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#1 26/09/2022 06h54

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Bonjour,

Doit-on continuer d’entretenir même si un locataire ne paie plus son loyer ?

Sur le Figaro ce matin :

AFP a écrit :

Il est indispensable d’entretenir un local même s’il est occupé par une personne sans aucun droit car, en cas d’accident, la responsabilité du propriétaire est engagée. L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime de l’accident ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité lorsque l’accident résulte d’un défaut d’entretien, explique la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 septembre 2022 (Cass. Civ 2, 15.9.2022, Z 19-26.249).

Un ancien locataire, qui aurait dû avoir quitté le logement depuis deux ans et auquel le tribunal avait ordonné un an plus tôt de libérer les lieux, était tombé par la fenêtre de la cuisine parce que le garde-corps avait cédé. Ayant été blessé, le squatteur réclamait plusieurs dizaines de milliers d’euros au propriétaire.

Aucune faute imputable à l’ancien locataire
Ce dernier rejetait toute responsabilité. Si le locataire n’avait pas commis une faute en se maintenant dans les lieux après la fin du bail, après avoir reçu un congé et malgré une décision de justice, il ne serait pas tombé par la fenêtre, disait-il, de sorte que cette occupation sans droit est la cause principale de l’accident.

Mais pour les juges, c’est le défaut d’entretien du garde-corps, qui incombait au propriétaire, qui est la cause principale, voire exclusive de l’accident. En conséquence, aucune faute, de nature à réduire ou supprimer son droit à indemnisation, ne peut être reprochée au locataire. Et en effet, «l’obligation d’entretien est inhérente à la qualité de propriétaire et ce même s’il n’occupe pas son bien, ne serait-ce que par respect pour les voisins», explique Maître Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier.

Cet arrêt pose toutefois une question: «Est-ce que cette décision sera transposable avec un vrai squatteur? Rédigée telle que, on peut penser que oui», s’inquiète Maître Romain Rossi-Landi. Pour rappel, un ancien locataire qui aurait dû quitter les lieux depuis 2 ans n’est pas un squatteur mais un occupant sans droit ni titre. «Un squatteur est entré par effraction, par violence contrainte. Là, l’ancien locataire n’est pas entré par effraction puisqu’il avait signé un bail», tient à préciser Maître Romain Rossi-Landi.

Mais, dans le cas où il s’agirait d’un squatteur, le propriétaire ne pourrait pas accéder au bien pour respecter son obligation d’entretien. «Il risquerait d’être poursuivi pour violation de domicile», souligne Maître Romain Rossi-Landi. Le propriétaire serait donc empêché de faire des travaux. Il manquerait à son obligation d’entretien sans que ce soit de son fait. Que jugerait alors la Cour? Qu’il est quand même responsable?

Cdt

Mots-clés : cassation, condamnation, entretien

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#2 26/09/2022 08h53

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Une décision tout bonnement incroyable, et qui ne fait pas honneur à la cour de cassation.

L’argument invoqué par le propriétaire, basé sur l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude) me semblait pourtant ici incontestable.

Dernière modification par Plutarque (26/09/2022 08h53)


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[+2]    #3 26/09/2022 12h18

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C’est un rappel de la notion de responsabilité : celui qui possède un bien est responsable si ce bien cause dommage. Ce n’est pas la première décision en ce sens, tant en immobilier que dans d’autres domaines.

L’argument "si l’occupant n’occupait pas, il ne serait pas tombé" est fallacieux.

Primo, il reporte le respect d’une obligation de sécurité rembarde de sécurité) non sur celui qui doit remplir cette obligation (le propriétaire du balcon ou de la fenêtre doit s’assurer du respect des normes de sécurité), mais sur celui qui doit profiter de cette obligation (l’occupant éventuel).

Secundo, il laisse entendre que faute d’occupant, l’accident n’aurait pas de responsable … Quid en effet de la même rembarde tombant pour le même scellement défectueux sur un quidam passant dessous ? Plus de responsable puisque pas d’occupant ?

Le problème ici, c’est une rembarde présentant un défaut de scellement, qui est un entretien obligatoire du propriétaire. C’est donc de sa responsabilité.

Il aurait pû se défausser sur l’impossibilité d’entretenir, en justifiant des démarches de vérification et même idéalement la programmation de travaux d’entretien qui pourraient ne pas avoir été fait parce que l’occupant refusait l’entrée des ouvriers. Mais manifestement, l’avocat du bailleur n’a pas utilisé ces arguments, ce qui laisse entendre qu’effectivement, ce bailleur a considéré que puisque le locataire ne payait pas, il ne ferait rien pour entretenir le bien a minima (il ne s’agit pas de travaux de confort, il s’agit bien de travaux permettant de maintenir la sécurité)

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#4 26/09/2022 12h26

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J’ai également lu ce verdict injuste.

Déclaration des Droits de l’Homme a écrit :

Art. 17. La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Visiblement l’article 17 ne s’applique plus au vilain propriétaire qui se voit ainsi dépouiller de la jouissance de son bien, qu’il doit mettre gratuitement à disposition de son ex-locataire… Pourtant il me semblait qu’en Droit le principe de faveur d’applique, c’est à dire que la Constitution est plus "puissante" qu’un Code civil ou Pénal.

Bref, je comprend que des propriétaires n’osent plus louer à Paris ou à Lyon. Pourquoi prendre le risque de perdre son bien alors que les prix immobiliers sont naturellement en hausse ?

Chez les anglo-saxons pas besoin de beaucoup de justificatifs pour louer un logement, le locataire est expulser manu militari en cas de non-paiement. Chez nous il est quasi impossible d’évacuer un mauvais payeur si la préfecture ne mobilise pas les forces de l’ordre aux côté d’un huissier. Pour sécuriser les bailleurs, l’Etat a préféré créer VISALE, alors qu’il aurait suffit d’appliquer les textes fondateurs…

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#5 26/09/2022 16h15

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Ernest a écrit :

Visiblement l’article 17 ne s’applique plus au vilain propriétaire qui se voit ainsi dépouiller de la jouissance de son bien, qu’il doit mettre gratuitement à disposition de son ex-locataire…

Aucun rapport. La propriété s’accompagne d’un certain nombre de devoirs. C’est ce qui a été tranché dans ce cas : l’obligation du propriétaire de maintenir en état suffisant des éléments de sécurité du bien. Je vous invite à lire la décision, en particulier le passage justifiant de dégradations de facade antérieures et suspectées par le bailleur d’être à l’origine du descellement (mais là encore, l’entretien de la facade, le risque de mise en danger parce que la facade n’est pas entretenue, c’est une responsabilité des copropriétaires, le syndic pouvant, art 18 de la loi de 65, enclencher les mesures d’urgences en ce cas, contre l’avis des copropriétaires)

Pour prendre une image plus simple : un loueur de voiture ne peut pas se prévaloir du défaut d’encaissement d’un paiement pour justifier ne pas avoir entretenu les freins du véhicule mis en location.

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#6 26/09/2022 16h27

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Surtout l’arrêt dit que l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime, en elle-même, ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, mais il ne dit pas qu’aucune faute de la victime n’est de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité.

Donc cela réserve quand même un certain nombre d’hypothèses telles qu’une opposition + ou - forcenée aux travaux de l’occupant sans droit ni titre.

Au demeurant dans cette espèce il y avait semble-t-il une "tolérance" du bailleur à l’occupation sans titre, même si la Cour a bien pris soin de préciser que cette circonstance était  "surabondante".

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#7 26/09/2022 17h46

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ENTJ

Bonjour,

Je déplore comme vous que le propriétaire soit mis en cause et condamné.
Mais dans un partage d’intérêt il faut aussi tenter de dézoomer.

En effet ne connaissant qu’une partie de l’affaire, je me pose la question de la responsabilité de la collectivité.
L’Etat se défausse d’une grande partie de ses obligations en matière de production de logement et de droit au logement sur le dos (parfois large) des propriétaires que nous sommes (…et là tout est question de point de vue, ce n’est pas le débat) mais il ne s’arrête pas à cet acte (discutable ter repetitas etc) : si le propriétaire avait été "malin" il se serait défaussé vers la collectivité en alertant par ex sur le risque de chute d’éléments architecturaux (garde corps à minima), il aurait pu rechercher à mettre en place une solution palliative partagée avec l’ANAH (une ORI ?) et même si je compare avec ce que j’ai pu voir suite au séisme sur Le Teil dans un cas très proche retirer quelque financements positif de la situation (ORI…). Et donc la condamnation mettrait peut être en cause la collectivité qui à (?) parfois des services susceptibles d’alerter sur ce genre de situation dans un bien notoirement (?) dégradé, en l’état manifeste d’abandon (?) etc
Bref, ce serait intéressant d’en savoir plus.


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#8 26/09/2022 18h22

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Iqce a écrit :

si le propriétaire avait été "malin" il se serait défaussé vers la collectivité en alertant par ex sur le risque de chute d’éléments architecturaux (garde corps à minima)

En alertant les services munipaux en l’occurrence le maire au nom de ses pouvoirs de police aurait été contraint de prendre un arrêté de mise en sécurité à la charge du propriétaire (anciennement arrêté de péril). Article 511-19 du CCH.

Et faire les travaux d’office, toujours à la charge du propriétaire, sans tenir compte du coût mais exclusivement de la rapidité de mise en sécurité


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#9 26/09/2022 18h52

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En même temps mettre en cause une collectivité devant le juge judiciaire ce n’est juste pas possible au plan procédural mais cela n’interdit pas d’exercer une action récursoire devant le juge administratif.

Ceci étant dit, encore une fois à lire l’arrêt le propriétaire semblait se complaire + ou - dans la situation d’occupation sans titre, même s’il avait entamé une procédure d’expulsion jusqu’au jugement d’expulsion, peut être même continuait il de percevoir une indemnité d’occupation équivalente au loyer ou pour refus du concours de la force publique ? De sorte que l’argument de l’occupation sans droit ni titre serait purement opportuniste …

En revanche ce qui m’étonne c’est la mise hors de cause du syndicat des copro et le syndic mais je pense que c’est pour des motifs purement procéduraux liés à l’étendu du pourvoi principal. En effet, ce n’est pas parce que le bailleur est responsable contractuellement vis à vis du locataire qu’il n’a pas de recours contre les tiers tels que le syndicat des copros ou le syndic, mais visiblement le bailleur n’a pas jugé opportun de former un pourvoi sur le rejet en appel de son action en garantie contre ces personnes.

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#10 26/09/2022 19h12

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ENTJ

Stephanejudd a écrit :

Iqce a écrit :

si le propriétaire avait été "malin" il se serait défaussé vers la collectivité en alertant par ex sur le risque de chute d’éléments architecturaux (garde corps à minima)

En alertant les services munipaux en l’occurrence le maire au nom de ses pouvoirs de police aurait été contraint de prendre un arrêté de mise en sécurité à la charge du propriétaire (anciennement arrêté de péril). Article 511-19 du CCH.

Et faire les travaux d’office, toujours à la charge du propriétaire, sans tenir compte du coût mais exclusivement de la rapidité de mise en sécurité

Oui en théorie ; dans la pratique vous occultez la piste que j’évoque avec les subventions ANAH voir la mise en place d’une ORI (si OPAH) voir mieux si ORT/ACV. La mairie sait bien que l’arrêté n’est qu’un levier pour entamer le dialogue avec le PB (propriétaire bailleur) ou PO. Son but est la mise en sécurité (qui reste de lui retomber dessus réglementairement parlant, surtout en cas de dommages) et d’avoir un "beau bâtiment".

Dernière modification par Iqce (26/09/2022 19h16)


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#11 30/09/2022 00h30

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En étant malin, le propriétaire aurait surveiller l’état des éléments de sécurité obligatoires de son bien et aurait fait les démarches pour tenter de remettre en état ce garde corps. Meme si l’occupant avait refusé les travaux, le propriétaire aurait eu les éléments pour prouver avoir été diligent, mais bloqué par l’occupant sans droit …

Aucun intérêt à demander à la collectivité quoi que ce soit … Prévenir le syndic serait plus simple et rapide , avec une mise en sécurité mise en oeuvre aux frais des copropriétaires mais sans qu’ils puissent décider, au titre de la loi de 65 et les obligations du syndic concernant la sécurité des personnes. Prévenir la collectivité, c’est encore pire : non seulement travaux en urgence, mais sur décision de la collectivité, qui peut aller beaucoup plus loin.

Ex : pour un garde corps défectueux, un agent considère le logement insalubre, et c’est non seulemen le garde corps qu’il faut remettre en état, mais l’ensemble du logement, au risque d’être interdit d’exploiter le bien.

On en  revient toujours à la base : le propriétaire, bailleur ou non, DOIT gérer son bien, même quand il est squatté, pour ne pas se mettre en défaut. L’occupation est un préjudice séparé. Posséder un bien implique des devoirs,

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#12 30/09/2022 08h46

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ENTJ

Les raisonnements sur des dossiers dont on ne connaît pas la moitié du quart du début…Pas évident.
Lorsque l’on lit ce genre d’affaire on se dit invariablement "cela pourrait me concerner" et on sur réagit.
Or, pour énoncer différemment les choses et vous rejoindre sur l’aspect "malin" ou tout simplement normal du propriétaire wink (NB : au passage qui dit qu’il y a un syndic, opérationnel etc) :
- est ce que vous (moi) auriez acheté dans cet immeuble ?
- est ce que vous auriez acheté avec ce locataire en place ou est ce que vous l’auriez mis dans les murs ?
- est ce que vous auriez laissé ce locataire en place sans réagir ?
Et je pense que la liste des questionnements est loin d’être close. Donc beaucoup de littérature et de stress inutile (faute d’infos). Pas sur que ce propriétaire soit bien plus malin ou "intéressant" que son locataire, combien de fois ai-je visité des biens de marchands de sommeil…


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[+1]    #13 30/09/2022 11h33

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Iqce a écrit :

Les raisonnements sur des dossiers dont on ne connaît pas la moitié du quart du début…Pas évident.

Il est propriétaire donc il doit assumer les conséquences de sa propriété, et ce même s’il tente de vendre à perte parce que c’est un mauvais investissement. Tant qu’il est propriétaire, il a des obligations.

Il doit surveiller ou faire surveiller l’état du bien.Il doit réparer au plus vite les éléments de sécurité lorsqu’un défaut de fiabilité existe. Il doit faire les démarches nécessaires pour agir ou a minima prouver qu’il tente d’agir.

Ici, via le jugement, nous avons les éléments suivants :
- il n’a pas fait les travaux, c’est une évidence.
- avait-il conscience de l’état du garde-corps ? Ce n’est pas évident. Cependant, s’il savait, sa responsabilité est grande, et s’il ne savait pas, c’est qu’il ne surveillait pas l’état de ses garde-corps, éléments de sécurité dont la responsabilité incombe au propriétaire, et de facto sa responsabilité est grande.
- il n’a pas présenté d’éléments justifiant une tentative de réparation, potentiellement rendue impossible du fait de l’occupant. Donc il n’a même pas tenté de faire les travaux.
- il a prétexté une origine probable venant de la facade. Mais il ne s’est pas défendu en justifiant avoir prévenu le syndic d’un risque de sécurité (et le syndic à l’obligation légale d’agir en ce cas). Il n’a donc pas préalablement à l’accident considéré que l’état de la facade justifiait une mise en sécurité.

A quel moment est-il question d’avoir investi ou non dans cette copropriété ? A quel moment est-il question d’avoir accepté ou non tel locataire ? A quel moment est-il question de savoir si le syndic qui n’a pas été prévenu est défaillant dans une action qui n’a jamais été enclenchée ?

Est-ce que j’investirais dans une copropriété difficile, dégradée, etc ? Il n’y a pas de réponse unique. Tout dépend de la copropriété, de si j’estime que, etc, etc, etc. Idem pour le choix d’un locataire.

Mais dans tous les cas, dès l’instant où je deviens propriétaire d’un bien, j’en assume les conséquences.

"Pas sur que ce propriétaire soit bien plus malin ou "intéressant" que son locataire, combien de fois ai-je visité des biens de marchands de sommeil…"

C’est bien ce qui m’agace ! Les "propriétaires" qui refusent de comprendre les conséquences d’être propriétaire. Pas uniquement un patrimoine, mais des tas d’obligations, de contraintes … et qui régulièrement vont prendre une position qui …. à savoir "pas un kopec si je n’ai pas un locataire qui va rembourser et même surcompenser cette dépense"

Dernière modification par xazh (30/09/2022 11h36)

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#14 30/09/2022 12h22

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La cour de cassation statue sur le droit et non sur le fond. Le jugement sur le fond a été prononcé par la cour d’appel.

Plusieurs intervenants estiment que ce verdict n’est pas équitable. Je les rejoins, il me semble qu’il y a un mépris absolu du droit de propriété quand un occupant sans droit ni titre continue à occuper les lieux après un jugement d’expulsion. Mais il faut reconnaître que le droit et l’équité sont deux choses différentes et que c’est à ma conception subjective de l’équité et non aux règles objectives du droit que je confronte cet arrêt.

Je me suis aperçu depuis quelques années que j’avais de mauvais réflexes vis à vis des relations bailleur-locataire.
Comme pour tous les actes économiques, il ne faut pas se référer à ses intuitions morales mais à la lettre du droit.

Sinon, je suis parfaitement d’accord que l’état se défausse sur les bailleurs de ses obligations en matière de droit au logement. Et la litanie de ces affaires désastreuses pour les propriétaires en cas de conflit avec un occupant sans droit ni titre l’illustre parfaitement.

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#15 30/09/2022 14h14

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Caratheodory a écrit :

il me semble qu’il y a un mépris absolu du droit de propriété quand un occupant sans droit ni titre continue à occuper les lieux après un jugement d’expulsion.

La aussi il n’y a pas de débat moral : un occupant sans droit ni titre viole de facto les droits d’usus. Le Droit peut le tolérer dans certaines circonstances, et oui, les procédures sont défavorables aux bailleurs en France (raison de plus pour être aussi irréprochables que possible).

Mais partir du prétexte d’une injustice subie pour autoriser une injustice réalisée … Légalement comme moralement, ce me semble indéfendable.

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#16 30/09/2022 14h16

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Caratheodory a écrit :

Plusieurs intervenants estiment que ce verdict n’est pas équitable. Je les rejoins, …

Bien entendu que de prime abord et instinctivement, c’est injuste pour le propriétaire, à un niveau individuel.

Mais les décisions de justice commentées dans la file sont à mon sens complètement équitables du point de vue de l’intérêt général.

Je pompe mon argumentation de façon assumée sur celle de xazh : ces décisions sont justes parce qu’elles maintiennent l’intégrité de la chaine de responsabilité.

Le propriétaire est responsable de la mise en sécurité de son bien. Si une pierre se décroche de la façade pour cause de mauvais entretien, me tombe sur la tête et me rend handicapé à vie : le propriétaire est responsable. Qu’il ai un mauvais payeur pour locataire c’est ballot pour lui (et je ne m’en réjouis pas) mais ce n’est pas mon problème. A la rigueur il pourra à son tour poursuivre son ex locataire devenu sans droit ni titre. Mais à nouveau, ce n’est pas mon problème.

Pour le locataire sans droit ni titre dont il est question (à noter qu’il ne s’agit pas d’un squatteur) et pour forcer le trait : le fait qu’il se maintienne illégalement dans les lieux ne mérite évidemment pas une défenestration pour cause de mauvais entretien. C’est intenable juridiquement comme moralement.

J’ose bien entendu espérer que la décision aurait été différente si l’occupant illégal avait empêché le propriétaire de réaliser les visites et travaux nécessaires. Mais sauf information nouvelle, ce n’était (pour autant qu’on sache) pas le cas.

Dernière modification par carignan99 (30/09/2022 14h41)

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#17 30/09/2022 15h54

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Je comprends bien que je n’ai pas tous les éléments du dossier mais je ne vois pas bien comment le bailleur aurait pu concrètement remplir ses obligations.
Il faut pouvoir avoir accès aux lieux qui sont le domicile de l’occupant sans droit ni titre. Je doute que l’entente de l’occupant et du propriétaire ait été suffisamment bonne pour le permettre.

Quant à l’intérêt général, il ne me paraît guère defendu en permettant à des locataires en impayés depuis 2 ans de se maintenir dans les lieux après qu’ils aient été déchus du bail et après le jugement d’expulsion.

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#18 30/09/2022 16h21

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Comme vous le dites, l’occupant aurait pû se mettre en travers des travaux … en prenant de fait la responsabilité des conséquences.

Ou plus précisément, le propriétaire pouvait défendre son irresponsabilité concernant l’accident puisqu’ayant fait son possible pour prévenir un accident, sans atteindre son objectif du fait des manoeuvres de l’occupant.

Ces arguments n’ayant pas été utilisés, il faut convenir que le propriétaire ne pouvait pas les utiliser. Donc qu’il n’a pas tenté de réparer.

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#19 30/09/2022 17h14

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Il ne me semble pas que votre conclusion puisse être tirée des éléments dont nous disposons.

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#20 30/09/2022 18h02

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Pour les curieux/courageux/spécialistes (sinon c’est imbuvable) y a quand même tout un tas d’infos dans les moyens annexés au pourvoi mais il faut faire le tri entre ce qui relève des constatations de la Cour d’appel et les allégations des parties.

J’ai lu en diagonales et la flemme de résumer. J’ai tout de même cru comprendre que le proprio a essayé d’accrocher la responsabilité du syndicat des copro y compris en cassation mais que son argumentation (3ème moyen) a été sèchement écartée par la Cour de cass au motif qu’ "il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation."  et que le proprio a allégué que l’occupant aurait empêché l’accès au logement mais il n’aurait produit aucun pièce établissant qu’il a cherché à y accéder …

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#21 30/09/2022 18h23

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Caratheodory a écrit :

Quant à l’intérêt général, il ne me paraît guère defendu en permettant à des locataires en impayés depuis 2 ans de se maintenir dans les lieux après qu’ils aient été déchus du bail et après le jugement d’expulsion.

Sauf erreur de ma part, l’objet de la file et l’arrêt discuté n’a pas de rapport avec le respect du droit de propriété. C’est une autre question (sur laquelle nous serons en effet beaucoup à nous désoler de la balance qui penche en effet de façon assez franche en faveur de l’occupant illégal, dans bien des cas).

Ce qui est traité ici est la responsabilité du bailleur à l’égard d’un accident qui a eu lieu dans son logement. La chaîne de responsabilité en cas d’accidents corporels (qui peuvent aller du plus bénin au plus grave) à l’égard des tiers me semble relever de l’intérêt général. Énoncer que ça n’en relève pas serait pour le moins curieux (mais il se peut que quelque chose ne m’échappe, ce qui arrive de temps à autre).

Dernière modification par carignan99 (30/09/2022 18h31)

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[+1]    #22 30/09/2022 18h44

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Pour être exact c’est la responsabilité du propriétaire, qui précisément n’avait plus la qualité de bailleur au moment de l’accident.

Sa responsabilité est retenue sur le fondement de l’article 1386 ancien devenu 1244 du Code civil :

"Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction."

Sur ce fondement le propriétaire est responsable à l’égard de tous, occupant (avec ou sans titre) ou simple passant comme le suggérait Xazh.

Dernière modification par durand18 (30/09/2022 18h45)

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