Division et transformation : la checklist des actions pas à pas

Bonjour à tous,

Je souhaitais solliciter l’expérience, les connaissances et les conseils des membres du forum sur un projet sur lequel je travaille actuellement.

J’aimerai mettre en place une check-list de l’ensemble des actions et démarches à réaliser dans le cadre d’une division avec un changement de destination et ça depuis la première visite jusqu’à la fin des travaux et la mise en location.
Ces check-list (division + changement de destination) pourront ensuite servir à tous les IH du forum.

Description du projet :

- Achat d’un ancien commerce en hypercentre d’une ville d’environ 50.000 habitants.

- Changement de destination pour transformer le commerce en habitation.

- Le bien est en rue piétonne au RDC mais n’a pas de vitrine, uniquement des fenêtres.

- Le secteur est classé monument historique donc géré par bâtiment de France

- La superficie totale est de 160m2sur un seul niveau. Le bien est en mauvaise état, l’idée serait de raser les cloisons existantes pour repartir d’un plateau vierge.

- Faire une division immobilière pour créer 4 studios sur le plateau.

- Le bien comporte 3 entrées sur la face avant, 2 seraient pour les deux premiers appartements et la troisième permettrait d’accéder à un couloir commun jusqu’aux 2 autres appartements sur l’arrière du plateau.

Je vous propose une première version de cette check-list basée sur mes (modestes) connaissances et les différents éléments que j’ai pu trouver sur le forum et ailleurs.
Les questions et éléments flous sont en gras et en italique. L’objectif est que chacun puisse apporter des éléments de réponse pour que je puisse ensuite mettre à jour la check-list

Check-list des différentes étapes

1 - Éléments à demander au propriétaire/Agent immobilier après la première visite :

- Les plans : pour évaluer la faisabilité technique et concevoir le projet
- Le règlement de copropriété : Pour valider la possibilité de louer en meublé et vérifier si la division n’est pas strictement interdite. Si ça n’est pas le cas, il est fort probable qu’une AG avec accord de l’ensemble des copropriétaires soit nécessaire.
- Les 3 derniers PV d’Assemblée Générale : Pour voir quels travaux ont été faits récemment et si des futurs sont en discussions
- Les 3 derniers décomptes de charge : Pour avoir une idée du montant sur les différents postes de dépense

2 - Estimation des travaux et possibilité technique :

- Prévoir une contre visite avec un artisan tout corps de métier
- Préparer la vision cible du projet final pour mieux guider l’artisan
- Visiter avec l’artisan en lui expliquant pièce par pièce le projet et les travaux à réaliser
- Valider avec l’artisan la faisabilité de la division : évacuations, fenêtres, entrées. Des commentaires ou des précisions/bonnes pratiques sur ce point ?
- Demander à l’artisan un devis le plus détaillé possible, poste par poste

Sur base des éléments ci-dessus prendre la décision de faire une offre ou non

3 - Signature compromis :

- Clauses suspensives : accord de l’urbanisme pour le changement de destination
- Clause suspensive : accord de la copropriété pour la division (uniquement si division officielle ? voir point 5 bis)

4 - Demande de changement de destination via le service d’urbanisme :

- Si les travaux touchent à la structure du bâtiment => permis de construire sinon => demande préalable.
- S’il s’agit d’une demande préalable, les documents à annexer à la demande sont (je ne sais pas s’ils sont tous obligatoire) : Le formulaire collectif cerfa 13404 + les plans du cadastre + photo du bâtiment + plan intérieur (c’est la réponse que j’ai obtenue de l’urbanisme de la ville)
- S’il s’agit d’un permis de construire : Quel formulaire, quels autres documents ?
- Envoyer le dossier au service d’urbanisme de la commune concernée
- Si le bâtiment est dans un périmètre Bâtiment de France : C’est le service d’urbanisme de la commune qui s’occupe de transmettre le dossier ou faut-il adresser un exemplaire du dossier aux Bâtiments de France ?
- A priori il faut compter 1 mois ou 2 mois de délai si périmètre bâtiment de France
- Consulter le PLU. Combien de places de parking doivent être créées par appartement ? Si ça n’est pas possible, refus ou quelle amende ?

Remarque :
Si location en nu => pas possible de créer du déficit foncier
Si location meublé en LMNP/LMP ou en société => amortissement des travaux
Des commentaires ou précisions sur ce point ?

5 - Division 1er possibilité – non officielle :

Pour cette première solution, il s’agit de diviser le bien du point de vue des travaux mais pas d’un point de vue officiel.

- A priori il semble légal de diviser un bien « non officiellement » sans demander l’accord de la copropriété du moment que les communs ou les murs porteurs ne sont pas touchés (simple travaux de réaménagement). A confirmer !
Cela me semble cependant assez risqué car un certain nombre de copropriétaires pourraient ne pas être « content » après s’en être rendu compte.
- Location nue : Je ne crois pas qu’il soit possible d’installer des sous compteurs d’eau, d’électricité et éventuellement de gaz si la division n’est pas officielle. Etant donné qu’il est interdit de revendre de l’électricité et qu’en nue un locataire doit à priori avoir son propre abonnement (sauf pour l’eau) il ne serait pas possible de louer en nue si la division n’est pas officielle. A confirmer !
- Location en meublé : C’est possible avec un forfait de charges appliqué pour chaque locataire
- Valider que la division est conforme au Plan Local d’Urbanisme. Quels peuvent être les autres points à valider ?

5 bis - Division 2ième possibilité – officielle :

Dans ce deuxième cas, il s’agit de diviser le bien officiellement d’un point de vue juridique.

5.1 - Convoquer une AG pour valider la division officielle du bien :

- Pour éviter le travail et les frais nécessaire aux étapes ci-dessous, est-il possible de demander un accord en AG sans avoir le dossier final et validé mais simplement avec des plans ? Certains l’on-t-il déjà fait ?

Obtenir l’accord de l’urbanisme pour le changement de destination :

- Encore une fois, dans l’idéal, il est préférable d’avoir la réponse avant de commencer les étapes suivantes

6 - Projet de division avec un architecte :

- Réalisation des plans du projet de division

7 - Découpe officielle avec un géomètre :

- Sur base des plans réalisés par l’architecte, construction d’un dossier par le géomètre pour la découpe officielle : Surface carrez, répartition des millièmes. Autres points ?

8 - Validation de la division devant Notaire :

- Faire valider devant notaire la division sur base du dossier réalisé par le géomètre. Avez plus de précision sur ce point ? Que réalise/délivre concrètement le notaire ?

9 - Soumettre à l’AG le dossier complet de division :

Valable uniquement si l’accord n’a pas pu être donné avant la réalisation du dossier complet (point 5.1)

- Si le projet est accepté les travaux peuvent commencer sinon il est possible de sortir de la vente sans pénalités

Signer l’acte d’achat officiel devant notaire :

- A nouveau, il est préférable de signer l’acte avant la réalisation des étapes précédentes pour éviter de perdre du temps et de l’argent si l’achat ne se fait finalement pas.

10 - Réalisation des travaux :

- Aménagement intérieur avec création de cloisons, raccordement des évacuations,… Quelles sont les contraintes/obligations à ne pas oublier, en particulier concernant les évacuations ?
- Pose des différents compteurs pour chaque appartement. Quels sont les contraintes techniques sur ce point ? Un compteur électrique par appartement avec un raccordement/câble différent pour chaque lot ? … ?

11 - Valider l’installation électrique avec le CONSUEL :

- Cela parle-t-il à quelqu’un ? C’est obligatoire pour pouvoir louer ? Y-a-t-il d’autres démarches de ce type ?

12 - Mise à jour du règlement de copropriété devant notaire :

- Validation du nouveau nombre de lot et de la répartition des millièmes

13 - Déclarations diverses :

- En cas de division non officielle : Déclarer aux impôts qu’il y a plusieurs locataires ? Quelles déclarations faire pour que chaque locataire puisse avoir sa propre taxe d’habitation et éventuellement bénéficier des APL ?
- En cas de division officielle : quelles sont les démarches à réaliser en plus de celles déjà faites auparavant par le notaire ?

14 - ENFIN : Mise en location du bien

N’hésitez pas à préciser ou ajouter des éléments ou à proposer un ordre différent des étapes

Un grand merci d’avance à tous pour votre aide  !

Mots-clés : appartement, check-list, commerce, division, habitation, transformation, urbanisme