PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 27/07/2022 21h47

Membre (2016)
Réputation :   80  

Bonjour,

Je confère la gestion locative d’un T2 sur Lyon à une agence dont je tairai le nom pour l’instant.

Une semaine avant l’état des lieux de sortie du locataire, celui-ci a informé l’agence avoir eu des problèmes d’humidité depuis le début du bail, ayant résulté en la présence de moisissures sur les murs de la salle de bains, ainsi qu’une infestation de cafards depuis apparemment le début du bail également.

Le bien a été entièrement rénové il y a 5 ans, il y a déjà eu deux locataires sans aucun souci m’ayant toujours rendu l’appartement impeccable avec les peintures d’origine etc…

Il se trouve que le locataire en question a également occasionné plusieurs dégâts des eaux auprès du locataire du dessous, ayant dû faire l’objet à plusieurs reprises d’intervention d’un plombier concluant systématiquement à l’absence de défaut dans le réseau d’eau et, oralement, a un mauvais usage du locataire de sa douche qu’il devait faire déborder.

L’appartement est très bien isolé et la VMC fonctionne parfaitement dans la salle de bains.

Je vois la deux problèmes:
- le locataire a il me semble l’obligation de signaler immédiatement tout défaut dans l’appartement afin que le propriétaire puisse prendre des mesures pour le réparer, sauf s’il s’agit d’entretien courant incombant au locataire. En signalant une semaine avant l’état des lieux de sortie des problèmes d’humidité présents depuis plusieurs mois résultant en des traces de moisissures, je n’ai pas pu prendre les mesures qui auraient permis d’éviter l’apparition ou l’aggravement de ces moisissures si le problème avait été pris en charge dès le début. De la même manière, signaler une infestation de cafards « depuis le début du bail » une semaine avant son départ est il me semble non seulement une preuve que le locataire n’a aucune hygiène pour accepter de vivre avec des cafards pendant plus d’un an, mais là encore un signalement si tardif est préjudiciable, puisqu’en n’ayant pas été traité dès le début l’infestation peut s’aggraver ou aurait pu se propager à d’autres logements de l’immeuble. Par ailleurs, il n’y a ni cafards dans d’autres logements de l’immeuble, ni aucune traces de cafards dans le logement concerné…
- avec ses dégâts des eaux « inexplicables » à répétition, l’aveu noir sur blanc du locataire d’avoir vécu pendant un an avec soi-disant des cafards et des moisissures, il me semble que cela suffit à démontrer que le locataire n’a pas jouit paisiblement de son bien.

A ce titre, je demande d’utiliser le dépôt de garantie du locataire sortant pour la remise en état des peintures et un traitement anti cafards.

Seulement l’agence refuse et bloque la remise en location du logement tant que je n’aurai pas cédé et accepté de remettre le logement en état à mes frais, renonçant à utiliser le dépôt de garantie du locataire.
Plus hallucinant encore, l’agence bloque la remise en location d’un autre logement que je possède dans l’immeuble plusieurs étages au dessus, dont le locataire sortant n’a jamais signalé de présence de cafards, au motif du signalement de la présence de cafards dans le premier logement !

Il s’agit d’une de ces nouvelles agences « numériques » qui, je le comprends un peu tard, n’ont à cœur que les intérêts du locataire à la  manière d’Airbnb.

S’il est acté de mon côté que je vais me débarrasser de cette agence et faire un retour d’expérience détaillé sur le forum (il y a eu un nombre important de défaut de gestion sur d’autres biens), je voulais interroger la communauté sur la situation et le comportement à adopter:

Usage non-paisible du logement, défaut de signalement des problèmes s’étant aggravés pendant plusieurs mois, chantage à la relocation de l’agence y compris sur d’autres logements sans rapport,

suis-je légitime a vouloir que la remise en état incombe au locataire ?

L’agence est-elle même légitime de refuser de mettre en œuvre le dépôt de garantie qui est pourtant déposé sur mon compte ?

Merci par avance,

Bien à vous,

Dr. Minimal

Mots-clés : agence, caution, dépôt de garantie


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #2 28/07/2022 08h09

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3315  

Hall of Fame

Bonjour,

l’analyse du problème est simple à condition de raisonner la tête froide :
- ne tenir aucun compte des propos du locataire. Il invente peut-être cette histoire de cafards pour essayer de charger le propriétaire. Ce n’est pas une source d’informations fiable.
- les dégradations locatives se qualifient par l’EDL de sortie, comparativement à l’EDL d’entrée. Si des dégradations ne sont pas listées sur l’EDL de sortie, oubliez complètement la possibilité de faire payer le locataire. Seul l’EDL fait foi.
- les dégradations locatives ne peuvent être à la charge du locataire que si le décret de 1987 les met à la charge du locataire. Dératisation et désinsectisation sont à la charge du propriétaire. Oubliez donc la possibilité de mettre cela sur le compte du locataire.
- concernant les peintures, vous pouvez effectivement considérer que le locataire les a dégradées. Vous pouvez donc retenir sur le dépôt de garantie le coût des peintures (établies par un devis par exemple), déduction faite de la vétusté. Pour établir la vétusté il faut établir la date de la peinture (factures). Si elles datent de 5 ans leur valeur résiduelle sera très faible.

Donc, la stricte application de la loi dit : 1) seules les dégradations listées sur l’EDL sont récupérables. 2) parmi les dégradations que vous déplorez, oubliez les cafards qui sont à votre charge, seules les peintures dégradées par les moisissures peuvent être mise à charge du locataire, déduction faite de la vétusté.

De façon pragmatique, à votre place, je ferais :
- faire venir une entreprise de désinsectisation pour pose de pièges à cafards. Le relevé des pièges au bout de quelques jours permettra d’objectiver la présence ou l’absence de cafards. Eh oui, ça vous coûte : l’entreprise, la non remise en location. Mais ça me semble l’option la plus raisonnable.
- oublier toute retenue sur le dépôt de garantie. Seules les peintures peuvent être retenues et, vu le faible montant, ça ne vaut pas la peine de batailler contre l’agence et le locataire pour si peu.
- repeindre à mes frais.
- relire le mandat donné à l’agence, pour savoir comment le dénoncer au plus tôt. Puis, soit gérer en direct, soit donner la gestion à une agence physique locale, réputée pour gérer correctement la location (cf. bouche-à-oreille, avis internet…).

Autrement dit : prendre sa perte et tourner la page.

Quand vous dites que le locataire a mal entretenu le logement et en a fait un mauvais usage, et que les dégradations viennent de là :
- ce n’est pas une raison pour se "venger" en retenant des choses sur le dépôt de garantie. Vous ne pouvez retenir que ce qui est prévu par la loi (comparaison des 2 EDL -> dégradations, retenues si réparations locatives et déduction faite de la vétusté).
- ce n’est pas à vous ni à l’agence de "juger" que le locataire vous doit de l’argent à cause de ce prétendu mauvais entretien. Donc, je pense que l’agence a raison de refuser votre retenue "sauvage" sur le dépôt de garantie. Seul un juge a le pouvoir de juger s’il y a eu faute du locataire. Sachant que les juges sont favorables au locataire et que la charge de la preuve (du mauvais usage et du mauvais entretien) incombe au propriétaire, et que le locataire se défendra facilement (ventilation insuffisante… même avec la VMC, il arrivera à prouver que c’est de votre faute), c’est perdu d’avance.

Cela étant dit, je comprends parfaitement que vous soyez dégoûté. Et vous allez m’en vouloir de vous conseiller de prendre stoïquement votre perte. C’est pourtant la seule attitude pragmatique. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (28/07/2022 08h25)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 28/07/2022 12h20

Membre (2019)
Réputation :   47  

Vous êtes tombe sur un locataire indélicat mais au final si vous n’avez pas d’impayé, faut relativiser. Surtout qu’à priori il n’y a pas de cafard et la peinture a 5 ans.
Le locataire n’a pas été correct mais franchement ce ne sera pas là dernière fois et il peut y avoir bien pire.

Ce qui est franchement scandaleux c’est l’agence, qui en plus vous fait du chantage sur un autre appartement distinct !
Bon courage et cela mérite effectivement de faire connaître leurs agissements. Qu’il y ait un désaccord sur 1 lot c’est une chose, qu’il prenne en otage un autre appartement pour vous faire pression c’est une mafia.


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 28/07/2022 13h44

Membre (2021)
Réputation :   37  

Il m’est arrivé également le même problème dans l’un de mes appartements. Moisissures dans deux pièces du fait d’un manque d’aération de la locataire qui fumait comme un pompier chauffait à peine et n’ouvrait pas les fenêtres. N’ayant pas de VMC je me suis rendu compte que j’aurais du mal à avoir raison suite à un jugement.
C’est tout le problème du droit français actuel qui privilégie les locataires et met une tonne de contraintes sur les propriétaires : contraintes qui deviennent de plus en plus lourdes notamment avec les impératifs de rénovation des logements énergivores.

J’ai donc refait les peintures avec un petit artisan pas cher. Et désormais je fais l’état des lieux avec un huissier : en cas de problème il n’y a pas de contestation possible. C’est aussi le soucis de louer : il faut compter un cas problématique toutes les 10/20 locations. J’ai eu également des soucis sur un meublé de tourisme. 1 problème grave en 10 ans.

Il faut le prendre en compte dans la rentabilité de l’immobilier locatif. C’est pour cela que l’immobilier n’est pas un placement si tranquille…

Dernière modification par al2020 (28/07/2022 13h45)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #5 28/07/2022 14h45

Membre (2013)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Hall of Fame

Je serais plus nuancé sur la situation.

Par rapport au locataire :

Le bailleur a effectivement l’obligation de fournir un logement décent et exempt de tout nuisible. A ce titre, la desinsectisation est à sa charge de fait. Cependant, il faut nuancer.

Ainsi, Cour d’appel de Lyon, 30 janvier 2018, n°16/04564, si le locataire est responsable de l’apparition de nuisibles du fait de la saleté générale du logement causée par sa faute ou négligence, il est responsable, et à ce titre la remise en état lui est imputable, désinsectisation comprise. Ce n’est pas le seul arrêt, je n’ai pas connaissance d’un arrêt plus récent contredisant ce principe classique de responsabilité (Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer).

Sur les moisissures, la situation est double.

Concernant l’humidité du fait de l’utilisation du logement, son aération ou non, l’utilisation de l’eau ou non, c’est par défaut l’occupant qui est responsable, donc le locataire. Il peut arguer que la ventilation n’est pas possible ou difficile, cependant, il a été jugé que des moisissures, malgré un défaut de ventilation réel constaté, pouvaient ne pas constituer un motif d’insalubrité impliquant la remise en état à la charge du bailleur et l’indemnisation du locataire (chambéry, oct 2017 par exemple), comme il a été jugé la responsabilité du locataire en cas de mauvaise aération (par exemple angers 2019, obstuction des ventilations).

De l’autre coté, si l’humidité permanente du bien provient d’une isolation hydrique mauvaise, ce sera bien de la responsabilité du bailleur. Par exemple, dans un demi sous sol aménagé, le défaut d’isolation contre l’humidité de murs concus pour un autre usage peut induire une humidité et donc des moisissures qui du coup seront du fait du bailleur qui n’aurait pas anticipé.

Comme toujours, pour les insectes, il sera question de prouver les faits devant un juge. Et là, comme précédemment, c’est une question d’opportunité pour le bailleur. Accepter une perte sèche sur la désinsectisation, le traitement à votre charge, 2 mois de vacances, le temps que le traitement soit effectivf complètement vs une expertise judiciaire (des mois avant de relouer) + une procédure relativement couteuse sans garantie d’avoir le remboursement de la désinsectisation et encore moins la garantie que la vacance locative soit compensée in fine …

Ex d’un cas géré, sur un DDE subit d’un étage supérieur impactant l’électricité du logement (via les plafonniers). Le DDE provoque le départ des locataires, qui ne peuvent plus utiliser la moitié du logement. La source du DDE étant contesté par l’étage supérieur, recours à une expertise judiciaire. 9 mois pour que l’expertise soit rendue. Suite à l’expertise en LRAR, demande d’autorisation pour les travaux : 2 mois de plus, 2 mois de travaux, 2 semaines pour trouver des locataires. Passons sur la recherche des locataires, 13 mois de vacance locative induite, mettons 12 pour conserver un mois de remise en état entre deux locataires, même si les locataires en place ne seraient pas nécessairement partis de suite sans ce DDE. 2 ans et demi plus tard, le juge tranche : le DDE est responsable, les travaux sont pris en charge. Pour la vacance locative, elle ne porte que sur le délai entre le départ des locataires et l’expertise physiquement dans le bien, soit 7,5 mois. L’attente d’une autorisation pour travaux n’est pas indemnisable, l’expertise étant faite, il était évident que les travaux pouvaient être réalisé (sur un autre cas, les travaux réalisés après l’expertise ont été un préjudice en appel puisque rendant impossible une contre expertise), les 1 mois et demi entre l’expertise "physique" et le rendu du rapport par notification non plus … quoi que l’expertise non notifié n’ait aucune valeur juridique … les dépens oui, mais pas l’ensemble des frais engagés …

Sur des travaux importants, cela vaut probablement le coup, pour une désinsectisation, à moins qu’elle soit très problématique, j’émets un doute.

Sur les moisissures et peintures, c’est différent. A priori, vu votre post, les moisissures sont d’usage du bien, donc la "réparation" à la charge du locataire. Mais toujours question d’opportunité, si les moisissures partent avec 30 minutes d’un produit adhoc + éponge, il va être difficile de prétendre à 1 jour d’intervention d’un prestataire. Pour les peintures, si dégradées du fait de l’humidité d’usage (cloques), même raisonnement, mais si c’est potentiellement juste de la vetusté, une peinture qui s’est autodégradée trop vite parce que de moins bonne qualité que prévue ou mal posée (repeindre par dessus une vieille peinture qui se dégrade par exemple entrainant la nouvelle, un classique, j’ai vévu cela av jaurès par exemple)

Sur l’agence …

Autant je comprends la colère sous jacente sur la non prise en compte du dépot de garantie sur l’ensemble de vos demandes, autant, comme Bernard, revenez à la réalité. Le dépot de garantie ne peut servir que pour des dégradations indiqués dans l’EDL et ne relevant pas de l’usage normal du bien.

Donc les moisissures potentiellement, les peintures peut être, sous réserve que ce ne soit que l’âge ou la qualité initiale des peintures. 5 ans de location, tout de même. Elle ne sera imputable réellement que si le locataire a fait des trous importants, ou qu’il s’est amusé à l’écailler comme un enfant, ou que la dégradation idem suive l’humidité et les moisissures du fait d’un mauvais usage du bien. Attendez vous à ce que le locataire conteste …

Sous réserve que sur l’EDL, de fournir les devis nécessaires pour la remise en état, que le locataire puisse contester des devis anormaux (s’il suffit de 30 minutes avec un produit adaptés pour éliminer les moisissures, il sera difficile de justifier un montant important, permettant de couvrir la désinsectisation), ces potentiels dégâts peuvent être mis à la charge du locataire, et l’agence ne peut pas vous refuser d’utilier le dépot à ce titre, vu que c’est son usage.

Par contre sur la non relocation, je vais me désolidariser de mes prédécesseurs. Le bailleur n’a pas le droit de remettre en location un bien en présence de nuisibles. Cela n’est pas discutable. Le mandataire ne peut passer outre, il engagerait sa propre responsabilité en la matière. Il est informé, il ne peut pas mentir en considérant ne pas être informé. De même, il ne peut pas prétendre ne pas savoir que des nuisibles ont été repéré dans l’immeuble, et qu’aucun traitement n’est en cours … il ne peut donc pas plus prétendre, pour la location du bien 2, ne pas savoir que des nuisibles ont été repérés.

Il ne s’agit pas à mon sens de chantage, mais de droit, en application peut être un peu stricte, mais c’est le risque avec les sociétés en ligne, elles cadrent au maximum, ce qui diminuent leurs frais et donc permet un tarif plus agressif.

Par comparaison, dans un immeuble où je suis copropriétaire, des rats auraient été vus dans les sous sols. Affichage par le CS, les 2 agences de la résidence ont mis toutes les locations vides en attente et prévenus les locataires futurs … ce n’est pas spécifique au mode "en ligne".

Hors ligne Hors ligne

 

#6 28/07/2022 22h52

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3315  

Hall of Fame

xazh : intervention très experte comme toujours.

Même si les jurisprudences que vous citez semblent favorables au bailleur, je pense qu’elles corroborent ce que je disais, à savoir l’extrême difficulté pour le bailleur d’avoir raison. Le jugement de la cour d’appel de Lyon repose sur :
- le bailleur social prouve ses dires grâce au témoignage de la société de désinsectisation. D’après ce que je lis, c’est le seul témoignage de la société qui permet d’établir qu’« Il est donc avéré que les époux X sont directement à l’origine du trouble de jouissance dont ils se plaignent en ayant importé une literie infestée et en n’ayant pas réagi aux premières manifestations par piqûres. ». Comment la société peut-elle savoir qu’ils ont importé une literie et qu’ils n’ont pas réagi suite aux premières piqûres, si ce n’est par les propres déclarations des locataires ? Comment prétend-on connaître l’historique d’infestation de petites bestioles invisibles, quand on n’est intervenu qu’une seule fois en tout et pour tout ? Ils ont de la vidéo-surveillance qui montre l’arrivée des bestioles ou quoi ? Non, la seule chose qu’a le bailleur, c’est le propre témoignage des locataires, rapporté par l’entreprise de désinsectisation, c’est à dire un témoignage indirect utilisé contre eux pour qu’ils s’incriminent eux-mêmes, ce qui me semble très limite. 
- en face, les époux X n’apportent aucune preuve. Leur avocat a vraiment merdé dans la préparation de leur cas, en ne leur faisant pas préparer preuves et indices (constats, témoignages etc.).

Prenez le même cas, mais avec un bailleur particulier qui n’a pas bien préparé son coup, et un locataire retors avec un très bon avocat qui prépare les preuves qui vont bien, et le jugement aurait pu être inverse.

Dans le cas de DrMinimal, à moins d’une saleté repoussante dans l’EDL (ce qui n’est pas le cas sinon il en aurait parlé), je ne vois pas bien comment il pourrait prouver (au sens de : recevable par le juge) que l’infestation est due au défaut d’hygiène du locataire.

Par ailleurs, autant les punaises sont assez peu mobiles d’un appartement à l’autre car elles restent dans la literie ou le canapé infesté (sauf si quelqu’un les apporte sur lui ou dans un objet ; mais elles sont peu mobiles par elles-mêmes), autant les cafards passent facilement d’un appartement à l’autre. Dans un immeuble en copropriété, dire quelle est la causalité d’une infestation de cafards, au sens de dire de quel appartement ils sont partis donc qui en est responsable, est quasi impossible. D’ailleurs, la contamination peut aussi venir des immeubles voisins ; dans un quartier ancien et populaire, je connais un cas où l’immeuble est parfaitement propre, traité souvent contre les cafards, mais ils reviennent à chaque fois depuis les immeubles voisins. Donc, prétendre prouver que l’infestation de cafards est la faute du locataire me semble mission impossible.

Et, pour que toutes ces réflexions soient utiles, encore faut-il qu’il y ait des cafards ; car il semble probable que le locataire les ait inventés.

Sur les moisissures, prouver la faute du locataire est un peu plus facile à faire sur le principe, mais là aussi, comment prouver le mauvais usage ? Il faudrait avoir des constats par des tiers durant la location (l’entreprise qui entretien la VMC par exemple). Sans ces constats sur l’usage réel, par des tiers qui ne sont ni le bailleur ni le locataire, l’EDL va être bien court pour prouver quoi que ce soit.

Enfin, vous soulignez le temps long de la justice : quasiment 2 ans sans relouer, pour ne pas empêcher une possible contre-expertise. Combien coûte 2 ans de loyer (+ frais d’avocat etc?). Ca paie plusieurs fois le passage de l’entreprise de désinsectisation + la peinture. D’où ma solution pragmatique.

A propos du fait que l’agence aurait raison de bloquer la relocation si les appartements sont potentiellement insalubres du fait des cafards : d’où l’intérêt de faire poser des pièges par une entreprise, de préférence dans les 2 appartements d’un coup (ça doit être à peine plus cher que pour un, il faut demander un prix de lot), pour bien prouver la présence ou l’absence des bestioles.

Dernière modification par Bernard2K (29/07/2022 07h09)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums