#1 27/08/2012 21h49
- sergio8000
- Invité
Alexander et Baldwin a réalisé le spin-off de la société Matson le 2 juillet. Je trouve cette situation spéciale complexe et intriguante, et vous en soumets les principaux éléments de mon analyse.
Je vous avoue que certains points me sont obscurs : peut être pourrez-vous les compléter…
Alexander et Baldwin (ALEX, que je désignerai par AB), la société mère, m’intrigue tout particulièrement. Je vous mettrai aussi quelques éléments de mon analyse de la fille (MATX) dans le message suivant, au cas où j’aurais loupé quelque chose à son sujet.
Que fait AB ?
AB fait de l’immobilier locatif, développe des propriétés aux US et à Hawaii, a un business de produits agricoles et est producteur d’énergie. De plus, AB possède 87000 acres de terres à Hawaii dont 58000 acres sont arables. Regardons les parties.
Activité immobilier locatif
- AB a un portefeuille comprenant plusieurs types de propriétés destinées à location pour particuliers, pour les entreprises (immeubles de bureaux), et les groupes industriels (propriétés industrielles spécifiques). Il y a au total 7.9 millions de pieds carrés d’espace à louer, dont 1.4 millions de pieds carrés à Hawaii et 6,5 millions de pieds carrés sur le continent (1 pied carré = 0.093 mètres carrés environ).
- Fin 2011, 91% du portefeuille hawaïen 92% du portefeuille continental sont loués.
- AB prévoit de se concentrer sur le portefeuille hawaïen dans le futur pour le développement.
Depuis 2006, le NOPAT est entre 35 et 41 millions de $. La moyenne est supérieure à 38 millions.
A 14 fois le NOPAT, on aurait une valorisation de 530 millions environ, ce qui me semble assez raisonnable avec un rendement locatif d’à peine plus de 7% (et on a tout de même un peu moins de 10% de propriétés vacantes).
Ventes de biens immobiliers
- Ce business vend des propriétés résidentielles et commerciales, ainsi que d’autres propriétés, type terrains vierges, après les avoir développées.
- Il y a plusieurs projets en cours sur les îles hawaiennes et le continent.
Difficile de prévoir les bénéfices assez volatiles c’est pourquoi on peut essayer de regarder par propriétés. Je fais une estimation très « brutale » : Il y a environ 2000 acres (1 acre = 4047 mètres carrés). En prenant 300 000 $ de l’acre (environ 75 $ le mètre carré le terrain constructible, parfois développé, paraît hyper conservateur, sachant que 60€/m2 est plutôt le prix d’un terrain dans l’Eure… entre l’Eure et Hawaii, il n’y a pas photo pour moi), on obtient environ 600 millions. Cette estimation semble très conservatrice car certaines propriétés développées se vendent à 1 ou 2 millions par acre aussi bien aux USA qu’à Hawaii.
Business agricole
Ce business comprend :
- La Hawaiian Commercial & Sugar Company (HCS) et McBryde Sugar Company qui ont 34,700 acres de plantations de sucre
- Une plantation de café de 3,000 acres louée à Massimo Zanetti Beverage (MZB) qui prévoit de vendre ce café aux US, et les companies Kahului Trucking and Storage et Kauai Commercial Company qui offrent des services de transport par camions.
- HCS et McBryde produisent de l’élecricité pour l’usage en interne et pour vendre aux compagnies locales. Elles vendent environ 80,000 à 90,000 Mégawatt heures par an au distributeur d’électricité local.
- Leviers de croissance possibles : demande accrue de sucre, meilleures pratiques fermières à Hawaii pour booster la production par acre, projet pour développer des panneaux solaires capables de produire 6 Mégawatts heures par an et autres initiatives de production d’énergie.
En comptant un multiple de 7 fois l’EBITDA moyen sur 7 ans de 12 millions, on obtient une EV d’environ 90 millions.
Terres
AB a environ 87,000 acres de terres à Hawaii et a un historique de vente de celles-ci par le passé. Toutefois, comme rien n’est prévu aujourd’hui concernant ces terres, il est assez difficile d’en estimer la valeur et je ne sais pas vraiment comment m’y prendre… En prenant 1 à 2 % de la valeur moyenne que nous avons pris pour les propriétés développées, soit 3000 à 6000 $ de l’acre, nous avons quelque chose entre 261 millions et 522 millions. Mais je ne sais pas si cette hypothèse est raisonnable ou incensée. Bref, je ne sais vraiment pas.
La somme des parties nous donne une EV de 1,22 milliards + les terres. Or l’entreprise se négocie avec une EV de 1,2 milliards environ en bourse. On peut donc avoir ces terres ainsi que la croissance du business agricole et énergétique gratuitement au prix actuel, si mes hypothèses sont à peu près valables.
Question : Que pensez-vous des hypothèses retenues et de l’opportunité AB ?
Dernière modification par sergio8000 (28/08/2012 10h09)
Mots-clés : alexander & baldwin, matson