.
Probabilité d’utilisation d’un conseil fiscal, au moins pour la première année.

Caractéristiques du bien


- Type : appartement de 60m2, au dernier étage d’un immeuble d’habitation comportant 3 étages.
Il s’agit d’une ancienne demeure Victorienne, transformée dans les années 20 en 3 appartements distincts.
L’ensemble des appartements est distribué par un escalier central.
- Année de construction: 1870

- Les deux autres appartement sont occupés.
- Il n’y a pas à proprement parlé de syndic, le freeholder (j’y reviendrais) est en charge de l’entretien des parties communes ainsi que de l’assurance de l’immeuble
- Chauffage individuel au gaz
- Pas de volets
- Vue sur un jardin qui appartient à l’appartement du RDC
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels en relève manuelle

- Pour ceux qui ne sont pas familiers du droit Anglais l’appartement est en leashold. L’appartement acheté possède une sorte de concession à l’extinction de cette concession le freeholder récupère le bien freehold VS leashold.

Plus précisément l’appartement en question possède un short lease <80 ans ce qui le rend incompatible à l’emprunt, aucune banque ne proposant de prêt sur ce type de bien.

- L’appartement était occupé depuis les années 70 par la même personne qui vient juste de le quitter. Il est dans son jus. A savoir pratiquement aucun travaux de réalisés depuis les années 80 si ce n’est la révision de l’électricité en 2014 ainsi que le changement de la chaudière à la même époque.

Localisation du bien


- Le bien est situé à Londres à proximité de Kentish town en bordure d’Hampstead Heath, une zone plutôt courue et centrale, desservie par plusieurs lignes de bus et à proximité du Tube.
Il s’agit d’une "conservation area", les modifications d’aspect extérieur doivent être approuvées par la mairie (council).

Rentabilité du bien


- Le bien est OFF market. Nous avons fait une offre acceptée à 320 000 € auxquels vont se rajouter environ 5% d’équivalence frais de notaire (avocat, SDLT, études diverses…)
Un appartement de taille équivalente en état correct, avec un lease long a été vendu 580 000 € le mois dernier dans la même rue.

alerte spoiler, ce n’est pourtant pas l’affaire du siècle.
Nous achetons cash sur une marché restreint puisqu’aux vues du short lease cet achat ne peut pas faire l’objet d’un emprunt.

L’extension du lease devrait théoriquement coûter la modique somme de 160 000 €, le freeholder étant ma belle-famille cette extension se fera à titre gracieux.

Malgré ce gain initial pour le mettre en location il faudra une rénovation totale, changement des fenêtres et isolation de l’appartement estimée à 100 000 €. Ce chiffrage sera bientôt confirmé par des devis précis mais a déjà été établi avec un maitre d’oeuvre connaissant bien l’immeuble.

Ce coût inclus une réorganisation de l’appartement pour créer un espace salon cuisine ouverte et une "chambre" <9 m2 supplémentaire, ce qui devrait augmenter l’attractivité et la valeur du bien.
De plus nous préparons dès maintenant l’acquisition du grenier situé au-dessus (insertion de poutres, rabaissement du plafond) pour une extension à horizon <5 ans.

Le coût total d’acquisition (incluant rénovation, frais et ameublement) devrait donc être de 450 000 €.

- Le loyer net envisagé est de 16 150 €/an (hypothèse conservatrice) en incluant 10% de frais de gestion, l’assurance propriétaire, les charges et en prenant un taux de vacance de 8%.
Je n’ai pas inclus dans ce calcul de couverture loyer impayé, la legislation anglaise étant beaucoup moins protectrice pour le locataire.

- La rentabilité nette calculée est de 3,56% ce qui ne fera pas rêver les adeptes du 10% minimum mais il s’agit autant d’un investissement patrimonial que locatif. Cela nous permet également de renforcer nos liens avec l’Angleterre.

- La rentabilité nette nette s’établie à 2,96% mais je vais probablement devoir faire vérifier mes calculs par un pro.

Le montant des loyers perçus en Angleterre ne dépassant pas notre personnel allowance ils ne seront pas imposables en Angleterre.
En revanche ils le seront en France sur la base de la méthode du crédit d’impôt.
J’en ai retenu que l’imposition serait de : revenus perçus*TMI-revenus perçus*Taux moyen d’imposition.

Financement du bien


- Montant de l’apport 370 000 €
- Type de crédit : 80 000 € (prêt sous seing privé)
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit : 8 ans

Régime d’exploitation


- Pas identifié de régime particulier avantageux en Angleterre, contrairement à la France il semble que nos amis Anglais n’aient pas de niche fiscale particulière sur la location.
Si un spécialiste passe par ici avec des idées d’optimisation il est plus que bienvenu.

Cash flow


- Cash flow positif annuel de 3 400 €

Risques


Nous nous exposons donc sur une grand part de notre patrimoine à un risque de change avec le GBP il m’est difficile d’estimer le risque associé.
Le cadre fiscal post-Brexit n’est pas à l’abri d’évolutions qui pourraient avoir un impact considérable sur notre rentabilité.
L’augmentation des taux présente un risque pour le marché immobilier même si nous pensons que sur le long terme cette zone devrait rester très recherchée.
Le coût des travaux de rénovation, la modification de la disposition du bien et la préparation de l’extension au grenier nous impose un investissement supplémentaire conséquent, augmentant d’autant le risque et venant grever la rentabilité.
Dépendance à la belle-famille de l’investissement.
Aspect All-in du projet.
Non recours à l’emprunt et donc à l’effet de levier.

Nous sommes preneur de toutes idées, remarques, questions ou conseils pour faire avancer ce projet, en espérant que cette étude de cas suscite votre intérêt.

Si il y avait des forumeurs ayant une expérience de l’investissement locatif en Angleterre je serais très intéressé d’échanger ou d’obtenir leurs retours.

Au plaisir de vous lire,
(edit suite aux remarques de Bernard2K)

Dernière modification par Scutum (14/07/2022 10h26)

Mots-clés : immobilier, locatif, londres, patrimonial


lance-bouclier

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[+1]    #2 14/07/2022 09h09

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Mon avis :
- 3 % de rentabilité, c’est pourri. Je conçois qu’il peut y avoir un intérêt patrimonial long terme, mais l’iintérêt en termes de revenus locatifs est extrêmement bas, d’après vos chiffres.
- loyer envisagé 1125 €/mois soit 951 GBP/mois, pour un appartement de 60 m² rénové à neuf à Kentish town : soit vous êtes complètement à côté de la plaque, soit le bien a un défaut dont vous avez oublié de nous parler. J’ai regardé rapidement et je vois des loyers entre 2000 et 3000 GBP/mois : comment se fait-ce que le loyer semble sous-estimé d’un facteur deux à trois ?
- 450 k€ sans emprunt bancaire : comment faites-vous ? Dans votre présentation qui date de 4 mois, sans donner de chiffres, vous parliez d’épargne de précaution et d’un PEA au tout début : ça ne fait pas 450 k€… Dans tous les cas, c’est un "all-in" de tout votre patrimoine sur un seul projet, ce qui est toujours dangereux. Et vous vous privez de l’effet de levier de l’emprunt bancaire.
- c’est un projet 100 % belle-famille. Or, environ la moitié des mariages finissent par un divorce. Vous rendez-vous compte à quel point ce bien immobilier dans votre patrimoine sera une vraie catastrophe si la mésentente s’installe ? Autrement dit, vous avez 50 % de chance que cet investissement finisse en catastrophe ! Qui se lance dans un investissement qui a 50 % de chance de mal tourner ? Vous vous dites que vous aimez vraiment et que vous ne divorcerez pas ? Tous les autres se disent exactement la même chose (personne ne se marie en se disant "c’est temporaire ; dans quelques années on divorce"), et pourtant 50 % des mariages finissent par un divorce. Vous êtes comme tous les autres ; rien ne permet de pronostiquer si vous faites partie des 50 % qui vont divorcer ou des 50 % qui vont rester ensemble.
Le mariage est une aventure suffisamment risquée en tant que tel sans ajouter en plus des investissements outrageusement tournés vers la belle-famille, qui vous feront vous retrouver en slip (au moins sur le plan moral si ce n’est aussi sur le plan financier). Pour finir de charger la barque, vous devriez travailler dans l’entreprise de beau-papa, et mettre toute votre épargne à acheter des actions de son entreprise. Comme ça vous seriez à 200 % dépendant de la belle-famille. mad

Il me semble que vous devriez envisager des investissements immobiliers locatifs :
- avec un meilleur rendement
- d’un montant plus modeste, de façon à avoir une diversification sur au moins 3 biens différents.
- à crédit, de façon à bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt bancaire, et à pouvoir placer votre épargne, ainsi préservée, de façon diversifiée (en actions notamment).
- dans un marché que vous connaissez et maîtrisez (vous personnellement)
- probablement, des investissements distincts entre votre épouse et vous ; chacun son patrimoine. D’ailleurs, quel est votre régime matrimonial ?

PS : presque toujours, les petites surfaces (studio, T1) sont plus rentables que les grandes surfaces (60 m² et bien plus avec l’extension future que vous envisagez).

Dernière modification par Bernard2K (14/07/2022 11h04)


Les vacances sont finies, au travail !

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#3 14/07/2022 09h22

Membre (2021)
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Très intéressant de parler d’un projet UK.
J’ai assez mal compris l’histoire de l’extension du lease par votre belle famille.
Pourquoi n’est-elle pas faite maintenant pour que vous puissiez emprunter ?
La rentabilité est en effet très faible, d’autant plus que vous vous exposez à un risque de change qui pourrait la ramener à 0 très facilement.

Quand je fais un investissement immobilier je me pose toujours 2 questions, est-ce que j’achète sous le prix du marché et surtout est-ce que je vais pouvoir le revendre facilement, et donc au meilleur prix? Plus il y a de demandes mieux c’est.

Visiblement vous n’achetez pas sous le prix du marché et surtout vous l’avez dit sans possibilité d’emprunt. Cela signifie sans possibilité d’emprunt pour vos futurs acheteurs le jour où vous revendrez.

Autre point bloquant, gérer un chantier à 100k à distance, j’ai géré plusieurs chantiers à distance mais pour des montants bien inférieurs dans des villes que je connaissais bien avec des artisans que j’ai connus également.

Dans votre présentation vous indiquez pouvoir épargner 20k par an. Vous êtes donc prêt à investir à l’étranger 20 ans d’épargne. Cela me semble un peu risqué.
Je pense qu’il y a une dimension affect ou opportunité de fait que votre femme est Anglaise. Je ne suis pas sûr que ce soit les meilleures motivations pour effectuer un investissement.

Si vous avez 400k de côté, vous pouvez "facilement" acheter un ou plusieurs projets pour 1 million d’euros.
Autant le 10% ça se trouve difficilement autant du 8% ça se trouve.
Vous aurez donc 80 000€ de rentrées d’argent vs 13 000€ avec votre projet.
Mais l’amour et la quiétude d’une femme n’a pas de prix smile


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#4 14/07/2022 10h22

Membre (2022)
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INTP

Merci à tous les deux de vos remarques

@Bernard2K.

Effectivement l’intérêt locatif est faible et l’aspect patrimonial a pris le dessus dans ce projet qui est apparu comme une opportunité.

Pour le loyer je me suis basé sur des estimations d’agence à 1650£/mois, il s’agit du bas de la fourchette évoquée par eux et je pense que nous pourrons faire mieux une fois l’appartement rénové.
Le haut de la fourchette étant de 1800£/mois.
Encore une fois après rénovation nous ferons évaluer plus précisément le loyer possible, notamment suite à l’ajout de cette petite chambre supplémentaire.

Pour calculer le loyer annuel et donc la rentabilité, j’ai pris en compte 1 mois de vacance, 10% de frais de gestion, le coût d’assurance et des charges de 8% du loyer (ce qui est probablement élevé). J’ai volontairement pris des hypothèses conservatrice pour les calculs.

Mais vous avez raison il y a bien une erreur ce sont des GBP et non des EUR on parle en fait de 16150€ par an, pardonnez la coquille mes tableaux ont été créés en GBP (je vais corriger le cas).

Le financement est de 370K en apport provenant de donations et de commissions qui viennent d’être perçues.
Nous sommes à 50-50 avec mon épouse. Nous sommes sous le régime de la séparation des biens.
Les travaux sont en grand partie (80K) financés par un prêt sous-seing privé à 2%.

L’aspect belle-famille est effectivement un risque important que je n’ai pas signalé dans le cas considérant qu’il s’agissait d’un élément d’appréciation peu chiffrable.
Néanmoins si la situation venait à se dégrader nous pourrons toujours vendre l’appartement sur lequel la belle famille n’a pas de prise directe réelle.
L’avantage de pouvoir étendre le lease à titre gratuit me semble compenser partiellement le risque. Vous avez tout à fait raison sur l’aspect All-in de ce premier projet, mais pour rejoindre byebyepatron la quiétude à la maison à un impact fort sur cette prise de décision…

Merci néanmoins de souligner cette prise de risque que je sous estime peut-être et que je devrais prendre en compte dans de futurs investissement personnels pour diluer ce risque.
A moyen terme je continuerai d’envisager un autre investissement locatif par le biais de l’emprunt dès que j’aurais reconstitué un apport raisonnable pour diversifier et utiliser le levier comme recommandé.

@byebyepatron.

L’extension du lease à titre gracieux permet de passer le bien dans une catégorie revendable et empruntable pour des anglais…
Si nous devions recourir à une banque Anglaise le taux proposé serait >6,5% sous réserve que notre dossier soit accepté (non résident, pas d’historique de crédit UK etc.), les quelques courtiers contactés n’étaient clairement pas optimistes.
Ne possédant pas de bien en France il ne nous est pas possible d’emprunter via une banque Française (avis des banques et courtiers consultés).

Je vais probablement devoir me re-pencher sur mon calcul de rentabilité, j’ai probablement en prenant trop d’hypothèses conservatrices dégrader artificiellement ce chiffre.

Nous achetons légèrement sous le prix de marché, mais la quantité de travaux que nous réalisons porte le budget au prix de marché. En revanche le bien sera dans une catégorie premium et nous espérons constituer ainsi une plus value à la location et à la revente. Il m’est difficile de chiffrer cette appréciation réelle.
De plus une partie du budget travaux est un investissement moyen terme pour préparer l’extension au grenier, ce qui permettrait la création d’un étage supplémentaire.

Le jour où nous revendrons et avec un lease long, les futurs acquéreurs pourront tout à faire recourir à l’emprunt. Ce n’est impossible qu’actuellement du fait du lease cours <80 ans, sur lesquels les banques anglaises ne prêtent pas.

Pour l’aspect gestion des travaux, nous sous-traitons intégralement à un architecte (10% du budget) qui assure les plans mais également l’appel d’offres, la contractualisation, suivi et livraison. Je n’ai pas trouvé de moyens réalistes de gérer cette partie en direct, ne pouvant pas me rendre à Londres tous les weekends.

Merci une fois encore de vos points d’attention et notamment de la comparaison avec plusieurs investissements sur un montant de 1 million € en France qui est effectivement parlante d’un point de vue rentabilité et risque…

Dernière modification par Scutum (14/07/2022 19h55)


lance-bouclier

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#5 11/08/2022 12h58

Membre (2022)
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INTP

Suite à notre dernier visite à Londres et aux retours ci-dessus nous avons pu préciser certains éléments et nos orientations.

Après discussion avec plusieurs agents, le bien pourrait être loué entre 1950 et 2100£ / mois en fonction du résultat de la rénovation et de la période à laquelle il arrivera sur le marché.
La demande à Londres en ce moment est extrêmement tendue et il n’est pas rare de voir des locataires surenchérir sur les tarifs de location pour obtenir un appartement.
Il n’est malheureusement pas dit que cette situation continue, compte tenu de l’explosion actuelle du coût de l’énergie.

Pour prendre en compte les remarques pertinentes qui m’ont été faites nous avons décidé de compresser le poste rénovation et de limiter les modifications de la structure de l’appartement.

Retrait de l’ajout d’une chambre qui aux vues de sa taille très faible et de sa position, n’aurait finalement que peu de valeur ajoutée pour un locataire.
Retrait également du projet d’extension au grenier (nous verrons plus tard) ce qui permet d’éviter des coûts importants d’abaissement du plafond.

Nous retravaillons en parallèle les chiffrages avec l’architecte pour avoir une mesure précise du budget et de nouveaux plans.

Les nouvelles projections avec un loyer à 2000£/mois et une vacance de 4% donnent une rentabilité nette de 4,92% ce qui est déjà bien mieux et probablement bien plus réaliste.

Au plaisir de lire les IH intéressés par ce projet.


lance-bouclier

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#6 25/08/2022 03h44

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NDans la mesure où vous êtes résident fiscal français, je suppose que ces revenus locatifs seront soumis à la CSG/CRDS?

Par ailleurs, n’oubliez pas que si vous souhaitez dégager du cash, vous pouvez faire un HELOC (Home Equity Line of Credit). L’établissement prêteur peut vous prêter jusqu’à 80% de la valeur de votre bien une fois l’appartement prêt.

Concernant les travaux, je vous invite à suivre de prêt votre chantier: les finitions sont très rarement bonnes à Londres.

Dernière modification par jaibee81 (25/08/2022 03h46)

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#7 29/08/2022 21h11

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Bonsoir Jaibee81 et merci de votre message.

Pour ce qui est des PS (CSG/CRDS) ma compréhension est qu’il y a un crédit d’impôt égal à ce montant.

Je prends pour base le traitement des revenus de SCPI Allemandes débattues sur le forum et l’avis du conseil d’état du 12 février 2020, n°435907 qui traite plus particulièrement de la convention fiscale UK.

Ma compréhension est donc que même si le montant total des loyers ne dépasse pas le seuil d’imposition UK (impôts UK = 0) le crédit d’impôts FR existe tout de même sur IR + PS. Ce qui au final réduit l’imposition des loyers de la différence entre le TMI et le taux réel appliqué et neutralise les PS.
J’espère avoir formulé cela de manière intelligible…

Merci de votre remontée concernant le niveau des finitions à Londres je n’avais pas constaté ce point par ailleurs et le suivi du chantier se fera par l’architecte maître d’œuvre. Je prends néanmoins bonne note de votre remarque et y apporterai donc une attention plus particulière.

À bientôt pour une mise à jour plus complète de cet investissement.


lance-bouclier

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#8 23/09/2022 15h10

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INTP

Petite mise à jour concernant l’avancement de ce projet.

Nous sommes désormais propriétaires à Londres, le début d’une aventure locative à l’étranger qui s’annonce pleine de surprises.

Pour donner davantage de précision sur le bien et les projets de rénovation :

Nous nous positionnions sur le marché premium, avec une cible couples de professionnels sans enfants.

Voici le plan initial de l’appartement, qui ne prend pas en compte l’entrée située au niveau inférieur.



On a donc une toute petite salle de bain située à côté du salon entièrement à refaire (côté rue) et une cuisine de bonne taille située à côté de la chambre (côté jardin) totalement à refaire également. Le tout desservi par un couloir relativement étroit.

Voici le plan retravaillé pour réorganiser l’agencement et l’adapter à un usage plus moderne.



Nous déplaçons la cuisine et l’ouvrons pour créer un espace cuisine / salon / salle à manger du même côté de l’appartement en agrandissant légèrement le salon versus la chambre qui était plutôt grande.

Le mur du couloir donnant sur la salon est abattu et remplacé par une grand porte coulissante vitrée. Initialement nous souhaitions une large ouverture mais il a fallu tenir compte des normes de sécurité incendie. L’alternative aurait été des rideaux auto déroulant pare feu mais l’entretien annuel et le coût nous ont dissuadés.

Nous déplaçons donc la salle de bain à côté de la chambre ce qui nous parait plus logique et nous permet de gagner un espace buanderie pour intégrer la machine à laver et le sèche linge.
La chambre réduite aura tout de même une surface de 11,5 m2.

Nous aurions préféré avoir la douche du côté fenêtre mais cela n’est pas recommandé, la fenêtre étant obligatoirement en bois du fait de la zone de conservation (conservation area) dans laquelle est situé l’immeuble.

Les revêtements de sol prévus sont du contrecollé dans tout l’appartement hormis, salles de bain et WC qui seront carrelés.
Nous remplaçons toutes les fenêtres pour passer en double vitrages, les actuelles étant à changer depuis quelques années déjà…

Nous installons également un chauffage au sol, choix qui a fait l’objet de nombreux débats…
Nous privilégions tout de même cette solution considérant qu’aux vues de notre positionnement et du contexte de prix de l’énergie actuel, cette solution sera un plus pour la location.
Le chauffage par le sol est plus agréable et permet de chauffer moins pour un confort identique/supérieur, de plus pas d’éléments de chauffage au mur.
Les inconvénients étant bien entendu, un surcoût à l’achat, un entretien plus complexe et des réparations plus coûteuses (temps & argent).

Nous lançons les appels d’offres pour les rénovations afin de commencer les travaux au plus vite.
Si vous avez des remarques ou des suggestions, je suis tout ouïe.

Dernière modification par Scutum (23/09/2022 16h00)


lance-bouclier

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#9 23/09/2022 18h45

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Le règlement de copropriété vous autorise-t-il à mettre un autre revêtement que de la moquette? Sur quelle surface?

Avec-vous l’accord écrit du freeholder pour ces travaux?

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#10 23/09/2022 20h50

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INTP

Questions intéressantes qui montrent une expérience du marché anglais.
Nous avons prévu une isolation phonique sous le plancher, il n’y a qu’une référence à l’absence de nuisance dans le règlement (lease).
Les freeholders sont ici…mes beaux parents, ils ont validé les différentes modifications de l’appartement.
Avez vous vous même investit à Londres ?


lance-bouclier

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#11 01/12/2022 21h06

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INTP

Point de situation au 1er Décembre 2022


3 mois depuis la dernière mise à jour et autant dire que ce fut un travail de longue haleine.

Nous avons remplacer l’architecte en cours de projet, il y a eu une incompréhension profonde sur le travail réalisé, soit il n’a pas compris nos objectifs, soit il était peu compétent, soit il nous a pris pour des lapereaux de 6 semaines ou plus probablement un peu de tout ça…
Au final les résultats (plans, délais, chiffrages) étaient de mauvaise qualité et surtout les chiffrages beaucoup plus élevé que nos estimations initiales.(190K£)

Nous avons donc un nouvel architecte avec lequel nous sommes reparti sur de bonnes bases. Nous avons simplifié le projet au maximum en gardant la restructuration mais avec moins de fioritures (plus de parois vitrées par exemple).

Le plan actuel




Nous avons finalement reçu les réponses sur les différents devis et avons sélectionné un entrepreneur. Le budget est de 60K£ sans compter la fourniture d’un certains nombres d’éléments que nous assurons pour environ 40K£ (cuisine, SDB, chaudière, radiateurs…)

Pour limiter au maximum les coûts nous sommes inscrits au LNPG un groupement d’achat qui négocie directement des prix de pros auprès d’une liste de fournisseurs partenaires.
Cela semble intéressant pour le moment d’autant qu’en étant basé à l’étranger il m’est difficile d’être très efficace sur l’optimisation des achats.
Je ne sais pas si il existe des équivalences en France de ce type de système mais cela semble être un bon business model aux vues de leur croissance.

J’apprends énormément au cours de ce projet, autant sur les différentes étapes et règlementation UK que sur les différents types de rénovation à mettre en oeuvre.

Je ne manquerais pas de vous tenir au courant des avancées.

En attendant les travaux devraient commencer d’ici 15 jours.

Au plaisir,


lance-bouclier

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[+1]    #12 03/12/2022 10h25

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Bonjour,

Avez-vous vérifié que votre "content insurance" et / ou "building insurance" couvre les travaux? Car au UK, ce n’est pas dans le contrat de base… Je l’ai appris à mes dépends! Et dans tous les cas, il faut les prévenir.

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#13 03/12/2022 15h29

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INTP

Bonjour Jaibee81,

Nous avons effectivement prévenu l’assurance et c’est couvert sans avoir eu d’impact sur la prime.
Mais effectivement c’était un aspect dont je n’avais pas conscience avant que l’architecte ne nous en informe.
Encore un apprentissage supplémentaire pour nous.


lance-bouclier

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#14 05/02/2023 13h30

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INTP

Point de suivi au 1er Février.


Un suivi de projet sur ce premier investissement locatif à Londres.
Les travaux sont maintenant bien lancés avec de nombreux apprentissages à chaque étape ou presque.

La baisse récente du GBP est venu diminuer légèrement le budget travaux puisque nous finançons en Euro pour payer en GBP.
Le service le plus pertinent que j’ai pu trouver pour ce faire est d’utiliser Wise qui avec Revolut sont certainement les deux plateformes offrant les meilleurs frais de conversion et la plus grande simplicité pour de grosses sommes.
Il faudra que j’intègre les coûts de change dans mes calculs mais c’est beaucoup plus raisonnable que si j’avais dû réaliser ce type de transfert depuis ma banque traditionnelle.

Après une prise de conseil auprès d’un spécialiste du diagnostique énergétique nous allons pouvoir faire passer le bien en catégorie B en rajoutant une isolation au plafond et en faisant un test de perméabilité à l’air.
Cela rajoute la somme de 2000£ au budget total mais nous permettra d’être tranquille pour au moins 10 ans et d’offrir un avantage en comparaison des biens disponibles dans la zone qui sont entre E et C au mieux. L’inflation de l’énergie est telle en Angleterre que cela nous semble un bel avantage compétitif pour des locataires.

Nous avons dû revoir la conception du plancher dans le salon, en effet les calculs de l’ingénieur structures indiquaient que l’isolation phonique que nous avions prévue serait trop lourde pour le plancher et créait un risque de flexion. Nous avons donc compenser en ajoutant 150mm de laine de roche entre les poutres du sol.
Cette opération non prévue à rajouter 1500£ de dépense imprévue et nous a également forcer à demander l’autorisation du propriétaire du dessous s’agissant d’une partie partagée (notre sol son plafond - party structure). Celui-ci semblait décider à être pointilleux pour donner cette autorisation, après une discussion pleine de diplomatie britannique, nous sommes parvenus à obtenir son accord.

Avantage pour lui l’isolation phonique sera meilleure pour son locataire ce sans frais à débourser. Inconvénients pour nous outre la dépense supplémentaire, nous avons maintenant une responsabilité en case de dommages apparaissant sur son plafond.

En passant par le groupement d’achat des propriétaires LNPG nous bénéficions de prix négociés sur la cuisine, les éléments de chauffage, l’électroménager et une partie des matériaux. Pour le moment cet investissement est rentabilisé largement puisque nous avons -70% sur la cuisine par rapport au prix public conseillé et -50% sur la chaudière et les chauffages. Je n’aurais en aucun cas réussi à obtenir ses tarifs en direct n’étant pas sur place et n’ayant tout simplement pas le temps nécessaire à la recherche des meilleurs tarifs pour chacun des postes de dépense.
Je me demande si ce type de système existe en France ?

Quelques photos prises à Noël de l’avancement des travaux, avec notamment les murs qui sont tombés et les sols débarrassés des couches de moquettes existantes.

Salon



SdB future cuisine



Cuisine future SdB



La construction n’avait pas été touchée depuis l’époque Victorienne avec les plinthes en plâtre ainsi q’une partie des murs en poutres recouvertes de planchette bois (pardonnez l’absence de vocabulaire plus adapté).

Prochaine visite de chantier à venir cette semaine où nous pourrons mesurer les progrès réalisés. Les fenêtres ont maintenant été changées, l’isolation mise en place sur les murs intérieurs, l’isolation sol et plafond est en place, ainsi que l’électricité…
Cela prend forme petit à petit.

La surveillance du site rightmove me permet de confirmer que la demande locative est existante et les tarifs semblent se maintenir dans le haut de la fourchette de mes projections.

Un appartement plus petit, avec une bonne partie en sous pente et un diagnostique D vient de se louer à 2154£/mois dans un immeuble adjacent. Il n’y a que très peu de biens de disponible dans ce quartier ceux qui sont proposés sont principalement des deux ou trois chambres, pour notre cible de couples sans enfant (1 chambre) l’offre est quasiment inexistante.

Affaire à suivre…

Dernière modification par Scutum (05/02/2023 15h45)


lance-bouclier

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#15 12/02/2023 12h55

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A Londres, les loyers se négocient. Du coup, si vous êtes comme en ce moment en période favorable aux propriétaires, vous pouvez fixer votre loyer. Toutefois,gardez en tête pour le futur qu’un locataire peut négocier à la baisse ou demander plus. Par exemple, sachant que, en tant que locataire, j’avais un bon dossier et le marché en ma faveur, j’ai par le passé demandé au propriétaire de meubler partiellement l’appart, négocié dans le contrat de réduire le pré-avis de départ etc. Bref tout se négocie.

Concernant Rightmove, vous pouvez y trouver les prix de vente des biens immobiliers. Il faut juste connaître l’adresse exacte.

Pour info -je n’ai aucun lien avec eux, ni parrainage- pour le transfert de devises, je passe par OFX si vous voulez comparer avec Revolut.

Pour la note énergétique, je vous confirme qu’ici les prix du gaz et électricité ont été multipliés par 2 ou 3. D’ailleurs un certain nombre de contrats de fournisseurs d’énergie ont du être repris par EDF car plusieurs petits fournisseurs ont disparu à cause de la hausse de l’électricité et du gaz. Quant à EDF, ils ne proposent plus de contrats à prix fixe. Du coup, si vous avez une bonne note énergétique, je pense vraiment que c’est un plus.

D’ailleurs pouvez-vous nous en dire plus sur la façon dont s’est déroulé le diagnostic de perf énergétique : avez-vous fourni des docs? Le technicien a-t-il testé votre appart? Dans son rapport, a-t-il fait une classification des travaux à prioriser? Avec un coût estimatif par poste? Et combien vous a coûté son inspection et rapport?

Je vais suivre avec intérêt la suite de votre chantier.

Dernière modification par jaibee81 (12/02/2023 14h06)

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[+2]    #16 12/02/2023 20h32

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Point de suivi au 12 Février 2023


Retour d’un weekend Londonien qui nous a permis de faire le point sur l’avancée des travaux.
De bonnes nouvelles pour le moment nous sommes dans les temps malgré quelques rebondissements, notamment un retard de livraison sur les fenêtres.

Quelques photos pour se rendre compte de l’avancée.

Salon/Cuisine





Porte coulissante installées et coffrées dans l’ensemble du logement.
Isolation et enduit réalisées.
Installation des sorties chauffages et changement de toutes les fenêtres réalisé (finition à prévoir la semaine prochaine, peinture et poignées notamment)

Cuisine ouverte



Pas de photo de la chambre qui est à l’avenant mais trop encombrée pour permettre une photo correcte.

@jaibee81, pour le diagnostic nous avons mandaté une entreprise spécialisée pour effectuer le calcul, les recommendations et le nouvel EPC une fois les travaux terminés, ce pour £354 TTC.
Les calculs ont été fait sur la base des plans et des spécifications de tous les éléments installés (isolation murs, chaudière, fenêtre etc.)
Ils ont produit un rapport qui donne en synthèse les éléments suivants :

D’après le rapport le coût annuel pour l’énergie serait de £370 ce qui le place dans une fourchette plutôt basse de ce que j’ai compris en discutant avec des voisins.

Suite à différents échanges leur seul recommendation a été de réalisé un test de perméabilité à l’air pour engranger un point supplémentaire qui sera le point qui nous fera basculer de C à B. Il n’y avait pas vraiment d’autres recommendations ou chiffrage attendus puisque nous avions déjà considérer ces améliorations comme un priorité et avions listé l’ensemble des points d’actions possibles.
Ce test (air test) est facturé £354 TTC…en espérant que le résultat sera positif car c’est désormais le seul élément sur lequel nous pouvons agir. Réponse à la suite du dit test.

Pour ce qui est de votre remarque sur le tout négociable du marché Anglais et plus particulièrement Londonien, nous en avons bien conscience et allons proposé le logement avec un niveau d’équipement nous permettant de convaincre les locataires les plus intéressants.
L’ensemble de l’appartement sera équipé (cuisine complète, plan de travail quartz, four, lave vaisselle, réfrigérateur/congélateur intégrés, lave-linge séchant dans un placard dédié, smart thermostat central etc) nous allons également faire poser des meubles de rangement sur mesure dans la chambre et le salon
notamment pour gommer la difficulté lié aux anciens conduits de cheminée que nous n’avons pas déposé.

Nous cherchons à nous positionner en partiellement meublé avec un bon niveau de prestation pour avoir accès à la frange des meilleurs locataires et offrir un espace pensé pour eux.
Le choix des couleurs est en cours, mais nous allons probablement nous éloigné du tout blanc pour tenir compte de ce choix de positionnement.

Au plaisir de vous lire,

Dernière modification par Scutum (12/02/2023 20h33)


lance-bouclier

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#17 12/03/2023 14h50

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Point de suivi au 12 mars 2023


De retour pour un suivi mensuel, les travaux avancent et on s’approche de la livraison qui devrait avoir lieu dans moins d’un mois maintenant.

Quelques photos, je trouve que c’est toujours plus parlant.

Salon



Premières couches de peintures posées.
Reste l’installation des sols et la mise en peinture finale, ainsi que les finitions électriques (prises, interrupteurs, lampes murales).

Cuisine



La cuisine est maintenant montée, reste l’électroménager à intégrer et le plan de travail à poser.
On se rend bien compte de la disposition de la cuisine et que l’espace est limité mais cela devrait être très fonctionnel et avoir un bon rendu final.

Placard "utility"



Clairement pas la partie la plus sexy mais néanmoins intéressante, je me suis bien cassé la tête pour trouver la bonne chaudière à condensation pour l’intégrer dans ce placard où trouvera également sa place la machine à laver séchante.
La chaudière est une Worchester Bosch et est commandée par un thermostat central intelligent Bosch ce qui permet d’obtenir un système noté A+ d’un point de vue efficacité énergétique.

Chambre



Une belle chambre qui attend sa couche de finition et quelques touches de décoration (dont un mur en bois). De même une armoire intégrée sur la totalité du mur devrait offrir un bel espace de rangement.

Apprentissage du mois


Les règles de construction imposent un niveau de circulation d’air. Aux vues de travaux d’isolation réalisés nous allons devoir faire ajouter des aérations à nos fenêtres.
Comme nous sommes dans une zone de "conservation" il aura fallu faire valider avec l’équivalent des services d’urbanisme si ils acceptaient ce système. A priori oui, donc ajout des ventilations pour 400£ imprévus en sus du délai supplémentaire.

Sourcer les différents éléments interrupteurs, décorations, lumières, robinetterie, carrelage etc. Prend un temps non négligeable je passe de nombreuses soirées sur des sites variés et en apprend toujours davantage, au prix d’un effort temps important.

Les standards notamment sur la sécurité incendie sont nombreux et variant d’une zone à l’autre du pays, j’ai donc dû passer là encore un temps non négligeable à me former simplement pour choisir les verrous de la porte d’entrée de l’appartement… Nous serons donc en norme BS8621 pour les curieux.
Ce n’est pas la norme obligatoire pour les appartements privés en occupation simple mais celle qui m’a parue avoir le plus de sens, soit une ouverture sans clé de l’intérieur.
En cas d’incendie je m’en voudrais d’avoir un locataire coincé parce qu’il a oublié ses clés à l’étage dans la panique.

L’eau à Londres est dure voir très dure, nous allons donc installer un système pour régler les problèmes associés en entrée du réseau d’eau de l’appartement. Dépense imprévue mais aux vues des dégâts potentiels sur l’ensemble du système, cela me parait un investissement nécessaire/raisonnable.

La marché de la location est toujours aussi tendu avec peu de biens disponibles.

Nous avons identifié deux agences qui seront rencontrées et mises en concurrence pour la mise en location en exclusivité du bien.
Les frais d’agence attendus pour la recherche d’un locataire et la gestion simple de la relation sont de 12%, les tarifs Londoniens sont donc assez salés.
Process de sélection:
- Recherche sur Rightmove des agences qui gèrent le plus de biens dans notre zone avec des tarifs et formats comparables
- Appel téléphonique et notation de la réactivité + capacité à comprendre mon accent
- Comparaison tarifaire
- 2 finalistes pour convenir d’un accord lors d’une seule visite sur place

La suite au prochain épisode.


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#18 12/03/2023 16h08

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Belle avancée de chantier!

En tant que locataire, j’ai testé plusieurs réseaux immobiliers dont:
KFH: la qualité est nulle (pour rester poli) et surtout très dépendante de la personne que vous avez en face;
Keys residential: en tant que locataire, très bon service, ce qui m’a d’ailleurs motivé à rester dans une des locations. Peut-être un peu cher par contre Our Fees - Keys Residential

Un point important : la caution doit être déposée auprès d’un organisme dédié. Pensez à demander à votre agent immobilier avec qui ils travaillent.

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#19 08/04/2023 21h59

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Point de suivi au 08 avril 2023


Point mensuel avant de prendre réception de l’appartement lors de ma prochaine visite à Londres.
Les travaux sont terminés à 95% nous attendons simplement quelques retouches de peintures et la visite de contrôle qualité pour confirmer la fin de projet.

Comme d’habitude les photos pour illustrer les progrès réalisés.

Salon




Peintures terminées sur les murs, sols posé (protégé sur les images) et étagères flottantes posées pour optimiser l’espace disponible des deux cotés du conduit de cheminée.
Reste à peindre ces étagères de la couleur du mur pour une meilleure intégration.

Cuisine


La cuisine est terminée nous avons intégré l’électroménager complet et installé un plan de travail en quartz.
Les photos au prochain épisode, n’ayant pas réussi à retrouver les images au moment de rédiger cette mise à jour.

Couloir




Probablement pas l’image la plus parlante mais une illustration de ce que nous avons cherché à rendre comme aspect, moderne et épuré. Sur la droite deux placards, avec des portes à ouverture par pression. Au fond la salle de bain à gauche la chambre.

Chambre




Présentation du mur recouvert du même revêtement que le sol pour créer un effet cocooning. En attente de fixation des lumières sur ce mur.
Le dressing à été monté cette semaine, je n’ai malheureusement pas d’image pour le moment.

Salle de bain




Difficile d’obtenir une image globale de la salle de bain mais les plus intéressés pourront regarder dans le miroir pour avoir une vision plus globale du rendu.
Choix d’une double vasque plus adaptée aux couples que nous visons. Les salles de bains à Londres sont généralement équipées des éviers simples.

Entrée


Une fois n’est pas coutume un petit avant/après pour se rendre compte.

Avant


Après


En retirant la couverture de la rambarde de l’escalier des éléments d’origine ont été retrouvés. Après remplacement d’une partie de ces éléments et la remise en état de la rambarde, cette entrée semble plus aérée.

Performance énergétique


Le résultat du test d’étanchéité à l’air fut un échec, nous n’avons pas réussi à atteindre le résultat qui nous aurait permis de gagner le point qui nous manquait.

En revanche après être rentré dans le détail des critères de calcul utilisé par le logiciel j’ai pû identifié une erreur de notation de la partie contrôle du chauffage.
En effet en ayant ajouté un smart thermostat précédemment dans la chambre, nous avons pu passer en contrôle de température par zone.(TTZC)
De plus le fait d’avoir ajouté une isolation (objectif phonique) en laine de roche sous le plancher nous a permis d’améliorer la note d’isolation du sol.
Ces deux éléments nous ont permis d’obtenir ce fameux point manquant, nous avons donc une notation EPC B.

Dans notre zone majoritairement constituée de bâtiments des années 1850/1900 nous sommes le seul bien (que j’ai pu identifié) dans ce cas.

J’avance sur le choix des agences de location avec une nouvelle option, les agences en ligne.
Après avoir regardé les différences de tarifs impressionnantes et refais les calculs l’option agence en ligne semble très intéressantes. Pour nous qui sommes situés à l’étranger, la différence de service ne semble pas sensible alors que la différence de tarif est du simple au double… Réflexion en cours

La suite fin avril avec les photos finales pour la mise en location.

Certains d’entre vous ont ils déjà pratiqués le virtuel staging pour meubler virtuellement un appartement avent une mise en location ?
Pour environ 20$ par image un prestataire intègre le mobilier et la décoration dans un logement vide. Cela semble raisonnable pour provoquer un coup de coeur sans avoir à gérer les coûts et la complexité d’une décoration réelle…

Au plaisir,

Dernière modification par Scutum (08/04/2023 22h00)


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[+3]    #20 24/05/2023 21h22

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Point de suivi au 24 mai 2023


C’est fini!
L’annonce est postée il ne reste "plus" qu’a trouvé un locataire et enfin pouvoir passé à l’étape de la gestion.

Comme il est d’usage, un petit avant/après:

Entrée




Cuisine




Salon




Chambre




Salle de bain




Voilà pour l’aspect rénovation.

Nous avons pris la décision de passer par une agence de location digitale "letting a property" qui en lieu et place des 9% plus frais divers proposés par les agences initialement envisagées se contente de 69£/mois en incluant une garantie loyers impayés (6 mois).
Nous verrons rapidement si ce choix s’avère judicieux et payant.

Pour ce qui est du loyer nous avons positionné l’appartement à 2232£/mois suite à mon étude de marché et les estimations des sus citées agences immobilières.
Là encore les prochains jours nous dirons ce qu’il en est de l’acceptabilité de ce loyer, mais il est supérieur de 130£ à mes hypothèses initiales les plus optimistes.

Je prendrais le temps prochainement de mettre à jour les aspects chiffrés du projet avec notamment le budget travaux réel (supérieur aux attentes) et les nouveaux calculs de rentabilité.

Pour ce soir je vous laisse sur ces bonnes nouvelles, nous sommes enfin prêt à louer.


lance-bouclier

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#21 24/06/2023 14h44

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Point de suivi au 24 juin 2024


Chose promise chose due…

Nous avons donc trouvé une locataire à compter du 24 juin 2023, pour un loyer de 2166,67 £.

J’ai du baisser le loyer initialement demandé lorsque je me suis rendu compte que malgré de très nombreuses vues de notre annonce nous n’avions pas de candidats.
Je suis donc revenu plus proche de mon estimation initiale et là nous avons commencé à recevoir des candidatures.

En nous positionnant sur le top 10% des biens du secteur nous n’avons pas croulé sous les demandes mais les profils des candidats étaient pour le moins impressionnants.
CEO, associés en cabinet de conseil, développeur chez Facebook etc. Nous n’avons pas eu de mal à trouver un locataire de qualité du moins sur le papier.

Seul le temps nous dira si le choix a été bon, mais en tout cas c’est signé.

Les chiffres maintenant:


Coût total : 415 000 £

Coût achat: 284 500 £
Coût travaux: 120 000 £
Coût crédit: 10 500 £

Loyer annuel: 24 440 £
FCF: 5 164 £

Rendement brut: 5,90%
Rendement net: 5,10%

Valeur revente estimée 520 000 £
Plus value potentielle brute 105 000 £

Au moment où j’écris ces lignes le prix spot GBP/EUR est à 1,17.

Les points positifs:


- Un rendement brut de presque 6% en plein coeur de Londres pour un premier investissement avec une forte composasnte patrimoniale, ce n’est pas si pourri que ça.
- Un logement totalement refait à neuf avec une isolation notée B, qui devrait nous laisser quelques années sans besoin d’entretien majeur.
- Une forte demande locative avec des profils de haute qualité.
- Un apprentissage intensif des spécificités de l’immobilier UK.
- Des charges relativement faibles (pas de taxe foncière entre autre)
- Des taxes faibles par rapport à la France, 3,6% à l’achat et exonération du loyer au Royaume Uni puisque nous sommes sous le montant de "personnel allowance" (seuil d’imposition).

Les points négatifs:


- Un rendement de seulement 6% pour un investissement locatif c’est franchement pas terrible.
- Une exposition de plus de 70% de mon patrimoine au risque de change GBP.
- Une incertitude fiscale forte suite au Brexit l’avenir des conventions fiscales n’est pas défini.
- Une gestion à distance à l’internationale avec des coûts associés, pratiquement 10% du prix des travaux ont été consacrés au pilotage du projet de rénovation (architecte).
- Une incertitude legislative forte, les textes régissant les rapports propriétaires et locataires sont en pleine évolution au Royaume Uni.
- Une plus grande difficulté d’accès à l’information avec un vocabulaire technique parfois ardu pour un étranger.
- Un coût de travaux prohibitif, la rénovation nous est revenue à 2300€/m2. D’une manière générale l’ensemble des achats réalisés au UK nous sont revenus 15 à 30% plus cher que l’équivalence Européenne.
- Un effet de levier limité à 30% aux vues de la situation du bien (lease court et investissement à l’international).
- Un recours massif à la trésorerie disponible.
- Des coûts associés au rapatriement du cash flow généré (virements internationaux, frais de change).
- Une plus grande complexité fiscale et administrative.

Synthèse


Je ne recommanderais probablement à personne ce type de premier investissement.

J’en suis néanmoins satisfait, c’est uniquement lié à ma situation personnelle qui m’a permis de tirer parti de cette opportunité particulière.

L’accès à un bien hors marché, légèrement décoté avec une plus value en partie liée à l’extension du bail emphytéotique (environ 50% de la PV), n’a été possible que grace à ma belle famille.
Le financement n’a été possible que grace à un prêt sous seing privé et au soutien de ma famille.
La réalisation et le pilotage n’ont été possibles que grace à ma bonne maitrise de l’Anglais.

Je prends des risques de change, fiscaux et de gestion locative que d’aucun pourrait considérer comme inacceptables pour un rendement net de seulement 5%.

Cela m’aura néanmoins permis de mettre le pied à l’étrier de l’investissement locatif, de me confronter aux travaux et démarches associées. Je dois avouer y avoir pris goût et réfléchir au prochain investissement en France cette fois-ci. Une petite surface en LMNP, à titre personnel, en région peut-être…
Pour le moment les prochains objectifs sont clairs, reconstituer la trésorerie, diminuer l’exposition au GBP tout en continuant le développement des autres tranches du patrimoine. Une seule chose est certaine l’effort d’épargne doit augmenter.

En espérant que cette étude de cas puisse en avoir inspiré certains, j’y reviendrais d’ici l’année prochaine pour établir un premier bilan.


lance-bouclier

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#22 24/06/2023 16h03

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Bra.vo pour ce dossier remarquablement construit et argumenté.
Je vous trouve juste exigeant sur le rendement :
"Un rendement de seulement 6% pour un investissement locatif c’est franchement pas terrible"
Ah bon ?

Prenons une bonne ville du 92, aux prix encore corrects : Suresnes par exemple.
Un bon 2 pièces de 38 m2 vous coûtera env 230 kE.
Ajoutez 8.3% de droits de mutation, et disons 10 kE de travaux, ça fait 259090 E
Ça se loue 1000 E par mois CC, soit env 865 E hors charges.
Soit un rendement de 4 % bruts avant impôts, taxe foncière, CFE, assurances et toutes ces sortes de choses.
Et même avec 0E de travaux, et en louant 1100 E, on reste bien en-dessous de 5%…
De quoi vous plaignez vous big_smile

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#23 24/06/2023 19h26

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Beau projet et bien joué. Connaissant le marché local, je peux vous dire que c’est une bonne rentabilité.

A propos de certains points négatifs que vous soulevez:
la convention fiscale franco-anglaise est standard du coup pas de changement à attendre à mon avis;
Relation propriétaires / locataires: il y a bien eu des changements discutés mais pour les leasehold afin de permettre au leaseholder d’acheter plus facilement et à prix raisonnable le freehold ou share of freehold. Plus spécifiquement, pour les locations les changements qui ont eu lieu est pour s’assurer que les biens loués sont un minimum corrects. Par exemple, un problème courant ici est l’humidité et la moisissure liée. Désormais, il est clairement dit que c’est au propriétaire de régler ce problème. Comparé à la France, on reste tout de même sur une relation propriétaire locataire qui est équilibrée;
Concernant le faible effet de levier, il est possible de refinancer son bien jusqu’à 80% de sa valeur de marché. A voir dans le futur si ça peut vous intéresser, pour le moment pas sûr car avec un taux directeur à 5% les prêts immobiliers pour du buy-to-let sont passés à environ 8%… ça pique!

Pour info: Pensez à bien faire vérifier votre installation au gaz annuellement et à obtenir le certificat, c’est une obligation pour le propriétaire. A vérifier mais je me demande s’il n’y pas quelque chose aussi concernant l’électricité.

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#24 25/06/2023 14h14

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INTP

@HerculePoirot:


Le sens de la remarque sur le rendement de 6%, était que dans une optique purement rendement locatif 6%, ce n’est pas terrible.
Il est usuel ici de viser le fameux 10% de rendement brut pour couvrir les frais, les risques et le temps consacré à la gestion locative.

Dans mon cas et comme je l’indique je me satisfait de ce rendement, puisque l’investissement est également patrimonial. Ce n’est pourtant pas la panacée et certains arriveront à faire bien mieux, au prix d’un risque et d’efforts plus élevés cela va s’en dire.

Je vous rassure je ne me plains pas, j’essaye simplement de mettre ce résultat en perspective avec une stratégie purement axée sur la maximisation du rendement locatif.

@jaibee81:


Merci de votre commentaire, effectivement le rendement dans cette zone est généralement de 2,5 à 3%.

Oui je suis d’accord avec vous le risque fiscal est faible, mais le risque existe tout de même aux vues de la situation particulière du Brexit et des postures de négociation adoptées par nos élites. Il me faut donc à minima lister ce risque pour ne pas l’oublier.

Pour les changements discutés je faisais référence à la "renters reform Bill" qui même s’il ne s’agit pas encore d’une loi donne une direction à prendre en compte.

- abolition de l’usage de la section 21, en résumé il devient plus difficile de mettre fin au bail à la seule initiative du propriétaire sans faute de la part du locataire.
- fin des baux à terme fixe, généralement d’un an diminuant ainsi la visibilité des propriétaires sur l’engagement de leurs locataires.
- réduction des possibilités d’augmentation du loyer à une seule et unique procédure, limité à une fois par an et possibilité pour le locataire de contester l’augmentation.
- possibilité pour les locataires de demander / forcer l’acceptation d’un animal.
- mise en place de médiateurs avec inscription payante des propriétaires
- mise en place d’une base de données référençant les propriétaires là encore payante pour les propriétaires.

Bien entendu il ne s’agit pas encore d’une loi et la plupart des mesures évoquées sont finalement assez proche de ce qui est déjà obligatoire en France, mais cela dénote d’un changement de philosophie à l’égard des propriétaires que je suis de prêt et me doit là encore de citer comme un risque.
 
Le certificat pour l’installation gaz doit être établit annuellement, le certificat pour l’installation électrique doit l’être tous les 5 ans.

En tant que propriétaire il est également obligatoire de vérifier régulièrement la sécurité de tous les équipements électriques (électroménager entre autre) fournis. Il n’y a pas de certificat obligatoire à proprement parlé mais une preuve de contrôle pourra être demandée en cas de problèmes.

De même le propriétaire doit contrôler et s’assurer de l’absence de légionelles, là encore pas de certificat mais une preuve de contrôle et de traitement pourra être demandée. Ici cela consiste principalement à vérifier la température d’eau en sortie de chaudière et désinfecter les sorties d’eau (pomme de douche etc). Cette obligation est quasiment inconnue et donc très peu respectée, mais elle existe tout de même.

Au plaisir


lance-bouclier

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#25 26/06/2023 08h18

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Les frais d’agence sont prohibitif. Si vous etes passe par une agence en ligne qui vous satisfait je suis preneur. Dans votre secteur en physique j’aime bien Olivers town et Parkheath, je n’ai jamais eu de feeling correct avec Foxton.
Les rotations a Londres sont tres elevees, bon profil est souvent synonyme d’oportunite pro et donc de  mouvements.
L’inflation alimentaire, elec et gaz pesent tres lourd en ce moment sur les foyers. Ce qui augmente les reflexions chez les expats car le salaire suit mais avec un decallage.
Il y a eu bcp de depart les dernieres annee de Londres et du UK en general, J’ai appelle le lycee Francais de kentish town il y a deux mois, ils avaient des places pour mes 2 enfants. Il y a 5 ans on etait sur au moins 2ans de liste d’attente avant de rentrer.
Le secteur financier reste a Londres pour le moment, mais il y a eu un gros mouvement vers l’europe continentale.
Je garde mon bien la bas mais il faut avoir le coeur bien accroche parfois. Mon appart a perdu plus de 15% en 2 ans (achete ds le creux en 2012), Et du fait de la distance tous les travaux coutent cher.
Vous avez la chance de ne pas voir votre emprunt passer de 1 a 6% mais vous ne pouvez pas deduire les interets.
mon appartement (qui etait ma RP avant que je ne parte en Allemagne) est ds le meme secteur juste sous la station Belsize park.
Dans les profil de locataire stable vous pouvez egalement viser les medecins de l’hopital d’hampstead.


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