Pao71 : étude de cas immobilier (débutant)

[url=https://www.investisseurs-heureux.fr/t25751]Votre présentation[/url] a écrit :

Bonjour,
Marc j’ai bientôt la quarantaine 3 enfants et une question m’est venu.
Comment laisser quelque chose a mes enfants… et me voila!
Je suis dans la maintenance système et gagne envions 40000 euro a l’année et je suis déjà propriétaire de ma maison.
Je vous remercie d’avance pour vos future conseils dans l’achat locatif.

Enchanté,
Nous voici un point commun.
Bienvenu sur le forum.

Alors, allons y sur votre étude de cas.

Le département 71 est pour moi un département en déclin. J’ai été à plusieurs reprises pour des stages.
Le prix de l’immobilier est bas, et la majorité des personnes préfèrent louer une maison avec un extérieur.
Pourquoi iraient ils dans un appartement ? Et sans place de stationnement ?

Vous avez 2 sujets dans votre étude de cas: L’habitation et le commerce. Que je vais donc séparer.

Vous avez également le fait de diviser vos appartements, je vous laisse chercher et lire toutes les étapes, qui nécessitent de bien bien étudier le dossier, sans peine de s’en mordre les doigts.

Votre zone de chasse doit être connue et reconnue par vous seul. Autant le forum peut vous aider concernant les calculs purs et théoriques, sur le calcul des impôts, sur une question relative à l’urbanisme,… mais personne ne pourra vous dire si votre zone est "bonne" ou non.
Chacun définit le risque et son aversion au risque propre, pareil concernant la vacance locative. Ici même, vous trouverez des investisseurs sur des immeubles de rapport dans des zones lâches, des investisseurs dans des murs de commerce dans des centres commerciaux, des investisseurs en Pinel dans des villes qu’ils n’ont jamais visitées, des investisseurs dans des zones extrêmement tendues avec 3% de rentabilité,…. Et chacun sera heureux et satisfait de sa stratégie.
Ceci dépend de votre but et de votre personnalité.
Pour ma part, j’investis sur Lyon, où je n’atteins pas une rentabilité à 2 chiffres comme on peut le voir chez d’autre IH, mais où je suis pile à l’équilibre financier, mais avec un taux de vacances locatives nul et un vaste choix de locataires à chaque renouvellement.
D’autres privilégient la rentabilité, mais qui dit grosse rentabilité dit prise de risque, ou temps personnel important à fournir. Pour ma part, je n’aurais pas été prête à doubler ma rentabilité au risque d’avoir des semaines (mois?) de vacances locatives, ou des dossiers de locataires qui ne me conviennent pas.
Dans mon cas, je peux " imposer" la signature d’un bail notarié, qui me rassure. Je précise cela directement dans mon annonce, ne visiteront que ceux qui sont d’accord.
Par contre, même avec un gros attachement sentimental, je n’aurais pas investi dans le village de mon enfance, car, en écartant l’aspect sentimental, d’un point de vue purement financier, c’est une "mauvaise zone" pour moi.

Je trouve votre rentabilité extrêmement faible, en regard des risques que vous prenez.
La rentabilité rémunère un risque. Dans votre cas, vous avez un risque de vacance ( mais encore une fois, je ne connais pas votre zone de chasse) mais bien peu rémunérateur. J’ai une rentabilité plus haute, à côté du métro à Lyon.

Pour la rentabilité, à la place de trouver des logiciels " prêts à l’emploi", je vous suggère de bosser vos calculs à plat. Ainsi, nous pourrons vous aider.
Donne un poisson à un homme, il mangera. Apprends lui à pêcher,….
Vous avez compris le principe

Vous pourrez également vous servir facilement, car plus on pratique, plus on s’améliore.
Comme pour l’estimation de travaux. Plus vous serez confronté avec des travaux à chiffrer, et des devis, plus vous aurez une idée du coûts de ceux-ci.

Vous partez du pré requis " je veux que le projet soit à l’équilibre DONC je dois faire un apport de tant et un crédit sur tant d’années". L’idéal serait d’inverser.

Concernant les commerces, il s’agit d’une catégorie bien à part de l’habitation. Catégorie que j’affectionne, mais qui doit se regarder sous un autre angle que sous celui de l’habitation pour un particulier.

Concernant la localisation dans la ville :
L’entreprise a besoin d’accessibilité et de visibilité, donc proche d’un axe passant (voiture ou piéton), facilement accessible avec des stationnements faciles (gratuits si possible), avec d’autres commerces (effet bénéfique d’une zone dynamique de commerce : je vais à la poste, et tiens je passe devant le fleuriste, ah tiens et si je prenais un bouquet, et tiens je passe devant la boulangerie je vais ramener du pain,…) ou un marché qui attire les foules.
Choix entre le centre ville et la zone commerciale (comme vous dites, il y a un supermarché, donc où vaut il mieux implanter son commerce ?). Question ouverte.

Où donc vous se garer les clients du commerce dans votre cas ?

Concernant le local en lui même
La taille bien entendue, mais également l’accessibilité personne handicapée, la visibilité (mètres linéaires de vitrines), la possibilité de mettre une signalisation sur les murs de l’immeuble, la possibilité d’avoir une zone de stockage et une zone de chargement/déchargement au pied de l’immeuble pour les livraisons. La zone " espace publique" et la zone "espace privé", un espace sanitaire.
La nécessité de travaux ou non (moquette usée par les nombreux passages vs carrelage flambants neuf),
la possibilité de changement d’activité (un assureur ? Un coiffeur?…)
Bien entendu, si le local est tout neuf tout propre et que la façade de l’immeuble fait " décrépie", le ressenti du commerce en pâtit.

Concernant le bail
J’aurais tendance à dire que sur le commercial, il y a 3 points à prendre en compte : la qualité de l’emplacement, la qualité du bail, la qualité du locataire.
Donc concernant le bail, une lecture minutieuse avec l’aide d’un professionnel du droit est à mon avis indispensable. Il ne s’agit pas d’un bail d’habitation, qui suit un " fil rouge". Ici, tout peut être mis, ou non dans le bail. A chaque achat de locaux pro, j’ai passé beaucoup de temps à tout lire, afin de savoir dans quoi je mettais les pieds. Il n’y a pas de changement de bail quand on achète un local loué, on prend la suite. Donc bien savoir dans quoi on se plonge.

Concernant le locataire
Maintenant le covid et l’impact sur les entreprises PME avec une " faible trésorerie de secours" me font craindre que le dossier ne doive être examiné scrupuleusement. Qui est le locataire ? Sa solidité financière ? Son activité ? Essentiel ou remisée au placard ?
Dans l’attente de vous lire,