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#1 16/10/2023 14h19

Membre (2023)
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Bonjour,

je poste pour la toute première fois dans cette partie du forum.

Voilà 2 ans que je cherche avec plus ou moins d’assiduité, un bien à acheter sur un secteur non loin de chez moi. J’ai identifié un bien sur Cluses (74300) après que 2 autres me soient passés sous le nez coup sur coup cet été. Il parait que c’est la crise et que les gens n’arrivent plus à avoir de crédit : assertion vraiment fausse en Haute Savoie en zone frontalière visiblement.

Le bien en question:

T2 57m2 au 4ème étage d’un immeuble qui en compte 10 avec une piscine au sommet jouissant d’une vue à 360° sur les sommets environnants - piscine ouverte entre Juin et Septembre car non chauffée.
L’immeuble contient 80 lots (90% de particuliers et 10% de sociétés de service)
Immeuble de très bon standing datant des 70’s. Parties communes très propres et qualitatives. On voit des programmes neufs aujourd’hui qui font beaucoup moins qualitatifs

Les charges sont de 167 euros par mois et comprennent l’entretien des communs, le chauffage collectif via chaudière au gaz, l’entretien de la piscine. Elles me semblent vraiment raisonnables pour un immeuble de ce standing.

Prix demandé

 : 139 k
offre faite à 109 k

Le financement est validé "par principe" jusqu’à un montant bien supérieur donc le frein ne sera pas là.

Travaux identifiés

 :

plomberie (réfection complète salle de bain + ecoulements cuisine)

murs et plafonds à poncer et peindre

parquet chambre stratifié à retirer et reposer un revetement plus qualitatif

Electricité remise à jour il y a une 10aine d’année, compteur changé mais il reste quelques vieilles prises à changer en en profiter pour jeter un oeil. On est pas à l’abris de faire un petit refresh. En tout cas le diagnostic électrique ne mentionne pas d’horreur et de points rédhibitoires.

gros point : imposantes baies vitrées à changer (x3) qui sont pourtant en double vitrage mais très fatiguées. il faudra prévoir un moyen de levage et j’estime ce post autour de 12k. On ne peut pas dire qu’elles ne soient pas performantes car le logement est classé D au dernier DPE de Fevrier.

EDIT
Au niveau de l’immeuble, a déjà été payé le futur raccordement au mode de chauffage urbain qui alternerait avec le chauffage au gaz.
A été payée également, l’étude sur la rénovation de la façade pour remettre l’immeuble dans les normes en terme d’isolation. Les premiers chiffrages parlent d’une somme avoisinant les 700 k euros et ces travaux sont repoussés depuis 2 ans. L’AG qui s’est tenu il y a 15 jours avait remis ce point à l’ordre du jour mais les copropriétaires ont voté contre encore une fois car ils veulent avoir plus d’éléments.
Ceci est un point important car sur 80 lots et au prorata des tantièmes, le futur acquéreur en aura pour 6k au bas mot (ce qui n’est pas insurmontable me direz vous si ces travaux permettent de booster la valeur du bien tout en améliorant encore le confort et l’esthétique).
\EDIT

----------

Comme je souhaite louer en meublé, je dois aussi prévoir tout l’attirail nécessaire que j’estime autour des 5 k.

Au final budget travaux + meuble, j’ai ciblé autour de 23 k avec l’aide d’un ami artisan multi-travaux qui est venu visiter aussi.

J’ai posté une fausse annonce pour tester le marché et j’ai obtenu plus de 20 réponses (c’est peu pour les gens habitués à louer dans de grandes villes tendues) en 3 jours pour un montant de loyer de 815 euros charges comprises.
Après investigations sur seloger et leboncoin sur des biens similaires à 15km à la ronde, on arrive sur une moyenne de 700 / 720 euros (CC) mais en nu. Je pense donc que louer 815 bien meublé et avec des prestations sympa et agréables ce n’est pas déconnant.

Si j’emprunte environ 125’000 ma mensualité sera de 798 euros donc quasi à l’équilibre avec 815 de loyer (hors CFE + Taxe foncière + 100 euros/an de frais comptables)

Pour la partie exploitation du bien, je souhaitais acheter en nom propre et partir sur un bail meublé en LMNP au réel mais avec le potentiel vote sur la modification de la fiscalité sur la PV, je me dis que faire cet achat via ma SCI à l’IS devrait revenir au même sauf si le financement se complique (peut être ajouter une clause de substitution si signature de compromis ?).

Dîtes moi si j’ai oublié des éléments importants pour l’analyse.

Merci pour vos infos

Olivier

Dernière modification par pogman (16/10/2023 21h27)

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 16/10/2023 20h42

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Un "détail", mais pour l’instant il me semble que seul le mode de calcul de la plus-value imposable deviendrait identique entre en LMNP / SCI IS.

Pour le calcul de l’imposition, rien ne change : 19% d’IR + 17,2% de PS + la taxe sur les plus-values élevées (qui va être atteinte plus facilement par contre) mais avec prise en compte des abattements pour de la durée de détention.
Contrairement aux 15% / 25% d’IS en cas de détention via la SCI, sans aucun abattement.

Mais tout ça bien sûr, c’est avec la fiscalité 2024 si tout est adopté. Il y a de grandes chances que si vous souhaitez conserver ce bien une quinzaine d’années, les choses aient encore changé d’ici là.

Pour moi, votre choix entre LMNP ou SCI IS doit se faire sur d’autres critères et notamment par rapport à votre situation personnelle… Vous êtes en concubinage, donc un achat en nom propre fait à 2 conduira à une indivision. Ce n’est peut-être pas souhaitable et peut-être que la SCI serait préférable…

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#3 16/10/2023 21h14

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Tout à fait si on considère que la fiscalité d’aujourd’hui ne sera certainement pas celle de demain, je conçois que cet aspect ne doit pas être l’élément central de la décision.

Sinon, niveau hypothèse de rentabilité entre le loyer que j’estime en fonction de mon analyse du secteur et l’état du bien vs. offre formulée, pensez vous que cela est cohérent ou ai je oublié des points majeurs ?

J’édite mon message initial car j’ai oublié un point important au sujet ravalement de façade après ces 50 ans.

Olivier

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[+1]    #4 17/10/2023 01h39

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Siocnarf, le 16/10/2023 a écrit :

Un "détail", mais pour l’instant il me semble que seul le mode de calcul de la plus-value imposable deviendrait identique entre en LMNP / SCI IS.

Ce n’est pas vraiment ce que j’ai compris :  la modification proposé réintègre les amortissement dans le montant de la plus-value, mais ne supprime pas les abattements pour durée de détention. Donc, si j’ai bien compris, et si la modification en question est retenu par le gouvernement dans ce qui sera sur la table quand le 49.3 sera activé, si vous conservez le bien très longtemps, vous payerez moins sur la "plus-values" en LMNP (par ex. rien après 30 ans) qu’en SCI IS.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 17/10/2023 07h11

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Oui GBL, nous sommes d’accord, je ne pense pas avoir écrit autre chose…
Si je reformule un peu pour que mon message soit plus clair :

Le mode de calcul du montant de la plus-value imposable devient identique entre LMNP et SCI IS (puisqu’on va réintégrer les amortissements)

MAIS

Le mode de calcul de l’impôt à payer sur ce montant reste le même qu’aujourd’hui, à savoir :
- IR 19%
- PS 17,2%
- éventuelle taxe sur les plus-value élevées
A appliquer sur le montant de la plus-value calculée plus haut, diminué des abattements pour durée de détention

Si on prend un exemple avant - après réforme, si elle est adoptée :
Pour un bien acheté 100K et revendu 150K au bout de 15 ans, amorti à hauteur de 30K, le calcul avant-après (sans prise en compte des frais d’achats/vente et des travaux pour simplifier) donne



J’ai ajouté une colonne IS avec pour hypothèse un revenu locatif net imposable de 10K (donc taux réduit appliqué sur 32500€).
Dans cet exemple, on voit que l’IS est plus avantageux que le nouveau mode LMNP si on ne veut pas se verser de dividendes.

Dernière modification par Siocnarf (17/10/2023 11h06)

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[+3]    #6 17/10/2023 10h49

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Bonjour

Concernant votre projet voici mes quelques remarques :

- Cluses ne fait pas réellement partit du secteur frontalier. C’est plutôt une ville ouvrière de Haute Savoie fortement dépendante du décolletage. Il y a bien sur quelques frontaliers mais loin d’être majoritaire sachant qu’il faut environ 30 mn pour relier Cluses a Annemasse, je vous laisse deviner pour vous rendre à Genève le matin à 8h…

- Sur le prix de location, cela me semble largement au dessus du prix. Si je considère qu’un t2 meublé sur Annemasse, Ambilly, Gaillard avoisine les 1 000 - 1 100€ et que je suis frontalier je ne vais pas aller sur Cluses avec 30mn d’autoroute supplémentaire + cout du péage alors que mon SMIC suisse couvre 4 fois le loyer.
Les quelques biens que nous avons recherchés pour des clients investisseurs sur Cluses sont loués dans les 700 - 750€ meublés aujourd’hui.

- Sur la demande locative d’ailleurs 20 contacts en 3 jours est faible pour le secteur, sur les communes précédemment citées c’est 20 contacts en 20mn.
Surtout que sur les 20, une fois déduit les curieux, les pas sérieux, ceux qui disparaissent vous en aurez peut être 1 de sérieux. Est ce qu’il aura un dossier suffisant, à voir.

- Sur votre offre d’achat : plus de 20% de baisse sur un t2 de standing classé D cela me parait énorme.
Si c’est une agence leur valorisation n’est pas sérieuse, si c’est un particulier et qu’il accepte l’offre je me demanderais ou est le loup.

- Enfin sur l’immeuble en lui même : rien de péjoratif ici mais j’ai du mal a faire le lien entre standing et Cluses, le profil type du locataire ayant les moyens de se loger dans un t2 à ce budget va à mon sens plutôt s’écarter de Cluses et aller chercher les alentours montagneux très sympa qui entourent la ville.

Maintenant ce que je ferais dans votre situation, ou d’après votre banque votre financement pourrait être plus important :
J’emprunte plus et j’achète plus cher mais sur les secteurs frontaliers ou la demande locative et extrêmement forte, vous pourrez louer un t2 de standing à 1400€ mois facilement 12 mois sur 12. Certes il faudra se rapprocher des 200ke et vous ne pourrez pas tomber le prix de 20% mais la rentabilité finale sera plus sexy.

Ce n’est que mon avis

Dernière modification par Laucyn (17/10/2023 12h35)

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[+2]    #7 17/10/2023 11h59

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Je me fais l’avocat du diable.

@pogman, vous nous fournissez des informations parcellaires et je fais avec (pas mal d’hypothèses).

pogman, le 16/10/2023 a écrit :

Si j’emprunte environ 125’000 ma mensualité sera de 798 euros donc quasi à l’équilibre avec 815 de loyer (hors CFE + Taxe foncière + 100 euros/an de frais comptables)

Pas majeur mais à être précis, vous avez oublié : la PNO, la vacance et les frais d’entretiens courants.
Vous ne précisez pas si le loyer de 815€ serait hors charges?
Les 798€ de mensualités d’emprunt : y compris combien d’intérêts + assurance emprunteur?

De là et avec une vision assez franchement optimiste (i.e. que le vendeur accepte votre offre), on a :

Investis = 109k€ + 23k€ travaux (+frais acquisition?) = 132k€
On ajoute les 6k€ de rénovation énergétique (mettons qu’il s’agit d’un investissement) = 6k€
Total investi = 138k€

Revenus bruts (hypothèse : loyer hors charges ; vacance 5%) = 815€ x 12 x 0,95 = 9,3k€

> Rentabilité brute = 6,7%

Charges = en formulant quelques devinettes…
- Frais administratifs/comptables = 100€
- Intérêts emprunt + assurance emprunteur = 3.6k€?
- PNO = 100€ ?
- Travaux entretien courant = 500€ ?

> Rentabilité nette (avant CFE/impôts fonciers/charges non récupérables/impôts perso) de 3,6%.

Reste à déduire : la CFE + les impôts fonciers + les charges non récupérables = éléments non connus.

> Rentabilité nette avant impôts perso de l’ordre de 2 à 2,5%?

Le tout avec un cash flow assez franchement négatif (et pour bien faire il faudrait ajouter aux charges annuelles le coût d’opportunité de ces sous que vous mettrez au pot chaque mois, par ex. placés à 6-7% p/an sur un ETF World sur 20 ans).

Conclusions : calculs à la hache (pas mal d’hypothèses) mais à moins que je n’ai raté un truc et même dans une configuration optimiste, ça n’a pas l’air canon comme investissement locatif. Voire même franchement limite financièrement.

Après, peut-être y a t-il une valeur cachée (patrimoniale, espérance de PV importante). Ou que mes hypothèses sont foireuses.

Dernière modification par carignan99 (17/10/2023 12h06)

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[+1]    #8 17/10/2023 12h24

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Je plussoie totalement les remarques de Laucyn : ce n’est pas le meilleur investissement immobilier possible dans votre secteur.
Je plussoie aussi les remarques de Carignan : rendement pas folichon, et calcul de rentabilité incomplet. Or, vous savez forcément faire un calcul de rentabilité si vous vous en donniez la peine, mais vous n’en avez pas envie. Vous préférez chausser les lunettes roses. Vous avez envie de faire cet investissement donc vous sous-estimez les charges et bâclez les calculs.
Enfin, j’ajoute que votre offre me semble irréaliste. Il y a très peu de chances que votre offre soit acceptée.

Mais surtout, si on prend du recul, il me semble qu’un autre investissement immobilier n’est pas forcément pertinent dans votre cas, compte tenu de votre surexposition à l’immobilier : je viens de poster un message à ce sujet dans votre présentation.

En gros, vous avez un biais pro-immobilier en général qui vous fait voir surtout les avantages et bien peu les inconvénients de ce secteur d’investissement), et de plus un biais favorable également sur ce cas d’étude d’un T2 à Cluses, qui vous en fait voir surtout les avantages et bien peu les inconvénients. Vous avez donc des biais de réflexion et de sélection. A vous de voir si vous voulez persister dans ces biais (c’est une sensation si agréable) ou si vous voulez revenir à un approche plus objective (ce qui est une sensation bien plus froide).

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2023 12h25)


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[+1]    #9 17/10/2023 15h05

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Merci à tous vos avis.

@Bernard2K : vous avez tapé dans le mille. Je suis natif de Cluses mais m’en suis éloigné pour me rapprocher de Genève dans un secteur verdoyant et plutôt très sympa. MAIS cette résidence représentait la grande classe à l’époque où tous les notables y possédaient un appartement ou y vivaient.
J’ai cette image c’est vrai.
La visite de l’immeuble puis de l’appartement m’ont fait prendre conscience que la construction est de très belle qualité (beaucoup plus que les biens dans la plupart des résidences de moins de 10 ans que j’ai pu visiter et dont les prix au m2 sont souvent "déconnants".
Avec l’offre que j’ai donné, je tombe sous les 2 k du m2 ce qu’on ne voit pas tous les jours sur ce secteur et pour ce standing.
Pour finir, j’ai effectivement un biais immobilier congénital (mon père avait une entreprise de gros œuvre sur le secteur et le goût de la Pierre est une valeur qu’il m’a transmise).
Je dois effectivement rester plus mesuré dans mes approches c’est certain. Je vais aller voir le post dont vous parlez sur ma page de présentation smile

@Laucyn:
le bien est situé à moins de 10 minutes de l’entrée de l’autoroute A40 qui file direct sur Genève Centre ou Genève Aéroport.
Si la personne est frontalière et en horaires décalés ce qui est souvent le cas (personnel médical aux HUG ou opérateurs dans l’industrie genevoise), en moins de 40 minutes la route est faite. Concernant le % de rabais que je demande, je ne l’ai pas fait au hasard car je connais l’envers du décor et la personne qui a reçu le bien en succession veut s’en débarrasser et ne souhaite pas payer des charges pour rien trop longtemps. Je pense que mon offre a 90% de chance de passer en l’état et ai déjà prévenu l’agent que je ne participerai pas à un éventuel jeu de contre-offres.
Pour revenir sur le point que vous mentionnez à savoir de viser plutôt des communes de 1ere zone frontalière (Vetraz, Cranves Sales, Annemasse, Gaillard, Ambilly, Saint Julien etc etc) les prix sont FOUS je trouve. Du coup, effectivement je me doute que la demande locative doit être forte et le loyer aussi mais vu les prix d’achat et les montants des travaux des artisans, je ne suis pas certain que la renta soit vraiment meilleure.

@ Carignan :
merci également pour le retour. J’ai effectivement peut être été avare en informations et je vais tâcher de compléter mon post initial (je réponds au moins au niveau loyer : 815 charges comprises - dont 167 euros de charge). Avec des taux nominaux approchant les 4.6 et TAEG bien au dessus de 5%, je me dis aussi que dans un éventuel retour à la baisse (dans un horizon moyen terme), une rénégociation du crédit pourrait me faire gagner entre 30 et 60 euros par mensualités ce qui ne serait pas neutre en terme de cashflow sur la période restante sans compter les possibilités d’augmentations du loyer selon les évolutions de l’indice.

De façon plus général, en Haute Savoie, pour avoir une opération vraiment rentable c’est quand même mission impossible sauf gros gros coup de chance.
Soit le loyer n’est pas trop élevé et on arrive à trouver des biens sous les 2000 euros du m2 (2600 euros du m2 avec quelques travaux) mais dans un secteur moins prisé (30 / 50 kilomètres de Genève) soit on vise le premium avec des prix > 4000 du m2 et des loyers autour de 20 / 22 euros du m2 mais on sera tout de même autour des 6 / 8% de rendement brut.

Trouver une anomalie à moins de 3000 € du m2 dans un secteur tendu proche de Genève (15 km à la ronde) ne me semble pas possible (à mon niveau de réseau en tout cas)

De toute façon, n’en étant qu’à la phase de l’offre, je ne suis engagé sur rien (pour autant qu’elle soit acceptée).

Merci encore d’apporter des éclairages différents et sincères qui permettent de retirer les œillères.

Olivier

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#10 17/10/2023 16h03

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pogman a écrit :

De façon plus général, en Haute Savoie, pour avoir une opération vraiment rentable c’est quand même mission impossible sauf gros gros coup de chance.
Soit le loyer n’est pas trop élevé et on arrive à trouver des biens sous les 2000 euros du m2 (2600 euros du m2 avec quelques travaux) mais dans un secteur moins prisé (30 / 50 kilomètres de Genève) soit on vise le premium avec des prix > 4000 du m2 et des loyers autour de 20 / 22 euros du m2 mais on sera tout de même autour des 6 / 8% de rendement brut.

Je ne pense pas qu’il soit question de coup de chance mais :

- Soit c’est un métier
- Soit on devient expert dans le domaine à force de recherches, de visites et de connaissances parfaites de son marché.

Je vous rejoins sur le fait que ce secteur est tellement concurrentiel que nous n’avons d’autres choix que de faire ses devoirs, apprendre et apprendre.

Cependant sur les loyers :

Dans les secteurs avec emplacement premium je serais plus sur du 25€/m² minimum sur les T2 avec aucun jour de vacances locatives par an. Vous devez faire vos petits calculs sur 1 an cela sera plus parlant pour vos comparatifs

Je vous rejoins, les prix sont délirants mais il l’était aussi il y a 10 ans et je ne vois pas les prix se réduirent dans ses secteurs étant donné la main d’œuvre arrivant tout les jours.
Cela n’engage que moi mais quand je vois des t2 ou studio sur ce secteur au même prix que dans une ville comme Grenoble, ou le salaire médian est bien loin d’être le même, je ne sais pas si je dois considérer l’immobilier cher ici.

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#11 20/10/2023 08h57

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@pogman

Je plussoie les réponses précédentes.

A mon avis la rentabilité de ce bien à Cluses est faible pour une ville qui n’est pas en devenir.

Ce bien est dans de l’ancien avec potentiellement des travaux à venir et les contraintes sur la location qui s’intensifie
A se demander si le sens de ces contraintes n’est pas étouffer le marché locatif des particuliers

Cluses est situé au carrefour d’agglomérations qui donnent plus envie , en bas de vallée et probablement elle va se diriger vers une ville dortoirs où les constructions actuelles vont dans le sens du social , c’est jamais bon pour l’avenir 

Nombreuses constructions récentes sur Cluses dans lesquelles un locataire va se projeter plus facilement

Vous devriez regarder autour de Genève en privilégiant les accès vers la Suisse et les services autour des biens.

Pour avoir pratiquer l’immobilier en direct longtemps , je bascule progressivement vers les biens en résidence de services , les rentabilités sont moindres , je le sais et je l’assume
un 5-6 % est moins satisfaisant qu’un 12-18 % mais que de soucis en moins …

Dans l’immobilier nous avons tous notre phase achat , travaux , forte rentabilité , emmerdements suivi de revente à long terme et achat tranquille pour les vieux jours sans gestion.

La rentabilité de ce bien à Cluses est similaire aux résidences de services à 5 % autant aller vers ce type de bien , d’autant qu’on en trouve à 60K€ ce qui permettrait d’en acheter presque deux pour le prix de Cluses et ainsi de lisser le risque et les soucis.

Sinon vous pouvez regarder plus loin en France où les prix sont moindres , un bien déjà loué en agence , pas de soucis de gestion à distance

J’ai toujours privilégié les rentabilités à minimum à 10 % mais c’était dans le Gard , en Haute Savoie c’est utopique
Cette notion de 10 % de rentabilité reste la base pour faire des achats locatifs en pérenniser de nouveaux achats par emprunt , si vous êtes en dessous cela ne vous permettra pas d’avoir un cash flow suffisant pour emprunter de nouveau dans le futur

Tout dépend de vos envies et objectifs en terme d’immobilier


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#12 20/10/2023 09h27

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Philippe30 : il y a beaucoup de sagesse dans ce que vous dites. Mais, quand vous parlez de résidences de services en général, et notamment dès 60 k€, je mets quand même en garde nos lecteurs : dans les résidences service "pas chères", il peut y avoir un scénario catastrophe : dans cette résidence vieillissante et de moins en moins attractive, l’exploitant fait faillite. Si la résidence n’est pas rentable, aucun autre exploitant n’est prêt à reprendre. Et là, les copropriétaires se retrouvent comme un poulet qui a trouvé un couteau : ils ne savent pas quoi faire de leur bien. Ils ont un morceau de résidence mais ne savent pas quoi faire de cette résidence sans exploitant. Ca finit très mal : une partie des copropriétaires arrêtent de payer leurs charges, donc le syndic déclenche la procédure de saisie immobilière qui finit par une vente aux enchères de chacun des lots concernés par les impayés de charge. Sauf qu’un morceau de résidence sans exploitant, ça ne vaut rien, donc ça reste invendu. C’est une spirale infernale qui peut finir très mal.

D’après mon expérience, ça arrive notamment sur les résidences de tourisme, quand le promoteur a choisi un emplacement second voire de troisième ordre, pour faire des économies sur le foncier, ce qui fait que la fréquentation touristique est insuffisante ce qui conduit l’exploitant à la faillite. Mais ça peut aussi venir d’éléments extérieurs comme le changement climatique : je n’investirais jamais dans une résidence de tourisme d’une station de ski, sauf éventuellement en haute montagne. La baisse de l’enneigement est flagrante partout sauf en haute altitude, et le virage vers une station "verte" tous loisirs bien difficile à réaliser (car, en fait, il y a excès d’offre).

Donc, cette mise en garde est seulement pour dire : attention à la qualité et à la pérennité de la résidence service dans laquelle vous investissez. Je ne doute pas que vous, PHilippe30, ayez choisi avec discernement, mais tout le monde n’a pas votre expertise.

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2023 09h28)


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#13 20/10/2023 10h15

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@bernard2K

Votre remarque est tout à fait judicieuse et fondée.

Lorsque que le parle de 60K€ , c’est sur des petites surfaces de type studios qui sont les plus rentables dans les résidences de services.
Si on regarde des prix à 120-140K€ on tourne à 4 % alors que sur les studios dans la même résidence on est à 5 %

Pour ce qui est du choix , je regarde les prix , le loyer , les charges , le foncier recherche basique.
Je regarde les diagnostiques en refusant ce qui F et G.
Pour le E , il faut que le prix initial soit attractif.
Ensuite je regarde ou se trouve la résidence , les avis sur internet compte beaucoup.

J’ai vu des résidences dans nord du Gard limite Ardèche … A fuir au vue des commentaires et ce ne sont pas de bons emplacements géographiques , trop excentré.

Mes recherches se positionnent sur la Haute Savoie pour l’attrait touristique été et hiver..

Je regarde en ce moment sur la Corse avec dans l’idée d’aller voir sur place et disposer de biens là bas me permettrait d’y aller régulièrement.

J’ajoute que tous ces achats se font comptant , je dispose donc d’une marge de négociation plus importante car le vendeur est certain de l’issue du compromis.

Je dispose de 3 résidences de tourisme actuellement , j’ai vendu un immeuble en Mars et il me reste 3 immeubles à vendre qui me rapporte de quoi acheter 1 studio en résidence par an

Une fois vendu , ils me serviront à faire d’autres achats en tourisme.

Je vise à basculer progressivement vers les résidences  afin de maintenir mon revenu annuel souhaiter
Les excédents seront ensuite ventilés hors de France

La vente des immeubles prend du temps …..
Avec les contraintes locatives sans fin , la hausse des taux ,  le taux d’usure et d’endettement , les permis de louer etc…
La vie de l’investisseur immobilier en direct  prend du plomb dans l’aile


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#14 20/10/2023 10h24

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Bonjour,

j’ai eu le plaisir de discuter avec Philippe30 et de profiter en "live" d’un petit morceau de sa vista et de son expérience.

Il en ressort que ce bien n’est effectivement pas la panacée non pas par le prix qui serait payé et que je pense encore pouvoir raboter de 3 ou 4 k selon le devis des baies vitrées et stores que j’attends MAIS le vrai bémol est la typologie de clients prête à louer ce bien.
En effet, 815 € Charges comprises (150 euros de charge locataire grosso modo) est un prix cohérent compte tenu de ce qui se loue actuellement sur les 5 kilomètres autour mais la vraie difficulté est de capter une personne frontalière ou un couple avec au moins un frontalier. Aujourd’hui, je ne peux pas être certain de cela et si au final ce genre de profils ne se présente pas, je serai certainement contraint de louer autour des 720 / 750 euros ce qui n’arrangerait pas mes affaires de rentabilité.

Voilà où se situe le vrai risque qui n’existerait pas (ou beaucoup moins) en déplaçant la cible d’achat  de 15 minutes direction Annemasse sauf qu’on passe d’un prix moyen de 2400 € du m2 à plus de 3800 - 4000 donc il faut vraiment être sûr de pouvoir louer au mini 23 / 25 euros du m2 (contre 15 / 18 en 2nde zone comme Cluses)

ci dessous le secteur à prospecter (Présence du CEVA pour se déplacer sans voiture sur Genève, autoroute à proximité et secteur privilégié des frontaliers).



Olivier

Dernière modification par pogman (20/10/2023 10h59)

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#15 20/10/2023 11h34

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Je crois à la loi de l’offre et de la demande. A mon avis, cet histoire de loyer qui varie de 720 à 815 (soit quasiment +/-15 %), selon s’il y a un pigeon frontalier prêt à louer à ce montant là ou pas, ça ne tient pas. Dans un marché efficient, il y a un prix de marché. C’est le prix où ça se loue. Ce prix est notamment entretenu par la concurrence. Des biens de qualité similaire à Cluses sont-ils à 720 ou 750 ou 800 ou 815 ? Les biens similaires, mais situés dans le village voisin qui est un peu plus désirable, sont-ils à plus ou à moins que 815 € ? Ca fixe un prix de marché. A partir de là, vous êtes au prix de marché, ou pas.

Supposons que le marché soit tellement petit qu’il est inefficient.  A un instant T, il y a une telle pénurie de logement que le logement à 720 € est déjà parti, ne reste que le votre à 820 €. Et M. Dupont, frontalier, a besoin de se loger urgemment. Il vous le loue. A votre avis, combien de temps va-t-il rester ? Au bout de quelque mois, il va vous dire "M. Pogman, je pars car (cocher la case) a) j’ai trouvé plus près de Genève au même prix ou à peine plus cher b) j’achète, certes c’est cher mais je peux me le permettre avec mes revenus de frontalier c) je rentre chez moi, la vie de frontalier ce n’est pas pour moi".

Peut-on vendre des sandwichs à 8 € dans un snack à la gare, en se disant "je suis un peu cher mais les gens qui ont les moyens viendront forcément chez moi quand les enseignes voisines n’auront plus de sandwich à 6 €" ? De temps en temps, on vendra des sandwichs. Mais la plupart du temps, on restera avec des invendus. Car il y a un prix de marché pour le sandwich dans cette gare, et c’est 5-6 €. Et c’est le même prix, que l’acheteur soit frontalier ou italien ou qatari. Et si vous en vendez un à un client à 8 € un jour de pénurie chez les voisins, vous êtes sûr de ne pas le revoir le lendemain.


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