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[+2]    #1 02/03/2023 20h31

Membre (2019)
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Bonjour à tous,

Avec des taux moyens qui sont désormais passés à plus de 3% sur 20 ans, il me paraît intéressant d’insister sur une optimisation très intéressante permise par de nombreux contrats de prêt : la modulation des échéances.

Voici par exemple ce que propose par défaut un acteur majeur (Crédit agricole IDF pour ne pas le citer), mais c’est très similaire chez de nombreuses banques :

Contrat de prêt standard CA IDF a écrit :

L’Emprunteur a la faculté de modifier les échéances du prêt par l’exercice de trois options décrites ci-après. Chaque option est exerçable une fois par année civile.
(…)
« La Modulation des échéances » offre la possibilité pour l’Emprunteur :
- soit de majorer le montant des échéances à venir jusqu’à 30,00 % du montant de la dernière échéance payée, étant précisé que la majoration devra être d’un montant minimum de 15,00 euros par mois avec comme corollaire une diminution de la durée résiduelle du prêt,
- soit de minorer le montant des échéances à venir jusqu’à 30,00 % du montant de la dernière échéance payée, étant précisé que la minoration devra être d’un montant minimum de 15,00 euros par mois avec comme corollaire un allongement de la durée résiduelle du prêt dans les limites énoncées ci-après.
(…)
L’exercice des options peut entraîner une modification de la durée résiduelle du prêt, qui selon le cas est réduite ou allongée, dans les limites énoncées ci-dessous.
L’exercice des options entraîne, en outre, une modification du coût total du prêt qui, selon le cas, variera à la hausse ou à la baisse.
Préalablement à l’exercice de chaque option, le Prêteur indiquera à l’Emprunteur la variation du montant cumulé des intérêts et des cotisations de l’Assurance Emprunteur résultant de l’exercice de l’option.
L’exercice de chacune des options donnera lieu gratuitement à l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement.
L’exercice de chacune des options ou leur utilisation successive ayant pour conséquence un allongement de la durée résiduelle du prêt est possible dans la limite d’un allongement de la durée de remboursement initiale du prêt de 36 mois.
(…)
L’exercice de ces options n’est pas possible tant que les fonds ne sont pas débloqués en totalité, ni tant que le prêt est en cours de différé, que ce différé soit total (ou encore appelé franchise) ou partiel (ou encore appelé d’amortissement de capital).
L’exercice des « Options Standards » est ouvert après un délai de carence de 12 mois.

Deux constats :
(1) de nombreuses banques refusent les crédits à 25 ans pour les investissements locatifs, et les limitent à 20 ans ;
(2) la différence de taux peut parfois être significative entre un crédit à 20 ans et un crédit à 25 ans

Une solution :
Partir sur un crédit à 20 ans, et le passer au bout de 12 mois en un crédit à 23 ans.

Il n’y a même pas besoin de signer un avenant au contrat de prêt, une simple demande le mois précédant le premier anniversaire du crédit, une signature, et c’est fait : un nouvel échéancier à 23 ans, le tout sans frais.

Enfin, l’aspect fiscal : si je fais une bonne interprétation du BOFIP, les intérêts générés par cette modulation sont entièrement déductibles des revenus fonciers car la modulation des échéances ne constitue pas un emprunt susbtitutif.

Mots-clés : crédit, modulation, échéances


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#2 02/03/2023 21h37

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ISTJ

Bien lire les CG avant de signer… à la caisse d’ep Bretagne Pays de Loire, ils vous font miroiter l’option et quand vous voulez l’activer vous vous rendez compte que vous ne pouvez que raccourcir la durée du crédit sans possibilité de dépasser la durée initiale… super.

Et que c’est seulement si vous avez un jour augmenter vos mensualités pour réduire la durée, qu’alors vous pourrez demander à faire l’inverse, toujours sans dépasser la durée initiale…


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#3 03/03/2023 10h38

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Pendant la crise de 2008 j’avais dû réduire ma dette à cause d’une grosse perte de cash-flow et le CA IdF ne m’avait rien dit quand j’avais successivement exercé trois options de modulation en 6 mois (suspension d’échéances pour refaire de la trésorerie, puis augmentation des échéances pour réduire un peu la pénalité de remboursement en attendant de lever tout le cash, puis remboursement).

Plutarque a raison ça m’avait laissé le souvenir d’options intéressantes vendues à prix nul par le CA, et j’aurais pu aussi bien allonger le prêt au-delà de la durée initiale. Ma conseillère n’avait pas l’habitude du tout de ces exercices d’options, manifestement aucun client ne gérait activement les prêts et le CA ne devait pas perdre beaucoup là dessus. Après un premier mouvement de surprise elle a tout fait très rapidement.

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#4 03/03/2023 21h01

Membre (2019)
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Evidemment cette optimisation est encore plus intéressante pour ceux qui ont eu des prêts à taux bas entre 2019 et 2022, c’est une façon facile d’améliorer le cash-flow d’une opération à des conditions de taux introuvables aujourd’hui.


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#5 11/03/2024 23h07

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Je vais effectivement tenter le coup avec ma banque du crédit mutuel qui m’avait accordé un taux de 2,40 en octobre 2022. D’après le contrat de mon crédit modulimmo, il est bien possible d’allonger la durée du prêt dans la limite de 36 mois.

En revanche, contrairement à ce que vous indiquez Plutarque, des frais semblent applicables d’après mon contrat, ce qui ne veut pas dire que cela ne puisse pas être fait gratuitement avec votre banque du CA (vous êtes bien chanceux ! ).

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#6 11/03/2024 23h43

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Je confirme que dans mon cas aussi, la demande modulation présente quelques frais, je crois moins de 30 euros pour un CRD d’environ 50 000 euros. Très intéressant donc!

Je me réserve cette option pour les années à venir à CF <0 du fait des impôts, en attendant je rembourse, ce qui maximisera d’autant plus la réduction de l’échéance par la modulation.

Il est clair que c’est une option trop souvent oubliée/inconnue lors du choix de la durée initiale. C’est ce qui m’a fait passer mes 4 derniers emprunts sur 15 ans.

Dernière modification par Philref92 (11/03/2024 23h47)

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#7 12/03/2024 06h24

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Je confirme que l’exercice des options de modulations d’échéances n’occasionne aucun frais chez CA IDF.

Dernière modification par Plutarque (12/03/2024 06h24)


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#8 12/03/2024 06h59

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INTJ

AU crédit Mutuel, modifier la durée du prêt a nécessité un avenant au contrat initial. Les frais se sont élevés à 50 €.
Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#9 12/03/2024 07h56

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Pour ma part, j’ai modulé les échéances de 3 de mes crédits au CA sans aucun frais.
Plutôt que de faire un prêt travaux à taux élevé, j’ai suspendu le remboursement de capital.
Je ne paye que les intérêts pendant 2 ans (j’aurais pu aller jusqu’à trois).

Un moyen, au final, d’emprunter à 1%

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#10 12/03/2024 10h59

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Effectivement, c’est une option intéressante, mais quid de l’assurance emprunteur, notamment quand elle est déléguée ?

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#11 12/03/2024 11h18

Membre (2015)
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ISTJ

Bonjour,

C’est effectivement une option que j’ai activée à chaque emprunt !
Chez LCL ou CE, il faut attendre 24 mois avant de pouvoir faire la demande et l’extension est de 2 ans maximum (moins bien qu’au CA apparemment).

Pour l’assurance emprunteur, une fois le nouveau tableau d’amortissement édité, je demande la modification et c’est réglé.


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