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#26 06/01/2024 20h19

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Pour la décote, B2K l’avait indiqué et dans le cas d’une donation conséquente des parts de la SCI, cela n’aura pas d’impact sur l’IFI.

Mon épouse ne choisira pas des biens trop décrépis mais il est clair que je ferai une petite rénovation. N’oublions pas que les frais de rénovation ne seront pas déductibles si l’enfant occupe le bien à titre gracieux.


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[+2]    #27 06/01/2024 21h24

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Je viens de relire la file.

Dans l’énoncé de votre problématique vous dites:

Mon épouse souhaite aider ses enfants (issus d’un premier mariage) à s’installer et leur offrir un bien immobilier qui pourrait les loger dès à présent lors de leurs études et/ou les aider financièrement en touchant des loyers (ils ont une vingtaine d’années).

Ne serait-il pas judicieux de séparer le problème du logement dont ils ont besoin de celui de vouloir leur offrir un bien immobilier.

Ils sont jeunes et beaucoup de choses peuvent changer:
- Vont-ils rester dans la même ville après leurs études? D’ailleurs de combien d’années d’études parlons nous ?
- Vont-ils avoir des enfants à court ou moyen terme? Une épouse? Ce bien sera-t-il toujours adéquat pour eux?

De plus, cette ville est-elle la meilleure en terme de placement?

En séparant les 2 problématiques vous pouvez :
- Leur louer un bien immobilier adéquate à l’instant T qu’ils peuvent rendre rapidement en respectant le préavis du bail.
- Et, potentiellement partir sur un meilleur placement en partant, sur un montage de SCI IS permettant d’amortir, de faire passer les travaux dans la compta, de payer moins d’impôts etc… Et potentiellement dans une zone que vous jugerez plus rentable ou plus à même de prendre de la valeur… Ou plus accessible pour vous car vraisemblablement, vous allez être l’artisan en chef smile

Dans le cas d’une séparation des 2 problématiques, je n’écarterais pas un investissement en LMNP en indivision entre votre épouse et ses enfants. Vous connaissez très bien l’avantage supplémentaire, par rapport à une SCI IS, de ce type d’investissement en cas de cession….

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 21h31)


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#28 06/01/2024 22h16

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Je n’ai pas précisé que 2 des enfants font leurs études dans la métropole où je possède mes biens locatifs. Cela répond certainement à quelques-unes de vos questions. Je connais parfaitement le marché et j’ai toutes les ressources en local pour rénover et entretenir.

Concernant les SCI IS, je ne pense pas que ce soit la bonne solution. Déjà pour mon cas personnel,  je n’ai pas trouvé d’avantage notable par rapport aux solutions que j’ai mis en œuvre (LMNP, donation NP). De plus, la Sci is coûte cher à entretenir. Mais elle peut être une future évolution du projet si l’enfant s’investit et souhaite développer la SCI. Mais nous n’en sommes pas du tout à ce stade.


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[+1]    #29 07/01/2024 09h13

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Tomalegrand, le 06/01/2024 a écrit :

Bernard2K a écrit :

- gros avantage : la donation des parts est de valeur très basse puisque la SCI est endettée (dans votre exemple de donation des parts d’une SCI détenant un bien de 100 k€ financé à 70 % par l’emprunt, ça fait une donation de 30 k€ seulement).

Sur quels textes, arrêts, vous vous basez, pour justifier que l’emprunt payé par un des associés, ne correspond pas à une donation pour les autres associés de la SCI, qui semblent pouvoir être qualifiés de donataires?

Voilà une mise en demeure de me justifier, qui est bien peu aimable sur la forme, et illogique sur le fond. Je vous invite à bien lire les messages avant d’y répondre.

J’ai écrit "la SCI est endettée", car, il est évident que, si l’on veut abaisser la valeur de la SCI pour diminuer l’assiette des droits de mutation, il faut que ça soit elle qui contracte le prêt.

Je n’ai pas abordé la question du remboursement du prêt. Vous me mettez donc en demeure de justifier quelque chose que je n’ai pas écrit ! C’est très étrange !

Je vais donc aborder maintenant la question du remboursement du prêt, pour répondre à votre si aimable demande.

Par définition, c’est la personne qui a contracté une dette qui doit la rembourser. Donc, c’est la SCI qui doit rembourser le prêt.

Cas A, la SCI rembourse le prêt. Avec quel argent ?
1) Apport en CCA de l’un des associés.
2) loyer d’une tierce personne occupant le bien.
3) loyer éventuel du fiston qui occupe le bien de la SCI. Car, s’il n’est pas obligatoire qu’un associé qui occupe le bien d’une SCI IR paie un loyer, ça n’est pas interdit non plus. Ca permettrait notamment de déduire les charges des revenus fonciers.

Cas B, la mère rembourse le prêt. Elle rembourse une dette qui n’est pas la sienne. Donc, cela s’analyse en : "la mère apporte en CCA à la SCI, et la SCI rembourse le prêt". C’est donc exactement le cas A1 ci-dessus : "Apport en CCA de l’un des associés". Le fait que l’argent du remboursement soit arrivé directement depuis le compte de la mère sans passer par celui de la SCI ne change en rien l’analyse. La mère ne peut pas rembourser directement le prêt de la SCI sans que celle-ci ne contracte une dette envers la mère. Cette dette s’analyse en un CCA. Un CCA n’est rien d’autre qu’un prêt sous seing privé : un associé prête de l’argent à la société dont il est associé. La société contracte donc une dette envers l’associé.

Vous écrivez "une donation pour les autres associés". Un peu de logique, que diable ! Ca ne peut pas être une donation envers les associés puisque, à ce stade, c’est un prêt à la SCI !

vu qu’il n’y aucune obligation de detenir une comptabilité pour une SCI à l’IR

C’est faux. Je précise le sujet :
- la SCI IR n’est pas tenue aux obligations comptables des sociétés commerciales, telles que précisées par le code de commerce, puisqu’elle n’est pas une société commerciale ;
- pour autant, la SCI IR doit tenir une comptabilité pour répondre aux exigences des associés d’une part (cf articles 1855 et 1856 du code civil), et des Impôts d’autre part.
Quand on recoupe les deux tirets, ça veut dire qu’une SCI IR doit tenir une comptabilité, mais qu’il n’existe pas de forme précise prescrite pour cette comptabilité. Tout comme une petite association loi 1901, on aura intérêt à tenir une comptabilité simplifiée sous forme d’un tableau des recettes et des dépenses, en gardant un justificatif papier pour chaque ligne.

Cela peut être tentant de faire disparaître le CCA.

Cela constitue un abandon de CCA, qui constitue alors une recette pour la SCI, donc aussi un revenu imposable ; ce revenu est forcément imposable auprès de chaque associé, du fait que c’est une société translucide.
Vous disiez que c’était une donation aux autres associés ; à mon avis non, puisque ce ne sont pas les associés qui s’enrichissent par cet abandon de CCA, c’est la société. A mon avis, cet abandon de CCA a  la nature d’un revenu de la société. Donc, à mon avis, si la mère abandonne son CCA sans l’inscrire dans la compta et sans le compter en revenu de la SCI, elle entraîne une fraude fiscale pour l’ensemble des associés, puisqu’il y a cette année-là un revenu non déclaré pour chaque associé.

La « technique du château » mentionnée par serenitis revient au même. Un associé paie les travaux du bien détenu par la SCI. Ca s’analyse en : un associé paie une dette de la SCI, donc la SCI contracte une dette envers lui, c’est à dire un CCA. S’il n’est pas tenu compte de cette dette, ça veut dire qu’il y a, de facto, un abandon de CCA immédiat, donc une recette pour la SCI. Ne pas tenir compte de cette dette, puis de son abandon constituant une recette de la SCI, est à mon sens, là encore, une fraude fiscale.
Accessoirement, il y a des avantages à ce que les factures soient au nom de la SCI et précieusement conservées : les déduire en charges du revenu foncier, si le bien est mis en location ; garder la preuve de la valeur, en cas de dégradation locative ou autre sinistre ; si les travaux ont été faits par une entreprise, et si pas déjà déduits  des revenus fonciers, peuvent servir pour diminuer la plus-value en cas de revente. Quand on fait les choses de façon carrée, on s’en porte mieux.

Je rappelle que la "technique du château" consiste à ce que l’usufruitier d’un bien démembré ait la charge l’ensemble des travaux y compris les gros travaux parce que la convention de démembrement le prévoit. On ne fait pas une manœuvre olé olé, on applique un contrat. A ma connaissance, c’est possible et ça n’a jamais été redressé. En revanche, je pense que ce n’est pas applicable à une SCI. Dès lors qu’il y a une personne morale distincte, ça ne me semble pas possible.

La SCI est un outil, qui est peut être bien utilisé, ou mal utilisé. J’encourage bien évidemment à respecter la loi. Ca commence par : "la personne A ne paie pas les dettes de la personne B ; c’est à la personne B de payer ses propres dettes".

Sinon, je souscris totalement à la remarque de Pierrot 31. Madame veut d’une part doter ses enfants d’un bien pouvant générer un revenu à long terme ; et d’autre part il y a besoin de les loger pendant les études. Ce sont deux questions différentes.
Exemples de problèmes posés par l’achat d’un logement étudiant pour l’enfant :
- l’enfant loge dans le bien de la SCI dès sa première année d’études. Au cours de celle-ci, il se rend compte que ces études n’ont aucun intérêt pour lui, et que sa vocation est d’apprendre tel métier, dont la formation n’est pas disponible dans cette même ville. Il va s’empêcher de le faire parce qu’il faut occuper le bien de la SCI, sinon maman sera tellement déçue.
- S’il a la possibilité d’aller passer un semestre ou une année d’études à l’étranger, peut-être va-t-il refuser pour la même raison.
- Même s’il a trouvé des études qui lui conviennent parfaitement dans cette ville  ; il se trouve qu’après un premier cycle d’études, il a la possibilité de faire une spécialisation dans une autre ville, ce qui lui serait très utile en termes de compétence, de CV et de rémunération future : mais il ne va peut-être pas la faire, pour la même raison.

A mon sens, le but devrait être d’aider l’enfant à faire les meilleures études possibles, compte tenu de ses capacités et de ses aspirations. Cela nécessite souvent une mobilité géographique. Acheter un logement à l’enfant va à l’encontre de cette mobilité géographique et peut donc l’empêcher de faire les meilleures études possibles.

EDIT : jctrader apporte un précieux témoignage, mais caché dans le point de réputation qu’il m’attribue. je le copie ici car il a toute sa place :

jctrader a écrit :

A titre perso, 3 enfants, études longues, en 8 ans 10 changements de ville (et pays) tous justifiés et sans changement d’orientation

Dernière modification par Bernard2K (07/01/2024 12h13)


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #30 07/01/2024 09h50

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Il faudra de toute façon une compta stricte car il me semble que les bénéfices devront faire l’objet d’une mise en réserve (ce sera loué ou vendu à échéance relativement brève max 5 ans).
Je poserai comme question au fiscaliste:
- est une bonne idée d’utiliser ce schéma (emprunt / SCI / demembrement) avec une absence de rentrée (logement à titre gracieux).
- comment être certain que le CCA ne reviendra pas en succession si décès.

Pour l’idée du tirage au sort ça me semble étrange il faut une égalité parfaite donc éventuellement démembrer mais avec l’objectif de vendre assez rapidement et de faire un report de demembrement sur autre chose pour maintenir l’égalité (et donc savoir avant de vendre dans quoi ré investir le demembrement)

Dernière modification par Double6 (07/01/2024 09h58)

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#31 07/01/2024 11h12

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Bien sûr l’achat de biens non frugiferes est plus risquée par l’absence de revenus locatifs.

C’est à vous (et votre banque, accessoirement) de déterminer le niveau d’endettement possiblenet votre capacité de remboursement.

L’avantage de la SC, c’est que vous gardez la possibilité de vendre le bien (bien le prevoir dans les statuts) sans demander l’accord des enfants.

Dernière modification par Geronimo (07/01/2024 13h46)

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[+1]    #32 07/01/2024 11h48

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On donne sans donner … cela ne fait pas vraiment donation .

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#33 07/01/2024 12h20

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Finalement, avec une sci Ir, votre épouse va, vraisemblablement, en être de sa poche pendant toute la durée du prêt :
- au départ, il faut un apport pour faire un emprunt
- quand son fils est dedans, elle paye les charges+l’emprunt+tf
- quand son fils part et que le bien est en location, elle aura toutes les peines du monde pour arriver à l’autofinancement à cause de la composante IR
- cerise sur le gâteau, vous superviserez la gestion de ce bien selon toute vraisemblance.

Peut être, pouvez vous différer et attendre d’avoir un peu plus de visibilité et de confiance sur ses enfants pour leur faire une donation en numéraire. Apport qui servira à un achat immobilier qui conviendra à leur situation. D’autant, que là, on est sans doute en haut de cycle immobilier.

Une autre solution est d’attendre et de faire le même montage que celui que vous avez fait avec votre propre fils. Solution qui me semble la plus judicieuse personnellement…


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#34 07/01/2024 13h59

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@chtirentier. Ben oui, c’est comme cela et cela fait partie des données d’entrée. Mon épouse est une fourmi qui a vécu avec une cigale et s’est retrouvée fort dépourvue lorsque la cigale a décidé de partir voir ailleurs. Et j’ai vécu une histoire similaire,  nous resterons intransigeants sur notre droit de regard sur nos donations à nos enfants respectifs, et cela est d’autant plus vrai pour des enfants non-indépendants.

@Pierrot: c’est l’achat d’un bien avec emprunt … donc oui il faut rembourser. Et alors? Et il faudra payer de l’IR si le bien est loué, tout comme dans le cas du bien dont j’ai donné la NP à mon fils et qui est exploité en nu. Donc même combat pour l’IR. La seule différence est que j’avais les fonds pour l’achat du bien alors que mon épouse ne les a pas et doit emprunter. Si j’ai un peu de temps dans les prochains jours, je ferai un tableau de simulation sur la rentabilité.

Il me reste encore 2 lots à rénover complètement donc j’ai des travaux en réserve que je déclencherai si j’ai besoin de charges. Pour l’instant, j’attends surtout de connaître l’évolution de la fiscalité LMNP en 2024.

Concernant la pratique du château de cartes, ma notaire m’avait confirmé la possibilité de le faire à condition que les loyers reviennent à l’usufruitier durant une période suffisamment longue, ce qui est le cas dans la donation à mon fils.

Concernant le cas de cette file, je n’envisage pas de démembrement dans le cadre d’une SCI.

Concernant la question de double6, si le CCA est considéré comme une créance de la SCI, il doit être possible de faire une donation. Cela s’ajoutera à la donation initiale des 30k€ et restera dans l’enveloppe des 100 000k€ (aux intérêts près). Je laisse les EC//notaires nous trouver une solution qui réponde à la question.

Dernière modification par lachignolecorse (07/01/2024 14h23)


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#35 07/01/2024 16h20

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lachignolecorse a écrit :

Concernant la question de double6, si le CCA est considéré comme une créance de la SCI, il doit être possible de faire une donation. Cela s’ajoutera à la donation initiale des 30k€ et restera dans l’enveloppe des 100 000k€ (aux intérêts près). Je laisse les EC//notaires nous trouver une solution qui réponde à la question.

Le CCA est une dette de la SC, et une créance de l’associé.
Il est possible de donner un CCA oui.

A voir si vous avez intérêt à faire cette donation rapidement ou non, le CCA peut vous permettre quand même pas mal de souplesse au début du montage.

Dernière modification par Geronimo (07/01/2024 16h20)

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#36 04/02/2024 09h05

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La donation d’un CCA dans le cadre des 100.000 € est et ne sera que de 100.000 €

Avec une donation en démembrement , on donne 100.000 € en nue propriété pour des parts valant le double et avec une marge de progression de valeur sur 15 à 20 ans  si il y a d’autres achats.

La question n’a même pas à être poser en terme d’optimisation de donation


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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