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#1 28/01/2023 21h14

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Bonsoir,

Petit topo :

Mes grands parents n’étaient pas riches, mais il y a 45 ans, ils ont acheté une énorme maison 4 façades en plein coeur de Bruxelles, en mauvais état, et pour pas trop cher.

D’année en année, travaux après travaux, cette maison est devenue magnifique, et les prix des maisons à explosé, comme un peu partout.

Sur ces 45 ans, mes grands parents ont amassé énormément d’objets et de bibelots.

Je n’y connais rien, idem pour le reste de ma famille, mais parmi des centaines d’objets sans valeur (horloges, statuettes, tableaux etc), il semblerait que quelques uns sont issus de maisons reconnues.

Mon grand père est décédé depuis plus d’une dizaine d’années, et suite à une mauvaise chute, ma grand mère de 95 ans doit maintenant quitter cette maison et se rapprocher de nous, en province.

Deux "problèmes" s’offrent donc à nous :

Une maison qui est clairement un bien exceptionnel à vendre.

Des centaines d’objets dont certains auraient de la valeur.

Mes questions :

Pour vendre une telle maison, on fait confiance à n’importe quelle agence immobilière?
On en fait venir plusieurs, et on fait le tris en matière de proposition de commission?
On scrute les sites des agences pour repérer lesquelles ont l’habitude de vendre des biens inhabituels (je pense qu’on doit tourner autour des 1 000 000 d’euros quand je compare sur des sites de ventes)?

Pour ces objets/bibelots : on fait venir plusieurs antiquaires et on propose de tout vendre en un lot et on choisis le plus offrant?

Plus ennuyant :

Il y a d’énormes tensions familliales, un des futurs héritiers n’attend que le décès de ma grand mère pour éponger ses dettes, il était aux chevets de ma grand mère après sa chute, après 10 ans d’absence, maintenant qu’elle va mieux et n’est plus sur le point de mourir, il a de nouveau disparu.

On le reverra lorsqu’il y aura de l’argent.

Des choses à mettre en place pour se protéger de ce genre d’individu (un de ses propres fils…)?

Pour l’anecdote, se trouvant à moins de 10 minutes à pieds du parlement européen, mes grand parents ont été régulièrement approché par des représentants de pays pour acheter leur maison et en faire une ambassade :-)

Mots-clés : bruxelles, déménagement, vente

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[+1]    #2 28/01/2023 22h18

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J’ai été confronté à une situation un peu similaire à la vôtre voilà une quinzaine d’années:

- pour la maison, le bien a été confié à un notaire qui a procédé à une vente aux enchères interactives (j’ignore si cela existe en Belgique): le bien passe dans les magazines et sites appropriés (belles demeures, Maisons et Appartements, etc.) est proposé à la visite pendant quelques semaines/mois (je ne sais plus; en tout c’était à des jours de visite fixes), les vendeurs s’enregistrent auprès du notaire jusqu’à la vente aux enchères, qui dure 48 heures, avec un pas défini à l’avance (10.000 euros par exemple: c’est-à-dire que si l’enchérisseur A propose 100 000, le vendeur B ne peut pas proposer moins de 110 000). L’enchérisseur qui a proposé l’offre la plus haute l’emporte: il n’y a pas de rétractation possible (contrairement à une vente normale). Dans notre cas la maison était estimée 900.000 euros, prix de départ 600.000 et vendue 1.100.000 euros.

- il y avait des appartements de moindre valeur; dans ce cas on a choisi une agence de proximité + une agence appartenant à une enseigne connue, qui amène beaucoup de visites (mais pas forcément la vente au bout du compte).

- pour les objets demandez à un commissaire-priseur de passer; attention cependant aux désillusions, en matière d’antiquités les goûts ont beaucoup changé en vingt/trente ans, et vos grands-parents ont pu eux-mêmes dépenser des sommes importantes pour des objets qui n’ont plus de valeur (ou même qui n’en ont jamais eu…). Le commissaire-priseur vous dira ce qu’il peut faire passer en vente, demandez à un brocanteur de venir pour le reste (en gardant éventuellement une ou deux belles pièces pour inciter le brocanteur à se déplacer et à prendre le tout, sinon vous risquez de tout garder sur les bras).

Je ne connais pas les particularités du marché bruxellois et je ne suis pas un pro, sans doute recevrez-vous ici de meilleurs conseils en matière immobilière; pour mon cas le circuit de vente que nous avons choisi nous a pleinement satisfaits.

Dernière modification par Cornelius (28/01/2023 22h26)

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#3 28/01/2023 23h13

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Bonjour

RE-EDIT :
Suite au message de Fred42, très judicieux ! je précise que ce que j’ écris ci-dessous concerne … la France et non la Belgique !
A se renseigner sur son équivalence dans ce pays (procédure, fiscalité, démarches ..)

   La vente et la dispersion des biens aurait-elle lieu du vivant de votre grand-mère, (donc à son initiative) ou post décès ?

   En cas de décès avant les ventes effectives (concrètes), même si initiées auparavant, les biens sont "gelés" pour l’ inventaire (chiffrage) de la succession (biens immo, mobilier, comptes monétaires …)

    La succession reste indivisionnaire entre les héritiers (ligne directe, et éventuels autres désignés par testament, sur la quotité disponible), tant que le partage n’ a pas été effectué ;
   Si la part de chacun est inférieure à la valeur du bien immobilier et qu’ une soulte ne peut être versée en compensation de son attribution à un seul, (AV, bijoux, objets fournissant les autres lots ?) il faudra alors vendre l’ immeuble et partager sa valeur.

Seul l’ ensemble des héritiers-indivisionnaires  peut vendre un bien immobilier .
Les biens-meubles requiert les 2/3 des droits des héritiers pour être vendus,  et uniquement pour payer des charges ou dettes de l’ indivision , en communiquant la décision aux autres co-héritiers ; A défaut la décision est opposable .

  Un inventaire peut être demandé par la propriétaire vivante (Commissaire Priseur Payant), qui estimera ainsi les objets, avec ou sans délégation de vente - aux enchères - ensuite; Toute disparition serait ainsi visible et une "plainte contre X pour vol" possible … (ou recel successoral, mais là, c’ est plus ciblé sur les héritiers, à prouver avant enquête !)
  Ou par tout héritier post décès : Par un Notaire, accompagné d’ un Commissaire Priseur, après avoir demandé en urgence au Pdt du Tribunal de grande instance de faire apposer des scellés par huissier ..

  Il est à noter qu’ en dehors de conflits entre héritiers, cet inventaire est obligatoire dans les cas :
- d’ acceptation de la succession "à concurrence de l’ actif net" (biens - les dettes): Inventaire à déposer au TGI dans les 2 mois après acceptation, sous peine de requalification d’ acceptation pure et simple
- Présence d’ héritiers enfants mineurs ou incapables majeurs
- de legs en usufruit

Il est également possible pour des raisons fiscales !
Le fisc estime la valeur du mobilier à 5% forfaitaire du prix du bien immobilier : Cela peut dépasser la valeur réelle ….

Cornélius vous a également donné de très bonnes pistes pour vendre au mieux …

Si un notaire, un commissaire-priseur, un avocat spécialisé succession, … pouvait passer par là pour cadrer mes éventuelles âneries ou oublis …smile

Edit ; Les frais d’ inventaire post décès sont à la charge de l’ indivision entière, quand bien même un seul héritier l’ aurait demandé ;
        Il est suivi de sa "clôture" où les héritiers font le "serment" (sic) que l’ inventaire remis au notaire contient l’ ensemble des biens et qu’ aucun n’ a été "omis ou détourné";
  En cas de "détournement, oubli, d’ un bien,  ou dette cachée d’ un héritier vis à vis du/de la défunt/e", ce ne sera plus un simple oubli, mais un recel caractérisé, avec intention de frauder., qui peut priver l’ héritier de sa part de succession …

Dernière modification par mimizoe1 (29/01/2023 12h33)


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#4 28/01/2023 23h47

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koldoun a écrit :

Pour vendre une telle maison, on fait confiance à n’importe quelle agence immobilière?
On en fait venir plusieurs, et on fait le tris en matière de proposition de commission?

Je vous conseille des agences ayant un portefeuille immobilier haut de gamme, (comme Barnes ou Féau en France je pense qu’il y en a des similaires à Bruxelles et de vous fier à la fourchette haute de leur cotation


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #5 29/01/2023 01h07

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mimizoe1,

j’ai l’impression que vous avez oublié ou pas lu que la question concernait la Belgique. Votre réponse est intéressante pour la France, donc laissez la, mais si vous lisez mon message assez rapidement, modifiez le pour préciser que vous répondiez pour la France.

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#6 29/01/2023 01h23

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Les ventes aux enchères immobilières bruxelloises sont maintenant pratiquement uniquement en ligne, et depuis la fin de la salle de vente les résultats sont paradoxalement plutôt au-dessus de ce que l’on obtiendrait en gré à gré (cette "prime" a souffert récemment avec la hausse des taux, mais même pour un appartement dont un chargé de visite m’avait dit que personne ne se déplaçait au final il y a eu des acheteurs et un prix 30% au dessus du point de départ).

=> Regardez biddit.be

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[+2]    #7 29/01/2023 07h43

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Bonjour,

première chose à faire : sécuriser les biens mobiliers. Un inventaire c’est bien, mais si on ne fait que cela, une fois que les objets ont disparu, on sait qu’ils ont disparu mais on se sait pas qui les a pris. Ca alimente juste de la méfiance et de la zizanie, sans faire revenir les objets. je préconise, en plus de l’inventaire, la vidéosurveillance. Sans filmer toute la maison, au moins l’entrée, pour savoir qui entre et qui sort. Les bijoux, au coffre de banque (après inventaire).

Deuxième chose à faire : sécuriser l’argent. Si une majorité d’enfants s’entendent bien, qu’ils gardent un oeil sur les comptes, collectivement (l’un surveillant l’autre, en fait ; la transparence est le meilleur moyen d’avoir confiance).

Cf. messages de Range19 sur la remarquable capacité qu’ont les membres de la famille, "amis" et autres conseilleurs, vendeurs et escrocs de tout poil à dépouiller les personnes âgées.

Sur la vente : du vivant de votre grand-mère, ou pour après la succession ? Ca change beaucoup de choses. Si c’est du vivant, il faut que votre grand-mère ait les idées assez claires pour décider, et il faut qu’elle ait envie de vendre !

Pour les objets, je dirais vente aux enchères par commissaire-priseur, en faisant faire au moins 3 inventaires et estimations par 3 commissaires-priseurs différents, si c’est possible en Belgique et si ça ne coûte pas trop cher. Ca donnera une idée de la valeur avant de décider pour celui qui aura paru le plus sérieux. Si possible, aller assister à des ventes de chacun de ces commissaires-priseurs pour les voir en action, avant de choisir. Pour ce dont le commissaire-priseur ne veut pas, effectivement antiquaire ou "débarrasseur de maison".

Pour le bien immobilier, je dirais par agence. Faire venir 6 agences, choisies sur le bouche-à-oreille, ou défaut sur la qualité et le nombre de leurs annonces. Pourquoi 6 ? Parce qu’il y a de plus en plus de rigolos dans ce métier ; et parce qu’entre seulement 2 ou 3 prix, on peine à savoir si le prix de l’un est aberrant ou si c’est le bon. Sur 5-6 prix, on voit mieux lesquels dessinent une tendance normale, et lesquels sont soit trop haut pour appâter le vendeur, soit trop bas en espérant une vente rapide et une commission facile.

Je ne pense pas que les enchères immobilières soient une bonne idée pour obtenir le meilleur prix. Souvent, il est difficile d’obtenir un crédit sur un bien que l’on veut acheter aux enchères (puisqu’on ne sait pas encore combien on va le payer !) ; je suppute que c’est aussi le cas en Belgique ; ce point serait à confirmer en fonction du fonctionnement des enchères immobilières en Belgique. Donc, si c’est bien comme cela, il faut prendre en compte que, jusqu’à 200 ou 300 000 € environ, pas mal de gens peuvent aller aux enchères en sachant que leur banque les suivra (même sans connaître à l’avance le montant final exact), donc la concurrence est effective. Mais, sur un bien très coûteux comme celui-là, les acquéreurs possibles aux enchère sont très restreints : ceux qui paient cash, ou bien ceux qui ont une banque qui les suit même sur des gros montants (même inconnus à l’avance). Sur un bien aussi coûteux, il y a donc mise en concurrence, mais uniquement entre une population de "requins", donc des gens qui ne sont pas prêts à payer au vrai prix du marché. La vente par agence est le moyen de d’avoir une concurrence plus large, puisqu’on inclut les gens "normaux", ceux qui ont besoin de connaître le montant exact qu’ils doivent emprunter.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2023 08h00)


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#8 29/01/2023 09h07

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ENFJ

Rien à rajouter, Bernard2K toujours au TOP! Par contre, je pense qu’il va falloir vous dire qu’il faudra vous rendre disponible car ça va vous demander du temps pour faire les choses correctement.

Vivant à Bruxelles, je ne saurais que vous conseiller de vous dépêcher de sécuriser le bien (caméras, etc).

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#9 29/01/2023 09h22

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Bonjour,

Déjà, m.erci à tous.

Après plusieurs jours de coma et une mort certaine, ma grand mère est donc toujours en vie, dans un centre hospitalier près de chez moi, pour revalidation.

Elle a toute sa tête, mais de gros soucis d’équilibre.

Son souhait : vendre sa maison de Bruxelles et acheter un petit appartement près de chez nous pour s’y installer.

La réalité médicale : soit elle recouvre son équilibre et les médecins donneront leur feu vert pour qu’elle s’y installe, soit elle ne retrouve jamais un équilibre correct, et devra aller en institution.

Dans ce cas négatif, l’appartement serait mis en location.

Personne ne veut la prendre chez lui, car il faut être honnête, c’est une personne difficile, qui a toujours été dure et pas très agréable avec les gens.

Je retiens donc de vos messages que nous devons chercher au minimum 5 agences immobilières, et regarder leurs sites internet afin de voir s’ils ont l’habitude de vendre des biens de cette valeur.

Faire venir au moins 2 commissaires priseurs, afin de comprendre s’il y a réellement des objets de valeur.

J’en doute fort, ce sont des gens vraiment pas riche qui ont joué un role de riche toute leur vie.

On mange 1 boite de sardine et on ne chauffe pas la maison, pour pouvoir ensuite rencontrer les amis dans une pâtisserie haut de gamme (lubie de ladite grand mère…)

Pour le vol, la maison est bien sécurisée, même si pas de caméra. Portes blindées, serrures de sécurité etc.

Je ne pense pas que l’oncle indélicat se rabaisserait à voler des objets, c’est quelqu’un de haut niveau, mais qui n’a pas compris que si t.u gagnes 8 000 euros/mois, tout en dépensant 9 000 euros, t.u finis pauvre au bout du compte.
Il attend le décès de sa mère qu’il déteste pour l’héritage, mais n’irait pas jusqu’à voler.

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#10 29/01/2023 10h32

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Je ne retrouve pas le message écrit par @Range19


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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[+1]    #11 29/01/2023 11h10

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Il en a parlé plusieurs fois, par exemple ici : Couple de personnes trs ges avec 3 enfants : quelle stratgie d’actifs?


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[+1]    #12 29/01/2023 11h23

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Bonjour,

Je réagis tardivement, et de manière sans doute passionnelle car nous sortons d’une situation très proche.

Sur la protection vis à vis du comportement de l’un des héritiers : c’est à votre grand mère d’agir ; bien vérifier / travailler par ex la rédaction des AV…
Sur les inventaires etc : oui bien sur, c’est du bon sens. Dans la pratique, les héritiers se sont servis. Allez porter plainte pour vol, vous comprendrez : on ne prends même pas votre plainte. Par ex il y a sur le net une Impala repeinte en rouge noire d’origine "1ére main" chez divers pro. Elle à été volée post inventaire, le voleur à tout simplement produit un faux. Au commissariat ce fût parole contre parole avec menace d’attaque en diffamation etc Affaire classée, circulez on a autre chose à traiter.
Et oui, il y a la théorie et la pratique. Désolé sad
Et si c’était à refaire ? C’est une question de morale personnelle, nous ne regrettons rien mais force est de constater que les voleurs vivent très bien avec leurs larcins.

Sur le bien : en plus des agences, ne surtout pas omettre de contacter des aménageurs, des gros type Bouygue, Nexity.
Et ne pas oublier dans l’inventaire de mentionner tous les éléments remarquables de l’édifice, les voleurs ne se gêneront pas pour les démonter et revendre, oui, c’est interdit, mais je vous assure que cela se fait et encore une fois allez prouver quoi que ce soit.

Pour finir une "astuce" qui est transposable dans d’autres domaines et peut servir à tous : faire un max de photos publiées sur les réseaux sociaux, pour dater les prises de vue, cela joue en justice…En France.

Désolé pour le coté passionnel de ces écrits ; je vous souhaite bon courage,


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #13 29/01/2023 11h23

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koldoun a écrit :

Je retiens donc de vos messages que nous devons chercher au minimum 5 agences immobilières, et regarder leurs sites internet afin de voir s’ils ont l’habitude de vendre des biens de cette valeur.

Il y a une agence immobilière à Bruxelles, spécialisée dans ce type de biens immobiliers : Engel & Völkers.


Parrain Interactive Brokers (par MP) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto (par MP) -- La bible des obligations

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#14 29/01/2023 11h37

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Sur la question de le vente immobilière donc : dans les grandes capitales européenne, 1 million d’Euro n’est pas le bout du monde, c’est assez banal pour les agents immobiliers de ces villes, indépendants ou pas.

Cela dit : la grand mère semble toujours en possession de ses moyens intellectuels. Donc si quelqu’un devait l’assister ça devrait être une entente familiale entre enfants prioritairement aux petits enfants, ça éviterait bien des litiges futurs. Intervenez peut-être comme médiateur si besoin, pas à la place de vos oncles et tantes.

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#15 29/01/2023 13h43

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Pas de souci à ce niveau.

L’un a disparu et fera signe de vie lors de l’héritage, les autres nous ont plus ou moins fait comprendre que moi et mes frères devons nous occuper de tout cela.

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#16 29/01/2023 15h11

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koldoun a écrit :

L’un a disparu et fera signe de vie lors de l’héritage, les autres nous ont plus ou moins fait comprendre que moi et mes frères devons nous occuper de tout cela.

Bonjour,

Il y a une information que nous n’avons pas, sauf erreur de ma part. Votre père/mère, qui est l’enfant de votre grand mère, est-il toujours en vie ?


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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[+1]    #17 29/01/2023 17h01

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koldoun a écrit :

Je ne pense pas que l’oncle indélicat se rabaisserait à voler des objets, c’est quelqu’un de haut niveau

Pardon, mais c’est une réaction un peu naïve. Un héritage est un moment où l’on voit sortir les plus mauvais penchants des personnes. Attendez-vous au pire, vous ne serez pas déçu. wink

Quand vous dites que la maison est sécurisée, c’est un peu naïf également. Elle est sécurisée contre les cambrioleurs (encore que, il n’y a jamais de protection parfaite), mais pas contre les membres de la famille ni contre les "amis", qui ont la clé ou à qui votre grand-mère ouvre sa porte.

il y a deux phénomènes à l’œuvre quand les gens se servent ainsi dans les objets mobiliers ou l’argent :
1) les héritiers se disent que, si on fait un inventaire des objets mobiliers, on va payer des droits de succession dessus. Alors que, si on se sert en répartissant "plus ou moins équitablement" entre les enfants, la succession des objets mobiliers est réalisée de facto sans devoir engraisser l’Etat au passage. Gruger ainsi l’Etat, c’est de bonne guerre, pensent beaucoup de gens. Donc, il n’est pas rare de voir les enfants se répartir les objets, parfois en oubliant de demander aux autres enfants s’ils en veulent, parfois en se réservant les plus beaux objets (prennent les bijoux en massif et laissent le toc, prennent les objets de valeur et laissent les autres, etc). Comme par hasard, l’attachement sentimental à un objet, prétexte à le soustraire aux autres héritiers, est souvent proportionnel à la valeur de cet objet…
2) Lorsqu’une personne âgée vieillit puis décède, les gens de l’entourage se servent, et leur morale devient alors particulièrement souple et flexible. Ils ne "s’abaissent pas à voler" comme vous dites ; non, ils prennent seulement ce à quoi "ils ont droit". De leur point de vue, il y a toujours une bonne raison qui explique qu’ils y ont droit.

Sinon, je pense comme Range19 que les enfants devraient s’en occuper prioritairement. De toute façon, il n’y a que des coups à prendre à s’occuper de ce genre de choses. La personne honnête et dévouée, qui intervient justement pour que les choses soient "équitables", se verra très probablement reprocher quelque chose. La loi de Murphy appliquée aux héritages dit qu’il y a toujours une bonne raison de faire des reproches à la personne qui a fait le boulot !

A propos du fait que votre grand-mère ait toute sa tête :
- de là à dire qu’elle sera d’accord pour vendre la maison et son contenu, il y a une différence. Même si elle dit "oui, oui", quand il faudra signer, ça ne sera pas la même chose. Les personnes âgées ont souvent beaucoup de mal à accepter le changement et à se défaire de leurs possessions. Mes parents ont annoncé pendant 5 ou 6 ans qu’ils allaient "bientôt" aller en résidence pour personnes âgées autonomes. On a mis longtemps à comprendre qu’ils étaient juste incapables de faire ce changement par eux-mêmes. il a fallu les y encourager fortement et s’occuper de tout. Et c’était un peu tard, car ils relevaient déjà presque de l’Ehpad quand ils sont allés en résidence pour personnes âgées "autonomes". Ils en auraient mieux profité, et le changement aurait été plus facile, si le changement avait été fait plus tôt. Mais ce que nous n’avions pas réalisé, c’est qu’ils n’étaient plus capables de décider sans y être incités et encouragés. Comme dit dans la grille GIR, ne fait "pas spontanément".
- vendre une maison prend souvent environ 1 an, entre les premières réflexions et la signature de l’acte authentique. Or, votre grand-mère est passée près, ses troubles de l’équilibre sont quand même le signe d’une baisse de l’état général… Si, d’ici la signature de l’acte authentique, votre grand-mère n’est plus capable de signer, ou décède, ça va compromettre la vente. Il serait utile que votre grand-mère signe un "mandat de vente", et peut-être aussi un "mandat de protection futur" ou l’équivalent en Belgique. Ce sont des sujets qu’il faudrait aborder rapidement avec son notaire. Et ne pas traîner pour la vente.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2023 17h47)


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#18 29/01/2023 20h01

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Je viens de lui rendre visite dans le centre de revalidation, qui est à 5 minutes de chez moi

Elle est formelle, elle ne veut plus retourner à Bruxelles.

Nous sommes presque 20 membres de la famille à vivre dans cette ville de province, dont 14 enfants.

Depuis toutes ces années qu’on essaie de la convaincre de quitter Bruxelles, elle a enfin compris.

J’ai suivi votre conseil en motivant mon père de prendre le lead de tout cela, moi et mes frères nous contenterons de le conseiller.

Tout sera mis par écrit et envoyé par mail aux autres, afin d’éviter qu’on dise par la suite qu’on a fait les choses dans leur dos.

Première étape : rendez-vous chez son notaire début février pour mettre les choses au clair.

Bonne fin de weekend!

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#19 29/01/2023 20h28

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Allez faire aussi un tour en mairie pour voir s’il n’y a pas déjà  des plans pour cette maison.

Les instances publiques peuvent avoir des idées…  Mais certains investisseurs privés ayant plus qu’un pied dans la porte peuvent aussi avoir des idées. Et ils s’arrangeront pour les faire passer.

J’ai en tête 2 exemples de biens d’exceptions pour lesquels les familles n’avaient, en vrai, pas les coudées franches pour la vente. L’un était en France, l’autre en Belgique.
Pour celui en Belgique, villa dans les dunes, premier rang de la façade, la bétonnisation a été galopante dans les années 1995, souvenez ‐ vous. La vieille dame (épuisée  par le harcèlement constant des promoteurs ) qui était propriétaire de cette villa de famille a cru la sauvegarder en la vendant à  un jeune couple avec enfants, prix classique pour une villa avec rabais pour travaux.  Moins de 2 ans après,  les jeunes avaient revendu aux promoteurs et encaissé la plus value.

Pour le bien en France, à  Issy les moulineaux, belle maison bourgeoise, les propriétaires y sont morts de leur belle mort, les héritiers étaient en  bons termes et voulaient vendre. Ils  ont fait passer les notaires et les agences immobilières de luxe. Des acheteurs potentiels sont passés visiter (dans le tas un magna indien et un autre russe). Puis la famille s’est rendue compte que la grosse entreprise qui avait déjà  quasiment racheté tout le quartier voulait acheter cette maison pour y loger ses invités/ clients VIP, quitte à faire passer la maison et son parc en zone commerciale. Conclusion, les héritiers ont vendu à  cette entreprise, prix normal pour du résidentiel à  Issy, mais ils auraient pu gagner au moins 1 an s’ils avaient su que l’entreprise avait des vues sur la maison et ses entrées à  la mairie. La maison est toujours debout, magnifiquement investie par l’entreprise.

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#20 30/01/2023 09h36

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Flower, le 29/01/2023 a écrit :

Allez faire aussi un tour en mairie pour voir s’il n’y a pas déjà  des plans pour cette maison.

C’est une bonne idée. Mais un détail : il faut déjà avoir une idée très nette du prix que l’on en veut. D’après mon expérience, les acheteurs d’une ville (et/ou "Les Domaines") peuvent faire une estimation un peu basse car ils ont tendance à sous-estimer la hausse des prix de l’immobilier et à dire combien ça devrait valoir d’après eux. Si on ne se confronte pas aux prix du marché et qu’on passe directement aux négos avec la ville, on risque d’y perdre.

Mêmes remarques pour les promoteurs : on discutera plus efficacement avec eux quand on aura fait estimer par 5-6 agences. Sinon, ils sont très forts pour vous imposer leur prix. Attention aussi aux conditions léonines, genre "promesse de vente très longue (1 an par exemple), et si on arrive à vendre 80 % des apparts en VEFA (ou toute autre condition qui nous garantit le succès de notre opération) on signe la vente, sinon on vous rend le bien au bout d’un an en vous versant une indemnité d’immobilisation misérable".

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2023 09h41)


Les vacances sont finies, au travail !

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#21 30/01/2023 09h53

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Info glanée hier :

Il y a 5 ans, la maison a été évaluée à 850 000, si les enchères fonctionnent 1 000 000 serait un très bon chiffre

SAUF

Qu’il y a un terrain à bâtir juste à coté, acheté par mes grands parents il y a 25 ans.

Prix du lot : 1 000 000 comme prix de départ, une enchère qui aurait du succès = 1 200 000

Questions que l’expert avait soumise, et que nous devrons étudier :

vendre le lot maison + terrain à bâtir

faire 2 ventes séparées

Dernière modification par koldoun (30/01/2023 09h54)

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[+1]    #22 30/01/2023 10h41

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Optimiser au max une vente ne se mesure pas seulement avec l’aspect financier mais aussi en terme de simplicité/efficacité du modus opérandi.
Combien y-a-t’il de frères et soeurs ?

Si je saisis bien la situation, nous parlons d’une personne âgée à la santé fragile, parfaitement lucide, mais peu sympathique au point que personne ne souhaite l’accueillir chez soi (même temporairement ?) et qu’il y a des tensions familiales.
Le "pactole" suscite des convoitises si ce n’est un vif intérêt des membres de la famille. L’un d’eux aurait un intérêt plus vif, mais ne nous voilons pas la face, tous l’auront.

En fait, la vraie question est : quel objectif est poursuivi, pourquoi vendre cette maison ?
ça profitera à qui ?
Un partage successoral est-il envisagé par votre grand mère ?

De mon point de vue, le patrimoine immobilier est une sécurité dans une telle situation. Tel que vous décrivez ce bien, il est exceptionnel à la fois en terme de qualité et d’emplacement donc valeur refuge.
En se penchant sur les modalités de le rendre liquide on le rend captable.
Une fois ce million d’Euros ou plus en poche, que va en faire votre grand mère ?
Qui la conseillera ?
Est-ce que cela ne pourrait pas attiser un peu plus les tensions familiales ?

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#23 30/01/2023 11h12

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Bonjour,

Une fois la maison vendue, il y aura 2 parts :

la part de ma grand mère
la part de mon grand père (décédé) : cette part sera divisée en parts égales entre ma grand mère et ses enfants.

Avec ses parts, ma grand mère va acheter un ou deux appartements dans la ville de province ou je vis (ainsi qu’une très grand partie de la famille).

Soit les médecins jugent qu’elle peut vivre seule dans un appartement.

Soit les médecins jugent qu’elle doit entrer en institution, l’appartement sera mis en location pour couvrir les frais de l’institution (renseignements pris, 1200 euros/mois : petit studio indépendant, avec services et infirmières dispo 7/7 24/24).

Vu le budget annoncé, elle pourrait facilement acheter cash 2 beaux appartements neufs dans ma ville.

Pour un 2 chambres + terrasse, neuf, on tourne autour des 210 000 euros

Dernière modification par koldoun (30/01/2023 11h16)

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#24 30/01/2023 13h52

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Pourquoi acheter deux appartements ?


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#25 30/01/2023 14h15

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L’objectif serait donc de restituer aux héritiers les parts en nue propriété issues du grand-père pré-décédé, avec donc une sortie de l’indivision.
C’est le problème d’abord et avant tout des indivisaires.

Quel est l’objectif patrimonial et l’intérêt de lui faire acheter deux biens immobiliers à part générer une future indivision et de probables futures complications ? Ici en France, avec les frais d’acquisition + le surcoût du neuf par rapport au prix de marché, ce serait une quasi garantie de perte sèche à court et moyen terme sans parler des problématiques de liquidité.
A-t-elle acté l’idée de quitter une grande maison pour soit vivre en autonomie dans un 3 pièces, soit vivre en résidence médicalisée dans "un petit studio". Pourquoi pas un deux pièces ?
Dans tout les cas, à cet âge, la solution de la location en résidence services serait certainement la plus pertinente tant que le niveau de dépendance ne justifie pas l’orientation en ehpad. Et simplifier les choses afin de lui éviter toute complication et d’assister à quelque conflit que ce soit.

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