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#26 26/06/2023 15h16

Membre (2022)
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INTP

Bonjour Jérôme,

Effectivement les frais d’agence à Londres sont tout de même extrêmement élevés, entre les 9 à 10% mensuel pour simplement mettre en location et collecter le loyer on passe rapidement à plus de 15% pour une gestion complète ce qui semble exagéré.
De plus en tant que locataire du moins en France je n’ai jamais été particulièrement impressionné par le niveau de service des agences.

Si l’on ajoute à ces pourcentages les nombreux fais annexes, de rédaction du bail, de renouvellement du même bail, des vérifications de références on arrive rapidement à 2 mois de loyer. Cela me semblait difficilement acceptable, d’où mon choix d’une agence en ligne à tarif contenu.
Je passe actuellement par lettingaproperty mais openrent est la plus grosse agence et semble également bénéficier d’une bonne réputation.

Pour le moment le processus de mise en location, vérification des références, mise en place du bail etc c’est passé de manière très fluide et je n’ai pas eu de difficultés particulières.
En revanche venant de signer le bail il me paraît hasardeux de vous donner une recommendation, je manque clairement de recul pour le moment.

De plus je crois lire dans votre présentation que vous résidez en Allemagne, une agence en ligne n’assure les visites (payants) que d’une manière limitée, ils se contentent d’envoyer une personne qui ouvre la porte du bien… De même pour la gestion quotidienne etc une option en ligne semble hasardeuse si vous n’avez pas de contact de confiance sur place pour assurer une présence physique.

Pour ce qui est de l’inflation notamment sur l’énergie c’est un fait, nos voisins Anglais sont bien moins protégés que nous avec une inflation à plus de 10%.
C’était l’un des critères qui nous a poussé à chercher à obtenir la meilleure isolation et notation énergétique possible en faisant le pari que cela deviendrait par nécessité un critère de sélection important pour les locataires.

Merci pour le partage de votre sentiment sur l’évolution démographique des expatriés, toujours intéressant d’avoir un point de vue supplémentaire.
-15% en 2 ans sur la zone de Belsize park, c’est surprenant et pas très rassurant aux vues de la demande forte dans cette zone.


lance-bouclier

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#27 27/06/2023 12h22

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Attention, en comparant la rentabilité  de votre bien en lease avec celle d’un bien immobilier en pleine propriété, vous faites deux grosses erreurs méthodologiques.

1) Non prise en compte des apports gratuits

Votre rentabilité est boostée par le fait que vous avez acquis un lease long pour le prix d’un lease court, grâce à la générosité de votre belle-famille.

rentabilité = revenu annuel / capital investi

Je calcule comme vous (tout est en GBP il me semble) :
loyer annuel : 2166.67*12 = 26000 (je ne sais pas pourquoi vous dites 24440 ; a priori il y a bien 12 mois dans une année)
capital investi (coût achat + travaux + coût crédit) = 415000
rentabilité brute = 26000 / 415000 = 6,26 %

Sauf que, première erreur : votre capital investi est artificiellement bas puisque vous comptez ce qu’il vous a coûté à vous, en omettant d’inclure l’apport de votre belle-famille.

Vous disiez que l’extension du lease valait 160000
Le vrai capital investi est donc 415 000 + 160 000 = 575 000
Votre vraie "rentabilité" brute sur le capital investi est donc : 4,52 %

2) Non prise en compte de l’érosion du capital

Dans le calcul classique de la rentabilité de tout investissement :
rentabilité = revenu annuel / capital investi

Il y a deux types d’investissements :
- ceux dont le capital est fait à fonds perdus
- ceux dont le capital est intégralement récupérable.

On demande bien plus de rémunération à un investissement à fonds perdus qu’à un investissement dont le capital est intégralement récupérable.

Par exemple, dans certains régimes de rentes, on obtient une rente annuelle élevée si le capital placé est "aliéné" (définitivement perdu) ; on obtient une rente plus faible si le capital est "réservé" (le capital est préservé pour être récupéré à l’issue de la période de rente). Danbs le premier cas, on demande au revenu annuel de compenser la perte total du capital ; dans le second cas, on demande seulement les intérêts (du fait que le capital sera récupéré intégralement à la fin, mais érodé par l’inflation).

Dans les investissements immobiliers, il est sous-entendu que le capital est récupérable par la revente du bien objet de l’investissement.

A contrario, vous êtes propriétaire d’un "lease", dont la valeur s’amenuise chaque année pour atteindre zéro à l’issue du lease.

Or, en France, le propriétaire d’un appartement normal est plein propriétaire de son lot privatif (sans limitation de durée) et copropriétaire du terrain sur lequel est assis l’immeuble (sans limitation de durée).
En comparant votre "rentabilité" à celle d’un investissement immobilier classique, vous divisez le même revenu par quelque chose qui vaut moins cher, donc vous obtenez donc une rentabilité artificiellement élevée. Mais les deux rentabilités ne sont pas comparables puisque la valeur de votre investissement s’érode en tendant vers zéro tandis que le propriétaire d’un investissement immobilier classique voit son capital préservé.

Si vous voulez comparer votre investissement à des biens dont on possède la propriété entière, faites donc le calcul classique : revenu annuel / valeur de la pleine propriété du bien. Imaginez le même bien, mais dont vous seriez plein propriétaire de l’appartement lui-même (sans limitation de durée) et copropriétaire du terrain via un commonhold (sans limitation de durée) ; je suppose que c’est ce qui se rapproche de notre système de copropriété. Combien vaudrait un tel bien sur le marché ?
Allez, au pifomètre, disons 1,4 M£.
rentabilité brute = 26000/1 400 000 = 1,85 %
wink


Les vacances sont finies, au travail !

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#28 27/06/2023 17h19

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INTP

@Bernard2K, toujours aussi enrichissant de vous lire. "Mot interdit" d’avoir pris le temps de commenter ici.

Pour prendre en compte vos remarques, sur les erreurs méthodologiques je referais les calculs prochainement.

Quelques précisions en complément de ce nouveau calcul à venir.

1. Non prise en compte des apports gratuits.


Effectivement je n’avais pas réalisé que cela revenait à booster la rentabilité artificiellement.

Le loyer annuel utilisé dans le calcul (24 440 £) intègre un taux de vacance locative de 6% d’où la différence avec les 26 000 £. 

Suite à de nombreuses discussions lors de l’évaluation de l’extension du lease celle-ci est en fait bien inférieure au 160K estimés initialement.
Nous avons négocié cette estimation à la baisse pour prendre en compte les dernières évolutions législatives sur le sujet (suppression de la marriage value et du ground rent).

Je n’ai pas le chiffre précis retenu par l’évaluateur à disposition mais l’intègrerait dans le calcul pour avoir une représentation plus juste de la réalité. Très bien vu de votre part.

2. Non prise en compte de l’érosion du capital.


Le point est intéressant mais d’après les graphiques d’évaluation que j’ai pu consulter la valeur d’un leasehold de plus de 90 ans est à peu près identique à la valeur d’un freehold (pleine propriété).

Beckett and Kay a écrit :

Notre lease étant de 990 ans, il n’y aurait pas ou peu d’impact sur la valeur du bien.
Si nous devions acheter le freehold de l’appartement aujourd’hui celui-ci n’aurait qu’une valeur symbolique, représentant le niveau de contrôle sur les décisions de travaux et maintenance avec notre tantième.
J’avoue ne pas savoir comment prendre en compte cet aspect dans le calcul ou s’il est pertinent dans ce cas. Je vais essayer de creuser cette approche pour mieux comprendre quel pourrait être l’impact réel.

A bientôt pour une mise à jour des chiffres en incluant ces éléments.


lance-bouclier

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#29 28/06/2023 07h06

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Scutum, le 27/06/2023 a écrit :

Notre lease étant de 990 ans, il n’y aurait pas ou peu d’impact sur la valeur du bien.

Ah effectivement, 990 ans, ça ressemble à la pleine propriété. Je n’avais pas cette information puisque vous disiez seulement >80 ans, je pensais à 100 ou 120 ans.

Notez qu’il y a quand même une différence : vous n’êtes pas propriétaire du terrain. Certes, le propriétaire du terrain ne peut pas en faire grand chose tant que vous êtes propriétaire du lease de 990 ans sur un appartement. Pourtant, le terrain a une valeur intrinsèque.

Raisonnement très schématique :
A Paris, un appartement vaut environ 10000 €/m². Pourtant, un immeuble coûte à peu près 2000 €/m² à construire, qu’il soit à Paris ou à Brive-la-Gaillarde. Ce qui valorise le terrain parisien à 8000 €/m² d’appartement construit. Si l’immeuble fait 10 étages, ça valorise donc le terrain à 80000 €/m².
Le copropriétaire d’un petit immeuble qui tombe à moitié en ruine à Paris n’est guère riche de son appartement, ni de la propriété de la quote-part des parties communes de l’immeuble qui tombe en ruine, mais il est riche de la copropriété du terrain qui peut se vendre très cher à un promoteur. Certes, le terrain ne vendra pas 80000 €/ m² car ce raisonnement est très grossier. Mais cela montre qu’être copropriétaire du terrain, c’est une vraie richesse, surtout dans des villes où l’immobilier vaut très cher comme Londres et Paris.

Avec le gouvernement français qui veut rendre les gens propriétaires de leur appartement mais pas du terrain, on va se rapprocher du système anglais, et on va devoir raisonner de plus en plus sur cette différence entre la valeur du bien construit sans le terrain, et la valeur du bien construit incluant le terrain. C’est pourquoi votre étude de cas est une occasion intéressante de réfléchir à cela.

Dans votre cas, je redis qu’il serait intéressant de comparer avec le prix d’appartements où l’acquéreur acquiert autant de droits que dans une copropriété française. Ca doit être le freehold sur l’appartement + le pro-rata du terrain et des parties communes en commonhold (si ce type de répartition de propriété existe bien et est disponible à la vente !).

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 07h13)


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#30 30/06/2023 14h05

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N’hesitez pas a vous inforner sur le conftionnement de currencyfair.com pour le change. je peux regarder s’il existe des codes de parrainage. Je gere mes flux pour EUR et GBP avec ce site depuis plus de 10 ans et j’en suis satisfait.


Parrainage :  BitPanda

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#31 04/07/2023 12h12

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INTP

Bonjour Jerome,

J’ai pris le temps de comparer et pour mon usage qui consiste principalement en des paiements de fournisseurs pour les travaux ou à rapatrier des loyers, la solution Wise semble la plus avantageuse, de peu mais tout de même moins cher sur un virement de 1000£.
La différence sur le taux de change appliqué par currency fair les rends moins intéressants malgré des frais unitaires légèrement plus bas, de plus j’apprécie l’aspect instantané des virements vers et depuis mon compte wise.

Mais merci d’avoir pris le temps de me signaler cette solution.

Dernière modification par Scutum (04/07/2023 12h19)


lance-bouclier

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