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#1 16/03/2023 11h43

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

vous m’avez beaucoup aidé pour ma première étude de cas ! Suite à la visite d’un nouveau bien, je reviens vers vous pour une deuxième vague de questions smile

VOTRE PROFIL
34 ans, mariée (communauté réduite aux acquêts), 1 petit garçon de 2ans. J’habite en banlieue Toulousaine, quart sud-est.
Je suis ingénieure en informatique, en CDI, tout comme mon mari. A nous deux, nous gagnons environ 5300€ / mois net avant impôts. TMI à 11 %, mais plus pour longtemps.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : je manipule bien les chiffres, mais la comptabilité n’est pas mon métier.
- Fiscales : j’ai bien compris tous les régimes fiscaux, mais je me ferai accompagner pour la fiscalité LMNP
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles pour moi. Un peu pour mon mari, mais basiques.
- Sociales : bonne
- Temps disponible : assez peu, nous pouvons être disponibles ponctuellement (visites, suivi travaux, rdv banques, etc)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- T1bis (sans séparation chambre/salon) de 37m2
- RDC avec une petite terrasse.
- Orienté Sud-Est.
- Chauffage individuel électrique
- Double vitrage et volets roulant.
- DPE : conso C et émission GES A
- Résidence de 2010 (acheté neuf et mise en vente 12 ans plus tard => sortie de défiscalisation). 30 lots, 860€ de charges de copro. Elevé pour un t1bis je trouve, mais expliqué par : Parking fermé et sous terrain, Ascenseur, Syndic professionnel, …
- En bord de route (50km/h) mais l’appartement donne sur un autre côté.

LOCALISATION DU BIEN
- Périphérie sud-est de Toulouse. Bassin d’emploi : Airbus, spatial
- Centre-ville accessible en bus. A venir : Prolongement de la ligne de métro dans la banlieue sud-est de Toulouse, mais pas jusqu’à la commune du bien. Les prix ont déjà monté lors de l’annonce, donc cela ne devrait pas prendre de la valeur, mais il ne devrait pas en perdre.
- à 50m de 2 arrêts de bus, à 300m d’une boulangerie et d’une pharmacie, mais il faut prendre la voiture ou le bus pour les courses alimentaires

RENTABILITÉ DU BIEN
- Mis en vente à 118 000€. Nous avons fait une offre à 110 000€.
- Si offre acceptée, coût du bien avec frais de notaire : 118250€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600cc (548 + 52)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4 %
** Total Loyers annuels hc : 548*12*0.96 = 6313 **

- Travaux immédiats : 1000€ (changer plaques de cuisson et un radiateur)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Non
- Travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Non
- Travaux à 10 ans (façade, toiture) : La résidence a 12 ans, donc pas discuté encore.
** investissement initial = prix avec frais de notaires + petits travaux + meubles = 118250 + 1000 + 4000 = 123250€ **

=> Rentabilité brute : loyers bruts annuels hors charges / investissement initial
= Loyers annuels hc * vacances / (prix avec frais de notaires + petits travaux + meubles)
= 6313 / 123250 = 5.1%

Charges annuelles :
- charges de copropriété non récupérables : précédemment loué nu à 451hc + 52€ de charges, et il y a 860€ de charges de copropriété annuelles. Je peux donc estimer à 860 - 52 * 12 = 236€ les charges de copropriétés non récupérables, cela vous parait cohérent ? C’est une estimation car je n’ai pas pensé à demander le décompte de charge du dernier exercice à l’agent immo…
- Taxe foncière  : 705€
- Assurance PNO  : ~150€
- Assurance GLI (~3 % du loyer annuel cc) : 216€
- Comptable  (jedéclaremonmeuble) : 250€
- CFE (car un seul bien) : 223€
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0
** Total des charges annuelles : 1780€ **

=> Rentabilité nette de charges : loyers net de charges / investissement initial
=  (Loyers annuels hc * vacances - toutes les charges citées ci dessus) / (prix avec frais de notaires + petits travaux + meubles)
= (6313 - 1780) / (118250 + 1000 + 4000) = 3.7 %

FINANCEMENT DU BIEN
- prix d’achat + frais de notaire = 118250
- Montant de l’apport : 14250 (12%)
- Simulation sur meilleurtaux et sur le simulateur d’immobilier danger: emprunt 104 000€, sur 25 ans, à taux 3.1% et assurance 0.34% : mensualité de 530€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée au BIC réel LMNP

CASH FLOW
Loyer hc - (mensualité de prêt + charges mensualisées)
= 548 - (530 + 1780/12) = -130
Soit un effort d’épargne de 130€ par mois.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Pour résumer :
- Rentabilité brute à 5.1%
- Rentabilité nette de charges à 3.7%
- Effort d’épargne 130€ par mois

J’ai plusieurs questions pour la communauté :

1) Mes calculs sont-ils corrects ? Avec une stratégie patrimoniale, le cashflow négatif n’est pas un problème en soi, mais je veux être sure de ne pas mon tromper dans son estimation.

2) Or, ce cash-flow dépend essentiellement de la mensualité. Et, histoire de vérifier notre solvabilité avant de défendre notre offre auprès des vendeurs, l’agence immobilière nous a fait passer par le courtier avec lequel ils travaillent pour avoir une simulation de financement.
Malgré mes efforts, je n’arrive pas à retomber sur les calculs du courtier… Pour faire court, la simulation du courtier concerne un prêt de 109782€, à un taux 3.20% sur 300mois, et cela donne une mensualité 586.99€.
Le simulateur meilleurtaux me donne 532€ par mois, et je dois indiquer un taux a 4.10% pour obtenir une mensualité de 586€… Idem avec le simulateur d’immobilier-danger.
Qu’est ce qui m’échappe ? Je n’ai pas posé les calculs sur Excel car je pensais les simulateurs en ligne plutôt fiables (première erreur), mais il y a clairement quelque chose que je n’ai pas pris en compte… 

3) Je connais les avantages et inconvénients "classiques" de passer - ou non - par un courtier. Les pensez-vous toujours valables dans la conjoncture actuelle (de hausse des taux et de chute du nombre de crédits accordés) ou que les cartes ont été rebattues ?
De même, la stratégie de se faire financer sur 25 ans pour de l’immobilier locatif est-elle encore possible actuellement ? Ma banque m’a dit qu’ils ne faisaient plus de prêts sur 25 ans, et le courtier m’a aussi dit que c’était plus difficile à trouver (mais pas impossible).

4) Enfin, il me reste un point à éclaircir concernant le bien. Je le considère comme un T1 bis car il n’y pas de mur séparant la chambre du salon. Or, dans le règlement de co-propriété, le bien est listé comme "un appartement de type T2 […] comprenant une entrée, un studio, une alcôve, une sdb avec wc, des placards, une terrasse, un jardin"… Y a-t-il anguille sous roche ou c’est effectivement une définition "légale" d’un T2 ?

Merci à tous pour votre aide !

Bien cordialement

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), patrimoine

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[+2]    #2 16/03/2023 12h51

Membre (2018)
Réputation :   30  

Bonjour,

Pour le montant des charges, le plus pratique est de les compter par mois au m2 :  860/37/12 = 1,93€.
Dans le neuf et dans mon coin, le coût est de 2€/m2/mois donc si le montant que vous indiquez est juste, c’est bien même très bien pour de l’ancien récent. Gardez en tête que les charges ne baissent jamais.

1000€ pour changer un radiateur et des plaques c’est beaucoup :
Le suédois vend des plaques induction 4 feux à 250€, et un radiateur 1500W Sauter se trouve à 350€ chez le roi malin.

1) Vos calculs semblent corrects.
N’oubliez pas que vos impôts vont augmenter au fil du temps, d’autant plus avec votre passage de TMI à 30% (voir https://www.investisseurs-heureux.fr/p270135#p270135),
Vos 130€ d’effort mensuel sont valables pour l’année 0, ils augmenteront par la suite, essayez de savoir de combien (un simulateur tel que celui de horiz.io pourra vous aider).

2) Il y a un écart de 5k€ entre votre simulation et celle du courtier. Frais de courtage, de dossier, caution ?
Avec un montant de 109782€ sur 25 ans avec 0,34% d’assurance, la mensualité s’élève à 563€.
0,34% d’assurance c’est beaucoup vu votre profil (< 40ans). Avec une délégation, vous devriez pouvoir obtenir 0.15% ou 0.2%.

Pour un achat à 110k, les frais de notaires s’élèvent à 9500€.
Les frais d’agence sont-ils payés par l’acheteur ? (auquel cas ils ne rentrent pas dans l’assiette des droits de mutation).

3) Commencez par aller voir votre banque, elle vous connaît.
Il y a effectivement un risque de refus car la conjoncture est difficile.
Avez-vous des leviers pour améliorer votre dossier : apport plus important, négociation du prix/frais d’agence ?

4) Je n’ai pas connaissance de l’existence légale de la définition des types de logements, les formulaires H1/H2 sont plus "vagues" que 1 salon/chambre + 1 cuisine = T1bis.
Il pourrait être intéressant de transformer ce T1bis en T2, vous pourrez le louer plus cher.
Evidemment, il faut que la transformation soit techniquement possible : emplacement des fenêtres, réseaux, superficie des pièces créées etc.

N’y voyez rien de personnel mais s’emmer**** pour 3,7% pour un bien dont vous pensez qu’il ne prendra pas de valeur et les risques associés au statut de bailleur me laisse dubitatif.

Xavier.

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#3 16/03/2023 18h35

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Rendement médiocre comme dit au-dessus.

Mais votre problème ne serait-il pas le suivant :

34 ans, ingénieure en informatique, en CDI, tout comme mon mari.
A nous deux, nous gagnons environ 5300€ / mois net avant impôts.

Après 10 ans de carrière, vous êtes à 40k€ /an brut chacun dans le meilleur marché du travail pour ingénieur en informatique depuis plus de 20 ans.
A moins que vous travailliez à 60% chacun, votre levier d’enrichissement passe par votre salaire plutôt qu’un investissement immobilier bancal ?


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#4 16/03/2023 20h37

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lechatquiroucoule a écrit :

N’oubliez pas que vos impôts vont augmenter au fil du temps, d’autant plus avec votre passage de TMI à 30% (voir https://www.investisseurs-heureux.fr/p270135#p270135),
Vos 130€ d’effort mensuel sont valables pour l’année 0, ils augmenteront par la suite, essayez de savoir de combien (un simulateur tel que celui de horiz.io pourra vous aider).

+1 avec Xavier.

Pour moi, cela n’a aucun sens de calculer un cash-flow sans tenir compte de l’imposition. Bien sûr, c’est du LMNP et il y a des amortissements, mais parler "d’un effort d’épargne de 130€ par mois" est complètement à côté de la réalité : vous allez devoir un effort d’épargne beaucoup plus important. Il est donc crucial de bien l’estimer (bien lire le lien donné par Xavier).

Sormiou a écrit :

De même, la stratégie de se faire financer sur 25 ans pour de l’immobilier locatif est-elle encore possible actuellement ? Ma banque m’a dit qu’ils ne faisaient plus de prêts sur 25 ans, et le courtier m’a aussi dit que c’était plus difficile à trouver (mais pas impossible).

Je vous conseille de lire ce topic pour profiter d’une optimisation permettant d’emprunter sans difficulté sur 23 ans pour de l’investissement locatif.

Autre remarque : sortie de défiscalisation, attention au ravalement à venir. Sans doute pas dans l’immédiat si la résidence a 13 ans, mais ça viendra vite et le coût est conséquent (quand la résidence aura 15 à 20 ans).

lechatquiroucoule a écrit :

N’y voyez rien de personnel mais s’emmer**** pour 3,7% pour un bien dont vous pensez qu’il ne prendra pas de valeur et les risques associés au statut de bailleur me laisse dubitatif.

3,7% de rentabilité nette, mais brute de fiscalité, c’est famélique et implique un cash-flow fortement négatif en moyenne sur 25 ans avec l’effet ciseau une fois la fiscalité incluse dans le calcul. Certes, le bien est qualitatif (seul point noir : le RDC) mais gérer un meublé avec tout le travail que ça implique pour si peu, je vous conseille très sincèrement de laisser tomber.

Ce n’est pas l’appartement qui est mauvais, ni le prix qui est trop élevé pour un tel appartement, c’est juste qu’il est presque impossible de faire un rendement intéressant proche de Toulouse sur un appartement sans un minimum de travaux. S’éloigner de Toulouse peut-être une solution.

Aussi, avez-vous envisagé un investissement en SCPI ? Vous aurez un meilleur rendement, et aucun tracas.

Dernière modification par Plutarque (16/03/2023 20h47)


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#5 16/03/2023 22h21

Membre (2020)
Réputation :   11  

Rendement très faible en effet, On est pas loin du rendement d’un bon livret garantie à ce niveau au final…

kiwijuice a écrit :

34 ans, ingénieure en informatique, en CDI, tout comme mon mari.
A nous deux, nous gagnons environ 5300€ / mois net avant impôts.

C’est la première chose qui me saute aux yeux également, ingénieur logiciel dans une toute petite ville de l’est de la France, je suis à plus de 50k€ alors que je n’ai meme pas 10 ans d’experience. Du coup je trouve cela assez faible pour une ville comme Toulouse ? Et très faible si on considère les leviers du télétravail, mais je peux comprendre le choix de ne pas télétravailler.

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[-1]    #6 18/03/2023 23h01

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

merci à tous pour vos réponses ! Je vais répondre en 2 temps :

Je vais commencer par répondre aux messages de kiwijuice et grugru

kiwijuice a écrit :

Après 10 ans de carrière

grugru a écrit :

alors que je n’ai meme pas 10 ans d’experience.

😅 Je n’ai jamais écris que j’avais 10 ans d’expérience en tant qu’ingénieur informatique. Ma présentation (ici) indique pourtant :

Sormiou a écrit :

Mon mari et moi-même étant pour la première fois en CDI en même temps (ex-chercheurs dans le public), nous souhaitons profiter de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier.

Le biais de représentativité a encore frappé wink (le fait de généraliser alors qu’il n’y a pas assez de données pour tirer des conclusions fiables)

Kiwijuice, êtes-vous ingénieur en informatique ? Car si vous avez réussi à négocier un 60 %, donnez moi vos astuces big_smile Je ne connais pas beaucoup de patrons qui veulent avoir des dev à mi-temps…

Grugru, peut-être avez vous inconsciemment plaqué votre propre expérience sur mon profil ? Je n’ai pas 10 ans d’expérience car je n’ai pas eu un parcours professionnel classique "linéaire"…

Je trouve vos commentaire un peu éloigné du schmilblick :

Sormiou a écrit :

Nous souhaitons profiter de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier.  Nous avons une stratégie complètement patrimoniale. Nous visons d’abord un bien (peut-être, plus tard, 2 ou 3 max) que nous garderons sur le très long terme. […] Nous ne sommes pas à l’affût de "la meilleure affaire possible" […]. Nous recherchons plutôt "une bonne affaire" pour un premier investissement.

(encore, tiré de ma présentation du 28/02 dernier)

En tout cas, je vous remercie pour votre feedback wink Je prends note que vous ne considérez pas ce bien comme une « bonne affaire pour une premier investissement ».

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Je vais maintenant par répondre aux messages de lechatquiroucoule et Plutarque

Merci pour vos commentaires détaillés !

Merci lechatquiroucoule pour votre évaluation des charges et des travaux, ainsi que vos conseils d’électroménager.  C’était effectivement sur-évalué.

lechatquiroucoule a écrit :

Il y a un écart de 5k€ entre votre simulation et celle du courtier.

En effet : le courtier m’a conseillé de ne mettre que 10 % d’apport (11000€, soit 3000€ de moins). Ne sachant pas trop comment interpréter ce conseil, j’ai gardé un apport de 14000€ dans ma simulation. Et + 1600€ de frais de courtier qui explique la différence.

Pourriez-vous m’expliquer le calcul pour arriver à une mensualité de 563€ ? Les simulateurs internet me donnaient 532€, et le courtier 586€… J’aimerais comprendre d’où vient la différence ^^

lechatquiroucoule a écrit :

Il pourrait être intéressant de transformer ce T1bis en T2, vous pourrez le louer plus cher.

La transformation est possible. Et effectivement, je l’ai envisagée. Peut-être dans un second temps ? Car je trouve l’appartement déjà très agréable et bien agencé. L’espace chambre est dans une alcôve, séparé du salon par une paroi de 1,5m de long. Une petite cloison de ce style finirait très bien l’ensemble.
Mon problème est plutôt d’ordre éthique/légal : puis-je le louer en tant que T2 s’il est décrit comme tel dans le règlement de copropriété mais qu’il n’y a pas de porte entre la chambre et le salon…

Plutarque a écrit :

Je vous conseille de lire ce topic pour profiter d’une optimisation permettant d’emprunter sans difficulté sur 23 ans pour de l’investissement locatif.

Merci beaucoup pour ce conseil !

lechatquiroucoule a écrit :

Vos 130€ d’effort mensuel sont valables pour l’année 0, ils augmenteront par la suite,

Cela rejoint le point de Plutarque :

Plutarque a écrit :

implique un cash-flow fortement négatif en moyenne sur 25 ans avec l’effet ciseau une fois la fiscalité incluse dans le calcul.

D’après une simulation sur JD2M, je n’aurais pas de fiscalité les 8 premières années, un impôt faible à la 9e et plus conséquent à partir de la 10e année. 
Effectivement, la fiscalité sera non-négligeable dans 10 ans.

Cependant, comme je l’ai écris dans ma présentation et rappelé plus haut : nous avons une stratégie patrimoniale, le but est de garder le bien longtemps, le plus longtemps possible. 30 ans si l’on peut ! Ainsi, d’autres travaux (comme le ravalement de façade) seront inévitables. Je sais que nous aurons une enveloppe travaux pour cet appartement sur le long terme. Dans 8 ans, un ravalement de façade et une transformation en T2 viendront peut-être lisser cette fiscalité ?
Avec une stratégie patrimoniale sur le long terme, je ne vois pas comment éviter des travaux tous les 10-15 ans…

lechatquiroucoule a écrit :

N’y voyez rien de personnel mais s’emmer**** pour 3,7% pour un bien dont vous pensez qu’il ne prendra pas de valeur et les risques associés au statut de bailleur me laisse dubitatif.

Je note wink

Plutarque a écrit :

c’est juste qu’il est presque impossible de faire un rendement intéressant proche de Toulouse sur un appartement sans un minimum de travaux. S’éloigner de Toulouse peut-être une solution.

Je note aussi. Mais, pour un premier investissement de débutante, je ne veux pas me lancer dans un gros projet avec des travaux (n’ayant ni contact de professionnels ni connaissances dans le domaine). Et je n’ai actuellement pas le temps d’enchaîner des visites à 1 ou 2h de route de chez moi…
Je cherchais un premier investissement, certes pas forcément rentable, mais pas trop délétère… A vous lire, j’ai donc l’impression que ça n’a pas l’air réalisable…

Plutarque a écrit :

Aussi, avez-vous envisagé un investissement en SCPI ? Vous aurez un meilleur rendement, et aucun tracas.

C’est dans ma liste, après un investissement « en dur ». Comme je l’ai raconté dans ma présentation :

Sormiou a écrit :

Le projet immédiat est d’acheter un T2 très proche de chez nous pour y loger (quand le besoin se fera sentir) mes parents vieillissants, et le louer en LMNP en attendant.

J’ai trouvé ça étonnant mais personne n’a réagit à cette phrase dans ma présentation. Pourtant, ça n’a pas l’air d’être un objectif si fréquent… On entend beaucoup de parents dire qu’ils veulent acheter un studio pour y mettre leur enfant quand il fera des études, et cela n’arrive jamais. Je tombe sans doute dans le même biais ? big_smile

Autant, je conçois qu’un enfant ne va très certainement pas vivre dans l’appartement choisi par papa et maman (études dans une autre ville, vouloir faire une coloc, etc etc). Pourtant, j’imagine un peu plus une personne âgée seule qui préférera vivre dans un appartement à côté de ses enfants et petits-enfants, à côté des commerces, avec une aide médicale qui vient à la maison plutôt que dans sa grande maison en campagne (si pas de soucis de santé) ou en EHPAD. (J’ai des amies infirmières en EHPAD, et bien ça ne donne pas envie d’y mettre ses parents… sans compter le prix).
Mais bon, c’est très personnel comme choix, et pas du tout en accord avec les règles de calculs du bon investissement wink Je voulais juste vous expliquer pourquoi je continue à creuser cette piste de l’immobilier physique plutôt que les autres formes d’investissement.

Dernière modification par Sormiou (18/03/2023 23h35)

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#7 18/03/2023 23h24

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Bonjour.

Je sens un peu de sarcasme dans le début de votre précédent message (la partie visant kiwijuice et grugru), et c’est bien navrant : les contributeurs essayent bénévolement de vous donner des conseils. Ils peuvent être bons ou mauvais selon votre situation, mais ils sont toujours donnés de bonne foi.

Revenons-en au schmilblick : votre offre à 110k a-t-elle été acceptée ?

Vous avez l’impression de ne pas pouvoir trouver de meilleures affaires que des similaires à celle que vous nous proposez ici ? C’est normal : du logement récent à proximité de Toulouse, vous aurez toujours un (fort) cash flow négatif. Éloignez-vous et/ou visez des travaux.

Sormiou31 a écrit :

Le projet immédiat est d’acheter un T2 très proche de chez nous pour y loger (quand le besoin se fera sentir) mes parents vieillissants, et le louer en LMNP en attendant.

J’ai trouvé ça étonnant mais personne n’a réagit à cette phrase dans ma présentation

Tout comme pour les enfants, c’est une mauvaise idée. Déjà car vous mêlez un investissement avec de l’affectif, et cela vous fera faire des mauvais choix. Mais surtout car vous ne savez pas de quoi l’avenir sera fait, et qu’en attendant vous faites une très mauvaise affaire comme cela vous a été dit. Il serait plus intéressant d’investir votre argent ailleurs (SCPI ou autres) et acheter un appartement pour vos parents le moment venu. A vouloir anticiper l’imprévu, vous jouez contre vos intérêts.

Dernière modification par Plutarque (18/03/2023 23h34)


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#8 18/03/2023 23h42

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Bonsoir Plutarque,

Suivant votre remarque, j’ai un peu modifié la première partie de mon message.

kiwijuic a écrit :

votre levier d’enrichissement passe par votre salaire plutôt qu’un investissement immobilier bancal ?

J’avoue que je ne m’attendais pas à trouver ce genre de conseil sur un forum appelé "devenir rentier" wink J’ai interprété ce conseil comme "essayez plutôt d’augmenter votre salaire avant de demander des conseils pour faire des investissements"

Alors que je précise que notre taux d’endettement n’est que de 17%, je ne vois pas pourquoi le montant de nos salaires est pertinent.

Oui, l’offre a été acceptée.

Effectivement, vous avez raison, je n’ai pas le bon mindset pour de l’investissement locatif.

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#9 19/03/2023 00h08

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Prenez le temps de bien relire les conseils qui vous ont été donnés sur ce fil et le précédent.

Le prix de l’immobilier est en train de fortement baisser, le temps joue en la faveur des acheteurs. Votre appartement risque de perdre 5 à 20% de valeur dans les 2 prochaines années.

Refaites bien tous vos calculs, et calculez le cash-flow négatif que vous aurez dans 10 ans. Car ça fera un très gros effort d’épargne une fois les 10 ans passés. Il vous est toujours possible de vous rétracter si vous doutez.

Voire de renégocier le prix si vous doutez : si le vendeur a accepté une baisse de 8k, c’est qu’il n’y avait pas foule sur le bien prêt à acheter au prix (sinon il l’aurait vendu au prix). Donc peut être est-il prêt à accepter 105k ? 100k ? Une stratégie peut être de signer le compromis, puis de vous rétracter en expliquant que, tous calculs faits, le rendement est insuffisant. Et vous faites une offre à 100k. Gardez en tête qu’une bonne affaire se fait principalement à l’achat !

Dernière modification par Plutarque (19/03/2023 00h09)


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#10 19/03/2023 11h03

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Petit surface + récent + proche Toulouse + pas de travaux, c’est une mauvaise équation pour faire de la rentabilité….

Vous opposez rentabilité et investissement patrimoniale, c’est vrai en très grande partie. Néanmoins, tout investisseur regarde le couple risque/rendement en essayant de le tordre… A Toulouse, certains iront vers une colocation, un petit appartement bien placé en LCD, un IDR en banlieue, un appartement à rénover, un appartement à découper etc etc….

Mais, vous remarquerez que si vous faites du rendement d’abord, vous pourrez aller vers du patrimonial ensuite. L’inverse n’est pas possible : en empruntant à 4% pour placer à 5%, vous allez "cramer" votre capacité d’emprunt….

Pour, les problématiques de courtier, de loger sa famille, de transformer un appartement : vous trouverez sur le forum toutes les réponses…

Pour finir, personne n’a de boule de cristal mais investir dans la période actuelle, ça se réfléchit à 2 fois… Peut être que c’est le bon moment, peut être pas… J’ai cru plusieurs fois (sur une période de 20 ans), que le marché se retournerai et j’ai eu tort…

Dernière modification par Pierrot31 (19/03/2023 14h58)


"Money is a tool to buy Time"

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#11 29/04/2023 21h01

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Bonjour Sormiou.

Des nouvelles de votre projet ? Avez-vous finalement signé ou vous êtes-vous rétractée ?


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