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Favoris 1    #1 25/09/2023 22h02

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Je souhaitais avoir vos expériences de bailleurs quant à une problématique nouvelle d’aujourd’hui. 

En effet, ma conjointe s’est déplacé auprès d’une copropriété où nous avons un bail meublée (les locataires sont entrées en août) pour donner un kit de fixation VESA supplémentaire (support TV mural) aux locataires, contrôler que la signalétique interphone avait bien été effectué suite à l’ordre de travaux du cabinet syndical et aussi que les encombrants stockés dans les parties communes avait été dégagées conformément à nos avertissements et au reglèment de copropriété (photographies ont été prises, relances courriels, téléphones, LRAR faites).

Je vous passerais les détails de la visite sur ces points-ci, en revanche, ma conjointe m’a tout de suite contacté car les locataires ont entreposés dans la cave (en sous-sol, sol en terre batture, fenêtre donnant sur le trottoir (aération) : le taux d’humidité est donc elevé) plusieurs meubles du bien loué. Ceci à même le sol et sans les précautions d’usage.

Photographies sommaires ont été prises pour constater car les meubles sont tous en bois massif (l’hydrométrie est un sujet pour la conservation du bois).

J’ai consulté le bail émargé, je me permets de vous parapher :

le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures…). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut
aussi exiger la remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l’appréciation du juge ;

J’ai bien sur chercher sur ce forum même (sans succès, certainement un problème de mauvais ciblage de mot-clés) et sur internet.
Je trouve tout et son contraire à son sujet.
En particulier, le site de l’ANIL me semble une source fiable :
Les obligations du locataire en matière de location meublée - ANIL

Ne pas transformer les lieux
Pour effectuer des modifications du logement ou de ses équipements, l’accord écrit du bailleur est nécessaire. Si vous réalisez des travaux dans le logement sans son accord, il pourra conserver le bénéfice des transformations sans vous indemnisez. Si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement, il peut vous demander de remettre le logement dans son état initial avant votre départ.

Pourtant plusieurs autres sources non officielles indiquent que le locataire peut faire usage de la manière qu’il veut des meubles tant qu’ils sont conservés dans un environnement ne mettant pas en risque l’intégrité des produits inventoriés, ceux-ci devant être remis lors de l’état des lieux de sortie. Il y est fait mention aussi que tant que cela ne requalifie pas la destination finale de la chose louée.

D’où ma question, quelqu’un a-t-il confirmation que le locataire peut déménager plusieurs meubles sans l’accord manifeste du propriétaire ? Et j’aurais aussi avoir votre avis/expérience.

Je tiens à préciser que la valeur marchande des meubles entreposés (meubles artisanales, bois massif, essence utilisée, etc.) est importante. Ce qui fait que cela nous touche plus qu’à l’accoutumée.

En sus de l’avertissement oral de ma conjointe aux locataires, photographies ont été prises et je viens d’émettre un premier avertissement écrit aux locataires.

Je vous remercie pour vos retours, toujours appréciés,

Ilan

Mots-clés : déménagement meuble, location meublée, meuble, remplacement meuble

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#2 26/09/2023 07h59

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Bonjour,

la réponse est simple :
- les interdictions de modification que vous indiquez porte sur le logement lui-même, pas sur les meubles.
- la seule obligation du locataire est de vous restituer les meubles à l’issue du bail.

Vous devez donc attendre que les locataires vous restituent le logement avec les meubles dégradés par le stockage, et vous pourrez alors le constater dans l’état des lieux et leur retenir de l’argent au titre des réparations locatives. Mais, si les locataires sont restés quelques années, les meubles ne vaudront plus grand chose, en application de la vétusté (faites une recherche sur le forum sur ce terme, j’ai déjà expliqué cela longuement).

A part attendre qu’ils vous rendent les meubles pourris pour leur facturer cette dégradation, y a-t-il une autre solution ? Oui, leur dire : "j’ai vu que vous n’utilisez pas les meubles donc, pour éviter d’encombrer votre cave, je vous propose de les stocker ailleurs à mes frais". J’espère que vous avez une autre solution de stockage. Sinon, vous pouvez commencer à faire votre deuil de ces meubles. Après tout, ce ne sont que des meubles. Ils ont beau être massifs et dans telle essence, les meubles ça se remplace, par des choses un peu plus au goût du jour peut-être.


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#3 26/09/2023 09h02

Membre (2017)
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Je vois deux raisons pourquoi ils ont fait ca:

-soit ils cherchaient des le depart la location nue car ils avaient leur propres meubles. Ils se sont peut etre rabattus sur votre bien un peu par defaut parce qu’il leur convenaient le plus ou le seul qu’ils ont trouvé. Dans ce cas c’est l’erreur du casting

- votre ameublement et deco ne plaisent pas. Vous parlez des meubles en bois massif - moi ca me fait tout de suite penser aux meubles de mami/papi. C’est certes qualitatif mais pas au gout du jour. Vos locataires povaient carrement racheter les meubles neufs a la place (c’etait pas des gros cartons les encombrants qu’ils ont laissé trainer ?) car ils ne se sentaient pas a leur aise dans ce logement.

Pour de la location meublé vaut mieux miser sur du bon prix mais tendence que sur les classiques de qualité.

Dernière modification par Monceau (26/09/2023 09h04)

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#4 26/09/2023 09h35

Membre (2022)
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Bonjour Bernard,

Bernard2K a écrit :

Vous devez donc attendre que les locataires vous restituent le logement avec les meubles dégradés par le stockage, et vous pourrez alors le constater dans l’état des lieux et leur retenir de l’argent au titre des réparations locatives. Mais, si les locataires sont restés quelques années, les meubles ne vaudront plus grand chose, en application de la vétusté (faites une recherche sur le forum sur ce terme, j’ai déjà expliqué cela longuement).

Nous avons annexé une grille de vétusté au présent contrat de bail. Nous connaissons. Le turn-over est assez important sur le bien (2 pièces, meublé, loyer elevé). Il n’attire que des jeunes couples d’actifs, des mutations (transition) et autres.

En particulier, j’ai effectivement un entrepôt et des partenaires pour en faire la reprise. Mais tout cela à un cout et génère du travail supplémentaire dont je me serais dispensé.

Monceau a écrit :

-soit ils cherchaient des le depart la location nue car ils avaient leur propres meubles. Ils se sont peut etre rabattus sur votre bien un peu par defaut parce qu’il leur convenaient le plus ou le seul qu’ils ont trouvé. Dans ce cas c’est l’erreur du casting

Bonjour Monceau,

Oui, en toute vraisemblance, c’est une erreur de choix. Mais difficilement appréhendable. Un locataire peut toujours mentir ou omettre, nous sommes jamais sûr de rien.

Monceau a écrit :

- votre ameublement et deco ne plaisent pas. Vous parlez des meubles en bois massif - moi ca me fait tout de suite penser aux meubles de mami/papi. C’est certes qualitatif mais pas au gout du jour. Vos locataires povaient carrement racheter les meubles neufs a la place (c’etait pas des gros cartons les encombrants qu’ils ont laissé trainer ?) car ils ne se sentaient pas a leur aise dans ce logement.

Ils ont remplacé par leurs anciens meubles selon leur retour. Lors de la mise en ligne de l’annonce, nous avons bien constaté qu’il y avait une pénurie de logement dans la ville ciblée par les candidats (tant meublée que nue). Les présents locataires ont déménagé de 1000 m pour raisons de construction d’immeuble collée au leur.

Un meuble en bois massif ne renvoie pas forcément à l’armoire de mariage en châtaignier des arrières grands-parents. Cela peut très bien être des produits de designer ou de marque.
J’entends plus des meubles en bois massif par des meubles autres qu’en MDF / Mélaminé / Contreplaqué.
Un meuble en mélanimé aura toujours une durée de vie moindre qu’un meuble en vrais bois.
Mais là n’est pas le sujet.

Il faut toujours apprendre à se détacher des choses matérielles mais c’est plus la façon de faire qui me dérange. Je m’interroge en effet maintenant sur les travaux effectués dans l’appartement.
Sur la base de votre retour, je vais donc être dans la discussion pour trouver une issue favorable à notre investissement matériel.

Bien à vous deux,

Ilan

Dernière modification par ilanp (26/09/2023 09h43)

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#5 26/09/2023 09h45

Membre (2019)
Réputation :   6  

ISTP

Bonjour,

J’espère que votre caution couvre la valeur de ces meubles, car c’est souvent le seul argument qui prévaut quand le dialogue est difficile avec un locataire.

D’ailleurs, comment ont-ils réagit suite à l’échange avec votre conjointe et à votre courrier ? Peut-être qu’ils n’ont simplement pas pensé à la dégradation du bois avec l’humidité ? La solution proposée par Bernard2K me semble tout à fait adaptée (je l’ai déjà fait avec une locataire), avec un point d’attention supplémentaire tout de même : faire attention à ce que le bail locatif ne puisse pas être requalifié de location nue. Vous pouvez suggérer oralement au locataire de vous adresser un courrier écrit dans lequel il vous fait cette demande.

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#6 26/09/2023 09h51

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J’ai bien écrit "leur dire" et pas "leur écrire". A mon avis, il vaut mieux éviter de laisser de traces écrites de ce déménagement de meubles.

Concernant le risque fiscal sur de la location meublée qui ne serait pas meublée : un inspecteur des impôts ne vérifie que le papier. Si le bail dit "meublé", si l’EdL mentionne les meubles et que la liste des meubles sont annexés, ça suffit. Peu importe où sont les meubles en question.

Dernière modification par Bernard2K (26/09/2023 09h52)


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#7 26/09/2023 09h56

Membre (2019)
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ISTP

Bernard2K a écrit :

Concernant le risque fiscal sur de la location meublée qui ne serait pas meublée : un inspecteur des impôts ne vérifie que le papier. Si le bail dit "meublé", si l’EdL mentionne les meubles et que la liste des meubles sont annexés, ça suffit. Peu importe où sont les meubles en question.

Je pensais plus à l’éventualité de locataires belliqueux qui demanderaient eux-même la requalification du bail (révision du loyer à la baisse et remboursement du trop-perçu).

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#8 26/09/2023 10h36

Membre (2022)
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Bonjour sjdc,

sjdc a écrit :

J’espère que votre caution couvre la valeur de ces meubles, car c’est souvent le seul argument qui prévaut quand le dialogue est difficile avec un locataire.

La caution sert en effet aux réparations locatives. Malheureusement, j’ai déjà été confronté à ce problème sur un autre bien (toilettes japonaises cassées, toutes les peintures à reprendre, etc.), et nous avions dû  demander réparations à la valeur des constatations, avec saisine de la commission départementale de conciliation.

Ma femme en fait n’a pas eu de réaction (je ne sais pas si elle était gênée ou estomaquée, ça peut arriver) lors de sa visite (les meubles sont dans le couloir de la cave (non dans la cave privative annexée au lot loué). Elle m’a appelé pour m’en informer et j’ai demandé à ce quelle y retourne pour constater.
Au regard des deux locataires, l’un était gêné (il a annoncé qu’il ferait le nécessaire) ; la conjointe, en revanche, moins avenante dans cette démarche là.

En sus de l’avertissement oral, j’ai écrit à ce sujet (+ points litigieux avec le cabinet syndical) avec en pièces jointes, les photographies (1 table basse avec plateau en verre (pour protéger des rayures le plateau en bois, 2 chevets […]) de ma conjointe. J’ai témoigné que nous serons vigilant sur l’état des lieux de sortie.
Nous avons pris des photographies de chaque meuble à l’état des lieux d’entrée, elles sont annexées au contrat de bail.

Les meubles n’ont même pas deux ans pour certains, donc selon la grille de vétusté, nous avons franchise sur la valeur.

Cette visite n’était en aucun cas pour être désagréable mais pour bien vérifier que nos demandes au cabinet syndical avait été exécutée. Nous en sommes à 3 gestionnaires de bien en 3 ans quand même, avec pour certain, l’obligation de contacter le président pour que nos demandes soient (justes) reçues.
En particulier, nous insistons pour la mise en conformité de la colonne montante électrique et de la mise à la terre de l’immeuble (disposition loi ELAN pour la modernisation).

J’ai bien noté pour la requalification du bail. J’avais déjà effectué des recherche (https://www.pap.fr/videos/location-meub … les/a20872), il avait été décidé par la Cour de Cassation que cela ne pouvait être le cas en cas de remplacement des meubles par ceux du locataire ; mais je n’arrive plus à mettre la main dessus.

https://www.doctrine.fr/t/requalification-bail-meuble

Je vous remercie pour vos retours en tout cas, nous allons aviser pour la suite.

Bien à vous,

Ilan

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#9 02/10/2023 22h23

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Nous avons eu retour de nos locataires samedi dernier, ils nous ont confirmé avoir remis les meubles dans l’appartement suite à la constatation de ma conjointe et mon courriel d’avertissement. Tant mieux. Je saurais pour les prochaines fois.

J’ai aussi profité de cette occasion pour faire avancer la réfection des parties communes de cette copropriété, les appels de fonds ayant été émis et payés en juillet ; les travaux n’ayant toujours pas été lancés ou confirmés.

Je vous communique un numéro de téléphone (ADIL) 0 806 704 604 ; je ne sais pas si vous connaissiez. Ils ont une cellule par département et l’interlocuteur peut renseigner (ça doit être aléatoire pour la qualité de la réponse en fonction de votre interlocteur/trice) bailleur / locataire.
J’ai été très surpris de la qualité de la réponse, on m’a bien confirmé l’ensemble de vos retours.

Ilan

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