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#1 06/03/2023 22h17

Membre (2023)
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VOTRE PROFIL

34 ans, mariée (communauté réduite aux acquêts), 1 petit garçon de 2ans. J’habite en banlieue Toulousaine, quart sud-est.
Je suis ingénieure en informatique, en CDI, tout comme mon mari. A nous deux, nous gagnons environ 5300€ / mois net avant impôts. TMI à 11 %, mais plus pour longtemps.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je manipule bien les chiffres, mais la comptabilité n’est pas mon métier.
- Fiscales : j’ai bien compris tous les régimes fiscaux, mais je me ferai accompagner pour la fiscalité LMNP (peut-être jedeclaremonmeuble.com, si vous avez eu de bons retours)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles pour moi. Un peu pour mon mari, mais très basiques.
- Sociales : bonne
- Temps disponible : assez peu, mais nous pouvons être disponibles ponctuellement (visites, suivi travaux, etc)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- T2 en RDC, 46m2 + jardin de 39m2 (orienté Est)
- Vendu loué, avec le même locataire depuis 2007. Bail de 3 ans avec date d’échéance en 2025. Selon l’AI, le locataire prévoit de quitter son appartement à sa retraite (dans 2-3ans) pour rejoindre ses enfants qui habitent en Guyanne.
- Chauffage individuel électrique
- Double vitrage et volets roulant
- DPE : conso D et émission GES A
- Résidence de 2002, dans un endroit très calme, au fond d’une impasse. Pas d’ascenseur, résidence avec 1 étage seulement. Pas trop d’espaces verts dans la copropriété. 27 lots, 637€ de charges de copro. 

Pas d’infos pour :
- les compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ?
- Concierge ?
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?

- /!\ Travaux à prévoir au départ du locataire actuel : refaire la peinture des murs, du plafond, les sols. (Le locataire actuel fume et le ménage n’est pas son hobby préféré wink) Remplacer la moquette dans la chambre. Changer les radiateurs électriques. Rien n’a été refait depuis la construction en 2002. Je prévois dans les 20 000€.

LOCALISATION DU BIEN

- Périphérie sud-est de Toulouse. Bassin d’emploi : Airbus, spatial
- Centre-ville accessible en bus. A venir : Prolongement de la ligne de métro dans la banlieue sud-est de Toulouse, mais pas jusqu’à la commune du bien. Les prix ont déjà monté lors de l’annonce, donc cela ne devrait pas prendre de la valeur, mais il ne devrait pas en perdre.
- à 300m d’un arrêt de bus, 400m de commerces (boulangerie, épicerie, pharmacie, etc)
- résidence assez « ancienne » dans une commune qui construit maintenant beaucoup de résidences, donc emplacement plutôt calme au sein d’un lotissement.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 127000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 592 (562 + 30)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4 %
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas au début

- Travaux immédiats : 0
- Rafraîchissement murs/plafonds/sols/chauffage au départ du locataire : 20000€

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : ?
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : ?
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : ?
J’ai demandé les PVs d’AG, pas d’info pour l’instant. Je pense que le ravalement de façade va être fait prochainement, vu l’aspect extérieur. Le portail (électrique) étaient en panne quand j’ai visité.

- Taxe foncière hors TEOM : 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ~150€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ~3 % du loyer annuel charges comprises = 213€

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé

Loué nu (3 premières années) : 592 * 12 = 7104 / 127 000 = 5,6 %
Loué meublé au bout de 3 ans, avec 20000€ de travaux : 700 * 12 = 8400 / 147 000 = 5,7 %

Remarque : je ne compte pas proposer quelque "deal" que ce soit pour transformer le logement en meublé alors que le locataire est encore là. Cela sera au détriment d’un peu de rentabilité, mais je préfère attendre qu’il choisisse de partir de son plein gré… 

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10 % * 127 000 = 12 000€
- Simulation sur meilleurtaux : nous empruntons 115 000€ sur 25 ans à 3,09 % et taux d’assurance 0,34 % : => 583€ /mois
- cout total du crédit 60000€
- Épargne de précaution : 10000€ sur assurances vie / PEA

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue avec le locataire actuel en place
- puis location meublée au BIC réel LMNP après le départ du locataire : dans le meilleur des cas, départ volontaire à la fin de son bail dans 2 ans.

CASH FLOW

- Mensualités à 583 – loyer 592 = + 9€. Autofinancement.
- En prenant en compte le TMI :
Location nue au début : imposition sur revenus foncier de 17,2 % de cotisations sociales + 11 % de TMI = 28,2 %. Pour un loyer de 592€ → 167€ d’impôts donc 425€ mensuel après impôts.
Puis location meublée LMNP au BIC réel en amortissant un pourcentage de la valeur vénale du bien (~90 000€) et les travaux (~20 000€), donc on peut supposer sans impôts pendant une dizaine années par la suite.

AUTRES REMARQUES

L’appartement est vendu bien en dessous du prix du marché : ~ 2600€/m² par rapport à ~3000€/m² en moyenne. Je suppose à cause de la présence du locataire et aux travaux de « rafraîchissement » conséquents à faire à sa sortie. Si on rajoute 20000€ de travaux, on arrive au prix du marché.

Vu la localisation et la résidence, je m’oriente plutôt « jeunes actifs » qu’étudiants pour ce T2.

J’ai demandé à l’AI :
- le bail
- les derniers PV d’AG de copropriété
- le DPE
Si je donne suite, je demanderai plus tard l’état des lieux d’entrée et la preuve des paiements du loyer.

Plusieurs visites étaient prévues après la mienne. L’AI m’a informé qu’il avait du monde sur le coup.

Nous visitons un autre appartement au même prix en fin de semaine : à littéralement 200m de chez nous, plus stratégiquement situé niveau transports en commun, mais plus petit et seulement un T1bis (pas de séparation chambre/salon). Donc celui de ce soir paraît déjà mieux sur le papier.

Merci pour vos retours et vos conseils !

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loué

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#2 06/03/2023 22h49

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
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Bonjour.

Le bien est qualitatif, c’est certain. Il est probable également que l’AI ne mente pas en indiquant qu’il y a du monde sur le coup.

Sormiou a écrit :

Mensualités à 583 – loyer 592 = + 9€. Autofinancement.

Votre calcul de cash-flow ne correspond à rien : il faut évidemment compter toutes les charges. Avec des mensualités à 583€ et un loyer HC à 562€ (592€ seulement si on le prend CC), vous êtes loin de l’autofinancement si vous incluez toutes les autres charges. Pouvez-vous faire ce calcul, et nous indiquer de combien le CF est négatif ?

Attention aussi à votre calcul de rentabilité brute, qu’il faut bien évidemment calculer avec le loyer HC, et non CC. On tourne autour de 5% bruts.

Sormiou a écrit :

Selon l’AI, le locataire prévoit de quitter son appartement à sa retraite (dans 2-3ans) pour rejoindre ses enfants qui habitent en Guyanne.

Je me méfierais tout particulièrement de ce genre de propos. Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ? Pourquoi ? Un mauvais locataire n’est pas à exclure. Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

Dernière modification par Plutarque (06/03/2023 22h53)


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#3 06/03/2023 22h55

Membre (2012)
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Votre cash flow n’est pas correct.
Il faut enlever 1/12 de la TF, 1/12 de l’assurance PNO, 1/12 de la CFE, 1/12 des charges non récupérées…. bref, vous serez en négatif (ce qui n’est pas forcément un soucis mais il faut bien en avoir conscience)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#4 07/03/2023 07h57

Membre (2015)
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Comme dit par les collègues, la difficulté de votre projet, c’est le cash flow négatif. Ça va faire un sacré effort d’épargne tous les mois…

Avec des taux d’emprunt autour de 3,5%  assurance incluse, on ne peut pas viser des projets à 6% de rentabilité. Il y a également la problématique de louer en vide: les locataires peuvent changer d’avis en 3 ans. Je le constate souvent…

Votre atout est de pouvoir emprunter : ce n’est pas le cas de tout le monde actuellement. Il faut visiter, comparer et être prêt à sauter sur une belle affaire le moment venu.


"Money is a tool to buy Time"

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#5 07/03/2023 09h02

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
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ENTJ

Bonjour Sormiou,

Si le but est de capitaliser, pourquoi ps ? Le bien est intéressant tel que décrit, OK. Mais pour le reste tout est dit. Dans ce dernier cas cependant je trouve que 20 K€ sont très (trop ?) élevés par rapport à la faible surface et aux travaux à entreprendre ; retroussez vos manches wink ?
Pour finir, pour peu que le locataire s’avère compliquè à gérer, pour avoir aussi bien de l’immobilier physique que des foncières - et non pas de SCPI - je persiste et signe, actuellement il y a mieux. D’autant que la liquidité des foncières permet de revenir au physique si comme on le pressent la valeur des biens connaît un +/- gros trou d’air après l’euphorie liée au Covid.
Bonnes réflexions à vous.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 07/03/2023 12h37

Membre (2023)
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Bonjour,

merci à tous pour vos réponses !

En effet, mon calcul de cash flow ne correspond à pas grand chose, surtout si on prend en compte les impôts sur le revenu foncier de la location nue. Merci pour vos corrections ! Avec le loyer HC, les assurances PNO, GLI, la TF mensualisée, les impôts sur le revenu foncier, on arrive à :
Loyer HC - (impôt foncier + mensualité + assurance PNO + assurance GLI + TF) =
562 - (562*0.282 + 583 + 150/12 + 213/12 + 700/12) =
562 - 830 = - 268
Et encore, c’est sans compter les périodes de vacances, les travaux, etc etc…
C’est effectivement un cash-flow bien négatif, avec les -160€ mensuel de l’impôt sur le revenu foncier.

A propos du locataire, vu qu’il est en place depuis 16 ans et que le bien est vendu loué, je pense que le propriétaire n’a pas forcément réfléchi au timing de la vente par rapport au bail en court. C’est apparemment un bon locataire, très ponctuel dans le paiement de ses loyer. Rien à lui reprocher, si ce n’est que le ménage n’est pas son fort. Mais effectivement, rien n’exclut que ce bon locataire arrête subitement de payer !

Plutarque a écrit :

Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

Je vous rejoins complètement sur ce point… Si, pour quelque raison que ce soit, le locataire ne veut plus partir, c’est le genre le profil qui va rester encore longtemps. J’avais dans l’l’idée de loger dans cet appartement un de mes parents vieillissant, mais cela ne sera pas avant une dizaine d’année, donc pas mal d’année de cashflow bien négatif.

Le but est effectivement de capitaliser, et le bien est qualitatif. Mais vous avez raison, il faut visiter et comparer smile J’ai envie de me précipiter sur la première "bonne affaire" que je croise, mais heureusement que vos commentaires me ramènent à la réalité !

L’agent immobilier m’a appelé ce matin : les 2 autres visiteurs d’hier sont aussi très intéressées, dont un marchand de bien (qui va sans doute négocier pour faire partir le locataire le plus vite possible je suppose). Au passage, il a pris les infos sur notre situation financière. L’AI ne veut pas m’envoyer une copie du bail (il préfère m’envoyer des "éléments" par email), mais il m’envoie déjà l’intention d’achat à remplir bien entendu xD. Je viens de recevoir les autres documents (PV d’AGs, DPE, plan, etc), cela me fera déjà un bon exercice de regarder tout ça.
Une idée qui explique pourquoi obtenir la copie du bail est si compliquée ? Confidentialité du locataire ?

Je viens de recevoir un mail : l’AI a reçu une offre au prix ! Il m’indique que si je formalise une offre, elle passera après celle-ci. Cela veut-il dire que, si les premiers n’ont pas leur financement, nous serons seconds en liste d’attente ? Cela n’est pas très clair pour moi…

Nous visitons un autre bien jeudi : vendu au même prix exactement, mais vide, et 10m2 plus petit. Dans la moyenne haute du prix du marché (~3200€/m2). TF à 705€. Plus récent (résidence de 2011 avec 30 lots, charges de copro 860€ annuelles). Précedement loué à 450hc + 60 = 510cc, je pense pouvoir monter à 530hc + 60 = 590cc en meublé. Un T1bis (sans séparation chambre/salon), qui correspondrait plus à une utilisation en meublé avec plus de roulement.
Avec la même formule que pour l’appartement précédent :
(je n’ai pas pris en compte la CFE car je dois me pencher sur son calcul…)
530 - (583 + 150/12 + 213/12 + 700/12) =
530 - 671 = - 141
Un cash-flow moins négatif que précédemment (les impôts en moins!), mais "seulement" 120€ d’écart pour un bien quand même moins intéressant… Mais peut-être qu’une petite négociation de 5% se tente…A voir après la visite !

Merci à tous pour vos retours smile

PS : A propos de vos remarques Iqce, les travaux ont peut-être été surestimés en effet… Je suis novice en la matière. La peinture ne nous fait pas peur ! Mais la moquette, le remplacement des radiateurs… J’avais compté 230€ * 46m2 pour le grand rafraichissement, soit ~11000€ + 3000€ pour le chauffage + 3000€ pour les meubles + 3000€ pour la cuisine, est-ce que cela parait cohérent ? (effectivement je n’avais pas précisé les meubles et la cuisine dans mon précédent message.. mea culpa hmm).

Je vais m’intéresser aux foncières alors big_smile Je dois avouer que je ne connais pas du tout… mais cela m’intringue !

Merci pour votre aide !

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#7 07/03/2023 13h07

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En principe, il y a une décote pour appartement situé au RDC. Donc, ça peut expliquer le prix inférieur à la moyenne du marché. Pour autant, si le jardin est calme, agréable, et relativement privatif, ça peut au contraire valoir plus cher. Les trois raisons de valoriser fortement un jardin :
- l’agrément : le salon de jardin, cultiver 3 plantes etc
- les gens qui ont un animal domestique
- très apprécié en location saisonnière "trop sympa le peti-déj sur la terrasse".

A vous donc d’estimer les charmes du jardin.

Sur l’offre au prix : preuve que c’est au prix. De toute façon, sur la région toulousaine, à moins d’utiliser des techniques de sioux, vous ne trouverez pas d’affaires meilleure que ce genre-là. Si vous voulez passer devant l’autre offre au prix, il faut faire valoir votre solvabilité, c’est à dire votre capacité d’emprunt (c’est rare en ce moment !). Les AI ont souvent des acquéreurs qui se dédisent pour cause de non obtention de prêt, en ce moment, donc c’est un argument crucial.


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#8 07/03/2023 13h16

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Bonjour Sormiou

je rejoins l’objection de Plutarque

Plutarque, le 06/03/2023 a écrit :

Sormiou a écrit :

Selon l’AI, le locataire prévoit de quitter son appartement à sa retraite (dans 2-3ans) pour rejoindre ses enfants qui habitent en Guyanne.

Je me méfierais tout particulièrement de ce genre de propos. Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ? Pourquoi ? Un mauvais locataire n’est pas à exclure. Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

J’ai aussi pensé à autre chose, l’âge du locataire et ses ressources, s’il approche 65 ans, la résiliation du bail se compliquera à cette échéance pour tout bailleur, donc méfiance


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 07/03/2023 14h58

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Plutarque, le 06/03/2023 a écrit :

Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ?

Cen’est pas le cas :

avec le même locataire depuis 2007

Un mauvais locataire n’est pas à exclure. Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

Si vous avez un tel doute, on peut toujours faire une offre sous réserve de :
- communication du bail de location nue faisant apparaître un loyer de tel loyer + tant de provision sur charges
- communication des preuves de paiement du loyer sur les 12 derniers mois.

Ces clauses étant très faciles à remplir par le vendeur, c’est quasiment une offre ferme pour le vendeur honnête et qui n’a rien à cacher. Celui qui, au contraire, était en train de vous enfumer sur ce point, prendra peur et cherchera un autre pigeon, ou bien vous avouera enfin "il y a un petit problème avec le locataire"… Donc c’est une protection efficace pour vous, sans faire peur au vendeur.

Par rapport à ceux qui préconisent 36 vérifications, il faut quand mêmle se dire qu’il y a encore énormément de concurrence à l’achat, surtout sur la région toulousaine ! Alors à un moment il faut savoir mettre en balance les 36 précautions que l’on aimerait prendre, et le fait que l’affaire va nous passer sous le nez si on ne décide pas très rapidement. Je fais aussi partie des prudents mais à un moment la prudence devient contradictoire avec l’action.


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#10 07/03/2023 15h59

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Bonjour,

merci pour vos réponses !

Effectivement, je n’avais pas pensé à la résiliation du bail qui devient plus compliquée quand le locataire dépasse les 65 ans… Est-ce même le cas si le locataire ne paye pas son loyer ?
Merci Job pour ce rappel !

Effectivement, Bernard2K, notre atout est notre solvabilité. Mais l’hypothèse du locataire qui ne part jamais (et donc impossibilité de passer en LMNP) m’a un peu refroidie…

Je ne pense pas que cela soit un mauvais locataire en terme de paiement des loyers. L’agent immobilier m’a envoyé le relevé de l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion, pour le mois de Janvier 2023, et on voit que le locataire a payé son loyer. Je trouve cela un peu faible comme niveau de preuve, mais il ne veux pas m’envoyer plus d’infos avant d’aller plus loin. De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis. Pourquoi autant de secret, c’est vrai que c’est un peu louche… Est-ce typique de ne pas vouloir donner le bail pour des raisons de confidentialité ?

Merci smile

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#11 07/03/2023 16h05

Membre (2015)
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ENTJ

Le locataire doit être âgé et avoir des revenus modestes pour être protégé : Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ? | PAP
Pensez à vous protéger (avec votre notaire) dans le compromis !


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#12 07/03/2023 16h27

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Bernard2K a écrit :

Plutarque, le 06/03/2023 a écrit :

Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ?

Cen’est pas le cas :

avec le même locataire depuis 2007

En effet, j’ai lu trop vite ce point ! C’est le dernier renouvellement qui date de 2022, mea culpa.

Bernard2K a écrit :

Ces clauses étant très faciles à remplir par le vendeur, c’est quasiment une offre ferme pour le vendeur honnête et qui n’a rien à cacher. Celui qui, au contraire, était en train de vous enfumer sur ce point, prendra peur et cherchera un autre pigeon, ou bien vous avouera enfin "il y a un petit problème avec le locataire"… Donc c’est une protection efficace pour vous, sans faire peur au vendeur.

Par rapport à ceux qui préconisent 36 vérifications, il faut quand mêmle se dire qu’il y a encore énormément de concurrence à l’achat, surtout sur la région toulousaine ! Alors à un moment il faut savoir mettre en balance les 36 précautions que l’on aimerait prendre, et le fait que l’affaire va nous passer sous le nez si on ne décide pas très rapidement. Je fais aussi partie des prudents mais à un moment la prudence devient contradictoire avec l’action.

La stratégie de ne pas mettre de clause pour passer devant, et ensuite se rétracter s’il y a un loup me parait intéressante en cas de forte concurrence.

Sormiou a écrit :

Mais l’hypothèse du locataire qui ne part jamais (et donc impossibilité de passer en LMNP) m’a un peu refroidie…

L’info comme quoi le locataire souhaite retourner en Guyane dans 2-3 ans pour sa retraite vient-elle de l’agent immobilier ou du locataire ? Si elle vient de l’agent immobilier, vous pouvez considérer que c’est du vent. Avez-vous eu une longue discussion avec le locataire ?

Sormiou a écrit :

Je trouve cela un peu faible comme niveau de preuve, mais il ne veux pas m’envoyer plus d’infos avant d’aller plus loin. De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis. Pourquoi autant de secret, c’est vrai que c’est un peu louche… Est-ce typique de ne pas vouloir donner le bail pour des raisons de confidentialité ?

Bon, je crois que c’est du tout vu : votre agent immobilier est un sacré guignol. Le bail est un élément prépondérant dans cette vente, et vous devriez signer un compromis avant de l’avoir vu ? Ce n’est pas sérieux. Cet agent n’a pas encore trop eu à subir trop de rétractations pour se risquer à ça (car il n’y a rien de pire qu’une rétractation pour un agent immobilier).

Un dernier point sur lequel je souhaite attirer votre attention : le locataire est là depuis 16 ans, et il est difficile de bien voir les dessous d’un appartement occupé. Les nombreux meubles peuvent cacher des choses, et il est difficile de les faire déplacer pendant la visite. De plus, un locataire peut "profiter" du changement de propriétaire pour aggraver sensiblement l’état de l’appartement. Lors de l’état des lieux sortant que vous ferez (dans 2 ans ? 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ?), il ne vous restera que le vague souvenir de cette visite avec l’agent immobilier. Le locataire prétendra que beaucoup de problèmes étaient déjà là lors de son entrée dans les lieux, pour peu que l’état des lieux entrant ait été fait à la va-vite. Il y a donc une réelle possibilité de récupérer un appartement avec des problèmes que vous n’aurez pas vu, et les découvrir seulement dans 2, 5, 10 ou 20 ans.

Dernière évidence à ne pas oublier quand on achète un appartement loué : récupérer le dépôt de garantie.

Dernière modification par Plutarque (07/03/2023 16h37)


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#13 07/03/2023 18h57

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INTJ

Bonjour,

de ma petite expérience, à chaque fois que j’ai acheté loué, j’ai pu consulter immédiatement le bail et surtout le compte du locataire (les biens achetés étaient gérés par des agences) sur plusieurs mois afin de vérifier le bon paiement du loyer. Je trouve cette dissimulation vraiment suspecte. Pourquoi faire tant d’histoire si tout est clair ? Ne lâchez pas sur ce point. Certains agents se font une spécialité de dévoiler les loups au moment du compromis. Rappelez-lui qu’en cas d’entourloupe, n’étant professionnel de l’immobilier, vous avez 15 jours après le compromis pour vous rétracter sans aucune justification à apporter. (Vous en serez pour environ 500€ de votre poche pour régler au notaire les frais du compromis) Cela vous permet donc aussi de faire une offre sans condition suspensive de prêt pour passer devant tout le monde quitte à renoncer à l’achat si vous ne pouvez obtenir le prêt dans les 15 jours de rétractation. Il faut pour cela que votre dossier soit déjà plus ou moins monté avec votre banque. J’ai procédé plusieurs fois comme cela et ça fonctionne très bien.

Je vous conseille également, si vous ne l’avez déjà fait de rencontrer le locataire. Beaucoup d’éléments, positifs comme négatifs, filtrent rapidement à sa façon de s’exprimer, à l’état de propreté de l’appartement. Si l’appartement n’est pas en ordre alors que des visites sont prévues, cela vous renseigne un peu sur l’état d’esprit de son occupant. Enfin, je me méfie toujours des gens d’un certain âge qui sont locataire d’un petit appartement. Il y a parfois de bonnes raisons (séparation, mutation,…) mais vu sa présence depuis longtemps la raison est sans doute autre. Pourquoi n’a-t-il pas acheté ? On revient alors à la nécessité de consulter son dossier (fiche de paye, contrat de travail, bail…) Peut-être que votre appartement est conventionné avec un locataire fragile ?

Concernant la zone d’investissement, méfiez-vous des communes du SE toulousain dont les taxes foncières explosent et dont les maires ne rêvent que de bloquer les loyers, en plus de construire à tout va avec bien sûr un fort pourcentage de logements sociaux. Si vous êtes sur Castanet, les constructions sont vraiment nombreuses et la concurrence pour louer un T2 est très importante. Plus loin, vers Péchabou, cela commence à faire loin de Toulouse et donc on peut potentiellement se retrouver avec un public plus fragile et des zones à urbaniser immenses, ce qui aura tendance à dévaloriser votre bien. Sur Saint-Orens (je ne serai pas surpris que votre bien se situe dans cette commune), il y a un important projet immobilier à venir avec me semble-t-il beaucoup de constructions à la clé.

Ce peut être aussi tout simplement une très bonne affaire.

Tenez-nous informé de vos décisions, 

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (07/03/2023 19h20)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#14 07/03/2023 21h35

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Dernières nouvelles: L’agent immobilier m’a annoncé cette après midi que l’offre au prix (émise ce midi) par les autres visiteurs avait été acceptée par le vendeur. Le dossier est apparemment béton, donc le financement devrait être accepté sans problème.

Plutarque a écrit :

La stratégie de ne pas mettre de clause pour passer devant, et ensuite se rétracter s’il y a un loup me parait intéressante en cas de forte concurrence.

Je pense que c’est la stratégie qui a été choisie plus haut, en effet.

J’essaye de répondre à tous vos commentaires :

A propos du locataire :


Plutarque a écrit :

L’info comme quoi le locataire souhaite retourner en Guyane dans 2-3 ans pour sa retraite vient-elle de l’agent immobilier ou du locataire ?

Cela me vient uniquement de l’agent immobilier. La visite a été assez rapide car il y avait les autres visiteurs après nous, et je n’ai pas eu (pas pris?) le temps de vraiment discuter avec le locataire…

AesculusHippocastanum a écrit :

Peut-être que votre appartement est conventionné avec un locataire fragile ?

C’est effectivement un point que j’aurais aimé vérifié. Cela rejoins la remarque de Plutarque : le déroulement de la visite ne m’a pas vraiment permis de discuter longuement avec le locataire, mais je prendrai ce temps la prochaine fois.

Iqce a écrit :

Le locataire doit être âgé et avoir des revenus modestes pour être protégé

Merci Iqce pour ces précisions par rapport aux locataires agés !

Plutarque a écrit :

le locataire est là depuis 16 ans, et il est difficile de bien voir les dessous d’un appartement occupé […]  Il y a donc une réelle possibilité de récupérer un appartement avec des problèmes que vous n’aurez pas vu, et les découvrir seulement dans 2, 5, 10 ou 20 ans.

Tout à fait juste. C’est pourquoi j’avais estimé les travaux à la hausse, en cas de surprise, mais c’est effectivement un élément d’incertitude qui se rajoute à tout le reste…

À propos de la (non) consultation du bail :

Plutarque a écrit :

Sormiou a écrit :

De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis.

Je me suis mal exprimée : l’agent immobilier m’a dit que, si j’allais plus loin dans le processus, mon notaire recevrait bien le bail (c’est obligatoire d’ailleurs), et que je pourrais le lire avant de signer le compromis. Mais cela passe par une offre et son acceptation… Je trouve cela bien compliqué juste pour pouvoir lire le bail, qui est effectivement déterminant. Soit l’AI n’a rien à cacher, et il sait que cela sera signé quand même, soit il bluffe et il espère qu’il n’y aura pas de rétractation par la suite !

AesculusHippocastanum a écrit :

à chaque fois que j’ai acheté loué, j’ai pu consulter immédiatement le bail et surtout le compte du locataire (les biens achetés étaient gérés par des agences) sur plusieurs mois afin de vérifier le bon paiement du loyer. Je trouve cette dissimulation vraiment suspecte.

Le témoignage de AesculusHippocastanum me conforte dans l’idée que c’est quand même assez étrange, voire un peu tordu…

À propos de la stratégie générale:


Bernard2K a écrit :

il faut savoir mettre en balance les 36 précautions que l’on aimerait prendre, et le fait que l’affaire va nous passer sous le nez si on ne décide pas très rapidement. Je fais aussi partie des prudents mais à un moment la prudence devient contradictoire avec l’action.

C’est un premier investissement, donc je prèfère jouer la prudence… A voir dans quelques mois si cela paye ou non hmm

AesculusHippocastanum a écrit :

Cela vous permet donc aussi de faire une offre sans condition suspensive de prêt pour passer devant tout le monde quitte à renoncer à l’achat si vous ne pouvez obtenir le prêt dans les 15 jours de rétractation. Il faut pour cela que votre dossier soit déjà plus ou moins monté avec votre banque.

C’est une excellente idée, et je vais commencer dès maintenant à monter le dossier auprès des banques !

AesculusHippocastanum a écrit :

Concernant la zone d’investissement, méfiez-vous des communes du SE toulousain

Je vous rejoins là dessus, ces communes construisent effectivement à la pelle, il sort des résidences de partout… Concernant ma zone de recherche, j’ai aussi considéré acheter un studio proche des universités pour le louer à des étudiants, mais, en regardant régulièrement les annonces pour des studios meublés dans ce quartier, j’ai vu que l’offre avait explosée en Janvier/Février, sans doute liée aux étudiants qui quittent les études de médecine après le premier semestre… Je me suis donc rabattue sur la "première couronne".

AesculusHippocastanum a écrit :

Tenez-nous informé de vos décisions

Etant donnée qu’une offre au prix a déjà été acceptée par le vendeur, cela s’arrête ici pour ce bien (sauf surprise et retour sur le marché dans 3 mois ?)
Cela ne sera donc pas pour cette fois, mais j’ai appris beaucoup de choses en cas d’achat d’un appartement déjà loué.
Merci à tous pour votre implication et pour vos conseils ! smile

Pour plus de clarté, je pense créer une nouvelle discussion concernant le prochain bien que je visiterai. Est-ce en accord avec les règles du forum ou dois-je continuer ici ?

Merci à tous et bonne soirée !

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#15 07/03/2023 22h07

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Vous devriez laisser tomber car vous semblez prendre trop à cœur l’achat de ce bien. Lorsqu’on veut vendre un bien loué, le minimum est de présenter le bail car si c’est un bail sous sein privé,  il y est possible qu’il ne soit pas conforme. Idem pour le blabla de l’agent immobilier qui vous annonce le départ du locataire d’ici 2/3 ans, n’en tenez pas compte. Restez sur des faits et uniquement des faits.

Soyez désintéressée de ce bien, et des autres aussi. Restez aussi lucide vis-à-vis de la rentabilité.

Autre point que vous n’avez pas abordé : quel sera votre taux d’endettement après un achat? Combien de biens voulez-vous acheter? Quel genre de bail voulez-vous faire? En partant sur du meublé,  vous allez payer la cfe, et éventuellement un expert-comptable. Quelle sera votre rentabilité et votre cash-flow ? Vous devriez simuler l’incidence de vos choix sur votre épargne et l’effort d’épargne  mensuel que vous devrez consentir tous les mois.

Et dans le locatif, le plus facile est d’acheter… ensuite, il faut gérer 20 ans.


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#16 10/03/2023 07h00

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Merci lachignolecorse pour votre message. Vous avez raison, je dois me concentrer sur les faits uniquement. wink Ce T2 était tellement sous le prix du marché que je l’ai considéré, mais l’affaire était quand même bien compliquée pour un premier achat locatif.

lachignolecorse a écrit :

Autre point que vous n’avez pas abordé : quel sera votre taux d’endettement après un achat? Combien de biens voulez-vous acheter?

Pour un taux d’endettement de 33%, nous pouvons aller jusqu’à 5300/3 = 1766€ de mensualités de crédits.
Nous avons des mensualités de 900€ pour notre RP.
En considérant l’achat du prochain bien (voir plus bas), nous aurions des mensualités supplémentaires à 530€.
Si les banques considèrent 70% du prix du loyer hc comme revenu, ils considèreront (5300 + 550*0.7) / 3 = 1895€, soit encore une "marge" de mensualité de 1895 - (900+530) = 465€. Cela nous permettrait un 2e petit achat locatif plus tard, et nous nous arrêterons là, pour nous intéresser par la suite à d’autres types d’investissements wink
Je vais éditer mon post de présentation pour y rajouter ces élements.

lachignolecorse a écrit :

Quel genre de bail voulez-vous faire? En partant sur du meublé, vous allez payer la cfe, et éventuellement un expert-comptable. Quelle sera votre rentabilité et votre cash-flow ?

Nous avons visité un 2e bien aujourd’hui (celui que j’avais commencé à décrire plus haut).
L’appartement nous a beaucoup plu. Mais il est un peu cher. Nous pensons émettre une offre en dessous du prix proposé. La rentabilité et le cashflow m’ont l’air corrects si l’offre est acceptée :

LE BIEN
- T1 bis de 36m2, vendu libre, récemment repeint, résidence de 10ans (pas de gros travaux prévus).
- Pas de séparation chambre/salon mais une semi-paroi, on pourrait le transformer en petit T2 mais il faudrait passer par le coin chambre pour aller à la salle de bain.
- En bord de route (à 50km/h), mais l’appartement ne donne pas directement dessus et c’est bien isolé.
- Idéalement situé pour les bus. Place de parking en sous-sol.
- Petits travaux : changer les plaques de cuissons abimées, un radiateur "grille pain". Plus important : Fuite d’eau dans le parking sous-terrain.

Nous souhaiterions le proposé en meublé (un T1 bis s’y prête bien), pour un étudiant ou un jeune actif (voire un couple de jeune actifs).

LOYER
Précédemment loué nu à 464hc + 52 = 516cc.
Je pense pouvoir monter à 548hc + 52 = 600cc en meublé (peut-être 620cc ?).

RENTABILITE
loyers annuels hc * vacances / (prix avec frais de notaire + petits travaux + meubles)
548*12*0.96 / (118250 + 1000 + 3000) =  6312 / 122250 = 5.16%

CREDIT
PA : 110 000
+ notaire : 118250
apport 14250 (12%) (on garde 4000 pour travaux et meubles)
simulation sur meilleurtaux : emprunt 104000 sur 25 ans, à taux 3.09% et 0.34% d’assurance : mensualité de 528€ (coût du crédit 52000€)

CASHFLOW :
Loyer hc - (mensualité + assur PNO /12 + assur GLI / 12 + TF/12 + CFE / 12 + comptable /12)
548 - (528 + 150/12 + 216/12 + 705/12 + 223/12 + 250/12) = 548 - 656.6
= - 108.7

Un scénario plus "classique" avec 100€ d’effort d’épargne par moi (avec toutes les charges annexes).
Evidemment, l’offre peut ne pas être acceptée. Mais vu les calculs, je ne pense pas que ça vaille le coup dans ce cas.
Qu’en pensez-vous ? Ai-je fais des erreurs dans les calculs de rentabilité et cashflow ?

Merci !

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