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#51 13/05/2024 10h04

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Bernard2K a écrit :

C’est vrai qu’on a déjà eu des travaux qui faisaient davantage d’effet "wahou". Vous avez obtenu un excellent rapport qualité/temps/prix, mais les économies se voient quand même. Dans la salle de bains, un bon nettoyage de la bouche de la VMC semble nécessaire ! Les tuyaux apparents, c’est moche, surtout quand la peinture est ternie par des années de poussière et de crasse ; ils auraient pu être coffrés ou repeints.

En effet, pour la cuisine j’ai essayé au maximum de composer avec l’existant, davantage pour une question de temps que d’argent (rappelons que j’habite à 1h45 du bien, et j’y suis allé 3 jours en profitant des jours fériés, en dormant 2 nuits à Vierzon - l’idée était de faire un rafraichissement avant de passer complètement la main à l’agence qui l’aura en gestion). Par exemple, si j’avais dû changer le meuble-évier, d’une part cela aurait été difficile de faire ça seul, d’autre part il aurait fallu évacuer le meuble (difficile avec mon break, et je n’ai pas de carte de déchetterie locale). Sans compter le travail pour le nouveau meuble. Personnellement, je trouve l’incorporation de l’ancien meuble pas si inesthétique que cela. Cela ne se voit pas sur la photo, mais j’ai mis une plinthe neuve sous l’ancien meuble, ce qui permet une meilleure harmonie avec l’autre côté et évite de voir sous le meuble. Et l’évier est de bonne qualité et en très bon état, cela aurait dommage à mon avis de le changer. Peut-être aurais-je pu changer les portes cela dit, ainsi qu’harmoniser les poignées entre les deux parties de la cuisine, j’en conviens, ce sont des petits détails mais qui mis bout à bout confèrent une meilleure qualité d’ensemble. Je souscris aux arguments de Range19.

Deux petits détails auxquels j’ai eu le temps de penser pour la cuisine :
- un spot LED encastrable sous le meuble-haut au-dessus de l’évier (avec trois positions pour la lumière : chaude/intermédiaire/froide)
- une multiprise d’angle incorporée pour avoir 4 prises pratiques sur le plan de travail

Pour la salle de bains, la photo a été prise en cours de travaux, et j’ai oublié d’en prendre une à la fin, quand tout était propre. J’ai bien entendu tout nettoyé, peint les tuyaux apparents, et même changé la bouche de VMC pour une neuve (comme dans la cuisine).

Un autre détail que je trouve important aussi (mais j’ai remarqué que ce n’était pas généralisé), je change toujours le barillet quand j’achète un appartement, pour un barillet haute sécurité. En général, j’en trouve à 40/50€ des très qualitatifs sur Internet, ici j’ai dû monter à 64€ car je n’ai pu en faire les mesures que sur place et j’ai dû acheter le barillet en magasin physique à Vierzon. Mais au moins je dispose de 5 clés sécurisées (2 pour le locataire, 1 pour l’agence, 2 pour moi), et d’une carte de duplication. Et j’ai constaté que mon appartement avait la seule serrure sécurisée de l’étage, ce qui peut avoir un effet dissuasif, étant donné que la plupart des effractions en appartements se font par la casse du barillet. Et puis ça évite les surprises avec des personnes qui pourraient posséder un exemplaire des anciennes clés.

Bonne surprise également lors de la signature du mandat de gestion : l’agence familiale ne prend que 6,12% TTC pour la gestion locative, un bon point.

Dernière modification par Plutarque (13/05/2024 10h15)


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#52 13/05/2024 10h53

Membre (2022)
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INTJ

Bonjour,

Félicitations pour vos travaux !
Je vais également ajouter quelques retours d’expérience qui peuvent vous être utiles si vous continuez dans la voie de l’investissement locatif. Mon objectif est d’optimiser le couple coût(budget+temps)/résultat.

Étant un piètre bricoleur, j’ai été contraint d’industrialiser mon process de "Montage de cuisine". J’opte systématiquement pour le même modèle et j’essaie de me rapprocher de ma configuration standard.
Avoir un modèle type présente l’avantage de ne pas avoir de coût de conception car l’organisation des meubles est déjà prédéfinie. La durée du montage est également optimisée pour éviter l’ajout de finition.
Lors des visites, les "retours clients" des locataires sont très positifs. Donc j’essaie de ne pas en changer.

  - Mon modelè "type" vient en remplacement d’une cuisine "Pinel" en 180 cm
  - J’ai opté également pour Brico Dépot.
   L’avantage est la disponibilité. Les modèles standards sont en stocks et non sur commande (à vérifier avant la commande). Ce qui est un énorme avantage dans notre cas.
  - J’ai choisi le modèle noir Mat. Comme vous, je pense qu’il faut éviter l’effet de mode et rester sur le blanc, noir voire gris.
  - Le coût est de 700 euros hors électroménager. La durée de montage 1j.

Voici le modèle type.


Je suis totalement en phase avec Bernard pour les tips qui permettent d’améliorer à moindre coût.
  - Prises et boutons électriques. J’opte pour du Schneider plutôt que Legrand. J’évite le bas de gamme que je suis incapable de monter proprement.
  - Poignées de porte.
Par contre, étant très lent, je mets 1 journée à changer les boutons et poignée. Donc je ne l’ai fait qu’une seule fois.

Enfin, le sol des appartements en sortie de défiscalisation est toujours très moche avec des carreaux 30-30. Parfois certains carreaux sont abimés. Il faudrait mettre un sol PVC clipsable. Je n’ai pas encore trouvé la motivation d’en poser ou de sous traiter cette tache que j’estime à 1 ou 2 jours.

Bonne journée

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#53 13/05/2024 10h59

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Comme vous l’avez peut-être lu dans mon fil sur la sécurisation d’un bien locatif, je préconise aussi le changement systématique de barillet pour un modèle à sécurité correcte dans les 50 ou 60 €. Et comme vous l’expliquez bien, il ne s’agit pas  de rendre la porte inviolable car ce barillet peut quand même être crocheté ou percé, et d’autre part la porte peut-être ouverte en la cassant ; mais il s’agit d’avoir une meilleure sécurité que les appartements voisins pour que les cambrioleurs aillent là où c’est plus facile…
Ne pas oublier non plus que le barillet ne doit surtout pas dépasser vers l’extérieur, sinon il peut être cassé très facilement. il faut donc prendre la bonne dimension de barillet pour qu’il affleure ou bien mettre une rosace adaptée.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2024 11h01)


Les vacances sont finies, au travail !

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#54 13/05/2024 11h12

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Bonjour Plutarque,

Pensez vous que les elements suivant seront necessaire pour un locataire?
Si oui ou pensez vous qu’il pourra les installer?

-Four
-Lage linge
-Lave vaiselle

Quand je vois la cuisine je trouve que le four manque, et jene vois pas ou l’installer.
D’apres moi il aurait du se trouver sous les plaques a la place des tirroirs)

L’espace a droite de l’evier pourra certainement acceuillir un lave XXX.
Je ne me rends pas compte sur le plan si l’espace a gauche peut acceuillir un autre appareil d’electro menager. (ou si le lave linge peut aller dans la SdB)

Edit, je pense que le frigo se placera a gauche de l’evier. Aller vous en installer un?

Dernière modification par JeromeLMNP (13/05/2024 11h25)


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[+1]    #55 13/05/2024 11h30

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INTP

PascalD a écrit :

Enfin, le sol des appartements en sortie de défiscalisation est toujours très moche avec des carreaux 30-30. Parfois certains carreaux sont abimés. Il faudrait mettre un sol PVC clipsable. Je n’ai pas encore trouvé la motivation d’en poser ou de sous traiter cette tache que j’estime à 1 ou 2 jours.

Pour les sols, nous (oph social) commandons exclusivement des LÉS PLOMBANTS EN POSE LIBRE U2SP3 19DB type transitex ou équivalent (35 € TTC fourniture et pose). C’est le plus rapide à poser avec l’outil de découpe approprié. A poser avant le meuble évier bien-sûr.

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#56 13/05/2024 11h38

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Plutarque a écrit :

Pour la salle de bains, la photo a été prise en cours de travaux, et j’ai oublié d’en prendre une à la fin, quand tout était propre. J’ai bien entendu tout nettoyé, peint les tuyaux apparents, et même changé la bouche de VMC pour une neuve (comme dans la cuisine).

Je crois que vous avez remplacé des bouches de VMC Hygro par du standard, choix discutable.
J’entends bien vos arguments "chantiers".
C’est devenu une plaie pour moi de m’engager dans des travaux, la problématique du temps, celle des efforts de manutention et de transport se cumulent.
Mais ce qui est fait n’est plus à faire, la cuisine est un gros morceau. C’est laborieux (découpes, reprises plomberie et électricité presque systématiques) et lourd.

À propos des remplacement de prises et interrupteurs : je trouve que la qualité de fabrication se dégrade. C’est beau, certes, mais pas si facile à installer, la place des câbles est plus que comptée avec un raccordement par l’arrière sans vis. Ces appareillages certes très sûrs sont volumineux et ne prennent pas toujours leur place dans les boîtes selon le nombre de fils qui y passent… J’ai parfois du mettre du premier prix  pas si moche d’ailleurs car les seuls positionnables sans repasser des fils ou modifier les boîtes encastrées.

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#57 13/05/2024 11h38

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@Jerome : La question de la nécessité dépend du public visé. Dans l’absolu et à mon sens, un four, lave-linge et un lave-vaisselle sont toujours nécessaires. Et même s’ils ne sont pas nécessaires, c’est toujours bien de se démarquer.

Cela étant dit, dans le cas de cet appartement il est possible de mettre dans la cuisine un lave-linge, un lave-vaisselle et un frigo en pose libre. Mais en effet, pas de four.

En fait, j’avais trois choix :
1) mettre un four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
2) mettre un emplacement de four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
3) faire comme j’ai fait

J’ai assez rapidement exclu la possibilité n°1 pas pour une question de coût, mais pour plusieurs raisons :
- les locataires ne prennent jamais soin d’un four
- l’électroménager est toujours une source d’emm*****, à mon avis il faut le minimiser dans la mesure du possible
- enfin, la logistique (achat, transport, pose) avec le peu de temps dont je disposais

La possibilité n°2 est séduisante sur le papier. Cependant, je ne compte plus le nombre d’appartements en location que j’ai vus où le locataire n’utilisait pas sa niche four, pour l’utiliser comme un (mauvais) rangement. Un four coûte cher, et encore plus pour un locataire à Vierzon pour qui c’est un budget conséquent.

Donc je me suis rabattu sur l’option n°3, qui me semblait la moins pire. Gros rangement pour toutes les casseroles et les poêles, sans compter le prix très compétitif du meuble (70€ de mémoire).

Pour cet appartement, j’en reste à plaques+hotte. Le frigo en pose libre sera pour le locataire.

Note : je suis très satisfait des meubles Brico-dépôt, qui ont un très bon rapport qualité/prix, et sont souvent disponibles en quantité dans les dépôts, mais le modèle que j’ai acheté cette fois (Pragma) a un gros défaut : l’absence de pré-perçage pour une majorité de vis à mettre. Ce qui rend le montage des meubles (surtout des tiroirs) très pénible !

Dernière modification par Plutarque (13/05/2024 11h41)


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#58 13/05/2024 14h02

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Plutarque, je suis bien d’accord avec votre choix. Pour de la location longue durée, il faut choisir le minimum d’équipements simples d’entretien et robustes car tout ce qui ne fonctionnera plus, sera in finé à la charge du bailleur.

Soit dit en passant, si la hotte est à filtres à charbon, elle n’aura pas d’utilité : les locataires ne remplacent jamais ces filtres. Il faut une hotte reliée directement à l’extérieur par une gaine.

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#59 14/05/2024 08h40

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En effet, une hotte sans évacuation et sans changement des filtres à charbon est d’une utilité proche de zéro. Cependant, ne pas mettre de hotte avec des plaques donnant sur un caisson, ça va en bloquer psychologiquement beaucoup (ce caisson sera très souvent à nettoyer, mais tout comme c’est le cas pour une hotte).

Et puis, à 45€ la hotte, c’en est presque gratuit pour du décoratif, avec de surcroît un éclairage pour cette zone de cuisine.

Dernière modification par Plutarque (14/05/2024 08h40)


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#60 14/05/2024 13h13

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Plutarque a écrit :

Ne pas mettre de hotte avec des plaques donnant sur un caisson, ça va en bloquer psychologiquement beaucoup (ce caisson sera très souvent à nettoyer, mais tout comme c’est le cas pour une hotte).

Et puis, à 45€ la hotte, c’en est presque gratuit pour du décoratif, avec de surcroît un éclairage pour cette zone de cuisine.

Vous avez totalement raison, le locataire s’attend à avoir une hotte à cet endroit.
C’est pas cher, esthétique et la pause est très simple.

Sur les logements en sortie de défiscalisation, je n’ai connu que le cas où la cuisine ne disposait pas d’évacuation pour la hotte. Dans notre région, cela semble être le standard.

Les hottes premier prix sont à équiper d’une mousse. Mes expériences confirment les propos de Bernard. Les locataires ne mettent pas de mousse quand la cuisine est livrée neuve et aucun ne la renouvelle.
Etant donné le prix (3euros à découper soit même), je la fournis gracieusement lors d’une visite de courtoisie. Au besoin, j’en profite également pour refaire les joints.

Bonne journée.

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