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#1 16/05/2023 09h55

Membre (2023)
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Bonjour,

J’ai une question concernant ma situation. Je joue un appartement en LMNP régime réel simplifié depuis 2019.
J’ai fait l’acquisition d’une maison en avril 2022 dans le but d’en faire à terme ma résidence principale. Néanmoins pour des raisons professionnelles je ne pouvais pas y habiter tout de suite. Je l’ai donc mise en location meublée saisonnière le temps d’organiser mon déménagement depuis Paris jusqu’en Charente Maritime.
Cette maison a donc été louée 3 mois pendant lesquels ma résidence principale était mon appartement parisien. Ensuite j’y ai déménagé et elle est donc devenue ma RP à partir de fin juin 2022.
Le bien étant en indivision je dois la déclarer au régime réel simplifié également. l’indivision gérant le bien a été créée début avril 2022 et clôturée fin juin 2022.
J’ai des doutes concernant la déclaration. Puis-je prendre en compte les frais d’acquisition, les amortissements dans le calcul du résultat fiscal concernant ce bien ?
En effet il s’agit d’une résidence secondaire sur la dite période et il me semble que c’est justifié. Néanmoins cela va me créer un gros déficit foncier dont je pourrai "profiter" pour mon activité sur l’appartement que je loue depuis 2019.

En effet, pour 3 mois de location, j’aurai "gagné" plusieurs milliers d’euros de déficit à reporter sur ma déclaration fiscale qui pourront m’aider à retarder le moment auquel je paierai des impôts sur les revenus de mon appartement. Mais j’ai peut-être mal compris la système de report de déficit !

Sur le papier cela me semble dans les clous mais j’ai quand même des doutes concernant l’interprétation de l’administration fiscale.
Le comptable semble avoir des doutes aussi mais accepte de faire le dossier comme cela.
Qu’en pensez-vous ? Vaudrait-il mieux renoncer à la déduction des amortissements de la maison, des frais d’acquisition etc… ? Et payer des impôts sur la location de la maison sur avril mai juin. Pour éviter un redressement par la suite. Ou bien le dossier vous semble correct ?

Merci à vous

Mots-clés : déficit, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 16/05/2023 10h18

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Bonjour,

du fait que vous avez déjà un bien LMNP au réel, votre activité de location meublée est imposée au réel. Donc toute autre location meublée est forcément imposée au réel, qu’elle soit possédée en indivision ou non. C’est l’activité de location meublée dans son ensemble qui est imposée et non pas les biens séparément.

Ensuite, sur l’indivision : avec qui ? S’agissant d’une RP, le plus probable est avec sa/son conjoint(e). Si c’est bien la personne avec qui vous déposez une déclaration fiscale commune, il est admis de déclarer les revenus de l’indivision sur la colonne de l’un des deux déclarants. Cela permet de faire une déclaration comme si le bien vous appartenait en propre, ce qui est plus simple.
Si en revanche le coindivisaire n’est pas la personne avec qui vous déposez une déclaration fiscale commune, vous devez répartir entre les coindivisaires, au prorata de vos % dans l’indivision, les revenus, charges et amortissement (régime des sociétés de personnes).

Sur la prise en compte des amortissements : bien sûr, puisque c’est imposé au réel, vous devez amortir dès la mise en service du bien. Mais dès la fin de mise en location vous constatez la sortie du bien de l’actif, et donc la fin de ces amortissements, donc ça n’est pas si intéressant que vous le dites.

Sur la prise en compte des frais d’acquisition : vous pouvez soit les passer en charges de l’année, soit les amortir. Le principe comptable de "permanence des méthodes" dit que quand on a choisi une méthode pour un premier bien, on doit procéder de même pour les suivants. Donc vérifiez ce que vous aviez fait en 2019 pour votre premier bien, et faites de même.

PS : notez quand même que votre déclaration fiscale se fait sous votre propre responsabilité. L’expert-comptable qui vous conseille a aussi une certaine responsabilité, couverte par son assurance professionnelle, que vous pourriez rechercher s’il s’avère que vous avez un redressement fiscal parce qu’il vous a donné un mauvais conseil. En revanche, les inconnus qui vous donnent des conseils sur l’internet n’engagent pas leur responsabilité. Si vous préférez rechercher et croire des conseils d’inconnus sur l’internet, c’est à vos risques et périls.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2023 10h41)


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#3 16/05/2023 14h22

Membre (2023)
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Bonjour,

Ce qui me pose surtout problème c’est le fait de passer en charges les frais d’acquisition (comme j’ai fait pour mon premier bien) et de reporter ensuite ce déficit/2 sur mon exploitation en propre. Car en agissant ainsi il suffirait d’acheter un bien, de le mettre en location 1 journée pour bénéficier du passage en charges des frais d’acquisition pour créer du déficit "factice" imputable à l’ensemble de l’activité LMNP.

Je me demande donc ce qui est le plus pertinent à faire pour éviter tout contentieux avec l’administration fiscale. Qu’en pensez-vous ?

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#4 16/05/2023 15h48

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Ma question vous a échappé, dirait-on.

Bernard2K a écrit :

Ensuite, sur l’indivision : avec qui ?


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#5 16/05/2023 16h54

Membre (2023)
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Oui en effet, désolé,  je pensais qu’il s’agissait d’une question réthorique car vous avez donné des informations précises derrière afin de détailler chaque cas. Je vous réponds donc : il s’agit d’une indivision avec ma compagne avec qui j’ai acheté le bien mais nous ne sommes ni mariés ni pacsés. Nous ne faisons donc pas de déclaration fiscale commune.

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#6 16/05/2023 21h18

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A mon avis, pour 3 mois seulement ça signe clairement un abus pour éviter l’impôt. Demandez l’avis du fisc, vous serez fixé.

Pour comparer avec le foncier, il faut 3 ans de location.

Dernière modification par Trahcoh (16/05/2023 21h18)

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#7 17/05/2023 08h36

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Vous avez un petit problème de vocabulaire : il s’agit de charges, pas de déficit. De plus, il n’y a pas de notion de report d’un bien sur l’autre puisque c’est l’"activité" globale de location meublée qui est imposée, comme déjà dit.

Benjbenjbenj, le 16/05/2023 a écrit :

Je me demande donc ce qui est le plus pertinent à faire pour éviter tout contentieux avec l’administration fiscale. Qu’en pensez-vous ?

Le principe comptable de permanence des méthodes implique de garder l’inscription en charges de l’année, comme sur votre premier bien. Ce principe existe aussi en droit fiscal, comme vous le verrez sur cette page BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr à lire entièrement et notamment les points 140 et suivants. Il est d’ailleurs amusant de constater que le bofip, pourtant considéré comme à jour (date de début de publication 09/01/2019, pas de date de fin, donc toujours d’actualité), renvoie à des articles du PCG qui n’existent pas… Parce que ce sont les articles du PCG 1999, abrogé par la parution du PCG 2014. Les Impôts n’ont pas fait l’effort de mettre à jour avec les bons articles du PCG 2014… Bientôt 10 ans que le Bofip cite des articles du PCG obsolète…)
Effectivement, avec ce système, il suffit d’affecter quelques mois à la location meublée tout bien nouvellement acheté (puis de l’affecter à un autre usage au bout de quelques temps), pour pouvoir ainsi inscrire en charges de l’année les frais d’acquisition. Evidemment, cette solution vous est fiscalement plus favorable.

Vous pouvez changer de méthode, conformément à l’article 122-2 du PCG (Le PCG 2014 dans sa version révisée la plus récente, à lire entièrement wink https://www.anc.gouv.fr/files/live/site … r-2023.pdf ), et donc choisir de rattacher désormais les frais d’acquisition au coût d’acquisition de l’immobilisation (ils viennent donc augmenter le coût global, qui est amorti… avant d’être désamorti 3 mois plus tard). Cette option vous est fiscalement moins favorable. C’est donc, probablement, celle qui minimise le risque de contentieux avec l’administration fiscale. Conformément au principe de permanence des méthodes, il vous faudra désormais appliquer ce rattachement au coût d’acquisition, et donc l’amortissement de ces frais au sein du coût du bien, pour vos achats ultérieurs.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2023 09h25)


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#8 17/05/2023 11h20

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Merci pour toutes ces précisions.

En effet la solution d’intégrer les frais d’acquisition en amortissement me semble maintenant la plus sage afin d’éviter des problèmes avec l’administration.

Conseils très clairs ! J’espère pouvoir aider en retour à l’occasion.

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