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#26 06/02/2018 09h16

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Diviser la caution en deux c’est purement arbitraire.
Enterite n’a plus qu’à faire les démarches en justice pour récupérer sa caution en ayant espoir de percevoir des intérêts de retard voire autres frais. Face à la mauvaise foi du propriétaire et son manque d’envie de transiger + chantage, je ne vois pas comment faire autrement.


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[+3]    #27 06/02/2018 09h59

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Pour vous donner une idée de la suite sur la voie judiciaire :

Le 3 mars vous envoyez une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie sous 8 jours faute de quoi vous saisirez le tribunal d’instance.

Le 12 mars vous saisissez le greffe du tribunal d’instance (j’imagine que le dépôt de garantie est de moins de 4 000 euros hein). Ne pas oublier dans le dossier de demander le dépôt de garantie + intérêts légaux + DI + dépens. Ça ne vous coûtera rien et rappelez vous que tout ce que vous ne demandez pas, vous ne l’obtiendrez pas.

Vers septembre environ vous et la partie adverse recevrez une convocation pour une audience en janvier environ (ces dates dépendent de l’engorgement de votre tribunal).

En janvier vous allez probablement gagner.

Avec ce jugement si la partie adverse ne s’exécute pas vous devrez aller voir un huissier pour forcer l’exécution,  devrez avancer ses frais, et d’ici juin 2019 vous aurez sans doute ce que vous voulez (si proprio solvable, ce qui a priori est le cas).

Dernière modification par Geronimo (06/02/2018 10h03)

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#28 06/02/2018 10h07

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Le montant de cette caution est pour moi anecdotique. La solution 50-50 est inacceptable.

Par le passé, j’ai « perdu » une caution par paresse d’entamer une procédure. Je m’en veux encore aujourd’hui. Une impression d’arnaque, je pense que vous voyez ce dont je parle.

Cette fois ci, je ne laisse rien passer.
Si la situation s’apaise je réitérerai mon offre de réparer le mur par moi-même ou un montant forfaitaire de 29€.
Ce montant n’est pas choisi au hasard, il correspond à ce qui est prévu pour une « petite retouche plâtre peinture » par un accord collectif régissant les états des lieux dans ma région. Cette grille n’a aucun valeur légale, mais elle me semble donner une bonne indication.

http://www.adil78.org/images/stories/ac … dugine.pdf

Sinon, j’entame la procédure, et demande des indemnité de retard. Ce sera un bon placement a terme. Rien ne presse pour moi, et l’experience sera necessairement formatrice.

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#29 06/02/2018 10h32

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Geronimo a écrit :

Pour vous donner une idée de la suite sur la voie judiciaire :

Le 3 mars vous envoyez une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie sous 8 jours faute de quoi vous saisirez le tribunal d’instance.

Le propriétaire n’a pas 2 mois pour restituer la caution? Ne serait ce pas plutôt début avril pour la mise en demeure?


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[+1]    #30 06/02/2018 11h50

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lachignolecorse a écrit :

Le propriétaire n’a pas 2 mois pour restituer la caution? Ne serait ce pas plutôt début avril pour la mise en demeure?

Eh non, car sans EDL le logement étant réputé rendu en bon état donc le délai est plus court smile

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
-1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée

Par ailleurs :

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Dépôt de garantie dans un contrat de location | service-public.fr

N’oubliez pas de rappeler ce détail dans la mise en demeure, vous verrez ça chiffre vite smile.

Dernière modification par Geronimo (06/02/2018 11h52)

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#31 06/02/2018 15h06

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Tout dépends du montant au quel vous évaluez le temps perdu en procédure et les délais/frais pour avoir gain de cause.

Vous êtes totalement dans votre droit de revendiquer mais comme je le disais un accord à l’amiable vous permets de passer à autre chose et vous évites de perdre 3/4 jrs dans l’année pour la procédure tjm - 200 euros on en est déjà à 800 euros.

Toutefois je trouve votre décision de continuer et vous battre jusqu’à la fin normale.

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#32 06/02/2018 19h59

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Bonjour,

je plussoie sur ce qu’ont dit notamment geronimo et xazh, mais j’ajoute :
- à mon avis, vous avez déjà trop écrit (échanges de mail). vous avez reconnu par écrit que le mur est de votre fait, ce n’est pas bon. Ce qu’il fallait faire :
- ne RIEN écrire. Ce n’est pas à vous de prouver quoi que ce soit, puisque l’absence d’état des lieux contradictoire signifie que le logement est présumé rendu en bon état, comme l’a très bien dit xazh.
- expliquer à l’oral qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire, elle vous doit l’intégralité du dépôt de garantie. Vous lui dites que, si elle ne le restitue pas, vous la mettrez au tribunal. Et qu’il est, bien sûr, désormais impossible de faire un état des lieux contradictoire sur place, puisque le logement est déjà reloué. Point final.

Ca c’est sur l’aspect dépôt de garantie.

Par contre, s’y rajoute l’aspect : remise des clés anticipée et relocation anticipée.

Vous n’auriez jamais dû restituer les clés sans un récépissé. Tant qu’il y a un bail en cours, vous devez avoir les clés, et la proprio ne doit pas en avoir. Dès lors que vous avez rendu les clés, vous n’êtes plus locataire. A défaut d’avoir un récepissé, je ferais une LRAR disant que, à la demande de la propriétaire, vous avez restitué les clés telle date, ce qui mettait fin à la location puisque vous n’aviez plus accès au logement. Aussi, vous demandez par ce courrier que le loyer du mois en question soit calculé au pro-rata. Si vous avez déjà versé le loyer du mois entier, vous lui indiquez qu’elle vous doit le trop-versé de loyer, soit tant d’euros, plus le dépôt de garantie, soit tant d’euros.

Essayez aussi de savoir quand le nouveau locataire est rentré. Quitte à aller toquer à sa porte et demander gentiment. Car, si l’on peut discuter le fait que vous ne deviez plus le loyer dès lors que vous avez rendu les clés, il est en revanche indiscutable que vous ne devez plus le loyer dès lors que le logement est reloué.

Il ne faut pas se laisser malmener par une proprio aussi malhonnête et sans gêne. A votre place, j’irais jusqu’au bout. A vous de voir si l’idée d’aller au tribunal vous intéresse ou si ça vous paraît une montagne insurmontable.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2018 20h04)


Les vacances sont finies, au travail !

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#33 07/02/2018 09h59

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Pour le mur, ma femme a implicitement reconnu par écrit que nous étions responsable de sa dégradation. Mais a réfuté la dégradation des plaques.
Elle a également proposé des solutions pour régler le litige du mur (je m’en occupe ou 50€), mais cela a été refusé.

J’ai maintenant la preuve (EDF + email de la proprio) qu’un nouveau locataire a emménagé en date du 3 Février.
Nos échanges sms montrent également que nous avons prêté nos clés le 2 février au soir. 

La confiscation des clés sera relativement aisée à prouver étant donné qu’après l’emménagement du nouveau locataire, j’ai des sms nous disant « je dois vous rendre la clé de votre cadenas de vélo qui était sur le trousseau ». Si j’avais su que c’était la dernière fois que je voyais mes clés j’aurais évidemment récupéré celle-ci. 

Aujourd’hui, je n’ai plus envie de dialoguer avec elle. Ses dernières communications agressives m’ont moi aussi braqué, et je dois dire que je ne suis pas satisfait de la façon dont se sont passé ces 2.5 ans de relation locataire / proprio.

Je suis prêt à investir du temps et de l’énergie dans ce dossier. Et l’idée de découvrir le fonctionnement d’un tribunal est plutôt de nature à m’enchanter.

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[+1]    #34 07/02/2018 12h04

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Bonjour Enterite,

Le plus simple est de vous rapprocher de l’ADIL qui va, certainement, vous convaincre de saisir la CDC: Commissions départementale de conciliations des litiges locatifs.

Le champ des compétences de la CDC est précisé de manière limitative par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Étoffé au fil des ans, il couvre maintenant les litiges locatifs portant sur le montant du loyer, les charges et réparations locatives, l’EDL d’entrée et sortie, le dépôt de garantie, le congé et la décence du logement.

Ils ont un avis consultatif, dont le tribunal tient compte si l’affaire en vient à prendre une tournure contentieuse. Mais, souvent, ils arrivent à concilier bailleurs et locataires avant…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (07/02/2018 12h04)


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#35 07/02/2018 13h27

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Quel est selon vous l’intérêt de faire appel à ces différents organismes (ADIL, CMC) ?
Ne vais-je pas perdre du temps dans ces étapes intermédiaire alors que le juge emmétra une décision définitive ?
Je suis pas pressé mais j’aimerai aller droit au but.

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#36 07/02/2018 14h32

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Cela évite de s’engager dans une procédure longue et parfois coûteuse. Les CDC ont été créées dans le but de désengorger les tribunaux.

Cela se présente sous forme de "séance" dont le but est une conciliation entre les parties. Vous avez le droit de vous faire assister par un avocat si vous le souhaitez. Après, si chaque partie campe sur sa position, vous pouvez aller en justice. Mais, chose importante, ils rendront un avis consultatif.

Le mode de saisine se fait par LRAR adressé en double exemplaire à la CDC compétente avec nom et adresse de la personne qui saisit la CDC, nom et adresse de la partie adverse et l’objet du litige. Vous devez joindre toutes les pièces utiles: copie du bail, lettre de réclamation préalablement adressé à la partie adverse, copie des EDL, photos, devis, facture d’artisans….

"Aller en justice" prend beaucoup de temps, sera source de stress et d’incertitude! Et aussi étonnant que cela puisse paraître, AMHA, la justice en France est une "justice de preuves" et non pas une "justice de la vérité"…

L’ADIL sera sûrement de bon conseil: ils fourniront une information neutre.

Bien à vous,


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[+1]    #37 07/02/2018 15h35

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Le plus simple, c’est surtout un message tracable dans le temps à votre bailleur rappelant les faits et les points juridiques cités précédemment, donc :

- restitution des clés à telle date
- entrée d’un nouveau locataire à telle date (preuve message du bailleur)
- absence d’EDL de sortie (preuve, le message du bailleur pour signer un EDL antidaté et non réalisé)
- loi du 6 Juillet 89 sur l’EDL qui doit être contradictoire, à défaut considéré comme non réalisé
- le code civil sur la présomption de bon état pour absence d’EDL
- les références sur le délai de restitution du dépot de garantie par le bailleur lorsqu’aucun dommage ne peut être retenu
- le rappel qu’en l’absence d’EDL du fait de la présomption de bon état, aucun dommage n’est imputable au locataire
- les pénalités pour non respect des délais que le bailleur risque s’il ne respecte pas ce délai de restitution

En rappelant tout cela proprement, factuellement, en citant les sources des différents points (service-public, Adil, Code Civil / Légifrance), le bailleur devrait vous restituer ce dépôt sans délai, juste pour s’enlever une épine du pied. Parce qu’il devrait réaliser qu’il part dans le mur avec son "jusqu’au boutisme".

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#38 07/02/2018 15h52

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Xazh a raison.

Ce n’est que si le dialogue est rompu qu’il faut saisir la CDC. Quand ils reçoivent une demande de saisine, ils contactent son auteur, s’assurent que l’autre partie a bien été prévenue et voient si une résolution n’est pas envisageable, avant même que la commission ne se réunisse.

Il suffit parfois de rappeler une règle de droit ignorée, ou de se présenter en position neutre pour amener une médiation…

Dernière modification par Pierrot31 (07/02/2018 15h54)


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#39 07/02/2018 16h33

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Le baileur vient de revenir vers moi pour accepter mon offre de 50€. Si et seulement si je signe l’etat des lieu. Ma clé de vélo me sera également remise. 
Tout en precisant que la plaque coute 250€ et que l’artisan a fait un devis de 150€ pour le mur.

Le ton s’est adouci mais je n’aime pas ce chantage. Je fais le mort et attends qu’elle prenne connaissance de mon courier AR reprenant point par point la situation et ses obligations.

En ce qui me concerne le dialogue est rompu.

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#40 07/02/2018 18h47

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C’est à vous de voir. Vous pouvez jouer la montre pour le moment et voir si votre lettre permet d’obtenir mieux. Mais si elle reste sur les 50€, j’accepterai et je passerai, vraisemblablement, à la question suivante pour avoir l’esprit libre à votre place.

50€, j’ai envie de dire: "ça va, ça vient"!

A ma décharge, je ne suis pas un "homme avec des principes"…


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#41 07/02/2018 20h13

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Un de mes proches a pris l’habitude de mentionner sur l’EDL de sortie les écarts relevés par rapport à l’EDL d’entrée, chiffre un montant forfaitaire (raisonnable), le mentionne également sur l’EDL de sortie, et fait signer le tout au locataire.

Une telle méthode a l’avantage de rassurer certains locataires sur le montant de la retenue qui sera pratiqué, et jamais aucun locataire n’est venu lui contester ultérieurement les montants négociés ensemble.

Dans votre cas, étant donné que vous souhaitez vous assurer que la propriétaire n’est pas en train de vous faire un coup tordu, il me semble raisonnable d’obtenir un écrit comme quoi la retenue sur dépôt de garantie est bien limité à 50€, et repartir avec un chèque du montant du solde.

Est-ce que quelqu’un saurait me dire si la méthode que je mentionne ci-dessus a une valeur légale, ferme et définitive pour les deux parties ? ou bien s’il faut un écrit distinct pour le calcul de la retenue ?

Edit : Pour revenir au fond, il faut évidemment accepter la proposition de votre propriétaire. Vous ne contestez pas la réalité des dégradations. Elle s’est alignée sur le montant que vous avez proposé alors qu’il est inférieur au coût réel des réparations. Vous faites l’économie d’une longue et pénible procédure judiciaire, avec toujours un risque de ne pas rentrer dans vos frais.

Je citerai l’anecdote de mon père avec l’une de ses anciennes locataires. Ils entretenaient de bonnes relations, au point où, le jour où elle avait perdu son emploi et se trouvait en difficulté pour payer son loyer, il l’a aidée à retrouver un nouveau travail. Le jour du départ, il a constaté et mentionné sur l’EDL de sortie la disparition de pas mal de mobilier réalisé sur mesure par un menuisier. Il a donc procédé à des retenues sur le dépôt de garantie, pour une centaine d’euros. La locataire l’a attaqué en justice. Mon père a naturellement gagné, mais a été condamné à payer les frais de justice de la locataire (300€ de billets de train, hôtel etc…). Il faut croire que les juges, épuisés par ces petits litiges, sont friands de couper la poire en deux et ne faire que des déçus.

Dernière modification par perecastor (07/02/2018 20h21)

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#42 07/02/2018 20h16

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À partir du moment où vous signez l’EDL avec des dégradations elles les retiendra probablement sur le dépôt de garantie. Sinon pourquoi tenir tant à cet EDL ?

Dernière modification par Geronimo (07/02/2018 20h17)

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#43 08/02/2018 11h32

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Père Castor, ma proprio a justement utilisé la méthode de votre proche.
Son état des lieux qu’elle me soumet pour signature antidatée comporte le fameux montant de 50e ainsi qu’une photocopie de son chèque déjà rempli et signé à mon nom.

Dernière modification par Enterite (08/02/2018 11h36)

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#44 08/02/2018 11h39

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Enterite a écrit :

Le baileur vient de revenir vers moi pour accepter mon offre de 50€. Si et seulement si je signe l’etat des lieu. Ma clé de vélo me sera également remise. 
Tout en precisant que la plaque coute 250€ et que l’artisan a fait un devis de 150€ pour le mur.

Le ton s’est adouci mais je n’aime pas ce chantage. Je fais le mort et attends qu’elle prenne connaissance de mon courier AR reprenant point par point la situation et ses obligations.

En ce qui me concerne le dialogue est rompu.

Si c’est pas bidon assurez vous de tout récupérer car aller en justice ou se pourrir la vie pour 50e c’est de l’égo (ou fierté) mal placée, il faut être pragmatique.

Dernière modification par roudoudou (08/02/2018 11h39)

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#45 08/02/2018 12h30

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Enterite a écrit :

Je suis prêt à investir du temps et de l’énergie dans ce dossier. Et l’idée de découvrir le fonctionnement d’un tribunal est plutôt de nature à m’enchanter.

Il y a d’autres façons de découvrir le fonctionnement d’un tribunal, wink
Découvrir le tribunal autrement qu’en portant plainte

Dernière modification par amoilyon (08/02/2018 12h31)

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#46 27/02/2018 10h54

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Je suis pris d’un doute.
Dans mon bail il est inscrit que ma proprietaire aura 2 mois pour me rendre le depot de garanti.

Cette clause prime elle sur celle de la loi disant qu’en l’absence d’etat des lieux de sortie, le logement est reputé avoir été rendu dans l’etat initial et que le depot de garanti doit etre rendu sous 1 mois ?

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[+1]    #47 27/02/2018 11h11

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Non.

Article 2 de la loi du 6 juillet 89 : Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Donc elles s’imposent nonobstant toute clause contractuelle (nonobstant, en droit, signifiant "sans ête empêché par")

Bref, l’intégralité de la loi du 6 juillet 89 est d’application stricte.

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#48 28/02/2018 05h55

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Enterite a écrit :

Père Castor, ma proprio a justement utilisé la méthode de votre proche.
Son état des lieux qu’elle me soumet pour signature antidatée comporte le fameux montant de 50e ainsi qu’une photocopie de son chèque déjà rempli et signé à mon nom.

Si cet état des lieux est conforme à ce dont vous vous rappelez de l’état du logement, et ne diffère de l’état des lieux d’entrée que par cette dégradation du mur chiffrée à 50 €, et si le chèque correspond à ce qu’elle vous doit moins les 50 €, vous pourriez envisager de le signer pour clore cette affaire.

En revanche, s’il diffère sur d’autres points, et notamment si la dégradation des plaques est mentionnée, attention. Même si le montant du chèque est ce qu’elle vous doit moins 50 €, elle pourrait chercher à vous faire payer ensuite d’autres dégradations. En effet, le versement de la somme moins 50 € ne constitue pas une reconnaissance par le bailleur que vous ne lui devrez rien de plus. Elle peut très bien vous envoyer ultérieurement des demandes de payer pour telle ou telle dégradation, dès lors que cette dégradation est mentionnée par l’état des lieux contradictoire que vous aurez signé.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2018 05h56)


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[+1]    #49 28/02/2018 11h49

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Idem Bernard.

Si l’EDL ne peut pas vous mettre d’autres dégradations sur le dos que ce défaut réparé pour 50 euros, pour vous simplifier la vie, vous devriez accepter. De toute facon, vous lancez dans des demandes en récupération du dépot de garantie vous coutera plus de 50 euros.

Mais en aucun cas si l’EDL en question peut lui permettre d’exiger de vous, dans 10j, la prise en charge d’une autre "réparation".

Il faut savoir transiger pour garder son temps disponible, et ne pas insister dans la voie du Droit pur. Parce que l’application stricte du droit, ca peut couter, financièrement et en matière de temps, très cher pour un résultat médiocre au final.

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