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#26 12/09/2021 09h33

Membre (2019)
Réputation :   30  

lemouz, le 06/09/2021 a écrit :

Est-ce que la mention de forfait de charges précise ou exclut explicitement certains postes ?
Par exemple, j’ai déja vu : "forfait de charges : xx €/mois. Ne sont pas inclus dans le forfait : TEOM, abonnement internet, électricité)"
Une telle mention permet de facturer la TEOM indépendamment (lors de la réception de la TF par exemple) mais absolument pas de régulariser quoi que ce soit d’autre au niveau des charges de copro classiques)

Êtes-vous certains de ce que vous annoncez ? Je ne suis plus locataire, mais lorsque je louais j’avais vérifié ces éléments et pour moi c’était très clair : TOUTES les charges récupérables doivent être incluses dans le calcul de la provision. Il ne peut pas y avoir de régularisation indépendante.

En ce qui me concerne dans ma dernière location l’agence avait volontairement sous-estimé la provision. Lorsqu’ils m’ont transmis une demande de régularisation gigantesque, j’ai demandé à voir comment ils ont calculé la provision (de mémoire, ce calcul doit être basé sur l’historique des années précédentes et le locataire peut en demander le détail). Ils ont refusé, et moi j’ai refusé de payer la régularisation. Ils ne m’ont jamais poursuivi pour cela.

@oui9579 : vous semblez vraiment découvrir le monde dans lequel vous vivez : "c’est incroyable que ce genre d’arnaques ne soit pas punie par la loi". Je suis comme vous outré par ce type de pratiques, mais c’est difficile pour la loi de couvrir toutes les arnaques possibles, surtout pour des montants si faibles. C’est aussi aux consommateurs d’apprendre à utiliser les outils à leur disposition (internet, associations de consommateurs) pour ne pas se laisser faire. Beaucoup d’arnaques subsistent parce que beaucoup de gens se laissent pigeonner ! Une chose est sûre, dans ce monde si vous ne voulez pas vous faire entuber il faut :
1. bien se renseigner
2. faire valoir ses droits
3. se donner les moyens et ne pas se laisser faire

Votre expérience récente en est la preuve.

Dernière modification par Mopp (12/09/2021 09h37)

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#27 12/09/2021 23h20

Membre (2021)
Réputation :   3  

Cest peut-être moi qui suis trop naïf mais j’ose espérer que 90% des locations se passent bien …

Dans mon cas, si l’agence refuse de me communiquer les coordonnées du propriétaire, je peux lancer les procédures auprès du CDC et du TI (il n’y a plus de juge de proximité on dirait) contre l’agence ?

Aussi, est-ce que quelqu’un a un retour d’expérience via le site litige.fr ? Je les ai appelé, c’est un peu une usine mais s’ils sont efficaces pourquoi pas. Ça coute environ 200€ qu’ils font facturer au camp adverse au final.

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#28 13/09/2021 09h35

Membre (2012)
Réputation :   89  

Mopp, le 12/09/2021 a écrit :

lemouz, le 06/09/2021 a écrit :

Est-ce que la mention de forfait de charges précise ou exclut explicitement certains postes ?
Par exemple, j’ai déja vu : "forfait de charges : xx €/mois. Ne sont pas inclus dans le forfait : TEOM, abonnement internet, électricité)"
Une telle mention permet de facturer la TEOM indépendamment (lors de la réception de la TF par exemple) mais absolument pas de régulariser quoi que ce soit d’autre au niveau des charges de copro classiques)

Êtes-vous certains de ce que vous annoncez ? Je ne suis plus locataire, mais lorsque je louais j’avais vérifié ces éléments et pour moi c’était très clair : TOUTES les charges récupérables doivent être incluses dans le calcul de la provision. Il ne peut pas y avoir de régularisation indépendante.

Je parle dans le cadre d’un forfait qui par définition n’a pas de régularisation.
S’il est précisé noir sur blanc 1 ou plusieurs éléments qui ne sont pas dans ce forfait, il n’y a pas de provision ni de régularisation. On est plus proche ici du "remboursement sur facture" (en tout cas pour la TEOM qui est un impot, comme la THAB, due par le locataire.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#29 13/09/2021 16h58

Membre (2019)
Réputation :   20  

A partir du moment où la loi est de son côté, il ne faut pas hésiter : courrier en AR à l’agence avec les textes de loi, ça permet de résoudre 90% des cas rapidement (l’agence se rend vite compte qu’on ne se laissera pas faire, qu’ils ont plus à perdre que nous, et lâche l’affaire).

Pour l’anecdote : Lorsque que j’étais encore locataire, j’étais passé à l’agence, cela n’avait servi à rien, la "patronne" campant sur ses positions et me disant "c’est comme ça et puis c’est tout".

Un A/R plus tard, j’avais le remboursement intégral (prélèvement de charges erronées de leur part). Par contre elle m’interdisait dans son courrier de venir en agence sans rendez-vous.

1 an plus tard, lors de l’état des lieux, tout était OK (je lui ai bien fait comprendre que j’attendais le retour à 100% de ma caution). Quand elle a su que je partais après l’achat d’un pavillon, elle m’a demandé pourquoi je n’avais pas prévenue l’agence, qu’ils avaient plein de biens. Je lui ai dis que j’avais des biens intéressants en vitrine, mais que comme je n’avais pas le droit de rentrer sans rendez-vous, j’avais préféré aller à la concurrence, ne sachant pas si les biens étaient toujours dispo. La tête qu’elle a alors fait valait clairement le détour=)


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#30 29/09/2021 16h34

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bon finalement je suis passé par une plateforme en ligne (je ne sais pas si on peut mettre le nom ?), ils ont mandaté un huissier qui va aller voir l’agence pour une tentative de médiation et recouvrement. Ils ont en parallèle envoyer une nouvelle lettre de mise en demeure un peu plus intimidante avec en PJ le formulaire pré-rempli pour déclencher le tribunal de proximité … Pour l’instant pas de réactions, à voir s’il faudra passer par la case tribunal dans 3-6 mois ….

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[+3]    #31 24/01/2022 11h22

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bon bah voilà, la tentative de conciliation a échoué du coup case tribunal … Demande d’audience envoyée et le tribunal m’a envoyé une convocation pour début mai.

Un peu stressé mais ça sera une bonne expérience …

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#32 24/01/2022 13h56

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

J’apprécie que vous alliez jusqu’au bout, car j’imagine que certains ont tenté de vous en dissuader parce que la justice "c’est long, c’est cher, on n’est pas sûr de gagner, etc".

Vous prenez un avocat ou y allez seul ?

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#33 24/01/2022 14h57

Membre (2015)
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Réputation :   231  

INFP

Bonjour.
Un propriétaire indélicat a voulu m’entuber du DG.
Or il n’y avait aucun état des lieux faits, tout s’était fait en direct de la main à la main.
Par chance une amie huissier nous a fait le dossier gratos.
On a été remboursés sans problèmes.

Conseil : soit vous trouvez un avocat en utilisant votre assurance protection juridique (ou autre, regardez si une de vos assurances ne propose pas ce service), soit vous blindez bien vos arguments (les indications de Bernard2K sont précieuses).
Et n’ayez pas de scrupules, car vous êtes un gentil qui croit en l’humain.
Là il faut être un mur. C’est comme passer un examen.
Vous écrivez vos arguments, vous faites comme si vous passiez un oral.
Et ne vous laissez pas dévier de votre discours.

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#34 24/01/2022 21h00

Membre (2021)
Réputation :   3  

Iomipom a écrit :

J’apprécie que vous alliez jusqu’au bout, car j’imagine que certains ont tenté de vous en dissuader parce que la justice "c’est long, c’est cher, on n’est pas sûr de gagner, etc".

Vous prenez un avocat ou y allez seul ?

Oui l’agent immobilier a voulu m’en dissuadé ’’beaucoup d’argent, beaucoup de temps pour un litige de 500€’’ et bah il est tombé sur un c*n. Limite je ne le fais même plus plus pour l’argent maintenant …

J’y vais tout seul, de ce que j’ai compris c’est une audience de 5-10 min, ce qui est plausible vu que la justice est saturée avec des cas plus grave.

Apparement, la majoration de 10% s’arrête dès qu’il y’a un remboursement même partiel du DG, mais bon je laisserai le juge en décider.

Alors je ne connais pas les termes mais c’est le ’’greffier’’ qui ne convoque.

Pour l’avocat, en fait j’ai quitté le logement du coup mis fin à mon assurance et du coup plus d’assistance juridique.

Dernière modification par oui9579 (24/01/2022 21h07)

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[+1]    #35 24/01/2022 21h45

Membre (2021)
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oui9579 a écrit :

J’y vais tout seul, de ce que j’ai compris c’est une audience de 5-10 min, ce qui est plausible vu que la justice est saturée avec des cas plus grave.

Pour y être allé 3 fois en 5 ans pour des problèmes d’impayés de loyer, je confirme qu’avec un peu de rigueur sur le fond et une forme bien préparée (ne pas hésiter à rédiger son discours avant), ça se passe  bien même sans avocat.

Votre cas est évidemment différent, mais cela ne devrait pas changer grand chose : soyez simple, humble et factuel. Pas d’agressivité ni de victimisation, ne coupez pas la parole ni à votre adversaire et encore moins au juge.
Enoncez et donnez simplement vos éléments, dites clairement ce que vous demandez.

Ca devrait durer en effet moins de 10mn, d’autant que le juge ne statue évidemment pas durant l’audience.
Sachez que si vous n’avez pas d’avocat, vous passerez en fin de session après tous les dossiers avec avocat, donc, prenez votre demi-journée.
Selon l’endroit où vous êtes, vous obtenez une audience dans les 2 à 4 mois après la demande (dans mon cas environ 3 mois en RP).

hope this helps smile

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#36 25/01/2022 13h09

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Vous êtes un habitué ! smile

Oui je ferai un pense-bête avec la liste des éléments clefs, j’en ai en gros pour 2 min.

Pour anticiper un peu :
- est-ce que je dois imprimer tous les éléments de mon dossier ? (bail, edl entrée/sortie, décompte, copie LRAR, échanges e-mails, …)
- est-ce que chacun expose juste les faits ou bien il y’a discussion/débat ? Que se passe-t-il si ça traine en longueur et si l’autre m’agresse verbalement ?

Sinon oui je suis quelqu’un d’assez stoïque, tout devrait bien se passer.

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#37 25/01/2022 13h20

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Vous préparez tous les documents de manière à pouvoir les opposer si en face on vous dit "il y a ça".
Vous préparez votre défense assignation avec les justificatifs qui sont les pièces.
Il y aura des débats éventuellement avant l’audience, avez-vous déjà rempli le formulaire de requête baux et crédits ?
A l’audience la partie adverse peut demander un délai, s’en suivent les débats, échanges.
S’il vous agresse verbalement, laissez-le aller au bout, c’est mieux. Vous dîtes être choqué par les propos tenu et vous réservez la possibilité de déposer plainte si insultes ou menaces par exemple.

Dernière modification par Surin (25/01/2022 15h08)


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#38 25/01/2022 14h16

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Surin a écrit :

Vous préparez votre défense avec les justificatifs qui sont les pièces.

Quelle défense ? Il me semble qu’il est le plaignant. Le défendeur, c’est l’autre.

S’il vous agresse verbalement, laissez-le aller au bout, c’est mieux. Vous dîtes être choqué par les propos tenu et vous réservez la possibilité de déposer plainte (si insultes ou menaces par exemple).

Drôle d’idée de vouloir déposer plainte pour des propos tenus devant un tribunal. C’est contraire à la notion d’immunité judiciaire, qui dit en substance que l’on ne doit pas être limité dans les arguments, fussent-ils extrêmes, pour plaider devant un tribunal. Dire qu’on est choqué, oui, mais prétendre porter plainte est hors de propos et ne fera qu’agacer le juge.

oui9579, le peu de conseils que je peux vous donner tient dans :
- lisez les conseils de professionnels aguerris. En l’occurence "comment on fait un procès" par Maître Eolas. Long mais très instructif et précis. J’en avais donné les références ici : Loyers impayés : comment sortir ou expulser le locataire indélicat ?
- Travaillez, préparez. Maître Eolas explique bien comment on se prépare. Les questions que vous posez montrent que vous n’avez pas assez travaillé.


Les vacances sont finies, au travail !

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#39 26/01/2022 18h55

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Je viens de lire la première partie, je ne savais pas que les avocats avaient le sens de l’humour.

Une question du coup par rapport au contenu, l’identification de mon adversaire. Je n’ai que son nom et prénom mais pas son adresse (j’avais demandé à l’agence qui n’a pas daigné me répondre). Du coup ce que j’ai fait est de mettre le nom du propriétaire mais l’adresse de l’agence. Ils ont clairement reçu les couriers et la mise en contact avec l’huissier pour la tentative de conciliation s’est bien faite.

Maintenant que le bien n’est plus géré par l’agence, peuvent-ils ignorer le courier pour l’audience ou bien sont-ils toujours responsable et se doivent d’avoir remis au propriétaire la convocation ?

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[+2]    #40 26/01/2022 20h50

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Avocat, mais n’intervenant pas du tout devant le juge de la protection, voici quelques remarques générales  :
- vous avez semble-t-il saisi la juridiction par voie de requête ;
- à cette requête, vous avez dû joindre les pièces sur lesquelles vous fondez votre argumentaire ;
- la juridiction va convoquer le défendeur à l’audience, en lui transmettant votre requête ;
- cette convocation, réalisée par le Greffe, se fait par courrier recommandé ;
- si vous avez indiqué l’adresse de l’agence, il est probable que le greffe reçoive un avis NPAI, de sorte l’audience sera renvoyée à une nouvelle date, le temps de régulièrement convoquer le défendeur ;
- dans le contentieux que je traite, le greffe ne transmet au défendeur que la requête, mais pas les pièces (quand bien même il est nécessaire de produire autant d’exemplaires de pièces qu’il y a de défendeurs …)  ;
- charge au défendeur, préalablement à l’audience, de solliciter la communication les pièces auprès du demandeur, vous ;
- à défaut de communication préalable, et quand bien même le manque de diligence serait de son fait, le défendeur sollicitera probablement un renvoi, sur la base du principe du contradictoire ;
- aussi, et dans la mesure du possible (lorsque vous disposerez de son adresse), assurez-vous de transmettre au défendeur l’ensemble des pièces mentionnées à votre requête ;
- comme cela a été indiqué par un autre intervenant de cette file, votre dossier pourra effectivement être évoqué en quelques minutes ;
- en revanche, votre dossier ne sera pas le seul au rôle de l’audience, et, sans avocat, il passera après tous les autres dossiers dans lesquels des avocats seront constitués, aussi apprêtez-vous à y passer une bonne demi-journée (même si dans le contexte sanitaire actuel des progrès sont effectués, dans la mesure où les audiences sont découpées en plusieurs "sessions", pour limiter le nombre de personnes dans la salle d’audience) ;
- munissez-vous d’un exemplaire de votre argumentaire écrit, et de vos pièces, que vous déposerez au magistrat en fin d’audience ;
- enfin, globalement, soyez calme, factuel, extrêmement précis (ne vous perdez pas dans des circonvolutions) et surtout très respectueux, tant vis à vis du magistrat que de votre adversaire (qu’il se présente en personne ou qu’il soit représenté par un avocat).


"L'expérience est une lanterne que l'on porte sur le dos et qui n'éclaire jamais que le chemin parcouru" - Confucius

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#41 26/01/2022 22h57

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oui9579 a écrit :

Je viens de lire la première partie, je ne savais pas que les avocats avaient le sens de l’humour.

Les avocats sont des lettrés et se doivent de bien manier le verbe, donc ce n’est pas si étonnant d’en voir faire de bons mots ou avoir de la truculence. Mais comme ce n’est pas ce qu’on attend d’eux quand on est leur client et que leur cadre professionnel (tribunal, audiences, etc.) n’est pas une scène de stand-up, Ils réservent ça pour la sphère privée en général.

Plusieurs avocats se sont d’ailleurs reconvertis en tant qu’humoriste : Caroline Vigneaux, Sandrine Sarroche, François-Xavier Demaison…

Maître Eolas (ainsi que le très regretté Maître Mô) est à la fois un grand professionnel, un pédagogue et un esprit aiguisé. Son site est un incontournable pour qui s’intéresse à la chose judiciaire et son fonctionnement, ses arcanes et ses affaires.
Il n’a pas son pareil pour démêler un dossier et l’expliquer avec clarté.
Je regrette juste le silence sur son blog depuis plus d’un an.

Pardon pour le hors-sujet..

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#42 27/01/2022 08h36

Membre (2021)
Réputation :   3  

Merci pour ces informations Spotlight même si je dois avouer ne pas avoir compris la moitié.

Je suis passé par une plateforme pour les procédures, c’est eux qui ont envoyé l’huissier pour la phase de conciliation puis l’envoi de la demande au tribunal de proximité. Je vais me rapprocher d’eux pour voir s’ils ont aussi envoyé une copie du dossier à l’adversaire et ce que je dois faire concrètement. En tout cas pas aussi simple qu’il me l’ont annoncé (audience de 5 min sans avocat au tribunal) … Ou si, s’ils ont tout fait dans les règles …

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#43 07/02/2022 18h25

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bon, petite mise à jour intéressante, apparement le dossier complet a été envoyé à l’adversaire par le tribunal. Ca me semble étonnant mais c’est peut-être un changement récent pour faciliter la vie des particuliers qui déposent des dossiers sans avoir recours à un avocat du coup beaucoup de manquements peut-être …

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Favoris 2   [+4]    #44 16/08/2022 11h12

Membre (2022)
Réputation :   6  

Bonjour,

(Ayant perdu l’accès à mon ancien compte ainsi qu’à la boîte mail associée, j’ai recrée un compte pour cet unique message afin de clore cette discussion)

Rappel des faits (montants approximatifs):
- location d’un appartement meublé entre juillet 2020 et juillet 2021
- seul élément différent entre états des lieux entrée et sortie: une chaise cassée (50€)
- dépôt de garantie rendu partiellement au-delà des 2 mois après le départ (retard d’une dizaine de jours)
- retenue de 500€ en plus des 50€, non justifiée par devis ou facture

J’ai engagé les procédures classiques:
1/ lettre de mise en demeure de restituer les 500€ + 10% du loyer mensuel comme pénalité de retard
2/ tentative de conciliation (échouée) via huissier
3/ saisie du tribunal de proximité

Je vais décrire plus en détails l’audience au tribunal vu que c’était une première expérience forte intéressante. J’ai donc envoyé une demande de saisine au tribunal vers novembre 2021 puis l’audience a finalement eu lieu 5 mois plus tard. J’avais envoyé mon dossier en double au tribunal et ils se sont chargé de transmettre la convocation et le dossier à l’adversaire en courrier recommandé avec accusé de réception. Le jour de l’audience, j’étais déjà surpris de voir le propriétaire présent car aucune prise de contact en amont (il ne m’a pas envoyé son dossier donc les éléments qu’il va vouloir utiliser en défense seront rejetés de par le principe du contradictoire). Lorsque le juge a annoncé mon nom, je me suis levé en disant "Présent en demande", ce qui avait l’air de surprendre tout le monde mais je fais confiance aux informations du blog de Maître Eolas … En début de séance, il y a d’abord des policiers qui viennent faire leur serment, puis c’est les dossiers avec avocats et finalement ceux qui viennent seul.

Donc avec mon adversaire on se présente devant le juge, il regarde un peu le dossier, puis me donne la parole et je commence à raconter mon histoire … il me coupe au bout de 2s en disant pas la peine, c’est le cas de litige le plus fréquent et qu’il a tout devant lui et me demande juste de confirmer ma demande. Puis il donne la parole à mon adversaire qui commence à sortir des photos en disant qu’il a découvert des dégradations suite à mon départ et là le juge l’a coupé en disant que si c’est après le départ, c’est fini. Donc voilà ça a duré même pas 10 min et j’ai dû parlé 10s au total.

Et finalement 2 mois après l’audience, je reçois le courrier du tribunal qui me donne raison et condamne le propriétaire à me reverser les 500€, des pénalités de retard à hauteur de 10% du loyer mensuel par mois de retard entamé (je m’attendais à avoir juste 1 mois car on m’avait dit que le rendu partiel arrêtait ce délai, mais au final c’était 11 mois donc environ 1500€ de pénalité) et aussi la prise en charge des frais de procédure (200€ environ). Le courrier est assez intéressant, on sent que c’est une vrai bataille, et mon "adversaire a succombé".

Finalement beaucoup de stress au début mais tout s’est bien fini pour moi. Donc à tous ceux dans la même situation et qui ont peur d’engager les procédures lourdes et longues car ça va prendre beaucoup de temps et d’argent, il ne faut pas hésiter ! Ca va prendre du temps (en allant vite, il faut 9 mois mais en fait, prenez bien votre temps …) mais ça ne coutera rien (sauf si vous prenez un avocat, à voir quel pourcentage le tribunal demandera à être payé par l’adversaire).

Grands m.ercis à tous ceux qui m’ont aidé et plus particulièrement à Bernard, j’ai d’ailleurs ajouté le blog de Maître Eolas dans mes favoris et le relis de temps en temps.

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#45 17/08/2022 09h06

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Excellent ! Deux questions :
- finalement, qu’avez-vous pensé de la plateforme que vous avez utilisée ? Quelle a été son aide, en pratique ? Vous pouvez citer son nom car c’est utile à tout le monde d’avoir un tel retour d’expérience.
- armé de la décision du tribunal, avez-vous pu récupérer ces sommes (500 +1500 +200) auprès du propriétaire, et comment ? Car c’est (parfois) encore une autre paire de manches.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2022 09h20)


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Favoris 2   [+2]    #46 17/08/2022 10h05

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Alors, je suis passé par "litige.fr", disons que c’est rassurant pour la première fois d’avoir une plateforme derrière soi mais clairement c’est une usine avec des commerciaux et non des juristes qu’on a en face (ils doivent avoir quelques juristes j’imagine). Au final les frais engagés m’ont été remboursés par mon adversaire par décision du tribunal (article 700 Code de Procédure Civile). L’interlocuteur que j’ai eu au téléphone a fait son speech en mode vitesse x3 puis bifurque sur le paiement, et d’ailleurs ils se sont trompés sur les pénalités de retard, pour eux je n’avais droit qu’à un mois. Sans doute à l’appréciation du juge selon les montants prélevés et le comportement de l’adversaire.

Concrètement ce qu’ils ont fait:
- envoi de la lettre de mise en demeure (en plus des deux que j’avais envoyé par moi-même)
- gestion de la phase de conciliation (j’ai pris le mode express via huissier, plus cher)
- envoi saisine au tribunal

C’est pas si cher payé si on considère toute l’impression et les frais postaux

En revanche ce qui a fait basculer mon avis sur eux (j’allais faire un avis 5/5 mais maintenant je vais m’abstenir de leur mettre 1/5) c’est à la réception du jugement du tribunal, je les ai appelé pour demander conseil sur la suite et là la personne que j’ai eu au téléphone m’a tout de suite dit que je devais payer 500€ pour un huissier et que 300€ environ seront prises en charge. Sachant que les frais réels de l’huissier sont en gros de 100€ je leur demande plus de détails et la personne s’est énervée, m’a dit que c’était leur tarif et que si je n’étais pas content je pouvais voir ailleurs … bref c’était ma dernière interaction avec eux

Finalement pour récupérer la somme, j’ai suivi les conseils de Maître Eolas encore une fois. J’ai notifié mon adversaire que le jugement était tombé et lui laisse 10 jours pour régler la somme faute de quoi j’enverrai un huissier. Sachant que chaque nouveau mois entamé allait faire gonfler le montant (en plus des frais d’huissier), j’ai reçu l’argent 3 jours après.

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